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河北省保定市北市區人民法院

民事判決書

（2015）北民初字第583號

原告王某玉，女，19**年**月**日出生，漢族，中國某某人壽銀行保險部經理，住保定市北市區。

委托代理人王園，河北方圓律師事務所律師。

被告閆某，男，19**年**月**日出生，漢族，保定市公共交通總公司司機，住保定市。

被告保定市某中置業有限公司，住所地保定市。

法定代表人袁某玲，該公司總經理。

委托代理人李潔，女，該公司法務部職員。

委托代理人邸鵬，女，該公司法務部職員。

原告王某玉訴被告閆某、保定市某中置業有限公司（以下簡稱某中置業公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由審判員趙曉敬、人民陪審員李軍煥、人民陪審員李小燕組成合議庭，于2015年6月17日公開開庭進行了審理。原告王某玉及其委托代理人王園、被告閆某、被告某中置業公司的委托代理人李潔、邸鵬到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告王某玉訴稱，原告于2014年11月12日與二被告簽訂《房屋買賣合同》一份，合同編號（全）：00031**，該合同約定：原告將位置的房屋以580000元的價格賣于被告閆某；原告在簽訂本合同的同時向被告某中置業公司交納服務傭金2000元，履約保證金10000元，被告閆某在簽訂該合同的同時向原告交納購房定金10000元，該購房定金由原告交被告某中置業公司監管；被告閆某應在2014年11月27日前將首付款230000元存入被告某中置業公司指定銀行監管賬號，然后原被告三方應在2014年11月28日前到房地產交易管理部門辦理產權過戶手續；同時約定如被告閆某違約則原告不再退還購房定金，被告某中置業公司有權直接將監管的被告閆某已付購房定金支付給原告，待原告與被告閆某簽訂解約聲明或守約方行使合同解除權后被告某中置業公司退還原告與閆某所交納的相關資料及應退款項，違約方給守約方造成損失的，違約方應賠償守約方已支付的服務傭金并承擔其他經濟賠償等法律責任；被告閆某應按約定時間付款，否則，逾期超過3天，原告有權解除合同并追究被告閆某違約責任。

該合同簽訂之日，原告依約支付被告某中置業公司服務傭金2000元，履約保證金10000元，被告閆某交納了購房定金10000元（該購房定金由被告華中置業公司監管）。原告積極履行合同義務，但被告閆某卻遲遲未支付該房屋首付款。被告某中置業公司作為合同的中介方，在被告閆某未依約支付首付款的情況下，卻多次催促原告交付該房屋相關資料辦理過戶手續，原告深感不安。為此原告多次與二被告協未果，迫于無奈，原告于2014年12月22日以特快專遞的方式分別向二被告各發送律師函一份，行使了合同解除權，并函告二被告承擔違約責任支付原告服務傭金2000元，被告某中置業公司返還原告履約保證金10000元及支付購房定金10000元，總計22000元，但至今沒有任何回應。現請求法院判令二被告返還原告服務傭金2000元；被告某中置業公司返還原告履約保證金10000元及支付原告購房定金10000元（該購房定金由被告某中置業公司監管）；二被告承擔本案全部訴訟費用。

被告閆某辯稱，對原告的訴訟請求不認可，原告的敘述也與事實不符，我和被告某中置業公司都沒有違約。

被告某中置業公司辯稱，第一、對原告第一項訴請，我公司不承擔賠償責任。原、被告簽訂的房屋買賣合同已生效，該合同包含居間合同，依據合同法，我公司促成合同成立，原告應支付服務傭金。原告主張我公司承擔連帶賠償責任，但合同中無連帶責任的約定。第二，對第二項訴請，法院應駁回。本案違約方為原告。合同約定應于2014年11月28日進行過戶，原告明確表示房屋沒有辦下產權證，以自己的行為表明拒絕履行合同主要義務，不想出售房屋。經我公司多次協調，未達一致意見，定金返還給了被告閆某。履約保證金是對雙方履約的約束，我公司也不應返還。

