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廣東省中山市第一人民法院

民事判決書

（2013）中一法坦民一初字第604號

原告：田某甲，男，19**年*月*日出生，漢族，住四川省蓬安縣。

委托代理人：田某乙，系原告之子。

被告：管某某，女，19**年**月**日出生，漢族，住江西省上饒市玉山縣。

委托代理人：徐周生，廣東翔宇律師事務所律師。

第三人：珠海市某某房地產代理有限公司，住所地珠海市。

法定代表人：王某某，總經理。

委托代理人：榮某某，該公司員工。

原告田某甲訴被告管某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。訴訟中，本院職權追加珠海市某某房地產代理有限公司（以下簡稱：某某公司）為無獨立請求權的第三人參加訴訟。原告及其委托代理人田某乙，被告管某某及其委托代理人徐周生，第三人的委托代理人榮某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告田某甲訴稱：2013年8月14日，通過某某公司的居間服務，原、被告及某某公司簽訂了一份房地產買賣合同，約定，被告以700000元的價格向原告出售其位于中山市坦洲鎮界獅南路6號御湖居＊棟＊房。合同還約定，定金為80000元，房屋的過戶期限為2013年9月13日，除定金外，第二部分的購房款620000元買房需在產權過戶當日付清；被告應在簽訂合同的30天內取消涉案房屋的抵押。但被告在收取定金后無主動與原告及某某公司聯系，在合同約定的供過戶之日，被告仍未履行過戶手續。也未簽訂珠海市房地產買賣合同。被告的行為違反了合同法的規定，存在違約，經原告及世華購得催促仍不履行。為此，原告訴請判令：1.被告向原告雙倍返還定金160000元；2.被告向原告支付違約金70000元。

訴訟中，原告明確其請求如下：解除原告與被告及某某公司簽訂于2013年8月13日簽訂的房地產買賣合同項下關于涉案房屋買賣的權力和義務；2.第三人某某公司返還定金80000元及利息（自2013年9月13日至付清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；3.被告賠償定金的另一半80000元、損失費（含車費、住宿費等）；4.訴訟費由被告及第三人承擔。

原告田某甲為支持其訴請，在舉證期限內提交了如下主要證據：1.合同編號為110328的房地產買賣合同；2.涉案房屋的土地證、房產證；3.收條；4.定金托管確認書；5.快遞單；6.銀行的轉賬憑證。

被告管某某辯稱：原告的訴訟請求依法不予支持。其訴訟請求要求被告雙倍返還定金16萬元，我方認為缺乏事實與法律依據。房地產買賣合同為第三人提供的格式條款，其合同的第12條對于定金的違約責任方面有明確約定，而本案被告并未收到房屋的定金80000元，因此被告不存在違約行為。另外，原告交納的定金一直由第三人持有，一直未將定金交付給被告，因此第三人應承擔相應法律責任。

被告管某某為支持其辯解意見，向本院提交如下主要證據：1.收單回執；2.房地產買賣合同。

第三人某某公司稱：我公司員工肖某某認識原告兒子田某乙，他們需要買房，剛好管某某在我司有一套房子待售。肖某某就帶田某乙去看管某某的房子。看完后，田某乙對該房子比較喜歡，但價格未談定。田某甲得知消息后，從四川老家趕到坦洲，并再一次跟田某乙去看該套房子，后決定購買該套房子。我司肖某某約雙方見面談價。2013年8月13日，肖某某、田某甲父子及管某某在我司的中澳新城分店協商買賣細節，并在當天達成協議。當時，田某甲通過刷卡轉賬80000元到我司銀行賬戶，該款為管某某委托我公司托管的定金。當天管某某也將涉案房屋的房地產權證書交予我司托管。按照合同約定，管某某應將其涉案房地產權證交予我司托管并在我司對涉案房屋查檔后才將80000元定金轉交給管某某。但是，第二天由于管某某需要房地產權證到銀行辦理還清貸款取消抵押登記的手續，所以我司將房地產權證書交回給了管某某。后管某某要求我司將定金轉交給她，但我司認為這不符合約定。為此我司建議管某某將房地產權證書交予我司查檔后再將定金轉交給她。但是管某某誤以為我司不轉交定金給她。之后，管某某拒絕與我司及原告聯系房屋買賣事宜。后我司通過手機短信以及書面的信函催促管某某配合辦理房屋的交易手續，但管某某不予理睬，一直未配合辦理。

