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四川省夾江縣人民法院

民事判決書

（2014）夾江民初字第1214號

原告：張某某，男，住四川省夾江縣漹城鎮。

委托代理人（特別授權）：李俊強，四川坤宏律師事務所律師。

被告：李某，男，住四川省夾江縣漹城鎮。

被告：蔣某某，女，住四川省夾江縣漹城鎮。

二被告委托代理人（特別授權）：韓建忠，夾江縣迎春法律服務所法律工作者。

被告：吳某某，男，住四川省夾江縣漹城鎮。

原告張某某與被告李某、蔣某某合同糾紛一案，本院于2014年10月8日立案受理。訴訟中，被告李某申請追加吳某某為被告，經本院審查予以準許，并依法通知吳某某參加訴訟。該案依法由代理審判員張起榮適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告張某某及其訴訟代理人李俊強，被告吳某某，被告李某及其與被告蔣某某的訴訟代理人韓建忠到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某某訴稱：被告李某、蔣某某系夫妻關系。原告于2002年通過轉讓獲得了位于夾江縣漹城鎮某某大道的國有土地4畝的使用權，被告吳某某和被告李某、蔣某某也通過轉讓分別擁有相鄰的國有土地4畝和2畝的使用權，三家人一共有10畝國有土地使用權。2010年里，樂山市某某房地產開發有限公司準備開發該片土地，擬建立夾江縣某某小區。某某房地產開發有限公司找到原告和被告吳某某、李某坐下來蹉商，在2010年11月1日達成一致意見：三方平均享有該片土地使用權，三方平均承擔所有費用，修建好后的房地產三方平均分享。三家人就將該片土地交予了樂山市某某房地產開發有限公司開發修建。該處房地產開發過程中，三方就房地產分割多次蹉商，在2011年1月8日達成了三方共同簽字認可的《房產面積分割協議》，該協議按照原約定的費用平攤，利益均分的原則，照顧實際建筑現狀，明確對不能完全均分部分房地產價值的差額部分的價格、差額部分算賬支付時間、違約責任等進行了約定。之后，被告李某反悔，遂被告李某、吳某某于2011年2月22日簽訂第二份《房產面積分割協議》，對前述第一份分割協議的部分內容進行了變更，因原告提出如果被告李某馬上算賬并付清要支付的差價就同意變更后的協議，但被告沒現錢，原告就未在新的分割協議上簽字。2012年2月份，房屋面積經房管部門測算后，按第二份分割協議折算，被告李某應分別向原告和被告吳某某支付補差款，原告和被告吳某某多次找被告主張款項，被告李某于2013年9月12日按照第二份分割協議折算的補差款額分別向原告張某某和被告吳某某出具欠條各一張。欠條出具后，被告李某僅向原告支付5萬元，原告就剩余款項向被告李某、蔣某某催收未果，為維護自身合法權益，特訴來法院，請求：1、判令被告李某、蔣某某連帶支付原告人民幣35.4萬元；2、判令被告李某、蔣某某連帶支付違約金10萬元；3、本案訴訟費由被告李某、蔣某某承擔。

被告李某、蔣某某答辯稱：1、修建房屋的建設用地是原告張某某和被告李某、吳某某三人合伙共同出資703萬元從鄧仲祥處受讓所得，出資比例為各人三分之一，后由三人將土地以土地置換房產的方式交開發商開發；2、原告訴狀所稱補差款必須在“裝修前補清”不是事實,且房產證登記于2013年7月，2013年11月15日開發商才從房管部門領到房權證，故原告訴稱2013年9月12日大家的房產證都辦理好了2個多月了也并非事實。另外原告所述因被告李某不能馬上算賬并付清差價，故未在2011年2月22日簽訂第二份分割協議上簽字，但涉案房屋于2011年4月開工修建，2012年7月完工交房鑰匙，原告在開工修建之前就算出補差款并要求李某支付是不符合邏輯的；3、對原告主張的欠款金額不予認可。原告所述欠款金額是依據第二份分割協議而計算沒有事實依據，且“欠條”是在原告脅迫之下出具；4、補差款的計算應以三方共同結算的為準。第一、應按照2012年7月20日簽訂的《補充協議書》的約定計算；第二、以每平方米3000元從翟樹云處回購的按《土地置換房產》約定超出的360㎡應在三合伙人的實得房屋面積中先扣除再計算應補差價；第三、李某分得部分房屋不能按照大街正街門市計算補差款；第四、按照被告李某主張的方式計算，原告除應退還李某已向其支付的補差款外，還要向李某支付因李某在土地拆遷安置中所支出費用給予補償10㎡而折算的款項。

