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廣東省肇慶市端州區人民法院

民事判決書

（2015）肇端法民二初字第41號

原告：鐘某某，男，漢族，住廣東省四會市東城區竇口居委會四會。

委托代理人：陳飛宇，系廣東端慶律師事務所律師。

被告：肇慶市某房地產開發有限公司，住所地廣東省肇慶市端州區。

法定代表人：伍某某，該公司總經理。

委托代理人：李炳球、陳淑歡，均系廣東勤思進律師事務所律師。

原告訴被告商品房預售合同糾紛一案，本院在2014年12月1日立案受理后，依法由審判員杜寧光獨任審判，于2015年2月2日公開開庭進行了審理。原告鐘某某及其委托代理人陳飛宇，被告委托代理人李炳球、陳淑歡到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，原告于2013年8月6日與被告簽訂《商品房買賣合同》（合同編號：2013080638268***，以下簡稱“合同”）。合同約定：原告以763722元購買被告處的肇慶市端州區二塔路東側江南美譽樓盤第*幢第*層*號房。被告應當在2013年12月31日前，將本合同約定的商品房交付原告使用。被告逾期交房的，逾期不超過90日的，自合同規定的最后交樓期限的第二天起至實際交付之日止，按日向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金。合同簽訂后，原告依約支付首期款233722元，余款530000元通過辦理銀行按揭貸款向被告付清。但被告直至起訴之日都沒有依約向原告交付樓房。原告認為：原告與被告之間的商品房買賣關系依法受法律保護，原告依約向被告支付購房款，被告應該依約履行交房義務。被告違反合同約定的，依法應該承擔違約責任。為此請求：1、被告向原告支付逾期交樓違約金25508.31元（763722元×334天（2013年12月31日至2014年11月30日）×萬分之一］；被告從2014年12月1日開始按日向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金，直至實際交樓之日止；2、被告承擔本案全部訴訟費用。

被告辯稱：訴爭房屋已經竣工驗收，符合交房條件，并在約定交房之日前已經向原告通知收樓。至于工程竣工驗收備案手續是由于政府部門遲延有關文件批準導致延誤，責任不在被告方面。因此，被告已按照合同約定履行義務，不存在違約，不應承擔違約責任。請求法院依法駁回原告的全部訴訟請求。

經審理查明：2013年8月6日，原告與被告簽訂合同編號2013080638268574的《商品房買賣合同》一份，約定原告向被告購買肇慶市端州區二塔路東側江南美譽樓盤第1幢第九層910號房，房屋總價款763722元。合同在“交付期限”的第八條對交付樓房進行約定：“出買人應當在2013-12-31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1、4種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”；而1、4種條件為：“1、該商品房經驗收合格”、“4、‘該商品房經驗收合格’，是指該商品房建設單位已經在當地建設行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續”。合同第九條“出賣人逾期交房的違約責任”約定：“雙方議定，逾期不超過90日的，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之一的違約金。逾期超過90日的，買受人可解除合同，但應當在十個工作日內書面提出；該期限內沒有提出的，合同繼續履行”。同時，合同在第十條“規劃、設計變更的約定”中約定：“該商品房預售后，出賣人不得擅自變更該商品房項目的規劃、設計。確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意”。合同簽訂后，原告依約付清全部購房款763722元。2013年12月24日，被告以掛號信的形式向原告發出收樓通知，要求原告到被告處接收商品房。原告以商品房沒有在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案手續、交付商品房不符合合同約定的條件為由向被告拒絕收房。為被告是否“辦理了工程竣工驗收備案手續”問題，原告于2014年9月23日向肇慶市住房和城鄉建設局申請信息公開，該局于同年9月29日書面答復稱：“經查，截至2014年9月23日，江南美譽第1幢工程暫未辦理竣工驗收備案手續，你申請公開的‘肇慶市端州區二塔路江南美譽第1幢竣工驗收備案表’的政府信息不存在。”至庭審辯論終結時，被告仍未向本院提交向相關部門備案的手續等相關證據。

上述事實，有2013年8月6日簽訂《商品房買賣合同》、2014年9月29日肇慶市住房和城鄉建設局書面答復、2013年12月20日被告收樓通知的掛號信、被告提供的證據若干份等證據材料和當事人陳述在案佐證。

本院認為，本案系商品房預售合同糾紛。原、被告于2013年8月6日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人平等、自愿簽訂的，沒有違反法律法規的強制性規定，為合法有效的合同，對各方當事人具有約束力，雙方應當依照合同約定承擔責任和履行義務。在訴訟中，原、被告對于房款的交付沒有異議，本院予以認可。但雙方對商品房的交付存在分歧，原告以合同中約定“在當地建設行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續”為據認為，被告至今沒有在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案手續，其商品房明顯不符合雙方合同約定的交房條件，至今尚未收樓，被告承擔違約責任；而被告則認為，房屋已經工程竣工驗收合格，符合合同交付使用的條件，在交樓期限前通過掛號信形式通知原告收房，故本案不存在逾期交樓的問題；同時亦向當地建設行政主管部門辦理了工程竣工備案，只是因政府部門遲延有關文件批準導致延誤，但可以免除違約責任。在訴訟中，原、被告對于商品房的交付須符合合同關于“該商品房經驗收合格”這一條件沒有異議，但對“在當地建設行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續”的理解上存在爭議。本院認為，雖然該商品房已經工程竣工驗收合格，但根據《商品房買賣合同》的約定，還應向建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案手續商品房才符合交付的條件，而在本案辯論終結前，仍未見被告提交已辦理或正在辦理工程竣工驗收備案手續的依據，故原告認為被告商品房的交付不符合合同約定的條件而拒絕收樓的行為是恰當的；被告認為工程竣工驗收備案手續尚在辦理中、不構成違約、不應承擔違約責任的抗辯，但并未提供證據予以證實，屬舉證不能，依法承擔舉證不能的法律責任。被告應依合同約定于2013年12月31日前將經驗收合格的商品房交付原告使用，但直至本案辯論終結前，都沒有交付符合合同約定的商品房給原告使用，已構成違約，應承擔相應的違約責任；截止2014年11月30日，已逾期交樓334天，依照合同約定的標準計算違約金為25508.31元（763722元×334日×萬分之一／日），原告要求被告支付逾期交樓違約金的訴訟請求，本院予以支持；至于要求被告承擔2014年12月1日至實際交房之日的違約金也符合雙方在《商品房買賣合同》中的約定，本院對原告該部分請求亦予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

一、被告肇慶市某房地產開發有限公司在本判決生效之日起十日內支付原告鐘某某至2014年11月30日逾期交樓違約金25508.31元。

二、被告肇慶市某房地產開發有限公司在本判決生效之日起十日內，向原告鐘某某支付從2014年12月1日起至實際交樓之日止的已交付房價款（763722元）每日萬分之一的違約金。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費432元，因適用簡易程序而減半收取216元，由被告肇慶市某房地產開發有限公司負擔。原告已向本院交納上述費用，本院不予退回，由被告在履行上列給付義務時一并支付給原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省肇慶市中級人民法院。

當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內，按照不服一審判決部分的上訴請求數額向肇慶市中級人民法院預交相應的受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　杜寧光

二〇一五年二月九日

書記員　　錢穎連

商品房預售合同糾紛