第三人某某公司向本院提交如下主要證據：1.定金托管確認書；2.房地產買賣合同；3.2013年8月14日由被告的朋友葉玉清出具的收據。

經審理查明：2013年7月及8月間，田某甲為購買二手房房屋與某某公司取得聯系，并在世華的中介作用及充分了解涉案房屋的情況下，田某甲向某某公司繳納了3000元的保證金定購房屋。2013年8月13日，經田某甲、管某某及某某公司的的協商，達成一致意見，并以田某甲作為買方與管某某作為賣方、某某公司作為中介方簽訂一份房地產買賣合同，約定由通過某某公司出售及買入座落于中山市坦洲鎮界獅南路6號御湖居＊棟＊房一套，建筑面積為108.05平方米，權屬人為管某某【土地證號為中府國用（2011）第易330＊＊＊號，房產證號為：粵房地權證字第0211017＊＊＊，已辦理抵押登記】；田某甲與管某某同意上述房產的轉讓價為700000元；買方在簽訂合同的時候交納3000元保證金給某某公司，若賣方于2013年8月15日簽或之前簽訂合同并對上述款項以定金名義簽收，買方所交保證金自動轉為定金；買賣雙方同意在賣方簽訂合同后三個工作日內辦理相關手續并將物業的已有房地產證原件托管于某某公司作為過戶轉讓之用；買方在賣方簽訂合同后三個工作日之內不足定金7700元至某某公司，買賣雙方違反上述約定均視為違約；付款方式為，作為第二部分購房款的680000元，買方需在產權過戶當天支付給賣方，買賣雙方必須在2013年9月13日或之前辦理完稅費的繳納和簽署珠海市房地產買賣合同……；賣方應在簽訂合同的30天內解除抵押登記，并將房地產證原件托管到某某公司作為辦理過戶手續之用；產權過戶前賣方支付購房款420000元，余額200000元買賣雙方采用銀行資金監管，資金在產權分證的當天由監管銀行支付；如賣方收取定金后不依合同條款將該物業售予買房，則賣方必須返還雙倍定金給買方作為補償損失。合同還約定了買賣雙方的其他權利和義務。當天，田某甲將約定的定金余額77000元按照管某某的要求交給某某公司托管。同時，管某某出具一份定金托管確認書給某某公司，載明：本人現收到購房客田某甲交來的購買本人的物業中山市坦洲鎮界獅南路*號御湖居*棟**方定金80000元，因物業的房地產未查檔，故本人同意將定金暫時委托給到某某公司代為保管，待該物業之房地產查檔后再收回定金。某某公司與管某某在托管書上加蓋公章及簽名確認。同日，某某公司也出具一份收單回執給管某某，其中載明：本公司收到交來的票據一張……金額80000元，預計在3個工作日內可以到賬。管某某也在當天將涉案房屋的房地產證交予某某公司托管。2014年8月14日，管某某在上述合同上簽名確認收到定金80000元，并以取消涉案房屋的抵押登記為由向某某公司取回房地產權證。同日，管某某要求某某公司將定金轉交給她，但某某公司以不符合約定為由拒絕轉交。之后，某某公司向管某某催促要求其配合辦理涉案房屋的過戶手續未果。2013年10月8日，田某甲以管某某拒絕配合辦理房屋的過戶手續，違反合同的約定為由，提出前述實體請求。

本院認為：本案系房屋買賣合同糾紛。本案爭議的焦點是管某某在履行合同中是否存在違約行為。經查，2013年7月及8月之間，田某甲為購買二手房與某某公司取得聯系，并在世華的中介作用及充分了解涉案房屋的情況下，田某甲向某某公司繳納了3000元的保證金。2013年8月13日，經田某甲、管某某及某某公司的的協商，達成一致意見，并以田某甲作為買方與管某某作為賣方、某某公司作為中介方簽訂一份房地產買賣合同，約定由田某甲購買屬于管某某所有座落于中山市坦洲鎮界獅南路6號御湖居＊棟＊房。田某甲、管某某、某某公司三方簽訂的房地產買賣合同是在自愿、平等、合法的基礎上簽訂，并不違反法律法規強制性規定，本院予以認定。在合同簽訂后的當天，田某甲依約將定金交給某某公司托管，管某某亦依約將涉案房屋的房地產權證交予某某公司托管用作過戶之用。但在第二天，管某某以涉案房屋需取消抵押登記為由取回房地產權證，之后管某某要求某某公司轉交定金時，某某公司便以管某某未托管房地產權證為由拒轉交，造成房屋不能買賣。本院認為，定金是擔保方式的一種，擔保是債權人需要以擔保方式保障其債權實現而設定。本案中，房地產買賣合同中設定了擔保，以保障雙方的權力、義務得以實現。但未約定某某公司轉交保證金的前提是管某某必須將房地產權證交予其托管，某某公司認為約定了管某某必須向其托管房地產權證查檔依據不充分。另，即使有約定，管某某在簽訂合同的當天也已經將房地產權證托管給某某公司，某某公司可以在收到后立即查檔。故某某公司的陳述意見本院不予采信。2013年8月13日，某某公司出具給管某某的收單回執中，某某公司確認定金預計在三個工作日內到達管某某的賬上，也即管某某最遲可以在2013年8月16日前收到某某公司轉交的保證金，但某某公司以管某某未托管房地產權證為由拒付。管某某在未收到田某甲定金的情況下拒絕履行房地產買賣合同約定的義務，其行為并不存在違約行為。田某甲主張管某某賠償雙倍定金的另一半80000元及交通費、住宿費等損失沒有事實和法律依據，本院不予支持。至于田某甲主張解除房地產買賣合同中涉及房屋買賣的權力義務，訴訟中管某某對此不持異議，本院予以準許。因合同已經解除，田某甲主張某某公司返還其定金及其利息理據充分，本院亦予以支持。

綜上，根據《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、解除原告田某甲與被告管某某、珠海市某某房地產代理有限公司于2013年8月13日簽訂的房地產買賣合同項下關于原告田某甲與被告管某某之間房地產買賣的權力和義務；

二、第三人珠海市某某房地產代理有限公司于本判決發生法律效力之日起7日內向原告田某甲返還定金80000元及其利息（自2013年10月8日起至本院確定的履行期限之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；

三、駁回原告田某甲的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費4750元（原告已預交），由原告負擔2750元，第三人某某公司負擔2000元（某某公司負擔部分在判決生效之日起7日內向本院交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，上訴于廣東省中山市中級人民法院。

審　判　長　譚　敏

代理審判員　陳　睿

人民陪審員　周文江

二〇一四年三月六日

書　記　員　鄒　軍

房屋買賣合同糾紛