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蘇州工業園區人民法院

民事判決書

（2015）園民初字第01352號

原告李某甲。

原告李某乙。

上述兩原告共同委托代理人丁益鳴、丁一，江蘇正華正律師事務所律師。

被告蘇州某某光電有限公司，住所地蘇州工業園區葑亭大道＊＊號＊８廠房。

法定代表人許某某，董事長。

委托代理人張林華，江蘇名仁律師事務所律師。

原告李某甲、李某乙訴被告蘇州某某光電有限公司（以下簡稱“某某光電”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月16日立案受理，依法由審判員楊俊適用簡易程序獨任審判，于2015年6月16日第一次公開開庭審理了本案。后轉為適用普通程序，由審判員楊俊與人民陪審員徐家騮、魏淼澄組成合議庭，于2015年8月12日第二次公開開庭進行審理。原告李某甲、李某乙及其共同委托代理人丁一、丁益鳴，被告某某光電委托代理人張林華到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

被告某某光電辯稱，原告所稱的被告違反公序良俗原則沒有事實依據，被告員工猝死純屬意外事件，被告對此沒有過錯，原告所稱導致財產損失，沒有事實依據。1、承租房屋雖然發生了猝死事件，但房屋的結構功能沒有受損，且原告也沒有提交任何證據證明其房屋貶值。原告所稱的“鬼屋”并非法律概念而是迷信思想，本案是酒后猝死，并非兇殺和自殺，死亡事件對房屋的使用者心理可能產生影響，但并不必然導致房屋價值的貶損，隨著死亡時間的推移，會逐漸在人們心中淡忘。不同的人對此有不同的認識和不同的價值判斷，不必然認為房屋貶值。被告的承租行為與猝死事件沒有因果關系。2、原告出租房屋屬于經營行為，任何經營行為都有風險，原告在享受出租利益的同時應承擔相應的風險。3、雙方租賃合同第八條約定，若水、電、煤等使用不當或造成人身傷亡和意外事故，與房東、中介無關，后果自付。雙方對人身傷亡這樣的嚴重事故都沒有約定承租方承擔責任，那意外猝死顯然是弱于人身傷亡，要求承租人賠償沒有任何依據。因此，原告訴請應當依法予以駁回。

原告針對被告答辯意見，辯稱：1、被告員工酒后猝死屬于非正常死亡，租賃合同約定如因使用不當損害房屋的應予以修復或經濟賠償。因此，原告主張經濟賠償的請求有合同依據。2、關于被告提及的租賃合同第八條第四款，若水、電、煤等使用不當或造成人身傷亡和意外事故與房東、中介無關，這不是責任分配條款，而是責任免除條款，但是沒有免除承租人因不當使用對他人的造成的損害責任。3、關于房屋貶值問題，被告都提到死亡事件不必然導致房屋的價值受到損壞。但是根據現行的世俗理念，原告認為損害結果是必然產生的。原告可以承擔經營當中相對應的經營風險，但是被告支付的租金標準是明顯不含有上述風險的一個金額，且被告在合同中有明確的承租義務，因此死亡事件產生的商業風險的責任應由被告承擔。庭審中，原告明確以租賃合同關系主張權利。

經審理查明，原告李某乙、李某甲為蘇州工業園區唯亭葑亭大道599號金錦苑4幢1602室的房屋所有權人。2014年12月，原告李某乙（合同甲方）與被告某某光電（合同乙方）簽訂《房屋租賃合同書》，約定租賃房屋作為居住使用，租賃期從2014年12月24日至2015年12月23日，每月租金2835元，租房保證金2700元，被告每三月支付一次租金。租賃合同第八條第四項約定，乙方如因使用不當損壞房屋及其設施的，應負責修復原狀或予以經濟賠償。若水、電、煤氣等使用不當或認為造成的人身傷亡和意外事故，與房東、中介方無關，后果自負。合同第九條第三項約定，如甲方擅自提前終止本合同，應按一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金。2014年12月22日，原被告雙方辦理房屋交接確認手續。被告向原告支付了一個季度的租金8505元及2700元房屋押金，租金支付截止至2015年3月23日。被告某某光電承租后將該房屋用于其工作人員居住使用。2014年2月28日，某某光電組織聚餐活動，其工作人員陳嘉新醉酒后被同事送往涉案金錦苑4幢1602室休息。公安機關筆錄顯示，其同事將陳嘉新扶到床上休息，脫掉了外套、鞋子，面朝上平躺著，蓋好了被子，陳嘉新睡著后同事就離開了。次日下午，陳嘉新被同事發現在該房屋內死亡。后經公安機關出具的法醫學尸表檢查意見書，陳嘉新血液中乙醇濃度為379mg／100ml，考慮陳嘉新醉酒后猝死。

上述猝死事件發生后，原被告就賠償問題協商未果。2015年3月19日，被告向原告發出解除合同（退房）通知，再次通知確認雙方已于2015年3月19日解除合同，要求原告聯系辦理退房相關事宜。本案審理過程中，雙方對租賃合同解除無爭議，并辦理了退房交接手續，雙方確認被告支付的押金2700元作為提前解除合同的違約金不予退還。

以上事實，由原告提交的房屋租賃合同、房產證、交房確認單等證據，被告提交的解除合同（退房）通知、法醫學尸表檢查意見書等證據，以及雙方庭審陳述予以證實。

本院認為，原告李某乙與被告某某光電之間簽訂的房屋租賃合同合法有效，雙方應誠實信用全面履行合同。承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。承租人按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物的，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。原告以租賃合同關系向被告主張賠償責任，需認定被告存在不當使用租賃房屋的違約行為，且該違約行為造成原告實際損失。被告員工在承租房屋內死亡，屬于簽訂合同時無法預知的意外事件，被告無法在陳嘉新聚餐飲酒后合理的得出預判，也無法防范。被告對該意外事件沒有注意義務，也不存在過錯，讓其對此承擔責任不符合法律精神。被告讓醉酒的員工在承租房屋內休息，在社會經驗法則上不構成對房屋的使用不當或保管不善，而員工猝死只是意外結果，但違約行為是承擔賠償責任的前提，被告不存在違約行為亦不應承擔賠償責任。原告的出租房屋內發生意外死亡事件，基于社會善良風俗，該事件雖然可能對房屋出租、出售造成一定妨礙，對使用價值的實現造成影響，但該影響會隨著時間的延續而逐漸淡化，原告主張的損失也具有不確定性。綜上，本院認為，現有證據無法證明被告某某光電存在使用不當或保管不善的違約行為，原告要求其承擔賠償責任，本院礙難支持。據此，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百一十八條、第二百二十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

駁回原告李某甲、李某乙的訴訟請求。

案件受理費收取3540元，由原告李某甲、李某乙負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時按照國務院《訴訟費用繳納辦法》規定向江蘇省蘇州市中級人民法院預交上訴案件受理費。江蘇省蘇州市中級人民法院開戶行：中國農業銀行蘇州工業園區支行營業部，帳號：10***99。

審　判　長　楊　俊

人民陪審員　徐家騮

人民陪審員　魏淼澄

二〇一五年九月十六日

書　記　員　韋　瑋

房屋租賃合同糾紛