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山東省濰坊市奎文區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
（2014）奎民一初字第619號(hào)
原告：盧某甲。
委托代理人：齊廣東、莊悅強(qiáng)，山東萬(wàn)信律師事務(wù)所律師。
被告：濰坊某置業(yè)有限公司。
法定代表人：陳某，董事長(zhǎng)。
委托代理人：孫志麗、王國(guó)才，山東中強(qiáng)（濰坊）律師事務(wù)所律師。
原告盧某甲訴被告濰坊某置業(yè)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人齊廣東、莊悅強(qiáng)，被告委托代理人孫志麗、王國(guó)才到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)，2011年11月11日，原、被告簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于濰坊市奎文區(qū)XX路XX號(hào)XXX第十棟XX號(hào)的商品房。商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十五條約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。同時(shí)在該條第一款約定如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的0.5%賠償買(mǎi)受人損失。原、被告簽訂合同的當(dāng)日，被告將上述商品房交付給了原告，但被告至今未將原告所購(gòu)商品房的資料到權(quán)屬機(jī)關(guān)辦理登記備案，致使原告至今無(wú)法取得權(quán)屬證書(shū)，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約。特提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判令：1、解除原、被告于2011年11月11日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》；2、返還原告購(gòu)房款319827元并賠償原告的損失19000元及319827元本金自2014年11月6日至判決書(shū)生效之日的利息損失；3、被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
被告辯稱(chēng)，1、原告要求解除買(mǎi)賣(mài)合同并要求返還購(gòu)房款及利息的主張依法不能成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條之規(guī)定，因無(wú)法辦理房產(chǎn)證解除合同的條件是合同約定的工作日期滿后超過(guò)一年的方可行使，本案中合同約定的360個(gè)工作日到期后辦理登記手續(xù)的期限未滿一年，涉案房屋的交房時(shí)間為2012年9月29日，360個(gè)工作日的截止日期為2014年3月14日，從2014年3月14日至今未超過(guò)一年，故原告解除合同的訴求違反了法律規(guī)定，應(yīng)予駁回；2、涉案房屋已于2012年9月29日交付原告使用，原告也已于2012年11月出租給濰坊某某酒店管理有限公司使用，且至今該房屋租賃合同并未解除，原告提出解除與被告的買(mǎi)賣(mài)合同，該房屋不具備返還條件。原告通過(guò)出租房屋已經(jīng)獲得25527.93元的收益。雖然房產(chǎn)證沒(méi)有辦理到位，但并沒(méi)有給原告造成任何損失，也沒(méi)有影響原告對(duì)所購(gòu)房屋的使用和出租，原告要求解除合同違背誠(chéng)信原則；3、原告主張賠償損失19000元無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，19000元是原告對(duì)其所有的房屋增設(shè)的設(shè)備設(shè)施花費(fèi)，歸原告所有，且2012年11月原告已經(jīng)將房屋出租給酒店使用，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證并不影響原告使用，且還給原告帶來(lái)收入，所以原告沒(méi)有損失。被告將已經(jīng)裝修好的房屋賣(mài)給原告，原告已經(jīng)使用了2年多時(shí)間，獲得較多的租金收入，對(duì)這部分損失被告保留追訴的權(quán)利。原告訴稱(chēng)在合同簽訂之日交房與事實(shí)不符，被告向原告交房的時(shí)間是2012年9月29日。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，2011年11月11日，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》一份，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的XXX住宅10#樓XX號(hào)房屋一套，面積57.9平方米，房產(chǎn)銷(xiāo)售總價(jià)為314456元，合同第六條規(guī)定，原告按分期付款方式于簽訂合同時(shí)向出賣(mài)人支付首期購(gòu)房款人民幣92000元，于2011年12月30日前付72456元，2012年5月30日前支付90000元，余款60000元于2012年9月30日前清全部付清，合同第七條約定，買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，逾期在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之日第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之二的違約金，合同繼續(xù)履行。合同第八條約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2012年9月30日前，將符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人。第十三條規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)。合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定中規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第1或2項(xiàng)處理：1、買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的0.5%賠償買(mǎi)受人損失。2、買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。
