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營口市鲅魚圈區人民法院

民事判決書

（2016）遼0804民初1446號

原告郝某富，男，漢族，遼寧省大石橋市人，無業，現住營口市鲅魚圈區。

委托代理人郝某芳，女，漢族，遼寧省大石橋市人，銀行職員，現住大石橋市。系原告郝某富的姐姐。

被告某(遼寧)置業有限公司,住所地營口市鲅魚圈區。

法定代表人劉某光，系公司經理。

委托代理人馬世龍，系遼寧華君律師事務所營口分所律師。

原告郝某富訴被告某（遼寧）置業有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年3月18日受理后，依法適用簡易程序，由審判員霍建軍獨任審判，公開開庭進行了審理。原告郝某富的委托代理人郝某芳、被告某（遼寧）置業有限公司的委托代理人馬世龍到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告郝某富訴稱，原告于2011年7月從被告處購買亞龍灣商品房位于營口市鲅魚圈區遼東灣大街南段***號第**座*單元***號住宅一套，面積93.47平方米，總房款為355400元。該商品房買賣合同約定2013年6月10日前，被告交付原告房屋。按照合同第九條規定，被告應從房屋交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向買受人原告支付已交房款萬分之三的違約金，共計38372元。原告曾多次與被告協商違約責任問題，但被告以各種理由推脫。故訴至法院，請求依法判令被告給付原告從2013年6月至2014年6月的遲延交房違約金為38372元。

被告某（遼寧）置業有限公司辯稱，1、被告未按期交付房屋是由于非被告所能控制的因素造成的，符合合同第八條及補充協議第二條的情況，被告可免責無需承擔違約責任。被告未按期交付房屋是由于市政配套設施的水、電、暖設施接通延誤造成的，由于市政配套設施是由市政部門進行施工的，并不是施工單位進行施工，被告和市政部門簽訂合同后，市政部門遲遲不進行施工，所以本案這種情況屬于非被告所能控制的因素造成的未按期交付房屋，符合雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條及《補充協議》第二條的情況，被告可免責無需承擔違約責任。2、被告在2013年7月1日就通知原告可以交房了，應當按原告通知交房的時間計算違約金，原告主張計算至2014年6月沒有依據。3、雙方約定的違約金過高，請求法院予減少。雙方簽訂的合同沒有對損失的計算方法進行預訂，所以原告的損失可以參照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定，原告要求的違約金數額遠遠高于這一標準，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條和第十七條的規定，所以被告請求法院予以減少。4、原告起訴超過訴訟時效。雙方約定的交房時間為2013年6月10日，所以原告從2013年6月11日起就可以向被告主張權利，現原告起訴已超過2年的訴訟時效，所以應當駁回原告的訴訟請求。綜上，被告未按期交付房屋是由于非被告所能控制的因素造成的，符合合同第八條及補充協議第二條的情況，被告可免責無需承擔違約責任，雙方約定的違約金過高，請求法院予以減少。

經審理查明，2011年5月31日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》一份，原告以355411元的價格購買了由被告開發建設的位于營口市鲅魚圈區遼東灣大街南段***號第**幢*單元***號、面積為93.47平方米的房屋。原告于簽訂合同當日交首付款145411元，余款21萬元原告到銀行辦理了按揭貸款，于2011年7月13日前已全部付清。合同中約定交房日期為2013年6月10日前。合同第九條第1款第2項約定逾期超過120日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之叁的違約金。截至約定的交房日期，被告未按約定交房。2013年11月6日原告同監理單位、施工單位、設計單位對該房屋所在的工程進行了驗收，但未進行綜合驗收。上述房屋原告于2014年4月5日辦理入住手續。經核算，自2013年6月10日至交房日被告逾期交房295天。

本院所確認的上述事實，有原告身份證、被告企業法人營業執照、商品房買賣合同、購房發票、前期物業服務協議書、專用收款收據、工程質量竣工驗收記錄復印件及雙方當事人陳述筆錄在卷為憑，業經庭審質證和本院的審查，可以采信。

本院認為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》是當事人之間真實的意思表示，不違反法律法規的禁止性規定，故而有效。當事人應按照合同的約定全面履行各自的義務。現原告已按約交付了全部房款，履行了自己的義務；被告卻未按合同約定的期限交付房屋，已構成違約。故原告要求被告支付違約金的訴訟請求有事實及法律依據。雙方關于違約責任的約定即“出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之叁的違約金”，本院認為，該違約金約定的數額過高，應以房價款的日萬分之一點五計算違約金為宜。雙方約定的交房日期為2013年6月10日，原告入住時間為2014年4月5日，故被告逾期交房295天，故而違約金計算為15727元[355411元×0.00015×295天]。對于被告辯稱由于市政配套設施造成延誤導致遲延交房的答辯意見，因被告提供的證據不能充分證明其觀點，本院不予支持。對被告所稱原告起訴已超過時效的觀點，由于原告于2014年4月5日入住，于2016年3月18日向本院起訴，并未超過二年，故對該答辯意見本院不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決如下：

一、被告某（遼寧）置業有限公司于本判決生效后10日內支付原告郝某富違約金15727元。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二、駁回原告的其他訴訟請求

案件受理費759元，由被告某（遼寧）置業有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于遼寧省營口市中級法院。

審判員　霍建軍

二〇一六年五月二十六日

書記員　王麗梅

房屋買賣合同糾紛