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福建省廈門市湖里區人民法院

民事判決書

（2014）湖民初字第2789號

原告廈門市某某區某某街道某某社區居民委員會，住所地廈門市湖里區某某村某某社，組織機構代碼B3695765-6。

負責人陳某某，該居委會主任。

委托代理人荊建忠、韓雪明，福建聯合信實律師事務所律師。

被告廈門市某某科技有限公司，住所地廈門市湖里區創新路××號××，組織機構代碼×××××。

法定代表人黃某某，該公司總經理。

委托代理人林觀春、方湘臻，福建大道之行律師事務所律師。

原告廈門市某某區某某街道某某社區居民委員會（以下簡稱某某居委會）與被告廈門市某某科技有限公司（以下簡稱某某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年6月23日立案受理。依法由代理審判員范功怡適用簡易程序于2014年7月14日公開開庭進行了審理。原告廈門市某某區某某街道某某社區居民委員會的委托代理人荊建忠，被告廈門市某某科技有限公司的委托代理人林觀春到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告廈門市某某區某某街道某某社區居民委員會訴稱，2009年9月，某某居委會將址于廈門市湖里區創新路××號××的廠房出租給某某公司，租賃期限至2014年9月20日止。合同約定每月租金為14300元，每三個月支付一次，即每年9月20日、12月20日、3月20日、6月20日前支付，每拖延一天應賠償某某居委會千分之五的滯納金，該滯納金性質應為違約金。爾后，某某公司屢次拖欠租金，截止2014年5月20日，某某公司尚欠租金264737元。因合同約定的違約金標準過高，某某居委會同意違約金按中國人民銀行同期貸款利率計算?，F某某居委會請求法院判令：1、某某公司立即支付租金264737元及違約金（按中國人民銀行同期貸款利率計）；2、本案訴訟費用由某某公司承擔。庭審中，某某居委會變更第一項訴訟請求中的租金為307637元及違約金（每42900元分別自2012年12月21日、2013年3月21日、2013年6月21日、2013年9月21日、2013年12月21日、2014年3月21日、2014年6月21日起至實際付清之日止按中國人民銀行同期貸款利率計）。

被告廈門市某某科技有限公司辯稱，1、因某某居委會交付的廠房不符合合同約定，且拒不依法開具發票，某某公司有權行使先履行抗辯權，相應月租金標準也應當根據實際交付的面積進行調整。根據（2013）湖民初字第855號民事判決書所查明的事實，按照房屋測繪數據，某某公司所承租的廠房的建筑面積為1019.79平方米，某某居委會未按照合同約定提供足額的面積的廠房，根據《合同法》第六十七條的規定：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”某某公司曾就租賃房屋面積之事多次與某某居委會協商。另外，根據《稅收征管法》等法律法規的規定，在某某公司交付租金時，某某居委會有義務依法開具發票，但卻一再拒絕。2、在合同履行期限內，某某居委會惡意停水、停電，阻撓某某公司自由進出租賃場所，惡意侵占某某公司所有的辦公設備、生產設施等，致使某某公司無法正常使用租賃廠房，已給某某公司造成至少85752.92元的損失，某某居委會應予賠償并在本案中進行抵扣。某某居委會的行為已經構成根本違約，并致使合同目的不能實現，某某居委會無權再向某某公司要求支付租金。3、某某居委會計算的租金總額307637元應扣除其已支付給廈門凱宸進出口有限公司第一季度租金42900元和押金20000元，對違約金的計算方式沒有異議。綜上，某某居委會的訴訟請求缺乏事實和法律依據，懇請法院在查清事實的基礎上，維護某某公司的合法權益。

經審理查明，某某公司從2009年9月21日起向某某居委會承租址于廈門市湖里區創新路××號××的廠房，租賃期限至2014年9月20日。合同約定廠房每平方米每月租金13元，廠房面積1100平方米，合計每月租金為14300元，租金每三個月支付一次，即每年9月20日、12月20日、3月20日、6月20日前支付，每拖延一天應賠償某某居委會千分之五的滯納金。某某公司曾出具一份《還款計劃書》，確認從2010年10月20日至2012年12月31日共欠某某居委會房租101000元，分12個月支付，還款計劃為每月租金14300元＋8416元=22716元，等將全所欠房租支付完后即恢復每月租金14300元，由2013年1月1日開始執行。（2012）湖民初字第1784號民事判決書已于2012年6月5日發生法律效力，該判決查明訟爭廠房的建筑面積按照房屋測繪數據為1019.79平方米，即某某公司在《還款計劃書》中承諾按每月租金14300元支付租金時已知悉訟爭廠房的建筑面積實際為1019.79平方米。

另查明，2006年1月9日，訟爭廠房所在高殿科技園廠房及配套辦理了建設工程規劃許可證，工程用地使用期限為15年。

以上事實，有某某居委會提供的《廠房租賃合同》、《付款憑證》、《還款計劃書》、《證明》、《建設工程規劃許可證》、（2012）湖民初字第1784號民事判決書，當事人的陳述和庭審筆錄為證。

本院認為，某某居委會與某某公司簽訂的《廠房租賃合同》是雙方當事人真實意思表示，合同內容未違反法律、行政法規的強制性規定，應認定有效。某某居委會與某某公司之間存在房屋租賃合同關系，雙方當事人應當按照約定全面履行自己的義務，某某居委會已依約將址于廈門市湖里區創新路××號××的廠房交付給某某公司使用。某某公司辯稱因某某居委會惡意停水停電等行為致使某某公司無法正常使用租賃廠房、某某居委會無權再向某某公司要求支付租金，因某某公司未能提供相關證據予以證明，本院不予采納。某某公司辯稱某某居委會交付的廠房不符合合同約定，廠房實際建筑面積為1019.79平方米，月租金標準應根據實際面積進行調整。因某某公司是在知悉訟爭廠房的建筑面積為1019.79平方米情況下仍承諾按每月租金14300元支付租金，其已事實認可了租金標準為每月14300元，故億萬得的上述抗辯理由，本院不予采納。某某公司辯稱某某居委會計算的租金總額307637元應扣除其已支付給廈門凱宸進出口有限公司第一季度租金42900元和押金20000元，并提供《房屋租賃合同》和收據等予以證明。某某居委會認為其并未委托廈門凱宸進出口有限公司與某某公司簽訂租賃合同，對上述證據的真實性、合法性和關聯性無法確認。因某某公司未能證明廈門凱宸進出口有限公司與某某公司簽訂的租賃合同與本案的關聯性，本院對某某公司的上述抗辯理由不予采納。租賃合同約定某某公司拖延支付租金應按日千分之五繳納滯納金，因雙方均認可該滯納金性為違約金且同意違約金按中國人民銀行同期貸款利率計，于法不悖，故某某居委會主張某某公司支付租金307637元及按中國人民銀行同期貸款利率計至實際付清之日止的違約金，有事實和法律依據，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百一十六條、第二百二十七條之規定，判決如下：

被告廈門市某某科技有限公司應于本判決生效之日起十日內支付廈門市某某區某某街道某某社區居民委員會租金307637和違約金（每42900元分別自2012年12月21日、2013年3月21日、2013年6月21日、2013年9月21日、2013年12月21日、2014年3月21日、2014年6月21日起至實際付清之日止按中國人民銀行同期貸款利率計）。

如果被告廈門市某某科技有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費3072元，由被告廈門市某某科技有限公司承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

代理審判員　范功怡

二〇一四年十月二十日

書　記　員　張占甫

房屋租賃合同