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福建省廈門市海滄區人民法院

民事判決書

（2013）海民初字第230號

原告鄭某某，男，19××年××月××日出生，漢族。

委托代理人陳勇，福建信海律師事務所律師。

被告陳某某，男，19××年××月××日出生。

委托代理人呂平、楊式敏，福建聯合信實律師事務所律師。

原告鄭某某與被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員陳進杰獨任審判，適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告鄭某某及其委托代理人陳勇，被告陳某某委托代理人呂平、楊式敏到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告鄭某某訴稱，原、被告于2012年8月15日簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將址于廈門市思明區蓮前西路×××號之一、之二店面（下稱訟爭店面）租賃給被告，租期為2012年9月20日至2020年9月19日，月租金24722元（人民幣，下同），每次支付租金應提前10天，即每月10號支付，如逾期支付租金，應按拖欠租金部分的按日2%支付滯納金，逾期10天以上的，原告有權自行提前解除合同。合同簽訂后，原告依約履行了合同義務，但被告卻未依約于2012年12月10日前足額支付2012年12月20日至2013年1月19日期間的租金，而是僅支付了19244元，尚余租金5000元直至2012年12月22日才予以支付。被告逾期支付租金已超過10天，其行為已構成違約，被告亦自認其違約并按合同約定日2%標準向原告支付了1200元的滯納金，故此原告有權依約單方解除租賃合同。現原告訴至法院，請求判令：原、被告雙方于2012年12月31日解除關于廈門市思明區蓮前西路×××號之一、之二店面租賃合同，且被告應將店面恢復原狀。

被告陳某某辯稱，一、被告不存在違約支付租金之行為。被告于2012年11月23日為原告代墊燃氣管道搶修工程費用5000元，該款項依法應由原告承擔，且原告曾口頭同意承擔該部分款項，被告于2012年12月租金中予以抵扣，并無不當。原告事后反悔，拒絕承擔上述燃氣管道搶修費用，考慮到日后長期合作，且為進一步解決訟爭店面門前的燃氣管道維修事宜，原、被告協商一致，于2012年12月22日向原告另行支付6200元作為經濟讓步和補償。原告收取了該款項，且自始至終未提出任何異議。二、原告提出解除合同有違公平原則。被告已于簽訂《房屋租賃合同》當日即2012年8月15日向原告繳交租賃押金49444元，作為履約的保證，《房屋租賃合同》至今仍在繼續履行，被告已為租賃房屋投入200余萬元裝修費用，被告自始依約履行《房屋租賃合同》，且即便原告提起訴訟，被告仍依約按時支付租金，原告亦照單全收，未提出任何異議，且原告在《房屋租賃合同》履行期間未產生任何損失，甚至多收取了被告1200元的款項，因此，被告誠信情況良好，原告惡意提出解除合同，明顯有違公平原則。

經審理查明：

2012年8月15日，原（甲方）、被告（乙方）及案外人廈門富仕房產代理有限公司（丙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將訟爭店面以空店的現狀出租給被告作為商業用途，租賃期限為2012年9月20日至2020年9月19日，2012年8月16日至9月19日為免費裝修期；合同簽訂之日被告應向原告支付押金49444元，2015年9月19日以前的月租金24722元，之后的租金逐年遞增5%，每次支付租金應提前10天，即每月10號支付，如逾期支付租金，應按拖欠租金部分的日2%支付滯納金，逾期10天以上的，原告有權自行提前解除合同。該《房屋租賃合同》有關的租賃權利義務均不涉及丙方，僅第十四條約定由原、被告支付丙方中介傭金各50%（即月租金）。合同簽訂后，原告依約向被告交付了訟爭店面，被告依約于2012年8月15日支付了租賃押金49444元，于2012年9月10日、10月10日和11月10日各支付租金24722元。

2012年11月23日，被告通過案外人陳品涓建行賬戶向案外人廈門華潤天然氣有限公司員工邱延南（檢修崗位）轉賬預支付了5000元，2012年12月4日，廈門華潤天然氣有限公司向被告開具金額為3757.75元的《建筑業統一發票》，載明的結算項目為：“蓮前西路322號燃氣管道搶修工程”。

2012年12月10日，被告通過陳品涓建行賬戶向原告轉賬支付租金19722元，并留言：“房屋已支付，請查收，扣除華潤改管的5000元，匯19722元。金信堂財務室”；同時，建行服務號碼95533以短信通知了原告該留言內容。

