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山東省聊城市東昌府區人民法院

民事判決書

（2013）聊東民初字第3354號

原告李某某，男，19**年*月*日生，漢族。

委托代理人孫麗茹、童寅，山東××（××）律師事務所律師。

被告王某某，男，19**年**月**日生，漢族。

委托代理人鄒洪榮，山東××律師事務所律師。

原告李某某訴被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年9月6日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李某某及其委托代理人孫麗茹、童寅，被告王某某及其委托代理人鄒洪榮到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2012年10月21日，原、被告雙方簽訂房屋租賃協議書，約定被告將其所有的位于聊城市衛育北路高速公路北500米路東的7間房屋和面積約1000平方米的倉庫租賃給原告使用，租賃期限為三年，每年的租金為133440元。原告按合同約定支付了一年的租金。2013年8月初，被告在沒有取得建房手續的情況下，私自在原告承租的房屋上違章建筑房屋，致使房屋大面積漏雨，給原告造成極大財產損失。原告多次找到被告協商，被告均不予理會，現房屋仍存在重大的危險，原告為維護自己的合法權益，特訴至法院，請求判令解除原、被告簽訂的房屋租賃合同，被告退還原告三個月的房屋租金33360元；被告賠償原告經濟損失51656元；訴訟費、保全費等相關費用由被告承擔。

被告辯稱，1、原告要求解除合同并主張退還三個月租金33360元無事實及法律依據。被告在自有房屋上加蓋建筑并未影響原告對租賃房屋的繼續使用，且也未造成房屋漏雨。因此，被告未根本違約，原告要求解除合同既不符合約定解除的條件又不符合法定解除條件。原告起訴前未向被告通知解除合同，且至今仍占用租賃房屋，未辦理房屋交接手續，其要求退還三個月租金33360元無事實根據。

原告損失應由其自行承擔，與被告無關。原告訴說其財產損失系由租賃房屋大面積漏雨造成，房屋大面積漏雨系被告加蓋建筑造成，但其未提交任何證據加以佐證。同時，被告多次提醒原告，因租賃房屋北側窗戶較大，建議其及時關閉以防下雨。因此，原告損失是因被告原因造成還是因下雨時忘記關窗戶造成不得而知，其直接要求被告賠償損失無事實根據。另外，根據《房屋租賃協議書》第九條約定，原告損失應由其自行承擔。

3、原告尚拖欠房屋租金及水電費共計16538.67元。因原告至今尚未與被告解除《房屋租賃協議書》，亦未與被告辦理房屋交接手續，根據約定，截至2013年12月13日其應支付租金15938.67元（月租金11120元÷30天×43天），水電費600元，共計16538.67元。

經審理查明，原、被告于2012年10月21日簽訂《房屋租賃協議書》，出租方（甲方）：王某某，承租方（乙方）：李某某，雙方約定“第一條租賃期限為叁年（從2012年11月1日至2015年10月31日）。第二條每月租金9300＋260×7，每年租金為133440元。第三條乙方必須按時向甲方交納租金，先支付后使用，第一次租金支付方式：本協議簽訂之日起付第壹年租金。第四條水費為每戶每月50元，乙方應在每月18號之前向甲方繳納水電費。¨¨¨第九條乙方的財產應參加保險，并做好防盜、防火防災工作，對乙方因被盜、火災、地震、洪水、雪災等事故所產生的任何損失，均由乙方自行承擔，與甲方公司無涉。¨¨¨”原告李某某、被告王某某均在該協議上簽字。協議簽訂后，原告按協議約定支付給被告一年的租金。2013年7月底，被告在原告承租的房屋上增建二層房屋。2013年8月11日下大到暴雨，當晚下雨過程中，被告安排人員帶塑料布將原告房屋內的辦公家具及其它財產蓋上并通知原告關好門窗。次日，原告發現承租的七間辦公室大面積漏雨，辦公家具及其它物品被雨水淋濕或浸泡。原告與被告多次協商因漏雨造成的損失未果。原告直至2013年10月26日（鑒定機構核定后）將上述財產搬出。

根據原告的申請，本院委托聊城恒大資產評估事務所對原告資產損失價值進行鑒定，該事務所于2013年11月20日出具聊恒大資估報字（2013）第62號資產評估報告書，認定截止2013年11月15日，在持續使用的前提下，本院技術科委估資產損失價值合計為18356元。

