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湖北省鄂州市鄂城區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）鄂鄂城民初字第00904號

原告：程某某。

委托代理人：鄭正健，湖北維佳律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。

被告：朱某某。

委托代理人：胡什兵，湖北伸道律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：一般代理）。

原告程某某訴被告朱某某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告程某某的委托代理人鄭正健，被告朱某某及其委托代理人胡什兵到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告程某某訴稱：2009年3月29日，原、被告雙方經(jīng)協(xié)商一致續(xù)簽了原告所有的位于鄂州市**路**世紀(jì)商城二樓房屋的《房屋租賃合同》，約定原告將該房屋的現(xiàn)有茶樓裝修以及不可移動資產(chǎn)現(xiàn)狀和正在營業(yè)的可移動資產(chǎn)交付被告用于經(jīng)營茶樓，租賃期限六年；期滿雙方達(dá)不成新租賃協(xié)議的，原告收回房屋，被告應(yīng)將該房屋的裝修設(shè)施維持現(xiàn)狀并交回承租前移交的資產(chǎn)及承租后的裝修和添置資產(chǎn)；超過兩個月不能交清租金或租賃期滿影響原告對外租賃的構(gòu)成違約。在租賃合同履行過程中，原、被告雙方約定將被告上一輪租賃期間下欠的租金計入本次租賃進(jìn)行最終結(jié)算。2015年1-3月份，原、被告雙方就續(xù)租事宜經(jīng)多次協(xié)商未果，被告對原告要求騰退并交還房屋及約定資產(chǎn)的請求置之不理。為維護合法權(quán)益，原告起訴至法院，要求1、判令被告騰退并按約定向原告交還位于鄂州市古城路百子畈世紀(jì)商城房產(chǎn)證號07××29項下的房屋及相關(guān)資產(chǎn)（詳見2005年9月30日資產(chǎn)移交清單）；2、判令被告支付原租賃期間下欠的租金207696元，支付違約金200000元；3、判令被告從2015年3月5日起按每日租金1149元標(biāo)準(zhǔn)支付租金至該房屋騰退交還給原告之日止；4、責(zé)令被告承擔(dān)本案訴訟費用。

被告朱某某辯稱：1、被告為名人城堡的經(jīng)營付出了十幾年的心血，被告希望能夠繼續(xù)經(jīng)營，能夠調(diào)解解決這個事；2、原告要求被告退房無事實依據(jù)，應(yīng)該駁回，合同約定到期后有三個月的協(xié)商期，原告在協(xié)商期內(nèi)起訴不符合起訴條件；3、騰退的房屋雖登記在原告名下，但有證據(jù)證明該房屋是原告與黃某某共有的，應(yīng)通知黃某某參加訴訟；4、原告訴請的租金207696元，實際上租金是167532元，40164元是不存在的，簽訂合同的是單個人，原告不能在這個合同里主張這個4萬元；5、違約金無事實依據(jù)，且過高，不應(yīng)予支持。

原告程某某為支持其訴稱，向法庭提交證據(jù)如下：

證據(jù)一，原告身份證復(fù)印件。擬證明原告訴訟主體適格。

證據(jù)二，房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證復(fù)印件。擬證明原告對房屋擁有所有權(quán)，可以對外租賃。

證據(jù)三，2005年10月4日《名人城堡資產(chǎn)租賃合同書》、2009年3月29日《鄂州市房屋租賃合同》。擬證明原、被告雙方存在租賃合同關(guān)系。

證據(jù)四，2009-2015年度租金結(jié)算單、資產(chǎn)移交清單。擬證明原、被告雙方對租金進(jìn)行結(jié)算的情況。

證據(jù)五，《鄂州市名人某某咖啡廳散伙結(jié)算書》。擬證明涉案房屋陳某所屬份額已由程某某購買。

被告朱某某為支持其辯稱理由，向法庭提交證據(jù)如下：

證據(jù)一，2003年10月21日陳某、程某某、黃某某簽訂的《合股投資者經(jīng)營鄂州名人某某咖啡廳協(xié)議》、2009年3月5日-2010年3月4日結(jié)算單、2010年3月5日-2011年3月4日結(jié)算單、2011年3月5日-2012年3月4日結(jié)算單、2011年房產(chǎn)貸款一次性還清結(jié)算書。擬證明原告程某某出租的房屋和名人城堡資產(chǎn)屬共有房產(chǎn)，非原告單獨所有，黃某某占有22／181的產(chǎn)權(quán)，本案處理與黃某某有利害關(guān)系，黃某某應(yīng)作為原告參加訴訟。

證據(jù)二，2009年3月29日原、被告簽訂的《鄂州市房屋租賃合同》一份。擬證明依照合同第九條，合同到期后有三個月協(xié)商期，即至2015年6月5日止，原告在此前起訴被告，無事實依據(jù)，應(yīng)駁回原告起訴。