被告吳某某辯稱：吳某某和張某某、李某三人的補差款已結算過，由李某分別向吳某某和張某某支付補差款，吳某某和張某某之間不存在互相補差，就本案無任何利益糾紛。

原告張某某為證明其主張，提供了以下證據：

一、被告李某、蔣某某的戶籍信息，證明二被告的身份信息；

二、欠條原件一張，證明被告李某、蔣某某認可了欠條所載補差款；

三、結算清單復印件一份，證明欠條所載金額的來源；

四、共同投資協議復印件、土地置換房產合同書原件各一份，證明之前張某某、李某、吳某某準備自己修建房子，后來因安全問題而放棄，土地還是各自占三分之一，但沒有按照共同投資協議來履行，修好之后的房產也是均分的，平均分享面積；

五、2011年1月8日簽訂的《房產面積分配協議》原件和宗地圖復印件各一份，證明：1、對“大街”正街門市定義進行了約定，不以房產證上的認定為準，宗地圖上也劃線并經各方簽字捺印予以確認；2、根據房屋位置不同，單價有差別，面積確定后，任何一方所補差價應在裝修前補清；3、約定了100萬元的違約金。

六、2011年2月22日簽訂的《房產面積分割協議》原件一份，證明：1、對“大街”正街門市定義再次進行了確定；2、協議約定李某所分房屋的單價每平方少了500元；3、三方約定了新的支付差價的時間；4、約定了違約金100萬元；5、約定2011年1月8日簽訂的房產面積分配協議作廢，以本協議為準；

七、2002年9月2日簽訂的《轉讓土地協議書》原件一份，證明原告單獨向鄧仲祥購買了土地，只是后面為便于分割，才約定各自占三分之一的份額。

被告李某、蔣某某對原告提供證據的質證意見為：對證據一無異議；對證據二真實性無異議，對關聯性不予認可，認為該借條無針對性；對證據三不予認可，認為李某未參與過結算；對證據四真實性無異議，但認為二被告沒有與原告共同投資修過房子；對證據五真實性無異議，但認為各方未對補差款支付時間進行修改，應以協議記載的為準；對證據六真實性無異議，但認為關于補差款支付時間處劃掉“國土房產雙證落實后”系原告私下劃掉，應以協議原本描述為準；對證據七的關聯性不予認可，認為不能達到原告的證明目的。

被告吳某某對原告提供證據的質證意見為：對證據一、三、四無異議；對證據二的欠條表示不是出具給他的，所以不知道；對證據五真實性無異議，但表示協議第二頁關于補差款的支付時間有無修改記不清了；對證據六無異議，并表示協議第二頁劃掉“國土房產雙證落實后”系簽訂協議時經大家協商一致才劃掉的；對證據七，表示該協議并非其本人所簽，所以不知道，但對原告所述土地系張某某、吳某某、李某三人各自向鄧仲祥購買，后三人約定平均享有該土地面積，并以土地置換房屋的方式交由開發商修建表示認可。

被告李某、蔣某某為證明其主張，提供了以下證據：

一、共同投資協議原件一份，證明張某某、李某、吳某某三人共同投資購買土地修房，三人共享權利共擔義務；

二、土地使用權轉讓協議原件一份，證明張某某、李某、吳某某三人從鄧仲祥處受讓的土地；

三、土地置換房產合同書、土地置換房產補充協議原件各一份，土地置換房產合同書補充協議復印件一份，證明張某某、李某、吳某某三人和某某房地產簽訂了以土地換房產的協議。補充協議第1條約定實際修建面積超過3200平方米的，超面積按3500元/㎡結算，主要指的是一樓門市和二樓商品房（二被告當庭表示該組證據中手寫添加部分不作為證據材料）；

四、2011年1月8日簽訂的《房產面積分配協議》、2011年2月22日簽訂的《房產面積分割協議》原件各一份，證明之后簽訂的分割協議為補充協議，如果和在前簽訂的分配協議有沖突的地方應以在后簽訂的分割協議為準，無沖突的應以在前簽訂的分配協議為準；

