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山東省濟寧市任城區人民法院

民事判決書

（2014）任民初字第5527號

原告：王某某。

委托代理人：胡安宇、周廣魯（特別授權），山東民橋律師事務所律師。

被告：濟寧某房地產開發有限公司。

法定代表人：劉某某。

委托代理人：白廣河、閆甜甜（特別授權）山東公明政和律師事務所律師。

原告王某某與被告濟寧某房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛一案，于2014年12月8日向本院起訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告王某某的委托代理人胡安宇、周廣魯、被告濟寧某房地產開發有限公司的委托代理人閆甜甜到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告王某某訴稱，原、被告雙方于2013年7月23日簽訂《商品房認購協議》，原告認購被告開發建設的濟寧市任城區xx巷xx號“XXX”商業6號商鋪（從東往西數第六間）。原、被告雙方在協議中約定交房日為2013年8月6號。原告于2013年7月26日通過刷卡轉賬方式先后分三次（一次429800元，一次823800元，一次46400元）向被告支付購房款1300000元。原告自2013年7月26日后多次催促被告履行協議，交接房屋，被告拒不履行。2014年11月15日原告再次催促被告要求交房時，被告告訴原告房屋在2013年3月15日已經出租給劉某使用，租賃期自2013年3月15日起至2023年3月15日止。導致合同目的無法實現。因此，要求依法解除原、被告雙方簽訂的《商品房認購協議》，返還已付購房款1300000元及相應利息并賠償損失（協議約定數額計算）。

被告山東濟寧某房地產開發有限公司辯稱，原告主張無事實依據。原、被告雙方簽訂協議時，原告支付130萬元，約定余款于交房時付清，但剩余房款原告未支付，這是被告未交房的原因。該房屋出租的事實，在原、被告雙方簽訂合同時已經存在，并且原告知情且認可。對外出租不影響該房屋的交付。買賣過程中，被告不存在違約行為，原告要求解除協議沒有任何法律依據。請求依法駁回原告的訴訟請求。

本院經審理查明：2013年7月23日原告王某某與被告山東濟寧某房地產開發有限公司簽訂了《商品房認購協議》。協議第一條約定：原告（乙方）自愿認購被告（甲方）開發建設的“XXX”商業6號（從東往西數第六間）。協議第三條約定：該商品房認購單價為1.6萬元／平方米，總房款為壹佰陸拾萬元整。（￥：1600000.00），雙方簽訂本協議6日內，原告向被告預付認購金壹佰叁拾萬元整（￥：1300000.00）。剩余房款叁拾萬元（￥：300000.00），于簽訂正式商品房買賣合同時付清。協議第五條約定：被告通知簽訂正式合同時，原告認購金抵作購房款，剩余房款原告一次性付清。協議第六條約定：在本認購協議履行期間，如遇特殊情況原告申請退房，須經被告同意，無任何理由和特殊情況時原告退房，被告收取總房款的4﹪占房費。因被告方違約原告要求退房時，被告應承擔總房款4﹪的違約金。協議第八條約定：交房日為2013年8月6號。簽訂認購書后，原告于2013年7月26日通過刷卡轉賬分三次（429800元，823800元，46400元）向被告支付購房款1300000元。被告于同日給原告開具了“收到王某某房款120萬元”及收到“王某某房款10萬元”共兩份收據。協議約定的交房日期屆滿，原告要求被告交付所購房屋，因該房屋被告已經對外出租，未能交付給原告。雙方因此發生糾紛，原告訴來本院，要求依法解除原、被告雙方簽訂的《商品房認購協議》，返還已付購房款1300000元及相應利息（利息按銀行同期貸款利息4倍計算，自2013年7月23日起算至實際履行完畢之日止）。

