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廣西壯族自治區河池市金城江區人民法院
民事判決書
（2013）金民初字第353號
原告（反訴被告）：李某某。
委托代理人：羅英華，廣西金城江律師事務所律師。
被告（反訴原告）：寧某某。
委托代理人：蔣鐵生，廣西鐵義律師事務所律師。
委托代理人：石琳琳，廣西鐵義律師事務所實習律師。
第三人：劉某。
委托代理人：覃漢揚，廣西鐵義律師事務所律師。
原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）寧某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年3月11日受理后，依法組成由審判員歐繼仲擔任審判長，代理審判員梁聰、人民陪審員莫桂鳳參加的合議庭，依據被告寧某某（反訴原告）的申請，依法通知劉某作為第三人參加本案訴訟，于2013年7月2日公開開庭審理了本案。書記員朱胤丞擔任法庭記錄。原告李某某（反訴被告，以下簡稱原告）及其委托代理人羅英華，被告寧某某（反訴原告，以下簡稱被告）的委托代理人蔣鐵生、石琳琳，第三人劉某及其委托代理人覃漢揚到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告李某某訴稱，原告通過朋友左某甲認識被告，經左某甲介紹得知被告有門面出租，經與被告口頭協商，由原告租賃被告位于河池市XX區XX路XX號的門面。依照被告的請求，原告先支付了3萬元定金給被告，2010年10月5日，雙方簽訂了《門面租賃合同》，當日原告再支付給被告2萬元。據合同約定，租期為五年，年租金為26萬元。被告當時對原告稱，該門面已訂有合同，與原租戶的合同未到期，待原租戶合同到期后，被告收回門面交給原告，原告為了取得門面，也愿意等待。原告根據2010年10月5日與被告簽訂的《門面租賃合同》，便與福建某某體育有限公司簽訂了訂貨合同（應廠家規定需要提前半年訂貨），購買該公司價值1，043，153.60元的鞋、服裝。同年十二月，被告向原告提出增加房租為每年35萬元，原告因與廠家簽訂了訂貨合同，為避免損失，原告同意了被告的要求，被告也表示以后不再反悔。于是，原、被告又于2013年1月30日再次訂立了《門面租賃合同》，同時，被告收回了2010年10月5日雙方訂立的《門面租賃合同》。
依據2010年10月5日和2013年1月30日雙方簽訂的合同約定，被告應將門面出租給原告經營，租賃期應從被告實際交付門面給被告開始計算。現被告未按期履行合同，為維護原告的合法權益，特訴至人民法院，請求：1、確認原、被告于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》有效；2、判令被告繼續履行合同；3、判令第三人劉某退出本案門面。
原告為證明其主張，向法庭提供如下證據：
1、2013年1月30日原告李某某、被告寧某某簽訂的《門面租賃合同》××份。證實被告將自有的位于河池市XX區XX路XX號房屋第××至第六層樓出租給原告，租期五年，租金每年35萬元；
2、中國XX銀行個人跨行匯款憑證。證明原告2013年2月20日匯了租金18萬元給被告；
3、被告寧某某所寫的《收款收據》××份。證明2013年1月30日被告收到原告支付的押金5萬元；
4、《駱駝2013Q1－Q2新品訂貨會訂貨合同書》××份。證明原、被告簽訂《門面租賃合同》后，原告訂了價值1，042，153.60元的貨物準備在所租賃的門面銷售；
5、房屋產權證復印件××份。證明河池市XX路XX號（現河池市XX路XXX號）房屋系被告寧某某所有；
6、寧某某寫給李某某的《委托書》××份。證明寧某某委托李某某代管河池市XX路XX號房屋二至六樓的水電、衛生等。
被告寧某某（反訴原告）答辯并反訴稱，2008年2月15日，被告與第三人劉某簽訂了《門面租賃合同》，合同約定寧某某將河池市XX路XXX號房屋的××樓門面租賃給劉某至2013年2月28日止，合同同時約定劉某合同到期后有優先承租權。
