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張某某、馬某某與趙某某土地租賃合同糾紛二審民事判決書

發(fā)表于：2016-07-22閱讀量：（2225）

云南省昆明市中級人民法院

民事判決書

（2014）昆民一終字第747號

上訴人（原審被告）張某某，男，回族，19××年××月××日生。

上訴人（原審被告）馬某某，男，回族，19××年××月××日生。

兩上訴人共同特別授權(quán)訴訟代理人馬承祖，均民族法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審原告）趙某某，男，漢族，19××年××月××日生。

委托代理人柴德有，云南北川律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

上訴人張某某、馬某某與被上訴人趙某某土地租賃合同糾紛一案，不服昆明市盤龍區(qū)人民法院（2014）盤法民二初字第293號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月13日受理后，依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院確認(rèn)的案件事實為：2010年1月4日，趙某某、楊某與云南某實業(yè)有限公司、云南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《租賃合同書》，約定將云南某實業(yè)有限公司、云南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有的位于盤龍區(qū)青云街道辦事處某某村某某潭的房屋13000㎡土地、林地200畝租賃給趙某某及楊某，租期20年，自2010年3月1日起至2030年2月28日止，租期屆滿后若趙某某再續(xù)租，雙方再補簽20年；在租賃期內(nèi)，趙某某享有本合同的轉(zhuǎn)租權(quán)。2010年8月31日，趙某某、楊某作為甲方，張某某、馬某某作為乙方簽訂了《合伙協(xié)議書》，約定甲方已支付的租賃費應(yīng)該為500萬元，即2010年9月1日至2013年2月28日的租金，共2年6個月，每年200萬元。甲乙雙方商定，甲方同意給乙方3個月入場過渡期，實際計算為2年3個月的租賃費，合計為人民幣450萬元；甲乙雙方簽訂本協(xié)議當(dāng)即，由乙方先期支付給甲方200萬元定金，余款250萬元在甲乙雙方簽訂本協(xié)議書后60日內(nèi)由乙方一次性付清。至此，乙方先期支付給甲方200萬元定金轉(zhuǎn)為租賃費，乙方支付給甲方的款項完畢；甲方接管后對園區(qū)進行改造維修，合計支出人民幣150萬元，計為甲方合伙投資入股資金；合伙期限暫定為20年加20年，按租賃協(xié)議執(zhí)行；甲方出資人民幣200萬元，占總股份20%，以前期投入結(jié)算（以原始單據(jù)帳目結(jié)算，不足部分另補現(xiàn)金），乙方出資人民幣800萬元，占總股份80%；甲方交納資金時間：自本協(xié)議書簽字起，由甲方對前期園區(qū)建設(shè)開支進行結(jié)賬后（房租和保證金除外），送乙方簽字認(rèn)可，作為甲方投入的部分資金，不足部分待雙方合作組建的新公司注冊時，由甲方直接轉(zhuǎn)入該公司注冊資金；乙方的交納資金時間：甲乙雙方簽訂本協(xié)議書當(dāng)即，由乙方先期支付給甲方200萬元定金。余款250萬元在甲乙雙方簽訂本協(xié)議書后60日內(nèi)由乙方一次性付清。至此，乙方先期支付甲方的款項共計450萬元全部付清，甲方將雙方簽訂的本協(xié)議書交給乙方，本合同生效。2010年9月2日，趙某某與楊某簽訂《補償協(xié)議書》，約定楊某退出合伙協(xié)議，趙某某與楊某在合伙協(xié)議中的權(quán)益和所有債權(quán)債務(wù)均由趙某某承擔(dān)。同日，趙某某將場地移交給張某某、馬某某，被告張某某對移交情況簽字確認(rèn)。2010年9月25日，張某某、馬某某及案外人馬某、張某注冊了云南新河商貿(mào)有限公司，法定代表人為被告張某某，注冊資金1000萬元，股東名單中沒有趙某某，注冊資金亦不包括補充協(xié)議中約定的趙某某出資。2013年8月1日，張某某、馬某某向趙某某支付趙某某修堡坎公路支付的工程款300000元，趙某某向張某某、馬某某出具《收條》，并在收條上載明：從此與新河公司無任何經(jīng)濟糾紛。現(xiàn)趙某某認(rèn)為張某某、馬某某欠付其房屋租賃費、工程費，遂訴至一審法院請求：1、判令由兩被告支付給原告租賃費及其他投資支出共計人民幣2850000元。2、兩被告承擔(dān)本案的訴訟費。

