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云南省大理市人民法院

民事判決書

（2015）大民二初字第262號

原告：陳某某。

原告：林某某。

委托代理人：虞懷興、程榮興，云南云嶺律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

被告：大理某某國際商貿(mào)城有限公司。

住所地：大理經(jīng)濟開發(fā)區(qū)云嶺大道。

組織機構(gòu)代碼：****。

法定代表人：舒某某，董事長。

委托代理人：李濤、段智勇，云南欣晨光律師事務(wù)所大理分所律師。特別授權(quán)代理。

原告陳某某、林某某訴被告大理某某國際商貿(mào)城有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月20日受理后，依法由審判員張社龍適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人程榮興、被告委托代理人段智勇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2011年9月17日，原、被告簽訂二份《商品房買賣合同》約定原告向被告購買商貿(mào)城***號商鋪，總價款為562662元；被告須于2012年7月28日前將竣工驗收的商鋪交付給原告，逾期60日內(nèi)支付20元／天的違約金，超過60日按照已付款0.01%乘以逾期天數(shù)支付違約金。雙方在補充協(xié)議約定，被告應(yīng)在交房7日前向原告發(fā)出書面的交房通知。原告依約付清了購房款，但被告于2013年10月8日才向原告發(fā)出交房通知，原告去辦理了接房手續(xù)。被告逾期交房437天，已經(jīng)構(gòu)成了違約，應(yīng)按約向原告支付違約金。原告為了維護自己的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請求判決被告賠償給原告逾期交房的違約金23613.79元（20元／天×60天×2間＋562662元×0.01%×377天），本案訴訟費由被告承擔(dān)。

被告辯稱，原告訴稱逾期交房的時間和原告實際接房并占有使用房屋的時間與事實不符，原告的訴請已超過訴訟時效，依法喪失勝訴權(quán)。依據(jù)原告本人親筆簽名的裝修施工協(xié)議書、裝修安全質(zhì)里保證書、裝修繳費清單等證據(jù)足以證明原告自認(rèn)已接收房屋的事實。原告于2012年10月18日實際占有并裝修房屋的行為，足以證明在2012年10月18日被告就已經(jīng)履行完交房義務(wù)；依據(jù)被告在某某日報、某某周刊、大理某某廣告刊登原告購買的商鋪已于2012年11月18日統(tǒng)一開業(yè)的事實，及原告在開業(yè)保證金退款確認(rèn)單上確認(rèn)原告商鋪已于2012年11月18日按期開業(yè)的事實；依據(jù)原告支付的2013年1月至12月清潔服務(wù)費和財產(chǎn)保險費等事實；綜上所述事實足以證明，被告于2012年11月18日前已經(jīng)履行完合同約定的交房義務(wù)。2012年10月18日原告接收房屋裝修后，商鋪一直由原告實際占有使用并于2012年11月18日開業(yè)的行為、事實已構(gòu)成原被告雙方對《商品房購銷合同》第7條及補充協(xié)議關(guān)于房屋交付條件約定內(nèi)容的變更。即將房屋交付條件變更為只需滿足原告使用就可交付，因此逾期交房的時間應(yīng)截止至2012年10月18日；本案訴爭房屋的交付時間應(yīng)當(dāng)按原告實際接收占有使用房屋的時間來認(rèn)定。原告在2012年10月18日對訴爭房屋的權(quán)利狀態(tài)為實際占有并使用。即便原告不承認(rèn)對房屋的占有裝修為房屋的交付。本案訴爭房屋的交付時間也應(yīng)當(dāng)按原告確認(rèn)房屋實際占有使用經(jīng)營的時間即原告商鋪于2012年11月18日開業(yè)的事實來認(rèn)定；原告接受商鋪后未就交房問題提出異議，原告的商鋪在2012年11月18日開業(yè)至今，一直正常經(jīng)營，被告已履行了交房義務(wù)。合同約定的交房時間為2012年7月28日，原告于2015年4月向法院起訴，已超過了二年的訴訟時效期限，依法喪失勝訴權(quán)。請求法院作出公正合理的判決。