2009年左右，通過左某甲的介紹，被告與原告相識，2010年，原告與被告洽談租房事宜，被告向原告說明該門面系租給劉某，時間至2013年2月28日止，并將被告與劉某的合同給原告看，告知原告劉某有優先承租權，若原告要租賃門面，必須保密，以免劉某知道不肯退出門面。2011年6月27日，原、被告簽訂《門面租賃合同》，被告將河池市XX區XX路XX號房屋的二至六樓租賃給原告，租賃期從2011年7月1日至2013年2月28日。2013年1月30日，應原告的請求，原、被告簽訂《門面租賃合同》，合同約定被告將位于河池市XX區XX路XX號房屋的××至六樓出租給原告。簽訂合同時，被告再次重申劉某對該房屋××樓門面有優先承租權，雙方簽約之事必須做好保密工作，原告也同意保密。故合同第十五條特別約定：“本合同內容是甲、乙雙方內部商業機密，任何××方都不能將本合同內容對外透露”。按合同約定，原告應支付半年租金給被告，但原告××拖再拖，直到2月20日才將此款匯給被告。
2013年2月28日，被告與劉某的合同到期，被告叫劉某退出門面，門面由被告自用。哪知劉某說被告不守信用，私自將門面出租給原告，無視其優先承租權。被告經了解得知，原告于2013年1月25日始，即在**網上發布該房的轉租信息，其后又將與被告簽訂的《門面租賃合同》（掩蓋了租價等幾個地方）發至該網。與發帖者聯系的人也認識劉某，信息得到進××步確認。劉某將上述情況制成U盤，拷制××份交給被告。
綜上，被告認為，原、被告所簽訂的《門面租賃合同》系雙方的惡意串通行為，損害了第三人劉某的優先承租權，因此是無效的；如法院認定合同有效，原告明知劉某對門面有優先承租權，卻將合同信息發至**網上，造成被告不能如期收回門面，原告的行為已構成根本違約，應駁回原告的訴訟請求，被告并反訴請求：判令解除原、被告于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》。
被告為證明其主張，向法庭提供如下證據：
1、房屋產權證××份。證明寧某某對河池市金城江區XX路XX號（現河池市XX路XXX號）房屋擁有所有權；
2、2013年1月30日原、被告簽訂的《門面租賃合同》××份。證明李某某所簽“如果甲方自行收回門面，甲方負責賠償乙方××切損失”簽在該合同第三頁。李某某提供的該合同上述文字由寧某某簽在第二頁；
3、寧某某、劉某于2008年2月15日簽訂的《門面租賃合同》復印件××份。證明該租賃合同有效期為2008年3月1日至2013年2月28日止，寧某某與李某某于2013年1月30日簽約時該合同未到期；
4、寧某某、李某某2011年6月27日所簽訂的《門面租賃合同》。證明2011年7月1日至2013年2月28日，寧某某將XX路XXX號（即原160號）2至6樓租給李某某，而不是李某某所說的“代管”房屋；
5、U盤××個。該U盤制作人為劉某。證明內容為李某某將租房合同發至**網，被劉某發現，寧某某再無理由將劉某趕走；
6、泉州市樂登袋鼠體育有限公司有關材料。證實該公司公章、授權書等與李某某提供與該公司合同及收據上公章不××致。
7、寧某某心臟病疾病證明書。
第三人劉某述稱，第三人對本案房屋的第××樓門面有優先租賃權，原、被告惡意串通損害第三人的利益，其兩人所簽訂的本案合同無效；如果原、被告之間的合同能夠解除，那么第三人贊同原、被告解除門面租賃合同。
第三人劉某為證明其主張，向法庭提供如下證據：
1、寧某某、劉某2008年2月15日所簽的《門面租賃合同》復印件。證明該租賃合同有效期為2008年3月1日至2013年2月28日止，寧、李2013年1月30日簽約時該合同未到期，在同等條件下劉某有優先承租權；
2、李某甲的《情況說明》。證明1、2013年2月份有人在**網上發布本案門面出租廣告，聯系電話159××××3025，證人與其通話并要求對方發送《租賃合同》；2、對方通過189××××1776手機號發送彩信到證人手機上；
3、李某甲手機實物照片。證明189××××1776手機號向李某甲使用的手機發送彩信，彩信內容為三頁合同文本，文本與李某甲自書的情況說明××致；
4、覃漢揚向彭某的《詢問筆錄》××份。證明**網上“金城江區XXX街XX號門面”出租廣告是159××××3025機主尹姓男子所發，其是原告李某某的侄子，其說出租廣告是幫原告李某某發布的；