合同簽訂當(dāng)天，原告向被告支付首付款92000元，2011年12月21日支付房款72456元，2012年5月25日支付90000元，2012年9月29日支付購(gòu)房款60000元、維修基金5211元、備案辦證費(fèi)160元，于2012年9月29日向?yàn)H坊某某酒店管理有限公司交納酒店配套設(shè)施費(fèi)19000元。
另查明，2012年9月20日，原告與濰坊某某酒店管理有限公司簽訂某某快捷酒店業(yè)主托管合同書(shū)一份，合同中約定，原告將所購(gòu)得的涉案房屋委托給濰坊某某酒店管理有限公司經(jīng)營(yíng)使用，房屋租期共計(jì)10年，自2012年11月1日起至2022年10月30日止。原告應(yīng)在2012年9月30日前交付房屋。租賃期間，該租賃房屋的配套費(fèi)為19000元，該配套費(fèi)由原告承擔(dān)，由濰坊某某酒店管理有限公司集中采購(gòu)，該公司所置室內(nèi)裝修配套的全套家電、家具及相應(yīng)物品，合同期滿上述配套歸原告所有。該房屋租金為按委托經(jīng)營(yíng)時(shí)該房屋凈房款以年回報(bào)分別為前1年為7%、后6年為8%，最后3年9%的方法計(jì)算，濰坊某某酒店管理有限公司通過(guò)原告在公司指定的賬戶(hù)支付房租。濰坊某某酒店管理有限公司托管原告的房屋后，自2012年11月至2014年5月支付原告租金25527.93元。2014年11月17日，原告以至今無(wú)法取得權(quán)屬證書(shū)，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約為由，訴至本院，要求判如所請(qǐng)。
又查明，2014年12月23日，濰坊市規(guī)劃局下發(fā)濰規(guī)解控（2014）95號(hào)XXX小區(qū)政府控房面積解控通知書(shū)一份，該通知中載明，濰規(guī)房控（2009）107號(hào)實(shí)行房控的10#樓，經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收合格，予以解控。2015年4月13日，原告所購(gòu)奎文區(qū)XX路XX號(hào)XXX10號(hào)樓辦理了初始登記，2015年4月21日，該10號(hào)樓辦理了房屋所有權(quán)證。
以上事實(shí)，有原告提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》一份、收據(jù)七份，被告提供的托管合同書(shū)一份、轉(zhuǎn)款明細(xì)表十份、收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)款回、解控通知書(shū)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記繳費(fèi)單、房權(quán)證奎文字第××號(hào)房產(chǎn)證各一份及當(dāng)事人陳述在案為證。
雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：一、原告要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，返還購(gòu)房款本金及利息的主張是否能夠成立？二、賠償損失19000元是否有事實(shí)和法律依據(jù)？
原告主張雙方簽訂合同的當(dāng)日，被告將上述商品房交付給了原告，但被告至今未將原告所購(gòu)商品房的資料到權(quán)屬機(jī)關(guān)辦理登記備案，致使原告至今無(wú)法取得權(quán)屬證書(shū)，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，所以要求解除合同，返還購(gòu)房款并賠償損失。原告除提供上述《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》一份外，還提供解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同通知一份、EMS快遞單及回執(zhí)一份，證明原告2014年11月10日郵寄給被告解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的通知，被告已經(jīng)簽收，該合同已經(jīng)解除。被告質(zhì)證稱(chēng)，對(duì)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同通知、EMS快遞單及回執(zhí)真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，被告未收到該快遞。
