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韶關(guān)市曲江區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）韶曲法民一初字第108號(hào)

原告韶關(guān)市某商貿(mào)有限公司。住所地：韶關(guān)市湞江區(qū)。

法定代表人余某某，董事長(zhǎng)。

委托代理人袁志強(qiáng)，廣東天行健律師事務(wù)所律師。

委托代理人江志平，廣東天行健律師事務(wù)所律師。

被告韶關(guān)市曲江某百貨有限公司。住所地：韶關(guān)市曲江區(qū)。

法定代表人王靜，經(jīng)理。

原告韶關(guān)市某商貿(mào)有限公司訴被告韶關(guān)市曲江某百貨有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2014年1月14日受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人袁志強(qiáng)、被告法定代表人王靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2012年5月12日，韶關(guān)市永安某百貨有限公司與被告簽訂《房屋租賃合同》，將韶關(guān)市曲江區(qū)馬壩鎮(zhèn)沿堤三路某商業(yè)城某樓一側(cè)（建筑面積約1500平方米）出租給被告經(jīng)營(yíng)服裝。合同約定2012年5月13日至2013年5月12日按照20000元／月標(biāo)準(zhǔn)支付租賃費(fèi)用（包括租金、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)），第二年租賃費(fèi)用在上一年基礎(chǔ)上遞增6%，第三年在上一年基礎(chǔ)上遞增6%，租賃費(fèi)用采取“先用后付”的方式按月支付，在每月10日前繳清下月租賃費(fèi)用，如逾期支付租賃費(fèi)用或者水電費(fèi)超過10日的，甲方有權(quán)解除合同，且履約保證金不予退還等權(quán)利義務(wù)。2012年6月，因韶關(guān)市永安某百貨有限公司投資經(jīng)營(yíng)調(diào)整，將租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，由原告與業(yè)主簽訂《某商業(yè)城商場(chǎng)租賃合同》，并由原告享有和承擔(dān)與被告簽訂的合同中出租方的權(quán)利和義務(wù)。租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，被告自2012年8月1日起繼續(xù)與原告履行2012年5月12日簽訂的《租賃合同》并支付部分租金。但自2013年5月起陸續(xù)拖欠租賃費(fèi)用及水電費(fèi)，截止2013年12月共計(jì)拖欠租金、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)、水電費(fèi)共計(jì)104260元。經(jīng)原告多次催繳并委托律師發(fā)出律師函，但被告仍借故拖欠。2014年1月3日，原告向被告發(fā)出《合同解除通知書》，解除與被告的租賃合同關(guān)系。現(xiàn)向法院起訴，要求：1、判令雙方于2014年1月3日起解除《房屋租賃合同》；2、判令被告支付拖欠的租金、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)、水電費(fèi)共計(jì)104260元；3、判令被告已交納的履約保證金40000元不予退還；4、判令被告立即騰退韶關(guān)市曲江區(qū)馬壩鎮(zhèn)沿堤三路江畔商業(yè)城某樓一側(cè)物業(yè)給原告；5、判令被告自2014年1月4日起至將租賃物騰退給原告日止，按照每日3000元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租賃物占用費(fèi)；6、被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。

被告辯稱，我方與原告因租賃合同中租金上漲一事正在協(xié)商中，拖欠永安南城租金3個(gè)月，被永安南城停電和扣押我方貨物辦公設(shè)備和貨架一批價(jià)格約30萬元，并限制我方工作人員進(jìn)入，連我方辦公人員的私人物品都不容拿出。我方與永安南城在2012年5月簽訂合同之前就在永安南城2樓經(jīng)營(yíng)，合同期快到時(shí)，我方準(zhǔn)備續(xù)租，因租金問題協(xié)商無果被永安南城強(qiáng)行停業(yè)，迫于無奈和對(duì)方繼續(xù)簽訂了新的合同，合同期滿一年以后多次找對(duì)方協(xié)商租金和經(jīng)營(yíng)配合問題都無效果，后不得已拖欠租金被停電和扣押物資，停業(yè)后我方電話從未變更，永安南城無人和我們聯(lián)系。我方被原告扣押了一批貨物和1500平方米的貨架，據(jù)我方估算，該批貨物和貨架變賣后的價(jià)值不低于150000元，因此，我方要求用保證金40000元低扣租金，原告償還我方50000元或者對(duì)應(yīng)的物資。

