發表于：2016-07-18閱讀量：（2321）
蘇州工業園區人民法院
民事判決書
（2014）園民初字第0526號
原告吳某某。
原告陸某某。
委托代理人張林華，江蘇名仁律師事務所律師，代理上述兩人
原告。
被告蘇州工業園區某某物業管理有限公司，住所地蘇州工業園區＊＊街道＊＊廣場＊＊幢＊＊室。
法定代表人葛某某，總經理。
委托代理人楊鳳明，蘇州工業園區跨塘法律服務所法律工作者。
被告蘇州工業園區某某水務有限公司，住所地蘇州工業園區＊＊街＊＊號。
法定代表人王某某，董事長。
委托代理人薛能，江蘇新天倫律師事務所律師。
委托代理人曾某某，該公司員工。
原告吳某某、陸某某訴被告蘇州工業園區某某物業管理有限公司（以下簡稱某某物業公司）財產損害賠償糾紛一案，本院于2014年3月10日受理后，依法由審判員李軍適用簡易程序于2014年4月3日公開開庭進行了審理。審理中，本院據原告申請依法追加蘇州工業園區某某水務有限公司（以下簡稱清源華衍水務公司）為被告參加本案訴訟。因案情復雜，本案轉為適用普通程序審理，本院依法組成合議庭，先后于2014年6月18日、2014年11月21日、2015年2月13日、2015年3月11日、2015年8月20日公開開庭進行了審理。原告吳某某（參加第一、二、三、四、六次開庭）及二原告共同委托代理人張林華、被告某某物業公司委托代理人楊鳳明（參加第一、二、三、四次開庭）、被告清源華衍水務公司委托代理人薛能（參加第二、三、四次開庭）及曾某某（參加第五、六次開庭）到庭參加訴訟。被告某某物業公司第五、六次開庭經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
原告吳某某、陸某某訴稱：原告系蘇州工業園區唯亭蠡塘路96號2幢804室房屋所有權人，被告某某物業公司系該房屋所在小區物業管理公司。2014年2月10日晨5時許，因樓頂水箱損壞，大量自來水流入原告室內，致原告房屋墻壁、地板等裝修損壞，一幅十字繡報廢。原告發現后立即撥打110報警電話，并電話告知被告某某物業公司。經江蘇蘇源建筑裝飾工程有限公司評估裝修損失為71879元，十字繡報廢損失5000元，房屋不能居住使用按租房3個月計算需付租金15000元，總損失96879元。原告要求被告某某物業公司承擔損失，被告某某物業公司稱需通過法律途徑處理。被告某某物業公司負責房屋所在小區物業管理，因其管理不善設施損壞，致原告損失，其理應承擔賠償責任。原告提起訴訟，請求判令被告某某物業公司賠償損失96879元并承擔訴訟費。后原告補充說明，原告財產損失系樓頂水箱損壞自來水流入室內導致，因該水箱等供水設施系被告清源華衍水務公司安裝維護，故訴請被告清源華衍水務公司對原告損失負連帶賠償責任。后原告據審理情況變更訴請為被告連帶賠償租金損失9000元、物品損失48171.93元并承擔訴訟費、鑒定費，且說明鑒定報告未計入的電線等用工、家具移門拆除、十字繡作品損失本案中暫不主張。
被告某某物業公司辯稱：1.原告居住小區為商品房小區，該小區已成立業委會，而某某物業公司是唯亭街道高浜社區黨委和居委會領導的一個無資質的物業公司。原告小區原由蘇州秀美物業管理有限公司（以下簡稱秀美物業公司）管理，后因該公司撤場，鎮領導讓某某物業公司管理該小區物業，但未簽物業合同，亦未向業主收過費。2.原告未提供其居住小區業委會與哪個物業公司簽訂物業合同，未提供繳納物業費發票以看出是哪家物業公司提供服務，本案訴訟主體不明。3.待原告明確訴訟主體后，原告損失應由有資質的評估公司進行評估后再計原告損失。綜上，不認可原告訴請。
被告清源華衍水務公司辯稱：涉案漏水水箱屬消防水箱，其對該水箱無維護管理義務，故不承擔賠償責任。