被告主張已向原告交付了房屋，且原告也已將房屋托管給濰坊某某酒店管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理，原告有租金收益無(wú)經(jīng)濟(jì)損失，未辦證的原因系涉案樓座被政府控房，屬不可抗力，政府已下文解除控房，該房屋現(xiàn)在已經(jīng)能夠辦理分戶(hù)房產(chǎn)證，不同意解除合同。除提供上述托管合同書(shū)、轉(zhuǎn)款明細(xì)表、收據(jù)，銀行轉(zhuǎn)款回執(zhí)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記繳費(fèi)單、房屋所有權(quán)證、解控通知書(shū)外，還提供交房通知單、交接驗(yàn)收表各一份，證明2012年9月29日被告將房屋交付原告使用，交接表中原告已簽字確認(rèn)收到房屋。原告對(duì)交房通知的真實(shí)性稱(chēng)無(wú)法確定，不能證明原告已收到，驗(yàn)收表無(wú)法確認(rèn)系原告親筆簽字，內(nèi)容上無(wú)法確定與本案有關(guān)聯(lián)性。被告還提供EMS快遞件一份，證明2015年4月2日被告通知原告辦理產(chǎn)權(quán)證、交納稅費(fèi)，并提供辦證所需證件材料，原告簽收。
庭審中，原告主張被告支付購(gòu)房款利息，以319827元（購(gòu)房款加損失）為基數(shù)，自2014年11月6日始按銀行同期貸款利率的四倍計(jì)算至本判決生效之日止。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，原告履行了交款義務(wù)，被告亦向原告交付了房屋，事實(shí)清楚，本院依法予以確認(rèn)。原告與濰坊某某酒店管理有限公司于2012年9月20日簽訂的濰坊某某快捷酒店業(yè)主托管合同書(shū)，亦系其雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，原、被告均按合同約定履行了自己的義務(wù)，該事實(shí)亦清楚。涉案房屋是何時(shí)交付的，原、被告說(shuō)法不一，本院認(rèn)為，根據(jù)原告提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》、被告提供的托管合同書(shū)中租賃起始時(shí)間及濰坊某某酒店管理有限公司向原告給付租金的實(shí)際情況看，被告向原告交付房屋的時(shí)間應(yīng)認(rèn)定為2012年9月29日。
原告主張解除合同的理由為被告至訴訟時(shí)未將原告所購(gòu)商品房的資料到權(quán)屬機(jī)關(guān)辦理登記備案，致使原告無(wú)法取得權(quán)屬證書(shū)，按合同約定，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，所以要求解除合同并賠償損失。被告不同意解除合同。本院認(rèn)為，第一、從原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》的實(shí)際履行情況看，原、被告分別完成了向?qū)Ψ浇环拷豢畹牧x務(wù)，主權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢，原告接受房屋并使用房屋至訴訟時(shí)已超過(guò)二年，涉案房屋所有權(quán)已經(jīng)于2012年9月29日交付時(shí)實(shí)際轉(zhuǎn)移，原告購(gòu)買(mǎi)房屋使用的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)證辦理是被告基于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》產(chǎn)生的附隨義務(wù)、輔助義務(wù)，未影響到《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》項(xiàng)下房屋已經(jīng)完成交易的事實(shí)，亦不構(gòu)成對(duì)已達(dá)成的合同目的的根本破壞；第二、從被告提供的解控通知書(shū)及登記繳費(fèi)單可以看出，延遲辦理房屋所有權(quán)證的原因系涉案房屋被政府控房，在涉案房屋解控后，被告在本案訴訟過(guò)程中已辦理了涉案房屋的初始登記，涉案房屋已經(jīng)具備辦理房產(chǎn)證的條件，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。辦理房產(chǎn)證是原、被告的雙向義務(wù)，應(yīng)由原、被告雙方共同完成。根據(jù)被告提供的EMS快遞件中所裝載的材料，能夠證明被告愿意及時(shí)為原告辦理房產(chǎn)證。在此情況下，原告應(yīng)與被告及時(shí)辦理房產(chǎn)證手續(xù)；第三、涉案房屋已經(jīng)出租給濰坊某某酒店管理有限公司作為酒店使用，在租賃房屋期間，原告收取了租賃費(fèi)，未造成損失。原告向?yàn)H坊某某酒店管理有限公司交納的配套費(fèi)19000元，系購(gòu)置涉案房屋內(nèi)全套家電及家具及相應(yīng)物品的款，合同期滿上述配套歸原告所有，該款亦非原告損失。現(xiàn)租期尚未屆滿，原告與濰坊某某酒店管理有限公司簽訂的托管合同尚未解除，在原告已經(jīng)設(shè)定房屋租賃權(quán)且未到期的情況下，該房屋不具備返還條件。
綜上所述，原告要求解除與被告的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、被告返還購(gòu)房款并賠償損失，理由不當(dāng)，證據(jù)不足，本院依法不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條及相關(guān)民事法律法規(guī)之規(guī)定，判決如下：
駁回原告盧某甲的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6382元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2170元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，上訴于山東省濰坊市中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 陳 倩
審 判 員 陳要香
人民陪審員 高立成
二〇一五年七月十五日
書(shū) 記 員 王 琮
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