五、補充協議復印件一份共計四頁、結算單復印件一份，證明張某某、李某、吳某某于2012年7月20日對合伙修建房產計算補差價格重新進行了約定；

六、證明、電匯憑證原件各一份，證明李某打的欠條是在某某公司領取房產證時間之前，并證明被告打欠條的時候不知道具體的面積；

七、房權證書原件八本，證明房產的位置和面積；

八、房產面積測繪報告原件一份，證明測繪部門對房屋進行了測繪；

九、收條一張，證明國土證在2011年2月23日由合伙的三個人一起交給翟樹云。

十、結婚證，證明被告李某、蔣某某系夫妻關系。

原告張某某對被告李某、蔣某某提供證據的質證意見為：對證據一真實性無異議，但認為不能達到二被告證明目的，房屋最終并沒有按此協議修建；對證據二、三、七、八、九、十無異議；對證據四真實性無異議，但認為不能達到二被告證明目的，應完全依照2011年2月22日簽訂的協議履行；對證據五、六的真實性無異議，但認為均不能達到二被告的證明目的。補充協議只是記載了協商的過程，性質只是一個記錄，并沒有達成協議。而2014年9月14日的結算單并不是原、被告雙方的結算依據，只是當時大概算了一下。電匯憑證載明的金額實際上是李某和張某某共同出的錢。

被告吳某某對被告李某、蔣某某提供證據的質證意見為：對證據一、四的真實性無異議，具體意見同對原告提供的相應證據的質證意見一致；對證據二、三、七、八、九、十無異議；對證據五中的補充協議真實性無異議，但認為不能達到二被告的證明目的。該補充協議雖簽了字，但最終原、被告雙方并不是按該協議履行的，且補充協議第二頁是鄧明洪算的，并沒有打條子；對證據五中于2014年9月14日計算的結算單以及證據六表示并不清楚相關情況；

被告吳某某舉證《共同投資協議》原件一份，證明該協議中關于補差價的期限約定處劃去的“國土房產雙證落實后”的限定，系達成該協議時與被告李某協商一致而進行的修改。

原告張某某對被告吳某某所舉證據無異議。

被告李某、蔣某某對吳某某所舉證據的真實性無異議，但認為不能達到被告吳某某的證明目的。協議劃去“國土房產雙證落實后”系簽訂協議時被告吳某某修改的，當時他提出異議，但吳某某說就這樣子，他就沒有再改了。

