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貴州省遵義市匯川區人民法院

民事判決書

（2014）匯民初字第656號

原告遵義某某物業服務有限責任公司，地址：遵義市紅花崗區外環路公共汽車公司某某堡宿舍*****，組織機構代碼：69751*****。

法定代表人盧某，該公司總經理。

委托代理人談談，貴州名城（習水）律師事務所律師。

委托代理人劉文勝，貴州名城（習水）律師事務所實習律師。

被告姚某某，男，19**年**月**日出生，漢族，貴州省遵義縣人，住遵義市匯川區西安路。

原告遵義某某物業服務有限責任公司（以下簡稱某某物業公司）與被告姚某某物業服務合同糾紛一案，本院于2014年2月17日立案受理。依法由審判員楊蛟適用簡易程序于2014年3月5日公開開庭進行了審理。原告的法定代表人盧某及其委托代理人談談、劉文勝，被告姚某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告某某物業公司訴稱，原、被告于2010年11月3日簽訂《某某花園小區物業管理服務協議》，協議第四條約定：一、物業費第一年按年交費，以后每半年交費一次，費用到期前10天交納；二、某某花園的收費標準按物價部門批準執行。第九條第四項約定：乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交，并從逾期之日起按每日3%交納違約金。在協議履行中，實際上物業費是按照每月0.70元／平方米的標準交納，低于物價部門核定的收費標準。被告從2012年11月1日起至今，一直未交納物業管理費，為此特訴至人民法院請求依法判令被告：一、支付物業管理服務費1，314.00元及違約金6，044.00元；二、案件受理費由被告承擔。

被告姚某某辯稱，原告沒有盡到物業管理義務，沒有達到服務質量，小區摩托車亂停亂放，存在安全隱患。原告在公共部分修建垃圾池，影響被告的居住生活，請求人民法院依法判決駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，2010年10月18日，遵義市物價局頒發遵市價格（2010）112號遵義市物價局關于某某花園物業管理服務收費標準的批復，該批復載明“高層住宅1.00元／㎡”。2010年11月3日，原、被告簽訂《某某花園小區物業管理服務協議》，約定原告為被告的B4-2-403號房屋（面積為104.26平方米）進行物業服務，并約定物業費第一年按年交費，以后每半年交費一次，費用到期前10天交納，收費標準按物價部門批準執行。協議第九條第四項約定，被告不按約定的收費標準和時間交納有關費用的，原告有權要求被告補交，并從逾期之日起按每天3%交納違約金。協議簽訂后，原、被告經協商，物業服務費用標準為0.70元／月／平方米，被告按照該收費標準履行付款義務至2012年10月31日。后被告以原告未履行約定義務為由，拒絕交納物業服務費，原告遂訴至人民法院。

上述事實有原、被告的當庭陳述、《某某花園小區物業管理服務協議》、遵義市物價局批復、收款收據等證據在卷佐證，足以認定。

本院認為：原、被告簽訂的《某某花園小區物業管理服務協議》系雙方真實意思表示，合法有效，根據《中華人民共和國合同法》第六十條：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”之規定，原告為被告提供了物業服務，被告應當按照約定履行支付物業服務費的義務。被告未按約定支付物業服務費用，原告訴至人民法院請求判令被告支付其拖欠的物業管理費的訴請，符合《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”之規定，本院予以支持。原告主張被告應支付2012年11月1日至2014年5月的物業服務費1，314.00元，根據雙方簽訂的《某某花園小區物業管理服務協議》約定，被告應分別在費用到期前10天即在2013年4月20日和2013年10月20日繳納2012年11月份至2013年4月份和2013年10月份的兩期的物業管理費，共計876.00元。原告主張的2013年11月份至2014年4月份的物業管理費因未到繳納時間，本院不予支持。原告主張被告支付2012年11月1日至2013年4月30日期間物業服務費用438.00元的違約金，系對其權利的處分，本院予以支持，但合同約定交費時間為費用到期前10天，故違約金的計算時間應為2013年4月21日至實際支付之日。原告主張違約金按照3%／日計算，被告辯解系由于原告違約才沒有交納物業服務費，不應承擔違約金，根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’。”之規定，違約金雖具有補償和懲罰雙重性質，但仍以賠償對方的損失為主要功能，被告遲延支付物業服務費用雖屬違約，但該違約行為不能造成原告6，044.00元的損失，根據原告的實際損失，兼顧合同履行情況，本院酌情判令被告按照中國人民銀行同期短期貸款利率計算違約金。被告姚某某辯解因原告沒有提供有效的物業服務，修建的垃圾池影響其居住生活，因未提供證據證明，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”之規定，因此對其辯解，本院不予采納。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、被告姚某某于本判決生效之日起五日內支付原告遵義某某物業服務有限責任公司從2012年11月份至2013年10月份的物業服務費876.00元及違約金（以438.00元為本金，按照中國人民銀行同期貸款利率從2013年4月21日計算至付清之日止）；

二、駁回原告遵義某某物業服務有限責任公司的其他訴訟請求。

案件受理費25.00元（已依法減半收取），由被告姚某某承擔。

如未按本判決書確定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，支付遲延履行金。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，還應在上訴期滿后七日內向遵義市中級人民法院預交案件受理費，上訴于遵義市中級人民法院。逾期，本判決則發生法律效力。

本判決書發生法律效力后，權利人可在判決書確定的履行期限屆滿后二年內向本院或者與本院同級的被執行的財產所在地人民法院申請執行。

審判員　楊蛟

二〇一四年三月二十日

書記員　穆利

合同糾紛