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福建省廈門市中級人民法院

民事判決書

（2014）廈民初字第597號

原告朱某，女，19××年××月××日出生，香港居民。

委托代理人陳昱、白茹，福建聯合信實律師事務所律師。

被告林某，男，19××年××月××日出生，漢族。

委托代理人辛仲文，福建首嘉律師事務所律師。

原告朱某與被告林某財產損害賠償糾紛一案，本院于2014年4月22日受理后，依法組成合議庭，于2014年6月25日公開開庭進行了審理。原告朱某及委托代理人陳昱、白茹、被告林某的委托代理人辛仲文到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告朱某訴稱，2008年12月22日，其與廈門某建設集團有限公司達成了并簽訂了《二手房買賣協議》，雙方在該協議中約定“甲方即朱某向乙方即廈門某建設集團有限公司出售其名下的坐落于廈門市思明區（原開元區）××路××號之五的商品房店鋪（廈門市土地房屋權證廈地房證第0084026），總價為67萬元，約定乙方先后支付給甲方購房款379775元和290225元。”同時，該協議還約定“甲方即朱某應實際購買由某（廈門）房地產發展有限公司開發的××小區×期×號樓10層A單元即訟爭房產（現產權證登記地址為：廈門市××區×××路×××號××××室房產），總價1249775元的房產，否則乙方有權解除合同”。為了履行協議購買訟爭房產，朱某與2008年12月23日支付訟爭房產首付款399775元給某（廈門）房地產發展有限公司，并以林某作為買受人與出賣人某（廈門）房地產發展有限公司簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號：01443162），其中首付款即朱某出賣廈門市思明區（開元區）××路××號之五的商品房店鋪所獲得的由廈門某建設集團有限公司支付的第一筆賣房款379775元，而訟爭房產的剩余購房款，則向銀行辦理按揭。由于受到香港居民在中國大陸購房不能辦理購房按揭的政策規定的限制，且朱某在購房當時54周歲并已退休，為順利并盡快向銀行辦理購房按揭，故朱某以其兒子即林某的名義購房并向中國農業銀行辦理按揭貸款85萬元，自2009年2月14日起朱某以林某的名義持續每月向農業銀行繳納房貸按揭款，首期還款額為6486.92元，還款方式為等額本金遞減還款。基于朱某是訟爭房產的實際出資人及所有權人，林某為此于2009年10月19日基于真實意思表示向朱某出具《證明書》對訟爭房產的出資人及所有權人為朱某的真實予以確認，《證明書》中明確“林某購買廈門市思明區××小區×期×號樓10層A單元商品房一套，實際出自購買人為朱某，因辦理按揭而使用林某名字。該房產的租售權益均歸屬朱某所有，林某無異議。”2010年6月22日，朱某因出賣××路××號之五商品房店鋪而收到由廈門某建設集團有限公司支付的第二筆賣房款290225元，朱某在收到該第二筆賣房款后，于2010年7月5日將其中的29萬元轉到林某的房貸按揭扣款賬戶，申請提前還清訟爭房產的商業貸款。2010年8月27日，訟爭房屋獲得了《廈門市土地房屋權證》（廈國土房證第0079××××號），林某為該訟爭房產名義上的權利人。2010年10月，朱某將訟爭房產的房貸按揭關系轉到招商銀行，房貸款為49萬元，自2010年10月10日起朱某以林某的名義持續每月向招商銀行繳納房貸按揭款3247.06元。2011年6月10日，林某與蔡某鑫在廈門市思明區民政局登記結婚。基于朱某與林某的母子關系，二人婚后居住在朱某出資購買的訟爭房產內。在二人婚姻持續期間，該訟爭房產每月的房貸按揭款仍由朱某向銀行繳交，林某與蔡某鑫分文未出。2013年11月4日二被告瞞著朱某簽訂了《離婚協議書》，協議中約定“雙方按份共有訟爭房產各50%，雙方經協商一致確定該房產價值為人民幣3387150元（每平方米單價人民幣27000元），由男方支付給女方款項1693575元”，隨后二人在朱某不知情的情形下，私下將訟爭房屋賣給案外人黃艷艷（《廈門市土地房屋權證》廈國土房證第01124842號）并分割了賣房款。綜上，由于朱某是訟爭房產的實際出資者以及所有權人。林某與蔡某鑫私下將訟爭房產作為二人離婚協議財產分割的對象，私下將訟爭房屋賣給案外人并分割了賣房款，嚴重侵犯了朱某的合法權益。為維護朱某合法權益，請求判令：林某、蔡某鑫立即共同支付因出賣原屬于朱某所有的廈門市思明區思明南路275號1001室房產而取得的售房款項人民幣3387150元及利息（按銀行同期貸款利率，自2013年11月5日起算至2014年4月5日，暫計84633元，應計至實際還款之日），共計3471783元給朱某。審理中，朱某撤回對被告蔡某鑫的起訴，本院經審查，予以準許，并另行制作裁定書。