原告向本院提交了如下證據(jù)材料：

一、原告身份證復(fù)印件，以證明原告的主體資格；

二、《商品房購銷合同》及其補充協(xié)議，以證明原、被告之間存在的商品房購銷合同關(guān)系，雙方對權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定；

三、《收據(jù)》，以證明原告按約支付了全部購房款562662元；

四、業(yè)主入伙辦證公告，以證明被告2013年10月8日向原告發(fā)出接房通知，被告延期交房437天。

經(jīng)質(zhì)證，被告對原告提交的上述第一、二、三組證據(jù)無異議；對第四組證據(jù)不予認(rèn)可，表示該公告無公章并非被告公司發(fā)出，且房屋早已交付。

被告向本院提交了如下證據(jù)材料：

一、營業(yè)執(zhí)照、代碼證、法人代表身份證明書，以證明被告的主體資格；

二、商品房購銷合同、補充協(xié)議、登記備案表、公證書，以證明原、被告之間的買賣合同關(guān)系，并對合同及協(xié)議進(jìn)行了公證備案；

三、裝修施工協(xié)議書、內(nèi)部接洽函、裝修申請表、裝修臨時水電使用申請表、裝修防火安全協(xié)議書、裝修安全質(zhì)量保證書、裝修材料、廢物進(jìn)出場管理規(guī)定、客戶裝修繳費清單，以證明原告實際占有房屋后，與大理某某國際商業(yè)運營有限公司物業(yè)部簽訂協(xié)議著手實施裝修，被告已于2012年10月18日履行完約定的交房義務(wù)；

四、開業(yè)保證金收據(jù)一份、開業(yè)保證金退款確認(rèn)單一份、原告的身份證復(fù)印件一份、原告的中行銀聯(lián)卡復(fù)印件一份、中行網(wǎng)上銀行電子回單一份，以證明原告商鋪于2012年11月18日統(tǒng)一開業(yè)等事實；

五、清潔服務(wù)費、財產(chǎn)保險費收據(jù)，以證明原告向大理某某國際物業(yè)管理有限公司繳納商鋪2013年1月至12月的清潔服務(wù)費及財產(chǎn)保險費的事實；

六、某某品牌資訊費收據(jù)，以證明原告商品參加2013年4月24日至5月1日某某國際商貿(mào)城展銷會的事實；

七、工程竣工驗收備案表，以證明被告一期商鋪工程于2013年4月22日竣工驗收事實；

八、某某日報二份、某某周刊一份、大理某某廣告一份，以證明被告在媒體廣告刊登原告商鋪于2012年11月18日統(tǒng)一開業(yè)事實。

經(jīng)質(zhì)證，原告對被告提交的上述第一、二組證據(jù)無異議；對第三組證據(jù)的三性不認(rèn)可，認(rèn)為并不能證明被告交房，且此時未竣工驗收；對第四組證據(jù)的三性不認(rèn)可，該款項由被告強行扣除；對第五組證據(jù)認(rèn)為本案無關(guān)；對第六組證據(jù)認(rèn)為與本案無關(guān)；對第七組證據(jù)，三性認(rèn)可；對第八組證據(jù)，三性不認(rèn)可，認(rèn)為開業(yè)時水、電、路都未通，不具備開業(yè)條件。

本院認(rèn)為，原告提交的上述證據(jù)材料，形式來源合法，內(nèi)容客觀真實，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。被告大理某某國際商貿(mào)城有限公司提交的營業(yè)執(zhí)照、代碼證、法人代表身份證明、商品房購銷合同、補充協(xié)議、登記備案表、公證書、裝修施工協(xié)議書、裝修申請表、裝修臨時水電使用申請表、裝修安全質(zhì)量保證書、裝修材料、廢物進(jìn)出場管理規(guī)定、裝修防火安全協(xié)議書、開業(yè)保證金收據(jù)、開業(yè)保證金退款確認(rèn)單、原告身份證復(fù)印件、原告中行銀聯(lián)卡復(fù)印件、中行網(wǎng)上銀行電子回單、清潔服務(wù)費、財產(chǎn)保險費收據(jù)、某某品牌資訊費收據(jù)、工程竣工驗收備案表的形式來源合法，內(nèi)容客觀真實，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)；內(nèi)部接洽函、客戶裝修繳費清單，系被告單方制作，本院不予確認(rèn)；某某日報二份、某某周刊一份、大理某某廣告一份，與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予確認(rèn)。本院確認(rèn)證據(jù)的證明方向在下述判理中進(jìn)行評判。