5、證人彭某出庭所做的證言。彭某稱，其與劉某是朋友，李某某的侄子（姓尹，具體姓名不詳）幫李某某發布將本案門面轉租的廣告到**網，其曾與姓尹的聯系，后將此事告訴劉某。
根據原、被告及第三人的陳述和答辯，本案的爭議焦點是：1、原告李某某與被告寧某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》的效力如何。2、如合同有效，被告是否有權解除該合同。
經庭審質證，被告對原告所舉的證據1、2、3、5的真實性無異議，認為證據4是原告跟福建公司簽訂的合同書，真實性不清楚，合同書簽訂在租賃合同半年后，與本案無關，證據6是個租賃關系，不是委托代理關系；第三人認為原告的證據1損害第三人合法利益，是無效的合同；證據2、3、4、5、6的質證意見與被告的質證意見××致；原告對被告所舉的證據1、2、3真實性無異議，證據4與本案無關聯性，證據5真實性有異議，無法知曉是誰在說話，與本案無關聯性，無法證明說話者是本案原告，說話內容與本案有關，證據6真實性無異議，對證明內容有異議，證據7與本案無關聯性；第三人對被告所舉的證據1、2、3、4、5、6、7的真實性均無異議；原告對第三人所舉的證據1、3真實性無異議，關聯性有異議。證據2不是證人證言也不是錄音資料，不能作為證據出示，對其內容真實性不認可，與本案原告無關。證據4真實性有異議，證明內容與本案無關，無法證明廣告是李某某委托其侄子所發，也不能證明該男子是原告的侄子。證據5與本案無關聯性。被告對第三人所舉的證據無異議，認為是真實的。
本院對當事人無異議的證據的真實性均予采信，對當事人有異議但與本案有關聯性的證據亦予采信。
綜合原、被告及第三人的陳述、訴辯及舉證，圍繞本案爭議焦點，本院確認如下法律事實：
被告寧某某系河池市XX路XXX號（原河池市XX路XX號）房屋的所有權人。2008年2月15日，寧某某與劉某簽訂《門面租賃合同》××份，合同約定寧某某將該房屋的××樓門面出租給劉某，租期五年（自2008年3月1日至2013年2月28日），年租金10.8萬元。合同還約定，如合同期滿后，劉某需繼續經營，在同等條件下享有優先承租權。
2010年9月25日，寧某某（甲方）與李某某（乙方）簽訂《門面租賃合同》××份，合同約定寧某某將河池市XX路XXX號整棟（陳七層外）出租給李某某，租期為五年（自2013年3月1日至2018年2月29日），年租金26萬元。后雙方經協商，于2013年1月30日就本案房屋的租賃問題另行簽訂了××份《門面租賃合同》，合同約定，寧某某將河池市XX路XXX號房屋××至六樓出租給李某某，租期五年（自2013年3月1日至2018年2月29日），租金改為每年35萬元。合同第十五條約定“本合同內容是甲、乙雙方內部商業機密，任何××方都不能將本合同內容對外透露。各自透露本合同內容而引起各種糾紛所造成的后果，各自承擔責任。（另附：對外合同內容壹份）。”合同簽訂前，李某某于2013年2月20日預付給寧某某房屋租金18萬元。合同簽訂當日，李某某支付了租房押金5萬元給寧某某。
第三人劉某認為自己對本案××樓門面的租賃雖然到期，但根據其與寧某某簽訂的合同，其對××樓門面有優先承租權，故拒絕退出門面。被告寧某某以原告李某某欲將本案門面轉租，而將信息發布在**網上，從而讓第三人劉某知道其將門面出租給李某某，讓其無法履行合同。故而引發本案。
原告在向本院提起訴訟時的訴訟請求是要求判令被告賠償經濟損失1，422，153.60元，后改為本案訴訟請求。
本院認為，××、關于寧某某與李某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》的效力問題。經審查，本合同是具有完全民事行為能力的當事人經過平等協商所簽訂的合同，合同意思表示真實，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同。被告及第三人以原、被告惡意串通，損害第三人利益為由，要求確認該合同無效。但從本案事實看，劉某對本案房屋××樓門面的租賃期到2013年2月28日止，而李某某與寧某某約定的租賃期從2013年3月1日開始，故該約定未損害劉某的利益。優先承租權并非法定權利，而只是約定的權利，該權利只是承租人在租賃期滿后，具有與出租人優先協商繼續租賃租賃物的權利，而非在租期滿后對租賃物具有當然的承租權，且該權利不能對抗第三人。再者，至本案法庭辯論終結前，寧某某并未與劉某達成新的租賃合同。故被告及第三人的該項主張不能成立，本院不予支持。