一審法院認(rèn)為，我國法律規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。本案中，原、被告雙方在合伙協(xié)議中約定“兩被告先期支付給原告的款項共計450萬元全部付清，原告將雙方簽訂的合作協(xié)議書交給被告，該合同才生效。”，而兩被告共計向原告支付了200萬元租賃費，尚余250萬元未付。依照《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。”之規(guī)定，原、被告簽訂的合伙協(xié)議將“被告向原告支付450萬元租賃費，同時原告將雙方簽訂的合作協(xié)議書交給被告”約定為合同生效之條件，而因被告未完全履行支付租金的合同義務(wù)，故雙方的協(xié)議生效條件未成就，該協(xié)議未生效。協(xié)議簽訂后，原告未按約定向被告補足應(yīng)付合伙出資，被告在注冊公司時被告亦未將原告列為股東，原告已投入的資金被告也未納入注冊資本。原、被告雙方均以各自的行為表示不繼續(xù)履行合伙協(xié)議，故原、被告之間的合伙關(guān)系未成立。原、被告約定，原告已向場地所有權(quán)人支付了2010年9月1日至2013年2月28日的場地租賃費，原告給予兩被告3個月過渡期，兩被告實際需向原告支付2年3個月的租賃費合計人民幣450萬元。協(xié)議簽訂后，原告于2010年9月2日將房屋及附屬設(shè)施移交給被告，被告從即日起實際占用訴爭場地，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之規(guī)定，兩被告應(yīng)按約定向原告支付租賃費，而兩被告至今尚欠租賃費250萬元未支付，故原告的該項訴訟請求于法有據(jù)，一審法院予以支持；關(guān)于原告要求被告支付投資款的訴訟請求，一審法院認(rèn)為，原、被告在合伙協(xié)議書中雖明確原告接管后對園區(qū)進行改造維修，合計支出人民幣150萬元，計為原告合伙投資入股資金。但因原、被告的合伙協(xié)議未生效亦未實際履行，而云南新合商貿(mào)有限公司系訴爭場地和附屬設(shè)施的實際使用人和受益人，原告現(xiàn)要求兩被告?zhèn)€人返還該投資款的主張于法無據(jù)，一審法院不予支持；關(guān)于被告辯稱原告與被告張某某簽訂的《補償協(xié)議》及兩份協(xié)議書系為應(yīng)對訴訟而制造的證據(jù)，且沒有被告馬某某的簽字該協(xié)議未生效，對此一審法院認(rèn)為，被告馬某某作為協(xié)議書的一方當(dāng)事人，未在協(xié)議上簽字，該協(xié)議未生效，兩被告的答辯理由成立，一審法院對該部分證據(jù)對應(yīng)的事實的真實性不予采信。遂依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十五條第一款、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：一、被告張某某、馬某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告支付租賃費人民幣2500000元；二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費29600元，因適用簡易程序，減半收取14800元，由兩被告共同承擔(dān)。

一審判決宣判后，張某某、馬某某不服，向本院提起上訴，請求：（一）撤銷一審判決；（二）判令被上訴人履行《合伙協(xié)議書》約定的義務(wù)，包括：完善所提供給合伙企業(yè)使用的房屋、土地的合法使用手續(xù)。移交尚未移交的土地、房屋，加油站使用的土地，馬武穩(wěn)使用的土地及房屋。補足認(rèn)繳的出資款200萬元；（三）判令被上訴人賠償損失384萬元；（四）本案及一審訴訟費由被上訴人承擔(dān)。主要事實和理由為：一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，因案外人對訴爭租賃物主張權(quán)利致使合伙人無法對租賃物使用收益，因此上訴人拒付租金的行為于法有據(jù)。一審法院認(rèn)定雙方的合伙協(xié)議是附條件生效的協(xié)議，且約定的生效條件未成就，故雙方的合伙關(guān)系未成立，但一審法院判決部分合伙人向另一部分合伙人支付本應(yīng)共同承擔(dān)的場地租賃費250萬元違背了法律規(guī)定的共同投資、共擔(dān)風(fēng)險、共享效益的原則。

被上訴人趙某某答辯稱：一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

在本案審理過程中，上訴人張某某、馬某某為支持其上訴理由，提交了以下證據(jù)：

一、函告，欲證明案外人向上訴人主張訴爭租賃場地權(quán)利的事實；

二、合同書及收據(jù)，欲證明上訴人購買設(shè)備的事實；

三、場地租賃合同，欲證明上訴人為獲取收益將土地出租的事實；

四、函告，欲證明案外人向上訴人催交土地的事實；

五、照片四張，欲證明上訴人購買的設(shè)備閑置、加油站占用土地及案外人馬武穩(wěn)在使用訴爭租賃物的事實。

經(jīng)質(zhì)證，被上訴人認(rèn)為上訴人在本案中提交的證據(jù)不屬于法律規(guī)定的新證據(jù)而不予質(zhì)證。

本院審核證據(jù)材料后認(rèn)為，上訴人提交的上述證據(jù)系為支持其第（二）、（三）項上訴請求，而上訴人在一審審理過程中并未就該部分上訴請求依法提出訴訟主張，故本院就上訴人的該部分上訴請求不再予以審查評判，相關(guān)證據(jù)亦不再予以審查認(rèn)定，上訴人可就該部分上訴請求另尋合法途徑處理。