對以上事實，原告當庭提交的證據有：1、2013年7月23日雙方簽訂的“商品房認購協議”一份，證明原告認購被告的房屋及雙方享有的權利、義務；2、“付款憑證”3份及被告出具的收款收據2份，證明原告向被告支付購房款130萬元的事實；3、“房屋租賃合同”1份，證明被告于2013年3月15日將該房屋出租，租期10年；4、“照片”3張，證明涉案房屋被出租及使用的事實；5、“工商登記信息”1份，證明濟寧市市中區老人頭汽車服務中心租賃并使用涉案房屋從事汽車美容服務的事實。對原告提供的證據1，被告認為是原告私自修改了協議第三條中關于余款30萬元的支付方式的內容，應當為交房之日付清余款，因原告未交付余款，所以房屋未交付給原告；對證據2無異議；對證據3、4、5所證明的涉案房屋出租的事實無異議，但被告認為該房屋的出租原告是知情并認可的，且亦不影響房屋的交付。本院認為，原告提供的“商品房認購協議”系被告方制作，其中對涉案范圍的具體位置、面積以及買賣雙方的權利義務均作了明確的規定。被告對該協議中其加蓋的公章的真實性亦無異議，因此，對原告提供的該“商品房認購協議”，本院予以認定。被告對原告提供的2、3、4、5、份證據的真實性無異議，本院亦予以認定。

被告提供了1份“商品房認購協議”，證明原告未按照該協議中約定的時間支付30萬元余款，致使房屋沒有交付。該協議簽訂的時間與原告提供的協議一致，但協議中第一條未明確涉案房屋坐落的具體位置，第二條未明確房屋的具體面積；第三條中載明“于交房之日余款付清”。原告認為被告提供的該協議，是原、被告最先簽訂，但因被告一直未向原告交房房屋，原告于2014年11月15日到被告處督促交房時，被告方以該協議不完備為由，將原告持有的該協議收回，又重新打印了一份協議即原告現在持有的協議，加蓋被告的公章后，交給了原告。被告現在提供的協議已經作廢。本院認為，被告提供的協議雖與原告提供的協議載明簽訂日期一致，但被告提供的協議中第一條未明確涉案房屋坐落的具體位置，第二條未明確房屋的具體面積；第三條中載明“于交房之日余款付清”。從格式上不符合交易習慣。原告對該證據的陳述及抗辯與實際相符，因此對被告提供的“商品房認購協議”，本院不予采納。

庭審中，被告陳述多次通知了原告來交齊余款、簽訂《商品房買賣合同》，但未能提供相應的證據。對被告的該主張，本院不予采信。被告辯稱涉案房屋早已出租的事實原告明知并認可，對此，被告亦未提交證據支持，且原、被告雙方提供的“商品房認購協議”中均未涉及房屋出租的內容。因此，對被告的該主張，本院不予采納。

綜上，本院認為，原告王某某與被告濟寧某房地產開發有限公司簽訂的“商品房認購協議”，系雙方的真實意思表示，雙方應當按照合同的約定，及時全面地履行各自的義務。被告在與原告簽訂“商品房認購協議”時，隱瞞認購房屋已經出租給第三人使用的事實，具有締約過失責任，且未能在合同約定的時間交付房屋，致使原告購買房屋的合同目的不能實現，已經構成違約。因此，原告要求解除雙方簽訂的“商品房認購協議”、返還房款及相應利息賠償損失的請求，理由正當，依法有據，本院予以支持。依據《中華人民共和國民法通則》第四條、第八十八條第一款、第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百一十四條之規定判決如下：

一、解除原告王某某與被告濟寧某房地產開發有限公司于2013年7月23日簽訂的“商品房認購協議”。

二、被告濟寧某房地產開發有限公司于被判決生效之日起十日內返還原告王某某已交納的房款130萬元及相應利息（以130萬元為基數，從2013年7月26日至本判決確定的給付之日止，按銀行同期貸款利率計算）。

三、被告濟寧某房地產開發有限公司于被判決生效之日起十日內支付給原告王某某違約金64000元（1600000元×4﹪）。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費17076元，訴訟保全費5000元，合計22076元，由被告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按當事人的人數提交副本，上訴至山東省濟寧市中級人民法院。

審　判　長　　左保寧

人民陪審員　　王　靜

人民陪審員　　李　娟

二〇一五年三月六日

書　記　員　　許　喬

商品房銷售合同糾紛