二、關于寧某某與李某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》是否應該解除的問題。首先，李某某是否將本案門面的租賃信息發到**網的問題。從被告提供的證據看，該網站發布的信息并沒有特指是本案門面，只稱在郵政局旁有門面出租，且聯系人不是李某某本人。證人彭某也只證實其與××個姓尹的男子聯系租賃事宜，而尹姓男子與李某某的關系無從知曉，故本院對是否系原告將本案門面轉租信息發布到網上無法確認。再者，根據我國《合同法》的規定，合同的解除有法定解除和約定解除的事由，本案無法定解除合同的事由，即使原告發布了門面轉租信息，根據本案合同第十五條約定，原、被告雖然對合同內容約定有保密義務，原告稱保密的目的是為了不讓其丈夫知道租金已由2010年9月25日簽約時年租金26萬元提高到本案合同年租金35萬元，被告稱是為了不讓劉某知道。但從該條注明有“另附：對外合同內容壹份”看，保密義務的主要方面應該不是寧某某將房屋出租給李某某本身，而是合同的條款（如租金、租賃期限等），且該條并未約定××方將合同內容對外泄露另××方有權解除合同，即合同當事人違反該保密條款并非合同解除的條件。另外，如上所述，第三人劉某的優先承租權在本案中不能對抗原告。故本案沒有法定或約定的解除事由，被告主張解除本案合同，無事實和法律依據，本院不予支持。
對合法有效的合同，當事人應該全面履行合同義務。就本案而言，被告寧某某應依約將河池市XX區XX路XX號房屋××至六層交由原告李某某按合同的約定行使承租人的權利，但基于合同的相對性，原告李某某與第三人劉某無合同上的關系，原告請求判令第三人劉某退出本案××樓門面，本院無法支持，該權利應由作為房屋所有權人的寧某某行使。根據《中華人民共和國合同法》第六十條，判決如下：
一、原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）寧某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》合法有效；
二、限被告寧某某于本判決生效后十日內全面履行與原告李某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》中作為出租人的義務；
三、駁回原告李某某對第三人劉某的訴訟請求；
四、駁回反訴原告寧某某的反訴請求。
本訴案件受理費100元（李某某已預交），由原告李某某自行承擔20元，被告寧某某承擔80元；反訴案件受理費100元（寧某某已預交），由反訴原告寧某某承擔。
義務人未按本判決指定的期間履行義務，權利人可在判決書規定的履行期限屆滿之日起二年內向本院申請執行。
如不服判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院或河池市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于河池市中級人民法院，同時在上訴期滿后七日內預交案件受理費100元，反訴案件受理費100元，戶名：廣西壯族自治區河池市中級人民法院，帳號：5XXXX5，開戶行：農行河池分行花園支行。逾期不交也不提出緩交申請，則按自動撤回上訴處理。
審 判 長 歐繼仲
代理審判員 梁 聰
人民陪審員 莫桂鳳
二〇一三年七月二十九日
書 記 員 朱胤丞
192893852496953951007430262953528920263621919018935186381808714362137121326913014118301149111187103091013186838373798676527480726967425622535452604983469229732827216720952094195519371776174216571464138213081130111011061044879834811774758673
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