通過原、被告雙方的舉證、質證，本院對原告的證據認定如下：1、關于證據一，三被告無異議，本院予以采信；2、關于證據三，該清單系復印件，無法核實其真實性，且被告李某、蔣某某不予認可，本院不予采信；3、關于證據四，三被告對其真實性無異議，本院予以認可。其中，原告據以證明用于修房的土地由原告和被告李某、吳某某三人各自占三分之一，修好之后的房產進行均分，平均分享面積的事實，被告吳某某予以認可，且與被告李某、蔣某某提供《共同投資協議》所要證明的該部分事實一致，故本院對證據四所要證明的該部分事實予以采信；4、關于證據五，三被告對其真實性無異議，本院予以認可。但原告據以證明所補差價應在裝修前補清與其自身提供《房產面積分配協議》中的約定不符，而其余證明事項均在協議中有明確約定，故本院對證據五所要證明的除支付補差款的期限以外的事實予以采信；5、關于證據六，三被告對其真實性無異議，本院予以認可。被告吳某某對該組證據的證明目的亦無異議，且舉證證明該協議中關于補差價的期限約定處劃去的“國土房產雙證落實后”的限定，系達成該協議時與被告李某協商一致而進行的修改。同時，被告李某、蔣某某提供的《房產面積分割協議》在相同地方有同樣的修改。雖然被告李某陳述此處系簽訂協議時被告吳某某修改的，當時他提出異議，但并無證據佐證。據此，作為協議簽訂者的原告張某某、被告李某、吳某某三人各自持有的《房產面積分割協議》原件均劃去了“國土房產雙證落實后”字樣，應認定是三人對補差價的期限約定進行了修改，即在房管所測繪面積定下來，各方所補差價必須在二個月內補清。另外，原告舉證證明的其余事實均在協議中有所表述，故本院對證據六予以采信；6、關于證據七，本院對其真實性認可，但該協議書中記載的土地位置與本案所涉修建房屋的土地位置的表述不同，原告又無其他證據佐證二者是同一宗土地，本院對其關聯性不予認可，另外，該協議書僅能說明原告與他人就土地買賣達成協議，并不能證明本案所涉土地系原告單獨購買，無法達到原告的證明目的，故本院對證據七不予采信；7、對證據二，被告李某、蔣某某對欠條上的簽名及手印無異議，且被告吳某某關于原、被告對補差款結算的表述和原告張某某陳述一致，同時，結合證據四、五、六也可予以佐證，故本院對證據二予以采信。如前述本院對原告提供證據六的認定，對被告吳某某提供的證據本院予以采信。本院對被告李某、蔣某某的證據認定如下：1、對證據一，原告和被告吳某某對其真實性無異議，本院予以認可，但協議上無原告張某某的簽名，且原告否認其與被告李某、吳某某達成該協議，被告李某、蔣某某又無其他證據佐證其想要證明的事實，故本院對該事實不予采信；2、對證據二、三、七、八、九、十，原告和被告吳某某無異議，本院予以采信；3、對證據四，原告和被告吳某某對其真實性無異議，本院予以認可。其中，2011年2月22日簽訂的《房產面積分割協議》中約定：“原先三人在2011年1月8日簽訂的門市分割折價協議作廢，以本協議為準，任何一方不得反悔”。該表述中，雖然“門市分割折價協議”與2011年1月8日簽訂的協議名稱，即“房產面積分配協議”有別，但該條約定的意欲廢除的就是簽訂在前的《房產面積分配協議》。第一，原、被告在2011年1月8日除《房產面積分配協議》之外并未簽訂過其他協議，通過時間上可以確定“門市分割折價協議”指代的就是《房產面積分配協議》；第二，《房產面積分割協議》所約定的內容幾乎包含了2011年1月8日簽訂的分配協議的全部內容，并進行了部分修改，可以看出分割協議并非分配協議的補充，而是對分割折價事宜進行了重新約定；第三，三位協議簽訂者中的原告張某某和被告吳某某均表示最終的房屋分割及補差事宜是依據2011年2月22日簽訂的房產面積分割協議而履行的。綜前所述，該組證據不能證明被告李某、蔣某某意欲證實的事實，故本院對此事實不予采信；4、對于證據五，原告和被告吳某某對其真實性無異議，本院予以認可。但被告李某、蔣某某意欲證明的事項與本院已采信的原告提供的證據二、六中所證事實不符，本院不予采信；5、對于證據六，本院對其真實性認可。被告李某、蔣某某提供的證據七已證實：本案所涉房產的面積在2012年4月19日已經測繪部門測得結果。而欠條系被告李某、蔣某某于2013年9月12日出具，與二被告意欲證實的其向原告出具欠條的時候不知道房產具體面積的事實不符，故本院對證據六意欲證實的這部分事實不予采信。

經舉證、質證、認證，本院審理查明以下事實：2010年11月3日，原告張某某和被告李某、吳某某作為乙方，與作為甲方的鄧仲祥簽訂《土地使用權轉讓協議》，受讓了位于夾江縣焉城鎮某某大道的一宗土地（地號：7-2-67）的使用權。2010年12月10日、2011年2月23日、2012年9月20日，原告張某某和被告李某、吳某某作為甲方，與作為乙方的翟樹云分別簽訂了《<土地置換房產>合同書》、《<土地置換房產>補充協議》、《土地置換房產合同書補充協議》，約定由甲方將前述受讓土地置換給乙方，乙方開發完工以后，部分房產歸甲方所有。三份協議還對房屋修建、房產的交付和過戶、超過約定面積的補償、款項支付、違約責任等雙方享有和承擔的其他權利義務進行了約定。2011年2月23日，原告張某某和被告李某、吳某某將用于置換房產的土地的土地使用權證交給了翟樹云。在簽訂前述協議期間，原告張某某和被告李某、吳某某約定對受讓的土地各自占三分之一，而置換來的房產也平均分配面積。2012年4月19日，樂山某某房地產測繪有限公司對建成房產的面積進行測繪，并出具了實測報告。