原告稱2013年8月31日將租賃的倉庫清空，10月26日將租賃的其他7間房屋的東西搬出，通知了被告門衛，10月28日給被告打過電話。被告對此不認可，稱原告只于2013年10月30日給其打過電話說要交接房屋，但至今未交接。

上述事實有以下證據證明：1、原、被告于2012年10月21日簽訂的房屋租賃協議書一份；2、聊恒大資估報字（2013）第62號資產評估報告書一份；3、原、被告陳述。以上證據，經當庭質證，本院審查，具有真實性、合法性、關聯性，確認為有效證據，依法作為定案的依據。

原告另提交以下證據：1、拍攝于2012年8月13日的照片22張，擬證明被告在原告承租的房屋上違章建筑，造成房屋屋頂漏雨，使原告的辦公家具、電器、貨物等直接受雨淋的事實；2、解除租賃合同通知書一份，EMS郵寄單據一份，擬證明原告因租賃的房屋漏雨無法正常使用，于2013年9月2日告知被告解除房屋租賃合同的事實；3、鋁合金專柜發票復印件兩張，金額分別為7500元、6000元，福建省恒藝終端展柜有限公司出具的收據復印件兩張及百大金鼎商廈發票復印件一份。另有證人劉佳旺、王桂新（均系原告公司員工）出庭作證，擬證明2013年8月11日晚上下大雨，原告公司因租賃房屋漏雨造成損失。被告對證據1的真實性有異議；對證據2被告稱EMS郵件上顯示該郵件已被退回，被告未收到原告解除合同的通知；被告對證據3的真實性無異議，但認為該發票不能證明其所記載的各種設備，就是損失的財產，且該發票顯示的只是購買時的價值。對原告方兩位證人的證言，被告稱證人系原告員工，與原告有利害關系，對證言的真實性有異議。

本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃協議書》系雙方當事人真實意思表示，符合法律規定，應認定為有效合同。雙方當事人均應按照合同約定履行自己的義務。原告按照約定交納房租后，被告應當按照房屋租賃協議的約定及法律規定給原告提供符合使用條件的房屋。被告王某某在原告租賃的房屋上加蓋房屋致使原告租賃的房屋漏雨，原告無法實現合同目的。而且，原告已搬出租賃的房屋，原告要求解除租賃協議，本院應予支持。給原告造成的財產損失，被告應予賠償。原告的財產在2013年8月11日被雨水淋濕或浸泡，直至10月26日才搬出，原告對上述財產沒有及時采取措施避免損失擴大，對于擴大部分的損失，原告亦有責任，結合本案實際情況，本院酌定原告的財產損失，原告承擔30%的責任，被告承擔70%的責任。對于原告提交的聊恒大資估報字（2013）第62號資產評估報告書，被告稱評估的財產是原告單方提供，實際損失數額難以確定，但并未提交相關證據推翻該評估報告，被告的抗辯理由，本院不予采信。該報告書認定原告財產損失數額為18356元，本院予以采納。被告應賠償原告財產損失12849.2元（18356元×70%=12849.2元）。2013年9月6日原告訴至本院要求解除與被告簽訂的房屋租賃合同，10月底原告搬出租賃房屋，根據原、被告簽訂的房屋租賃協議書及合同法的相關規定，原告要求被告返還三個月的租金，不符合協議約定，于法無據，本院不予支持。同理，被告稱原告尚欠其租金及水費，亦不符合協議約定，于法無據，且被告在法定期限內未提交反訴狀、繳納反訴費用，對此，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第二百一十六條，《中華人民共和國民法通則》第一百一十四條之規定，判決如下：

解除原告李某某與被告王某某于2012年10月21日簽訂的《房屋租賃協議書》；

被告王某某于本判決生效之日起十日內賠償原告李某某財物損失12849.2元；

駁回原告李某某的其他訴訟請求。

案件受理費2025元，原告承擔1719元，被告承擔306元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提交上訴狀副本，上訴于山東省聊城市中級人民法院。

審　判　長　　賈西鋒

審　判　員　　武素芳

人民陪審員　　郝麗娟

二〇一三年十二月二十三日

書　記　員　　李麗華

房屋租賃合同