證據(jù)三，2005年10月4日程某、程某某、黃某某與被告簽訂的《名人城堡資產(chǎn)租賃合同書》。擬證明該合同出租方主體為程某、程某某、黃某某。

庭審質(zhì)證時，被告朱某某對原告程某某提供的證據(jù)一、二、三、四真實性均無異議，但認(rèn)為證據(jù)二，原告并不是唯一的產(chǎn)權(quán)人，還有一個共有產(chǎn)權(quán)人黃某某；證據(jù)四，關(guān)于2009年之前的4萬元租金，不予認(rèn)可；證據(jù)五，協(xié)議不清楚，真實性無法核實。原告程某某對被告朱某某提供的證據(jù)一、二、三真實性無異議，但認(rèn)為證據(jù)一，2003年合股投資協(xié)議、2011年房產(chǎn)貸款一次性還清結(jié)算書均無本案無關(guān)；證據(jù)二，無法達(dá)到證明目的。

經(jīng)庭審質(zhì)證，本院認(rèn)為，原告提供的證據(jù)一、證據(jù)三，被告提供的證據(jù)二、證據(jù)三，因?qū)Ψ疆?dāng)事人未對其真實性提出異議，證據(jù)真實、合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，依法應(yīng)予采信。原告提供的證據(jù)二、證據(jù)四，因被告沒有對證據(jù)真實性提出異議，該證據(jù)予以采信；原告提供的證據(jù)五，有其他證據(jù)佐證，故予以采信。被告提供的證據(jù)一，2003年合股投資協(xié)議、2011年房產(chǎn)貸款一次性還清結(jié)算書能夠反映客觀事實，與本案具有關(guān)聯(lián)性，該組證據(jù)予以采信。

根據(jù)以上有效證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述，本院對本案的基本事實認(rèn)定如下：

2003年10月21日，案外人陳某（甲方）、原告程某某（乙方）、案外人黃某某（丙方）簽訂《合股投資者經(jīng)營鄂州名人某某咖啡廳協(xié)議》，該協(xié)議約定，甲、乙、丙三方合股經(jīng)營鄂州市名人某某咖啡廳，甲方出資66萬元，乙方出資93萬元，丙方出資22萬元，總出資額為181萬元，每出資壹萬元為壹股，甲方持66股，乙方持93股，丙方持22股，總股數(shù)為181股，按所持股數(shù)享受鄂州市名人某某咖啡廳的收益和負(fù)責(zé)虧損及其他風(fēng)險。還約定，鄂州市名人某某咖啡廳房產(chǎn)以乙方名義購買，購買資金三方共同墊付。購房資金每股墊付額為墊付資金額／總股數(shù)。合同終止期后，按投資額大小順序由乙方優(yōu)先購買房產(chǎn)，甲方其次，丙方再次。內(nèi)部股東不擁有房產(chǎn)。合同期限從二00三年十月二十一日起至二00八年十月二十日止，共五年。

2005年10月4日，名人城堡股東程某、程某某、黃某某與朱某某簽訂一份《名人城堡資產(chǎn)租賃合同書》，約定朱某某租賃名人城堡位于鄂州市古城路萬聯(lián)對面二樓房產(chǎn)約1200平方米和現(xiàn)有西餐咖啡廳全部資產(chǎn)，租賃期限從2005年10月5日起至2008年10月4日止共三年；名人城堡原法人陳某的法人注銷終止，由朱某某重新進(jìn)行法人登記；合同還就其他事項作出約定。合同到期后，朱某某尚欠租金40164元未付。

2008年10月5日，陳某、程某、程某某簽訂《鄂州市名人某某咖啡廳散伙結(jié)算書》，約定，按照投資合同約定，經(jīng)投資三方多數(shù)股東同意，對投資資產(chǎn)、房產(chǎn)等內(nèi)容進(jìn)行清算。清算原則如下：一、房產(chǎn)按照合同約定的原則，由程某某購買。房價按照合同約定的原則對各股東結(jié)算兌現(xiàn)。二、房產(chǎn)以外經(jīng)營資產(chǎn)殘值作價30萬元由程某某購買，對各股東進(jìn)行結(jié)算兌現(xiàn)。三、已發(fā)生的辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證等相關(guān)費用由程某某自己負(fù)責(zé)。四、按照此結(jié)算書結(jié)算完畢后，原合伙投資經(jīng)營鄂州市名人城堡合同解除，全部資產(chǎn)歸程某某所有，收益和風(fēng)險與已簽字結(jié)算后股東無關(guān)。案外人陳某、程某、原告程某某在合同上簽字。案外人黃某某未簽字。