另查明，被告李某和被告蔣某某系夫妻關系。2011年1月8日，原告張某某和被告李某、吳某某簽訂《房產面積分配協議》，并于2011年2月22日簽訂了《房產面積分割協議》，后者對前者進行了廢除，并對置換房產的分配、位置的劃分、單價的確定、補差款支付時間、違約責任等進行了約定。其中約定，在房管所測繪面積定下來，各方所補差價必須在二個月內補清，差價補清后才能進入裝修使用，所補差價三人平均分配；違約方必須賠償守約方違約金人民幣100萬元。2013年9月12日，被告吳某某就房屋補差款計算后與原告張某某一同找被告李某進行結算，根據結算，被告李某應分別向原告張某某和被告吳某某支付補差款，而原告張某某和被告吳某某之間則不存在互相補差。同日，被告李某、蔣某某根據結算情況分別向原告張某某、被告吳某某出具了欠條，其中向張某某出具的欠條載明：“今欠到張某某人民幣肆拾萬零肆仟元整（404000.00元）補充說明：此款一年之內付清不計算利息”，被告李某、蔣某某均在欠款人處簽名捺印。欠條出具后的一個月內被告李某、蔣某某向原告張某某支付了5萬元，之后便未再付款。并且，在出具欠條后，被告李某、蔣某某也向被告吳某某支付了部分欠款。

本院認為：原告張某某和被告李某、吳某某用土地置換房產，并簽訂《房產面積分割協議》以劃分置換而來的房產，并在協議中約定補差等事項，是其三人自愿達成，符合法律規定，合法有效，依法應予保護。協議達成后，2013年9月12日，被告吳某某就房屋補差款計算后與原告張某某一同找被告李某進行結算。根據結算情況，即被告李某需向原告張某某和被告吳某某支付補差款，而被告吳某某和原告張某某之間則無需相互補差，被告李某分別向原告張某某、被告吳某某出具了欠條，該行為是其對被告吳某某就補差款計算結果的認可，實際上也是同原告張某某和被告吳某某之間就房產補差進行的結算行為，被告李某應按照欠條載明的金額向原告張某某支付補差款。被告李某、蔣某某辯稱欠條系受原告張某某和被告吳某某脅迫而出具，但無相應證據證實，應承擔舉證不能的法律后果。同時，其二人在出具欠條后一個月內向原告支付了其中的5萬元，并在出具欠條后還向被告吳某某支付了部分欠款。這種對欠條所載欠款的繼續履行行為與受脅迫出具欠條后通常該有的維權行為相悖，不符合常理，故本院對被告李某、蔣某某的該答辯意見不予采納，原告主張被告李某支付尚欠余款354000元的請求應予支持。原告張某某和被告李某、吳某某在《房產面積分割協議》中約定了違約金的負擔。欠條是對房產面積分割協議確定的權利義務進行結算而產生，被告李某未按照欠條約定期限全額支付欠款，已構成違約，應承擔相應的違約責任。原告向被告李某、蔣某某主張了違約金，本院在庭審中向二被告釋明了其享有的相關權利，但其二人認為不應該承擔此責任，故本院依據相關法律規定對原告主張的過高的違約金予以調整。因原告未舉證證明被告李某、蔣某某的違約行為還給其帶來了其他損失，故本院主要從被告李某、蔣某某所欠資金的利息，結合原告張某某和被告李某、吳某某在房產面積分割協議中對違約金的約定，以及被告李某具體的違約情況等方面予以考慮，酌情將違約金調整為34983元，對原告主張違約金的超出部分不予支持。被告蔣某某與被告李某系夫妻關系，并在欠條上欠款人處簽名捺印予以確認，故被告李某負擔的上述債務屬于夫妻共同債務，應由被告蔣某某承擔共同還款責任。綜上所述，原告的部分訴訟請合法有據，依法應予支持。為此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

一、被告李某、蔣某某于本判決生效后十日內支付原告張某某欠款354000元，并支付違約金34983元；

二、駁回原告張某某其他訴訟請求。

本案受理費8110元，依法減半收取4055元，由被告李某、蔣某某負擔3474元，由原告張某某負擔581元。

如果未按本判決指定的期間履行義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，支付遲延履行金。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省樂山市中級人民法院。

代理審判員　張起榮

二〇一五年五月二十八日

書　記　員　胡基洋

合同糾紛