原告吳某某、陸某某補充說明：水箱原來未使用，某某物業公司動用維修基金改造了消防水箱和供水管道，后向水箱供水，水箱內消防用水由某某物業公司注入。因閥門、浮球損壞，水箱不停供水，水滿后溢出，漏至原告家中造成損失。事發當天原告聯系某某物業公司負責人，某某物業公司負責人到現場聯系人員處理，某某物業公司主任吳建月也到了現場，街坊四鄰及保安均能證明某某物業公司在原告小區實際負責物業管理的事實。原告基于事實上的物業服務管理關系起訴某某物業公司，雙方存在物業服務合同關系，某某物業公司為小區實際管理方，有義務保障小區設施設備完好，其疏于管理造成水箱漏水，應承擔賠償責任。其未收物業費不代表其未得到政府補貼或其他對價，其服務定非無償，其應政府要求管理小區，必有利益，故不能減輕或免除責任。如其無資質，更應承擔賠償責任。其僅從事部分物業管理事項的辯解無任何依據，既已接受管理任務，常規物業管理內容當然均應包括在內，除非其曾公告表示過其僅管理某些項目，或能排除管理水箱的義務，否則不得免責。且涉案水箱漏水曾導致2幢204業主家中煙道進水造成廚房間被浸泡一些物品，經人民調解委員會調解后某某物業公司賠償了1000元。
經審理查明：原告吳某某、陸某某系蘇州工業園區唯亭蠡塘路96號（東園映象）2幢804室房屋共有人。秀美物業公司原名蘇州皇銘物業管理有限公司，原為東園映象小區物業服務企業，向業主收取物業服務費，后于2011年12月31日終止該小區物業服務。2012年初，該小區未委托其他物業服務企業提供物業服務，被告某某物業公司進入該小區實際提供物業服務，但未與該小區業主或業委會簽訂物業服務合同，亦未向小區業主收取物業服務費。
2012年5月26日，蘇州工業園區跨塘房地產開發中心通過與被告清源華衍水務公司簽訂《蘇州工業園區住宅供水設施委托運行維護管理協議》，將東園映象小區三幢住宅供水設施（不含消防供水設施）委托被告清源華衍水務公司進行運行維護管理。
東園映象小區2幢樓頂有水箱一個，位于2幢804室原告房屋屋頂。2014年2月10日，因該水箱漏水流入原告房屋，致房屋墻壁、地板等設施、物品多處損壞。本案審理期間，本院據原告申請依法委托蘇州新一造價師價格事務所有限公司對原告上述損失鑒定。該公司于2014年9月25日出具《東園映像2幢804室修復費用鑒定造價咨詢報告》，認為涉案房屋修復費用為48171.93元（電線等用工、家具移門拆除、十字繡作品損失未計入）。各方當事人對鑒定結論不持異議，并協商確定原告因房屋受損而產生的無法使用房屋的損失為9000元。
2015年1月15日，被告清源華衍水務公司出具《情況說明》，內容為：“東園映像2幢804室屋頂的水箱經園區消防大隊的消防監督人員現場查看，確認該水箱是消防水箱。”2015年1月20日，蘇州市公安消防支隊工業園區大隊在《情況說明》上蓋章確認情況屬實。
2015年2月26日，被告清源華衍水務公司再出具《情況說明》，內容為：“東園映像2幢804室屋頂的水箱經園區消防大隊的消防監督人員現場查看，確認該水箱是消防水箱，非居民生活用水水箱。”2015年2月28日，蘇州市公安消防支隊工業園區大隊亦在《情況說明》上蓋章確認情況屬實。
審理期間，本院至唯亭街道高浜社區居委會調查。該居委會書記陳建芳陳述，某某物業公司無資質從事東園映象小區住宅樓的物業管理經營。該居委會主任濮菊琪陳述，東園映象小區原由正式的物業公司秀美物業公司（原皇銘物業）作為物業經營主體提供物業服務；據其了解2幢樓頂水箱為消防用水水箱。二人另陳述，東園映象小區每幢應均有一個水箱，開發商交房時即存在；某某物業公司從未與東園映象小區業委會、業主簽訂物業服務合同，也未收取物業費；因秀美物業公司退場，無人接管小區，政府考慮該小區業主生活需要，自愿要求某某物業公司入場參與小區部分物業管理事項；某某物業公司是高浜社區多年前設立，在其他一些多層及別墅小區處于正常營業狀態，但在東園映象小區純屬幫忙代管，因該小區有業委會，一旦業委會確定新的物業公司，某某物業公司無需代管；東園映象小區由某某物業公司代管數年，小區一直未選聘物業公司提供物業服務。