被告林某答辯稱，2008年12月22日朱某出賣其名下的坐落于廈門市思明區××路××號之五的商品房店鋪并簽訂《二手房買賣協議》。按照該協議顯示，朱某實際購買了廈門市思明區思明南路275號1001室即訟爭房產，并將商品房店鋪所獲得的第一期賣房款用于支付該訟爭房產的首付款399775元，但由于朱某是香港居民且購房當時54歲（已退休），為了方便向銀行辦理房貸朱某將房屋產權人借用了林某的名字。事實上，朱某借用林某名義購房并向農業銀行辦理按揭貸款85萬元，林某于2007年參加工作，月收入2000元左右，無購房能力，故朱某自貸款之日起，將資金注入林某賬戶，每月以林某名義向農業銀行繳納房貸按揭款，首期還款額為6486.92元。為此，2009年10月19日，林某向朱某出具了《證明書》，證明朱某購買廈門市思明區××小區×期×號樓10層A單元商品房一套（現產權證登記地址為：廈門市思明區思明南路275號1001室房產），為辦理按揭使用林某名字，該房產實際出資人為朱某，該房產的租售權益均歸屬朱某所有，林某無異議。2010年7月5日，朱某通過銀行轉賬方式將出賣商品房店鋪所獲得的第二期賣房款29萬元轉到林某的農業銀行房貸按揭扣款賬戶，申請提前還清該房屋的商業貸款。2010年10日朱某要求林某將房屋的房貸按揭關系轉到招商銀行，剩余房貸款為49萬元。從2010年10月10日起，朱某仍定期向林某賬戶注入資金，每月借用林某的名義向招商銀行繳納房貸按揭款每月3247.06元。2011年6月10日，林某與蔡某鑫在廈門市思明區民政局登記結婚。婚前蔡某鑫說其父親想在房產證上寫上蔡某鑫的名字。朱某當場回絕，并說明房子是其出資購買的，未贈予林某。蔡某鑫稱只是騙她的父親，是善意的謊言，她的家事由她自己處理。蔡某鑫對于訟爭房屋實際產權人系朱某的情況是知情的。婚后，蔡某鑫一直為房屋加名的事與林某爭吵，迫于蔡某鑫的壓力，在違背自己真實意愿的情況下，同年7月到房管局備案新增了蔡某鑫的名字。2013年11月，蔡某鑫以各種理由多次向林某提出離婚，并專門草擬離婚協議書強迫林某簽署，并要求該房產各按50%分割，林某在其疲勞轟炸下，精神瀕臨崩潰，迫于無奈才簽署了該離婚協議書，只好賣房子。直到朱某知道兩被告私自賣房給黃艷艷后，蔡某鑫已經拿走了110萬元的賣房款。朱某提供的訟爭房產僅是給予林某與蔡某鑫結婚后居住使用，而訟爭房產從首付款至所有的按揭還款，均由朱某一人獨自出資，系其個人所有。林某與蔡某鑫未參與付款，也非購房人，這一點蔡某鑫是知情的，基于林某承認訟爭房產非林某婚前財產，也非二人婚后共同財產，分割賣房款的行為已嚴重損害朱某的合法利益，林某愿意與蔡某鑫將所有賣房款還給朱某。