經(jīng)審理，二審確認(rèn)的案件事實與一審一致。

本案的爭議焦點為：（一）上訴人與被上訴人之間的法律關(guān)系系租賃合同關(guān)系還是合伙關(guān)系；（二）租賃物的范圍。

本院認(rèn)為，對于第一個爭議焦點。首先，上訴人與被上訴人及案外人楊萬容于2010年8月31日簽訂了《合伙協(xié)議書》，約定雙方在訴爭租賃物上合伙經(jīng)營，但此后雙方又于2010年10月23日簽訂了《協(xié)議書》，約定被上訴人將其承租的訴爭租賃物轉(zhuǎn)租給上訴人，故應(yīng)以雙方后簽訂的《協(xié)議書》中確定的租賃合同關(guān)系為準(zhǔn)；其次，雖上訴人主張該《協(xié)議書》系雙方為配合被上訴人與案外人云南同興建筑實業(yè)有限公司、云南同興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及楊萬容之間的訴訟所簽訂而不具備真實性、合法性，但在被上訴人與案外人云南同興建筑實業(yè)有限公司、云南同興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及楊萬容的相關(guān)案件審理過程中，上訴人作為該案第三人參與該案審理時明確認(rèn)可其與被上訴人之間系租賃關(guān)系及其實際使用訴爭土地并愿意支付相應(yīng)租金的事實，且該事實已經(jīng)云南省高級人民法院作出的（2012）云高民一終字第174號生效民事判決書確認(rèn)，該文書中已確認(rèn)上訴人與被上訴人之間系租賃合同關(guān)系；另外，上訴人主張《協(xié)議書》并非其真實意思表示，但卻未在法定期間內(nèi)申請撤銷該《協(xié)議書》。故本院對上訴人的該項上訴理由不予采信，并確認(rèn)雙方之間系租賃合同關(guān)系。

對于第二項爭議焦點，即租賃物的范圍。根據(jù)上訴人與被上訴人共同確認(rèn)的涉案租賃物的圖紙所記載的內(nèi)容，現(xiàn)雙方確認(rèn)圖紙中的大壩以上的部分已于2010年9月2日移交給上訴人實際占有、使用，現(xiàn)上訴人認(rèn)為大壩以下至寺瓦路邊范圍亦在雙方租賃范圍內(nèi)，但被上訴人并未向其移交。對此，本院認(rèn)為，依雙方于2010年10月23日簽訂的《協(xié)議書》就租賃物的約定：“……上面林地至水庫大壩全部房屋……”，并結(jié)合現(xiàn)場情況應(yīng)當(dāng)推定租賃范圍為大壩以上部分，并不包括案外人馬武穩(wěn)使用的大壩以下部分；其次，在被上訴人與案外人云南同興建筑實業(yè)有限公司、云南同興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及楊萬容就該租賃物發(fā)生糾紛的案件審理過程中，上訴人作為第三人參與了訴訟，其明確認(rèn)可訴爭租賃物由其使用至今的事實，上訴人也未就其占有的租賃物范圍提出過異議；再次，在上訴人實際占有、使用租賃物已近五年的期間內(nèi)（自2010年9月2日至今），上訴人從未以租賃物的交付不符合雙方約定為由而提出異議或主張相應(yīng)權(quán)利，該行為有悖于一般生活經(jīng)驗和交易習(xí)慣。綜上所述，本院確認(rèn)雙方約定的租賃物范圍為大壩以上部分，現(xiàn)被上訴人已按照雙方約定履行了交付租賃物的義務(wù)，則上訴人應(yīng)按照協(xié)議約定履行給付租金的義務(wù)。

綜上，一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

如未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審案件受理費人民幣29600元，由張某某、馬某某承擔(dān)。

本判決為終審判決。

本判決送達后即發(fā)生法律效力，若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定的履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向一審法院申請強制執(zhí)行，申請強制執(zhí)行的期限為二年。

審　判　長　田　莊

審　判　員　陸有林

審　判　員　朱　歡

二〇一五年五月二十七日

書　記　員　吳　帥