審理期間，本院前往東園映象小區2幢現場查看，該幢樓頂確有一個水箱。當天，本院在該小區向唐杏生、張娟調查情況。唐杏生陳述，其為某某物業公司管理人員，某某物業公司接管該小區時，該小區有業委會，當時主任是張娟；自2015年8月起該小區已轉由新盛物業從事物業管理。張娟陳述，幾年前其曾為該小區業委會主任；2011年底秀美物業公司撤場，小區無人管理，后因當地政府要求高浜社區接管該小區物業工作，某某物業公司于2012年初進小區提供物業管理服務；秀美物業公司撤場后，小區內部意見不統一，未對外委托物業公司管理小區；某某物業公司未收過物業費、停車費，也未簽過物業服務合同；某某物業公司提供保安、保潔及一些燈具、電梯（維修）等服務，業主有需求可聯系其協助處理；對樓頂水箱由誰維護不清楚，某某物業公司進場時未具體提及水箱由某某物業公司維護；聽說目前該小區由鎮政府的物業公司接管一個月了。
上述事實，由土地使用權證、房屋所有權證、房屋裝修損壞照片、秀美物業公司證明、物業費收據、公司準予變更登記通知書、小區居民及門衛書面證明、蘇州工業園區住宅供水設施委托運行維護管理協議、蘇州工業園區住宅供水設施移交單、水箱現場照片、鑒定造價咨詢報告、情況說明、談話筆錄等及庭審筆錄予以證實，本院予以確認。
本院認為，現有證據足以證明，原告房屋樓頂水箱為該幢住宅樓公共消防水箱，原告房屋因該水箱漏水造成損失的事實發生于被告某某物業公司接受指示為該小區實際提供物業服務期間。消防安全事關小區業主重大利益，《中華人民共和國消防法》第十八條明文規定：“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。”被告某某物業公司既已接受政府指示，實際為該小區提供物業服務，理應知曉其作為物業服務企業對小區共用消防設施進行維護管理的法定義務，理應擔負起維護管理涉案消防水箱的法定職責。其雖未與小區業委會或業主簽訂物業服務合同，雖未向小區業主收取物業費，亦不影響其應承擔的法定義務。如其認為其接受政府指示無償代管小區，不應對共用消防設施進行維護管理或不應提供其他部分物業服務事項，其也應向小區業主明確公示告知其提供的具體物業服務事項或不予提供的具體物業服務事項。其作為小區物業服務企業，疏于管理消防水箱致原告遭受損失，應承擔賠償責任。故原告訴請被告某某物業公司賠償房屋受損無法使用的損失9000元、房屋修復費用損失48171.93元有事實和法律依據，本院予以支持。被告清源華衍水務公司受蘇州工業園區跨塘房地產開發中心委托，對該小區住宅供水設施（不含消防供水設施）進行運行維護管理，但雙方簽訂的《蘇州工業園區住宅供水設施委托運行維護管理協議》已明確排除被告清源華衍水務公司對消防供水設施的維護管理義務，故原告訴請被告清源華衍水務公司連帶賠償其損失無事實和法律依據，本院不予支持。被告某某物業公司第五、六次開庭經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，視為其放棄相應的抗辯權利。據此，依照《中華人民共和國消防法》第十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：
一、被告蘇州工業園區某某物業管理有限公司于本判決生效之日起十五日內賠償原告吳某某、陸某某57171.93元；
二、駁回原告吳某某、陸某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1229元、鑒定費3750元，合計4979元，由被告蘇州工業園區某某物業管理有限公司負擔。該款原告吳某某、陸某某已預交，被告蘇州工業園區某某物業管理有限公司于本判決生效之日起十五日內支付原告吳某某、陸某某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時按照國務院《訴訟費用交納辦法》規定向江蘇省蘇州市中級人民法院預交上訴案件受理費。蘇州市中級人民法院開戶行：中國農業銀行蘇州工業園區支行營業部，賬號：10×××99。
審判長劉洋
人民陪審員虞子梅
人民陪審員陸花妹
二〇一五年八月二十八日
書記員王木子
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