經審理查明，朱某原系廈門市思明區××路××號之五房產的業主。2008年12月22日，朱某與廈門某建設集團有限公司簽訂一份《二手房買賣協議》，約定朱某將廈門市思明區××路××號之五房產出售給華遠公司，交易總價為67萬元，協議簽訂之日，華遠公司向朱某支付379775元。朱某應在所購買鴻山小區二期房產交房后四個月內，到房產、土地管理部門辦理上述房屋產權證過戶手續。2008年12月23日，林某與某（廈門）房地產發展有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由林某向某公司購買鴻山小區二期1-3號樓3號樓10層A單元，房產總價為1249775元。其中林某于2008年12月23日前支付398775元，余款85萬元辦理按揭。2009年10月19日，林某向朱某出具一份證明書，內容為“本人購買廈門市思明區××小區×期×號樓10層A單元商品房一套，實際出資購買人為朱某女士，因辦理按揭而使用本人名字。該房產的租、售權益均歸屬朱某女士所有，本人無異議”。2010年8月27日，林某獲得訟爭房產權屬證書。2011年6月10日，林某與蔡某鑫仔廈門市思明區民政局登記結婚。2011年7月4日，林某作出聲明，內容為“本人于2008年底購買思明南路275號1001室商品房一套，現于2011年6月10日登記結婚，婚后增加配偶蔡某鑫作為產權共有人”。2011年7月19日，廈門市土地資源與房產管理局頒發廈國土房證第00864394號土地房屋權證，載明蔡某鑫于2011年7月5日受贈1／2訟爭房產產權份額，訟爭房產由林某與蔡某鑫按份共有，各占產權份額50%份額。2013年11月4日，林某與蔡某鑫簽訂《離婚協議書》，其中有關訟爭房產部分協議內容為：1、根據周邊房價情況，雙方經協商一致確定該房產價值為3387150元。由男方支付給女方款項1693575元整，在男方付完全款后，該房產歸男方個人所有。屆時如需女方協助辦理產權過戶手續的，女方予以配合。2、該房產尚有銀行按揭貸款（包括本金及利息）未還清，該債務由女方承擔20萬元整，其余貸款本息全由男方承擔。3、結合上述1、2點，男方應支付給女方款項1493575元。該款由男方分期支付：首期款40萬元由男方于辦理離婚手續當日支付給女方，之后自2013年12月起，每月20日前支付1萬元，每年1月份當月支付3萬元（在1月20日前支付），每年共應支付14萬元，直至付清為止。上述應付款項由男方直接付至女方賬戶，若男方未按時足額支付任一期款項，則女方有權就所有男方未付款項直接訴諸法院及申請強制執行，男方還應以未付款項為基數按日千分之三向女方支付違約金。2013年12月20日，林某與蔡某鑫又簽訂一份《補充協議書》，內容為男女雙方依據2013年11月4日離婚協議書，以廈門思明南路275號1001室房屋各占50%分割，女方于2013年11月4日收到男方付給40萬元整，于2013年12月20日收到男方第2次付給70萬元整，余333575元整，男方于2014年4月30日前一次性付清。2013年12月，訟爭房產出售給案外人黃艷艷，2013年12月25日，黃艷艷取得訟爭房產權屬證書。2014年1月8日，林某將戶口由訟爭房產遷至廈門市思明區升平路19號。

另查明，朱某于2010年6月2日、2010年7月6日分別向林某貸款賬戶匯入9000元及29萬元，林某于2010年7月6日向銀行申請提前還款29萬元。此后朱某于2010年10月8日、2010年12月3日、2011年2月18日、2011年7月3日、2011年11月21日及2012年4月5日又向林某轉賬9000元、9000元、10000元、10000元、70000元、11500元。2013年12月13日，朱某向林某現金匯款10萬元。同日劉象姣向林某轉賬70萬元。林某即向銀行歸還消費貸款40萬元及訟爭房產按揭貸款400592.63元。

審理中，朱某表示同意林某無須返還房產按揭貸款300592.63元。

上述事實有《廈門市土地房屋權證》、《商品房買賣合同》、《證明書》、《離婚協議書》、《補充協議書》及庭審筆錄等為證，本院予以確認。

本院認為，依照《物權法》第十七條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。從現有的證據分析，訟爭房產原一直登記在林某名下，至林某與蔡某鑫結婚后，方變更為林某與蔡某鑫按份共有。而在2009年林某就訟爭房產向朱某作出的說明，系林某的真實意思表示，但并無證據表明其他人知曉該說明。故該說明僅在林某與朱某之間有效，不能對抗其他人，也不影響物權登記變更的效力。結合本案訟爭房產的購買、出資情形，本案訟爭房產首付款系朱某出售廈門市思明區××路××號之五房產所得，后朱某也陸續歸還本案訟爭房產的按揭款，應認定本案訟爭房產的出資大部分來源于朱某。林某在本案訴訟中也明確表示訟爭房產的租、售權益均歸屬朱某女士所有，其無異議，其也愿意歸還售房款。本案朱某要求林某返還出售廈門市思明區思明南路275號1001室房產而取得的售房款項人民幣3086557.37元于法有據，本院予以支持。至于該售房款的利息，因林某出售訟爭房產是在2013年12月，案外人黃艷艷取得產權是在2013年12月25日，該購房款的利息應按中國人民銀行同期同類貸款利率標準，從案外人黃艷艷取得產權證之日起計算為宜。依照《中華人民共和國物權法》第十五條、第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：

一、被告林某應于本判決生效之日起十五日內返還原告朱某售房款項人民幣3086557.37元及利息（按中國人民銀行同期同類貸款利率計算，自2013年12月25日計至本判決確定的還款之日止）；

二、駁回原告朱某的其他訴訟請求。

如果林某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費31492元，由被告林某負擔。

如不服本判決，林某可在判決書送達之日起十五日內，朱某可在判決書送達之日起三十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省高級人民法院。

審　判　長　洪德琨

代理審判員　許　瑩

代理審判員　胡林蓉

二〇一四年九月十五日

書　記　員　朱燕萍

民事判決書