經(jīng)審理查明，2012年5月12日，韶關(guān)市永安南城百貨有限公司與被告簽訂《房屋租賃合同》，將韶關(guān)市曲江區(qū)馬壩鎮(zhèn)沿堤三路某商業(yè)城某樓一側(cè)（建筑面積約1500平方米）出租給被告經(jīng)營(yíng)服裝銷售。合同約定了下列相關(guān)內(nèi)容：1、租賃期為2012年5月13日至2015年5月12日止。2、租賃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：2012年5月13日至2013年5月12日按照20000元／月支付（包括租金1000元／月、管理費(fèi)5000元／月、設(shè)備使用費(fèi)5000元／月）；2013年5月13日至2014年5月12日，租賃費(fèi)用在上一年的基礎(chǔ)上遞增6%，即21200元／月；第三年在上一年基礎(chǔ)上遞增6%。3、租賃費(fèi)用采取“先付后用”的方式按月支付，在每月10日前繳清下月租賃費(fèi)用，如逾期，按每天逾期金額的0.5%交納滯納金。4、履約保證金40000元，如承租方違約，履約保證金不予退還。5、電費(fèi)按租賃區(qū)域安裝的專用電表及供電部門規(guī)定的單價(jià)計(jì)付。2012年7月31日，韶關(guān)市永安南城百貨有限公司變更為韶關(guān)市盛以和投資有限公司，因業(yè)務(wù)變更，韶關(guān)市盛以和投資有限公司將與被告簽訂的《房屋租賃合同》中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給原告，從2012年8月起，由原告向被告收取租金、水電費(fèi)，被告亦依合同規(guī)定向原告繳交了租金及水電費(fèi)。2013年9月始，被告因與原告就調(diào)整租金事宜協(xié)商未果，開始拖欠原告的租金及水電費(fèi)，并于2014年1月13日原告起訴后即未再進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。原告于2013年12月22日向被告發(fā)出《律師催告函》，要求被告接函后三個(gè)工作日內(nèi)繳清欠款，但被告仍未繳納，原告又于2014年1月3日發(fā)出《合同解除通知》，解除與被告的租賃關(guān)系，并于2014年1月13日訴至本院，要求：1、判令雙方于2014年1月3日起解除《房屋租賃合同》；2、判令被告支付拖欠的租金、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)、水電費(fèi)共計(jì)104260元；3、判令被告已交納的履約保證金40000元不予退還；4、判令被告立即騰退韶關(guān)市曲江區(qū)馬壩鎮(zhèn)沿堤三路江畔商業(yè)城某樓一側(cè)物業(yè)給原告；5、判令被告自2014年1月4日起至將租賃物騰退給原告日止，按照每日3000元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租賃物占用費(fèi)。原告庭審中增加訴訟請(qǐng)求，要求被告支付違約金230745.6元，但在收到本院的繳費(fèi)通知單后，逾期未繳納受理費(fèi)。

另查明，被告2013年5月13日-9月12日已繳納的租金為20000元／月，2013年9月13日起的租金分文未付。2012年12月13日至2013年8月12日的電費(fèi)19545元已全部繳清，2013年8月13日至2014年1月12日的電費(fèi)共14540元未付。

在本案審理過程中，應(yīng)原告的申請(qǐng)，本院于2014年2月15日查封了被告位于韶關(guān)市曲江區(qū)馬壩鎮(zhèn)沿堤三路江畔商業(yè)城某樓一側(cè)場(chǎng)地內(nèi)的服裝、貨架等物品一批（詳見查封清單，現(xiàn)停放在場(chǎng)地內(nèi)）。

以上事實(shí)，有《房屋租賃合同》、韶關(guān)市曲江區(qū)工商行政管理局出具的《核準(zhǔn)變更登記通知書》、《證明》、收款收據(jù)、電表讀數(shù)、當(dāng)事人陳述、庭審筆錄等予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，被告與韶關(guān)市永安南城百貨有限公司簽訂《房屋租賃合同》，租用韶關(guān)市曲江區(qū)馬壩鎮(zhèn)沿堤三路江畔商業(yè)城某樓一側(cè)的場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服裝銷售，后因名稱及業(yè)務(wù)的變更，韶關(guān)市永安南城百貨有限公司在該合同中的權(quán)利義務(wù)從2012年8月起由原告繼承，被告對(duì)此沒有異議，并一直按原合同約定繳納租賃費(fèi)用、水電費(fèi)等至2013年9月12日；雖然雙方未再簽訂新的租賃合同，但原、被告間已經(jīng)形成實(shí)際的租賃關(guān)系，雙方應(yīng)按《房屋租賃合同》的規(guī)定履行權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。”的規(guī)定，被告應(yīng)按約定于每月10日前繳清下月的租金，但被告從2013年5月13日開始，未按約定向原告繳納租金，從2013年9月13日開始的租金更是分文未付，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條的規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；……”及第二百二十七條的規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告在2013年12月22日收到原告的律師催告函后，無正當(dāng)理由拒不繳納租金，原告有權(quán)依法解除合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條第一款的規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”原告于2014年1月3日向被告發(fā)出《合同解除通知》，由于通知不到被告，將通知張貼于租賃場(chǎng)地內(nèi)，被告亦于2014年1月13日起即未再進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，因此，本院認(rèn)為，雙方的租賃合同已經(jīng)于2014年1月3日解除。