本院根據(jù)上述確認(rèn)的證據(jù)及庭審中雙方當(dāng)事人的一致陳述，確認(rèn)本案如下法律事實：

被告屬于具有商品房銷售資質(zhì)企業(yè)。2011年9月17日，原告與被告簽訂了二份《商品房購銷合同》及補充協(xié)議，雙方約定，原告購買被告開發(fā)的大理某某國際商貿(mào)城一期***號商鋪，總價款為562662元，一次性付款；被告應(yīng)于2012年7月28日前將經(jīng)驗收合格商鋪交付給原告；逾期交房的，六十天內(nèi)由被告承擔(dān)每天20元的違約金，六十天后，由被告承擔(dān)已付房款的0.01%乘以逾期天數(shù)的違約金；單方變更合同約定視為違約，違約方按總房款的10%向守約方支付違約金。合同簽訂后，原告已將二間商鋪的購房款共計562662元付清給了被告，被告也向原告出具了收到原告購房款的《收據(jù)》。2012年10月18日，被告通過大理某某國際商業(yè)運營有限公司與原告簽訂了《裝修施工協(xié)議書》，明確原告對所購商鋪的裝修應(yīng)遵守和注意的事項。2013年4月22日，被告開發(fā)的一期商鋪工程通過了竣工驗收。2013年10月8日，被告通過大理某某國際物業(yè)管理有限公司向原告發(fā)出通知，表明原告購買的大理某某國際商貿(mào)城商鋪已具備交付使用條件，要求原告于2013年10月30日前至現(xiàn)場辦理交房手續(xù)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房購銷合同》及其補充協(xié)議并未違反國家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同，應(yīng)受國家法律的保護。合同簽訂后，原、被告雙方應(yīng)依法全面履行合同確定的義務(wù)。原告已將購房款付清給了被告，被告也向原告出具了收到原告購房款的《收據(jù)》。被告應(yīng)在約定的期限內(nèi)將驗收合格的商品房交付原告使用，但被告未在約定的期限內(nèi)交付房屋，屬逾期交房行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。本案中在房屋驗收合格前，雙方實際已經(jīng)將房屋允許業(yè)主進(jìn)行裝修，部分業(yè)主開業(yè)經(jīng)營，而根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”，因此，本案中雙方雖有在工程竣工驗收前的交付使用情況，但與《建筑法》規(guī)定不符，本案中該商鋪工程于2013年4月22日驗收合格。之后房屋方可交付使用，故被告違約行為的截止時間應(yīng)確定為2013年4月23日，此前的違約行為應(yīng)按照雙方約定進(jìn)行計算逾期交房的違約金（2間×20元×60天＋562662元×0.01%×209天=14160元），之后房屋可以交付使用，實際上雙方已交付使用，不存在違約情形，故2013年4月23日至2013年10月8日期間不應(yīng)再計算逾期交房的違約金。本案中雙方爭議的商鋪工程竣工驗收時間為2013年4月22日，之后房屋可以交付業(yè)主使用，訴訟時效應(yīng)從此計算，故原告的訴訟未超過法律規(guī)定的二年訴訟時效。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告大理某某國際商貿(mào)城有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)支付給原告陳某某、林某某逾期交房違約金14160元；

二、駁回原告的其他訴訟請求。

案件受理費390元，減半收取195元，由被告大理某某國際商貿(mào)城有限公司承擔(dān)。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴至大理白族自治州中級人民法院。

雙方當(dāng)事人均服判的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定的履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請強制執(zhí)行，申請強制執(zhí)行的期間為二年。

審判員　張社龍

二〇一五年六月二十三日

書記員　徐　祥

合同糾紛