2012年12月22日，被告通過陳品涓建行賬戶向原告轉賬支付6200元，并留言：“你好！補5000元房租和滯納金1200元，共匯6200元，請查收，金信堂財務室”；同時，建行服務號碼95533以短信通知了原告該留言內容。

2013年1月10日、2月10日，被告通過陳品涓建行賬戶向原告各轉賬支付24722元。庭審時，原告主張該兩筆款項系被告的主動行為，其無法控制，不確認該兩筆款項系租金。

另查明，一、《房屋租賃合同》未對訟爭店面附屬設施的維修義務及維修費用的負擔進行約定；二、原告向本院提交了發信人為XXX的2條短信截圖，內容分別為：“你方還差5000元租金，每天滯納金2%，以租賃合同條款，明天我方有權解除租賃合同，收回房屋。-2012年12月20日15：39發至：陳某某（XXX）”和“以租賃合同條款，你方已違約，以今天就取消租賃合同，請在月底搬出。-2012年12月21日17：57發至：陳某某（XXX）”；三、《房屋租賃合同》載明的原、被告聯系電話分別為XXX、XXX；四、訟爭店面原告已裝修完畢，并已營業。

以上事實，有原告提交手機短信，被告提交的《房屋租賃合同》、押金收據、建行網上銀行轉賬匯款電子回單、建設銀行交易明細、《建筑業統一發票》、《證明》以及當事人庭審陳述為證，足以認定。

本院認為，被告系臺灣地區居民，本案系涉臺案件，應參照涉外案件處理。本案訟爭店面位于福建省廈門市，故本案房屋租賃合同的履行地在福建省廈門市，且本案屬廈門市中級人民法院指定由本院集中管轄的涉臺案件，故本院對本案享有管轄權。本案中，當事人對法律適用沒有約定，依據最密切聯系地原則，本案應當適用中華人民共和國法律。

本案中，《房屋租賃合同》系當事人真實意思表示，內容和形式符合法律規定，系合法有效合同。《房屋租賃合同》未對訟爭店面的附屬設施的維修義務及維修費用的負擔進行約定，根據《中華人民共和國合同法》第二百二十條之規定，應當由出租人即原告履行訟爭房屋的維修義務，維修費用亦相應由原告負擔。故此，本案中燃氣管道維修費用依法應由原告負擔，被告在預墊付了5000元維修費用后在2012年12月10日直接抵扣其應支付的租金，并將維修費用抵扣租金事宜告知了原告，符合慣常做法及商業行為規則。原告如有異議，應當及時提出。但原告直至2012年12月20日方以短信方式告知被告尚欠租金5000元，對被告以維修費用抵扣租金提出異議，應視同尚欠5000元租金的支付日期相應順延，即被告應在原告提出異議之日起10日內支付該5000元租金，而本案被告于2012年12月22日即支付了該5000元租金，其行為并不構成違約。雖然被告按日2%的標準向原告轉賬支付了1200元并在匯款時留言該款項系滯納金，但系在原告短信催促下對其行為性質的錯誤認識，并作出錯誤意思表示和行為。且違約是一種事實狀態，不因當事人的承認而改變，如有相反足以推翻其承認的證據，可以認定當事人承認的事項不存在。現有證據足以證明被告確已預墊付了5000元維修費用并將該預付的維修費用抵扣租金的主張告知原告，且被告在原告提出異議后即時支付了5000元租金，則本案原告于2012年12月22日支付租金不能認定為違反合同約定，不構成違約。因此，原告訴請解除租賃合同并將訟爭店面恢復原狀，沒有事實依據，本院不予支持。此外，訟爭店面被告已裝修完畢，并已營業，且不論原告于2012年12月22日支付租金是否構成違約，以遲付近五分之一的月租金即解除租賃合同，無疑會造成被告店面裝修等的巨大損失和浪費，而原告并無經濟損失，明顯有違公平原則，也不符合社會效益最大化原則和合同法促進交易及維護交易穩定的立法目的。故此，從公平原則和效益原則出發，原告的訴求亦不應得到支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百二十條，《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第四十一條之規定，判決如下：

駁回原告鄭某某的全部訴訟請求。

本案案件受理費100元，減半收取50元，由原告鄭某某負擔。

如不服本判決，原告鄭某某可在判決書送達之日起十五日內，被告陳某某可在判決書送達之日起三十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

代理審判員　陳進杰

二〇一三年十月二十二日

書　記　員　黃娟娟

合同糾紛