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湖南省懷化市鶴城區人民法院

民事判決書

（2014）懷鶴民一初字第1306號

原告：鄭某某，男，19**年**月**日出生，漢族。

委托代理人：劉文吉，湖南鶴州律師事務所律師。

被告：湖南XX房地產開發有限公司。

法定代表人：王某某，系湖南XX房地產開發有限公司董事長。

委托代理人：鄧宇，湖南宏峰律師事務所律師。

委托代理人：米艷艷，湖南宏峰律師事務所律師。

原告鄭某某與被告湖南XX房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛一案，于2014年12月12日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由審判員陳發林獨任審判，于2015年1月9日公開開庭進行了審理，代理書記員曾群擔任法庭記錄。原告鄭某某及委托代理人劉文吉、被告湖南XX房地產開發有限公司的法定代表人王某某及委托代理人鄧宇、米艷艷到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告鄭某某訴稱：2009年10月15日，原告鄭某某與被告湖南XX房地產開發有限公司訂立《租房協議書》一份，協議約定：甲方在xx村下巖灘，xx私房共柒層，自愿將三、四層租賃給XX房地產開發有限公司作為辦公室和其他用途。租賃時間十年，從2009年11月1日至2019年11月1日止。租金每年伍萬柒仟捌佰元整，租金十年不變。租金每半年付一次。協議訂立后，原告即交付三、四層房屋給被告使用。協議訂立后的第一、二年，被告交納了租金。然而從2011年11月1日起，被告不再交納租金，法定代表人王某某電話也無法接通或無人接聽。被告只留下一、兩名保安，辦公室人去樓空，無人上班。后來，保安因無人支付工資也走了。被告至今一直拖欠租金未付。被告承租后將原告三樓轉租給xx公司辦公，被告欠交原告租金同時，卻收取xx公司租金到2014年11月，并且現在又開始收取xx公司2015年度租金。為維護房屋出租人合法權益，請求判令：一、解除原、被告2009年10月15日訂立的《租房協議書》；二、本案訴訟費用全部由被告承擔。

被告湖南XX房地產開發有限公司口頭辯稱：1、原、被告簽訂的租房協議書，期限為十年，被告花費了60萬元裝修該房屋；2、原告說被告沒有交納房租是歪曲事實，被告交房租交到2013年5月30日，原告還出具了收款收據，原、被告約定半年交納一次租金，在半年屆滿之前，只要被告交納房租就不算違約，原告將房租租賃給他人，違背了合同的約定；3、原告將房屋出租了被告，被告花費了60萬元裝修，原告未經被告許可將房屋出租給他人；4、合同約定被告可以將房屋轉租給他人，被告將房屋轉租給xx公司是合法的。

經審理查明：2009年10月12日，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《租房協議書》，約定：一、甲方在xx村下巖灘，xx私房共柒層，自愿將三、四層租賃給XX房地產開發有限公司作為辦公室和其他用途；二、甲方出租的房屋保證水電暢通，和安裝水電表；三、甲方出租的房屋屬毛坯房，設有單獨樓梯間，樓梯間由乙方自己負責裝飾；四、出租時間十年，從2009年11月1日至2019年11月1日止；五、租金每年伍萬柒仟捌佰元整，租金十年不變；六、租金每半年付一次；七、乙方租賃甲方房屋后，原則上不能改變房屋結構，如需改變房屋結構，需經甲方同意后方可施工；八、乙方租賃房屋后的裝飾格式由乙方自行確定，甲方不得干涉；九、甲方出租房屋出現主體結構的問題，由甲方負責維修；十、乙方租賃甲方房屋要保持正常使用，不能隨意損壞主體結構；十一、乙方在租賃甲方房屋期間，乙方有權轉讓；十二、房屋租賃期滿后，如乙方需要在同等條件下，乙方有優先租賃權；十三、租賃期滿后，乙方在甲方房屋內的可動資產產權歸乙方，乙方有權搬走，不動資產乙方不能拆除……。《租房協議書》的甲方載記姓名為xx，根據xx村鄉xx村村委會證明：原告鄭某某又名xx，被告對原告在《租房協議書》的簽名無異議。對于上述租賃房屋的產權，原告當庭陳述為：“是原告四姊妹的房子，一共是七層，是私人的房子，是政府給原告的安置地，原告自己修的房子，沒有辦證，國土局還沒有辦下來，原告租給被告是租了三、四層，被告現在還占起，被告把三樓租給了xx公司，四樓被告自己占起。”對租賃房屋的轉租，原告的當庭陳述為：“被告2013年4月就跑路了，跑了兩年的路，2013年6月因為原告收不到房租，就把大門鎖了幾天，被告和xx公司是朋友，xx公司在被告未跑路之前就一起在四樓辦公，門鎖了就辦不了公，原告與xx公司在2013年7月簽訂租賃合同，房租是交到2015年7月5日，2013年7月之前沒有交過房租。被告將租賃房屋三樓轉租給xx公司。”被告的當庭陳述為：“被告于2013年5月去的北京，2013年6月從北京回來，xx公司已經交了租金給原告，被告去北京的時候公司有人辦公，原告2013年5月把大門鎖了，所以就不能進去辦公了。大概是2010年到2011年的，被告將租賃房屋三樓轉租給xx公司，被告收xx公司一年租金是六萬元，租了四年。”庭審中，雙方對2013年5月30日前租金已結清無異議。

以上事實，經本院公開開庭審理，原、被告當庭舉證、質證及辯論，本院確認，有以下證據予以證實：

1、原告身份證復印件一份、企業注冊登記資料一組，xx村鄉xx村村委會證明一份，證明原、被告的身份、企業法人基本登記情況及鄭某某又名xx；

2、租房協議書復印件一份，證明原告與被告簽訂的租房協議及具體約定；

3、收款收據原件兩張，證明被告已經支付給了原告的租金及水費到2013年5月30日；

4、庭審筆錄一份，證明本案其他事實。

本院認為：原、被告簽訂的《租房協議書》是雙方真實意思表示，但開庭時，對租賃房屋的產權，原告未提供證據證明。根據原告的當庭陳述：“是原告四姊妹的房子，一共是七層，是私人的房子，是政府給原告的安置地，原告自己修的房子，沒有辦證，國土局還沒有辦下來。”以上述陳述結合法律規定，原、被告簽訂的協議是否有效存在以下疑點：一、原告是否有權代理其他產權人簽訂租賃合同；二、租賃房屋是否為合法建筑。就違法建筑簽訂的租賃合同為無效合同，原告的訴訟請求為解除租賃合同，解除合同是以合同有效為前提，而合同有效又以租賃物合法為前提，按舉證責任的分配，對租賃物合法的證明責任由原告承擔，因原告未能提供證據證明，故對原告要求解除租賃合同的訴訟請求，本院不予支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

駁回原告鄭某某的訴訟請求。

本案案件受理費1245元，由原告鄭某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省懷化市中級人民法院。

審　判　員　　陳發林

二〇一五年二月四日

代理書記員　　曾　群

房屋租賃合同糾紛