2009年3月29日，原告程某某（甲方）與被告朱某某（乙方）續(xù)簽一份《鄂州市房屋租賃合同》，約定甲方出租給乙方位于鄂州市**路**村世紀(jì)商城二樓的房屋（房產(chǎn)證號為07××29，房屋面積為1243.61平方米），該房現(xiàn)有茶樓裝修以及不可移動資產(chǎn)現(xiàn)狀，該房內(nèi)現(xiàn)正在營業(yè)的一切可移動資產(chǎn)；租期從2009年3月5日起至2015年3月4日止，租賃合同期滿后，乙方如需續(xù)租，乙方須提前3個月與甲方協(xié)商，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同；第一租賃年度租金28萬元整，第二租賃年度租金30萬元整，第三租賃年度租金32萬元整，從第四租賃年度開始，每年按照上個租賃年度年度租金標(biāo)準(zhǔn)的7%幅度遞增，合同到期后，如續(xù)租合同沒有簽訂，甲方允許乙方正常營業(yè)，甲方租金按照上述原則以最后一年基數(shù)為基準(zhǔn)按照7%遞增原則繼續(xù)收取；甲方房屋內(nèi)現(xiàn)有一切資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸甲方，經(jīng)營資產(chǎn)甲方此合同期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方付甲方36萬元轉(zhuǎn)讓費，合同到期后，乙方如不再續(xù)租，轉(zhuǎn)讓費36萬元由甲方退還給乙方，乙方交回所有店內(nèi)資產(chǎn)；乙方必須依約交付租金，如有拖欠，按拖欠額每日收取千分之五的違約金，如超過兩個月不能交清租金，屬于違約；違約金確定為20萬元；合同還就其他事項作出約定。合同到期后，原、被告雙方未續(xù)簽合同，原告退還被告36萬元轉(zhuǎn)讓費，被告未騰退房屋及相關(guān)資產(chǎn)且下欠租金未付，引起糾紛。

另查明，2009年7月22日，涉案房產(chǎn)貸款952897.38元由原告程某某一次性提前還清。2011年3月5日，被告朱某某代理黃某某出具一份《關(guān)于房產(chǎn)貸款一次性還清結(jié)算書》，確定黃某某房產(chǎn)貸款按股應(yīng)還115821.80元（952897.38元÷181股×22），原告程某某、被告朱某某均簽字確認(rèn)。

還查明，原、被告雙方已對2009年3月5日至2015年3月4日合同期間下欠租金進(jìn)行結(jié)算，黃某某房產(chǎn)股份分紅均抵扣被告應(yīng)交租金，雙方最終結(jié)算確認(rèn)被告下欠原告租金167532元。

本院認(rèn)為，原、被告之間的租賃合同，系雙方真實意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力，原、被告雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的權(quán)利和義務(wù)。合同期限屆滿后，雙方權(quán)利義務(wù)終止，原告要求被告騰退并按約定向其交還涉案房屋及相關(guān)資產(chǎn)的請求，合理合法，于法有據(jù)，依法予以支持；其要求被告支付下欠租金167532元的請求，依法亦予以支持；至于2005年10月5日至2008年10月4日下欠租金40164元，屬另一合同關(guān)系，涉及其他合同主體，應(yīng)另案處理，該部分訴請依法不予支持。被告違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，原告要求被告支付違約金，理由正當(dāng)，予以支持，具體數(shù)額，綜合案件情況，本院酌情予以確定。因被告未履行上述騰退義務(wù)，并占用租賃資產(chǎn)至今，造成的損失應(yīng)稱為占有使用費而非租金，故原告要求被告從2015年3月5日起支付該部分費用至該房屋騰退交還給原告之日止的請求，依法予以支持，計算標(biāo)準(zhǔn)為每日1149元，即第七租賃年度租金（39.19萬元＋39.19萬元×7%）÷365天。被告辯稱原告在協(xié)商期內(nèi)起訴不符合起訴條件，該辯稱理由于法無據(jù)，不予采納。對于被告辯稱涉案房屋是原告與黃某某共有，應(yīng)通知黃某某參加訴訟的理由，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，原告程某某對涉案房產(chǎn)享有三分之二以上份額，可以獨立對涉案房屋使用權(quán)進(jìn)行處分及主張租金，故被告辯稱理由不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：

一、被告朱某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)騰退位于鄂州市**村二組世紀(jì)商城商業(yè)用房***座二層**、**號房屋，并向原告程某某交付相關(guān)資產(chǎn)（詳見2005年9月30日資產(chǎn)移交清單）。

二、被告朱某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告程某某支付下欠租金167532元，違約金20000元。

三、被告朱某某按每日1149元向原告程某某支付自2015年3月5日起至涉案房屋騰退之日止的占有使用費。

四、駁回原告程某某的其他訴訟請求。

本案案件受理費10256元，由被告朱某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可自本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。對財產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預(yù)交。在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動撤回上訴處理。住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費手續(xù)，并將交費憑證復(fù)印件送交本院。外埠當(dāng)事人交費可通過轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位：湖北省鄂州市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號：17***61，請在匯款用途上注明“法院訴訟費”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為：0711-3357***。

審判長　李　婷

審判員　阮良成

審判員　胡小玲

二〇一五年十月八日

書記員　盧　婷

合同糾紛