原告王某玉為證明其主張提交了以下證據：1、《房屋買賣合同》。證明原、被告雙方的權利義務。2、收據一份，證明原告交納了服務傭金2000元。3、履約保證金收據一份。4、被告某中置業公司負責人韓某給原告發送的短信。證明被告閆某未繳納首付款，被告某中置業公司就催促原告辦理過戶手續，違反合同約定。5、被告某中置業公司業務員趙連偉與原告通話的錄音一份。證明被告閆某未按合同約定支付首付款。6、律師函。證明2012年12月22日原告向二被告發送了律師函，行使了合同解除權，要求二被告承擔違約責任。

被告閆某、某中置業公司對原告王某玉提交的證據1、2、3真實性無異議。被告某中置業公司對證據4中韓某發送的短信真實性無異議，但認為短信內容不全，沒有原告回復的內容，不能證明原告的證明目的。被告閆某對證據5真實性無法確定，因不是其通話的錄音，認為錄音證明原告表示不愿出售該房了。被告某中置業公司對證據5真實性認可，但認為不能證明原告的主張。該錄音證明原告表示不愿出售該房了，原告違約在先。被告某中置業公司對證據6真實性無異議，認可收到過此律師函，但認為不能證明原告的證明目的。

被告閆某未提交證據。

被告某中置業公司為證明其主張提交了以下證據：1、《房屋買賣合同》，證明我公司促成了合同達成，應收取原告服務傭金，不應返還。2、韓某與原告通話錄音一份。證明原告王某玉簽訂合同后即做出了不履行合同的意思表示。3、被告某中置業公司負責人韓某與原告的短信。證明在合同約定辦理過戶手續前一天，原告房本未取回，原告有根本違約的意思表示。與原告出示的短信是連續的。4、違約通知函、特快專遞郵單。證明2014年12月7日向原告發送違約通知函，且原告簽收。5、簽收函告和簽收單。證明我公司按合同約定將定金和履約保證金給付了被告閆某。

原告王某玉對某中置業公司提交的證據1無異議。對證據2的真實性無異議，但認為無法證明原告違約。因為該錄音只是原告在合同簽訂后得知公積金貸款時間較長時，積極向被告某中置業公司協商能否解除合同時所說。對證據3內容無異議。但認為不能證明原告有根本違約行為。對證據4認可原告丈夫簽收了此違約通知函。但違約通知函內容與事實不符，是被告閆某自認為原告違約，不能作為原告違約的證據使用。對證據5真實性認可，但是認為只在二被告之間有效，不能對抗原告。

經審理查明，2014年11月12日，原告與被告閆某、被告某中置業公司簽訂了房屋買賣合同，原告為賣方（甲方），被告閆某為買方（乙方），被告保定市華中置業公司為中介方（丙方）。合同約定，原告王某玉將其所有的坐落于的房屋出售給被告閆某。合同約定的雙方其他權利義務及違約責任為：“第四條：房屋售價：甲乙雙方同意該房屋（含配套設施、附屬設備）出售總價為￥580000元…第五條：服務傭金的約定：在簽訂本合同的同時，由甲方向丙方交納服務傭金￥2000元（人民幣大寫：貳仟圓整），由乙方向丙方交納服務傭金￥6800元（人民幣大寫：陸仟捌佰圓整）。第六條：付款方式：1、乙方在簽訂本合同的同時向甲方交納購房定金￥10000元（人民幣大寫：壹萬圓整），該定金由甲方交由丙方監管…3、乙方應在2014年11月27日前將首付款存入丙方指定銀行監管賬號。4、甲乙丙三方應在2014年11月28日前到房地產交易管理部門辦理產權過戶手續。…第十條：違約責任：合同簽訂后，如乙方違約則甲方不再退還購房定金，丙方有權直接將監管的乙方已付購房定金支付給甲方；如甲方違約，則應向乙方返還雙倍定金，丙方有權直接將監管的乙方已付購房定金返還給乙方。待甲乙雙方簽訂解約聲明或守約方行使合同解除權后丙方退還甲乙雙方所交納的相關資料及應退款項；違約方給守約方造成損失的，違約方應賠償守約方已支付的服務傭金，并承擔其他經濟賠償等法律責任。…第十五條：其他約定：經甲乙雙方協商一致①甲方認可此房屋辦理公積金貸款且積極配合并提供所需資料；②乙方首付款為￥230000元…④因甲方未出示此房產權證原件，故應于簽訂本合同同時向丙方交納履約保證金￥10000元（人民幣：壹萬元整），待甲方將產權證原件交由丙方監管或此房屋手續辦理完畢后丙方將此款返還甲方。”