關(guān)于租賃費(fèi)用的認(rèn)定，被告一直租賃原告場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)，直到2014年1月13日原告起訴時(shí)才未再經(jīng)營(yíng)，因此，對(duì)原告要求其按合同規(guī)定繳納至2014年1月12日的租賃費(fèi)用的請(qǐng)求，本院予以支持。根據(jù)合同約定，2012年5月13日至2013年5月12日的租賃費(fèi)用為每月20000元，2013年5月13日至2014年5月12日的租賃費(fèi)用增加6%，為每月21200元。被告從2013年5月13日至2013年9月12日，每月只繳納租金20000元，拖欠租賃費(fèi)用為1200×4=4800元；2013年9月13日至2014年1月12日的租賃費(fèi)用為21200×4=84800元。即被告拖欠的租賃費(fèi)用為4800＋84800=89600元。

關(guān)于水電費(fèi)的認(rèn)定，原告庭審中只要求計(jì)算電費(fèi)，自愿放棄了對(duì)水費(fèi)的要求。原、被告對(duì)于電費(fèi)的結(jié)算方式，是按三個(gè)電表的度數(shù)，由原告統(tǒng)計(jì)后報(bào)給被告，被告對(duì)賬后繳納；根據(jù)被告每月繳納電費(fèi)的收據(jù)與原告出具的計(jì)算表及電費(fèi)明細(xì)對(duì)比可知，被告一直都是按原告出具的電費(fèi)明細(xì)繳納電費(fèi)，但只繳納了2013年8月12日前的電費(fèi)，截止至2014年1月12日，被告共拖欠電費(fèi)14540元。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)時(shí)的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”本院認(rèn)為，原告提供有電費(fèi)繳納收據(jù)及電費(fèi)明細(xì)單予以證實(shí)，被告未提供證據(jù)予以反駁，對(duì)原告要求被告給付拖欠電費(fèi)14540元的主張，本院予以支持。

關(guān)于履約保證金40000元不予退還的問題，原告主張被告違約，應(yīng)根據(jù)《房屋租賃合同》的約定計(jì)算違約金，并自愿只要求被告賠償40000元的違約金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”本案中，因被告的違約，被告租賃的場(chǎng)地至今仍在空置中，導(dǎo)致原告損失了按合同履行后可以獲得的租賃費(fèi)用收入，計(jì)至2014年5月12日，租賃費(fèi)用損失為21200元／月×4月=84800元，原告現(xiàn)主張以被告繳納的保證金40000元沖抵違約損失，自愿放棄超出部分，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。

關(guān)于原告要求被告立即騰退租賃場(chǎng)地韶關(guān)市曲江區(qū)馬壩鎮(zhèn)沿堤三路江畔商業(yè)城某樓一側(cè)（建筑面積約1500平方米）的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，原、被告租賃關(guān)系已經(jīng)解除，被告應(yīng)依約將租賃物返還給原告，對(duì)原告該訴請(qǐng)，本院予以支持。

關(guān)于原告要求被告自2014年1月4日起支付租賃物占用費(fèi)每日3000元至將租賃物騰退給原告之日止的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，原、被告解除租賃合同后，被告實(shí)際已經(jīng)未再使用該租賃物，而導(dǎo)致被告未能騰退租賃物的原因是雙方正在訴訟中，而原告訴訟中已經(jīng)對(duì)被告租賃期間的租賃費(fèi)用及合同終止后的違約賠償提出了主張，又再主張租賃物占用費(fèi)，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于被告辯稱其貨物及貨架價(jià)值150000元并要求原告返還50000元的意見，本院認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)保全的財(cái)物如何評(píng)估處理，是執(zhí)行的問題，訴訟中不予處理，對(duì)被告該意見，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第一百一十三條第一款、第二百二十六條、第二百二十七條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告韶關(guān)市某商貿(mào)有限公司與被告韶關(guān)市曲江某百貨有限公司的《房屋租賃合同》于2014年1月3日解除。

二、被告韶關(guān)市曲江某百貨有限公司拖欠原告韶關(guān)市某商貿(mào)有限公司的租賃費(fèi)用89600元，應(yīng)于本判決生效后3日內(nèi)付清給原告。

三、被告韶關(guān)市曲江某百貨有限公司拖欠原告韶關(guān)市某商貿(mào)有限公司的電費(fèi)14540元，應(yīng)于本判決生效后3日內(nèi)付清給原告。

四、被告韶關(guān)市曲江某百貨有限公司應(yīng)于本判決生效后3日內(nèi)給付違約金40000元給原告韶關(guān)市某商貿(mào)有限公司（該款以被告交納給原告的履約保證金40000元抵償）。

五、被告韶關(guān)市曲江某百貨有限公司應(yīng)于本判決生效后3日內(nèi)將租賃的韶關(guān)市曲江區(qū)馬壩鎮(zhèn)沿堤三路江畔商業(yè)城某樓一側(cè)（建筑面積約1500平方米）場(chǎng)地返還給原告韶關(guān)市某商貿(mào)有限公司。

六、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)3925元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1020元，合共4945元（原告已預(yù)交），由被告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省韶關(guān)市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　黃模新

審　判　員　楊建芬

人民陪審員　曹慶傳

二〇一四年七月十一日

書　記　員　江云娟

租賃合同糾紛