合同簽訂當日，原告依約向被告某中置業公司交納了服務傭金2000元及履約保證金1萬元，被告閆某向被告某中置業公司交納了定金1萬元。在合同約定的交付首付款及辦理房屋過戶手續的日期前，原告以得知辦理公積金貸款時間較長為由，向二被告表示不愿將本案所涉房屋出售給被告閆某，口頭要求協商解除合同，被告閆明不同意解除合同，被告某中置業公司協助雙方協商繼續履行該房屋買賣合同。2014年11月29日左右，原告還清了本案所涉房屋剩余貸款，取回了房屋產權證，但未通知二被告。2014年12月7日，被告閆某向原告王某玉發出違約通知函，通知原告，因原告未配合其辦理房屋過戶手續，原告行為已違約，要求原告在2014年12月11日前配合被告閆某辦理解約手續，否則將依法行使合同解除權，并依約請求被告某中置業公司退還購房定金、服務傭金，并將原告所交納的履約保證金支付被告閆某。原告收到了該違約通知函，未作答復。2014年12月16日，某中置業公司將被告閆某交納的購房定金1萬元退還被告閆某，將原告交納的履約保證金1萬元支付被告閆某。2014年12月22日，原告王某玉向二被告發送律師函，要求被告閆某承擔違約責任，要求被告某中置業公司退還服務傭金、購房定金及履約保證金。之后原告將本案所涉房屋出賣給案外人。現原告以二被告違約為由訴來本院。

本院認為，原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同是當事人的真實意思表示，合法有效，應受法律保護，原、被告雙方均應按合同約定行使權利和履行義務。

本案房屋買賣合同包含原告王某玉、被告閆某與被告某中置業公司之間的居間關系及原告王某玉與被告閆某之間的房屋買賣關系兩方面內容。

根據《中華人民共和國合同法》第四百二十六條之規定，被告某中置業公司作為居間人促成了原告王某玉與被告閆某之間房屋買賣合同的成立，被告某中置業公司作為居間人的義務即履行完畢，原告王某玉作為委托人應按照約定支付報酬即服務傭金，原告訴請被告某中置業公司返還服務傭金，于法無據，不予支持。合同約定的被告閆某支付首付款日期前，原告明確表示不履行主要債務，即不愿將本案所涉房屋出售給被告閆某，且原告在取得房屋產權證后也未向二被告表示愿意繼續履行合同，原告構成根本違約在先，被告閆某未支付首付款屬合理行為。原告訴請二被告連帶返還服務傭金，理據不足，不予支持。原告根本違約在先，原告要求被告華中置業公司返還履約保證金及支付購房定金的訴訟請求，不符合合同約定，也缺乏法律依據，故本院對此不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第四百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

駁回原告王某玉的訴訟請求。

案件受理費350元，由原告王某玉負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

審　判　長　　趙曉敬

人民陪審員　　李軍煥

人民陪審員　　李小燕

二〇一五年七月二十一日

書　記　員　　宋丹丹

合同糾紛