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遼寧省丹東市振興區人民法院

民事判決書

（2014）興民一初字第00451號

原告：韓某某，男，19**年**月**日出生，漢族，無職業。

委托代理人：孫奎斌，姜傳祥，二人均系遼寧中天律師事務所律師。

被告：丹東某某房地產開發有限公司。

法定代表人：梁某某，系該公司經理。

委托代理人：孫長江，遼寧乾朗律師事務所律師。

原告韓某某訴被告丹東某某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年4月28日立案受理。依法由代理審判員梁爽適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告韓某某及其委托代理人孫奎斌、被告丹東某某房地產開發有限公司的委托代理人孫長江到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：2009年，被告預售**小區二期商品房。2009年12月30日，原告到被告處預購商品房，雙方約定，原告預購被告開發的**小區***號商品房一處，建筑面積79.85平方米，單價每平方米2328元，在20號樓動工時交齊貸款首付。當日，原告向被告支付房款1萬元，被告為原告出具了收據，并將雙方約定記載于收據上。2013年10月23日，被告取得了涉案房屋預售許可證，原告據此到被告處，要求簽訂商品房買賣合同，被告以商品住宅建設成本增加為由，不同意按約定的單價與原告簽訂商品房買賣合同。后經多次協商，被告仍拒絕簽訂合同。原告認為，收據載明具備了房屋、面積、單價、付款方式等主要條款，雙方已就商品房買賣達成合意，收據性質上屬于預約合同。預約合同對本約的標的物、單價等已經明確約定，對本約的期待利益已經固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，導致機會損失轉化為現實損失。被告因違約得到的直接經濟利益可對應的視為原告的機會利益損失。現涉案房屋價值為491077.5元，雙方約定房屋對應價值為185890.8元，被告可得利益為之間的差價為305186.7元，對此，被告應予以賠償。故訴至法院，請求判令1、解除原、被告于2009年12月30日簽訂商品房預約合同；2、被告返還原告購房款1萬元；3、被告賠償原告經濟損失305186.7元。

被告辯稱：原、被告達成預約合同后，因為涉案開發地段有釘子戶拒不搬遷，2010年，經過政府裁決，才將釘子戶拆遷完畢，2013年，因被告建設施工的成本提高，無法履行預約合同；原告支付的1萬元為預約金；同意原告的第一、二項訴訟請求，但被告僅同意賠償原告經濟損失1萬元。

經審理查明：原告預購買被告開發的坐落于丹東市振興區**小區商品房，2009年12月30日，被告給原告出具了收款收據1張，載明：收房款1萬元，20號樓604室，建筑面積79.85平方米，單價2328元，20號樓動工時交齊貸款首付。之后，因雙方就簽訂商品房買賣合同一事協商未果，2013年3月27日，被告在丹東日報上向原告等人發出書面通知，主要載明：我公司擬開發的**小區二期工程自2009年拆遷至今仍未結束，導致該工程無法開工，也無法進行銷售。公司經研究決定，將已收取的誠意金返還給你們，同時支付銀行同期同類貸款利息等。2013年10月23日，被告取得**小區商品房預售許可證。

本院所確認的上述事實，有收款收據、商品房預售許可證、通知及原、被告的陳述筆錄等證明材料在案為憑，這些證明材料已經開庭質證和本院的審查，可以采信。

本院認為：預約是當事人約定于將來訂立確定性的本合同達成的書面允諾或協議，而本約是依照預約于將來訂立的合同。就本案糾紛來講，本約即為正式的商品房買賣合同。商品房買賣屬于重大事項，合同中除房號、面積、價款等條款外，尚有其它如付款方式、房屋交付期限、違約責任等必不可少的內容要求買賣雙方作出詳細、明確的約定，在雙方未就其它房屋交易事宜達成一致的前提下，根據被告所出具的收款收據所記載的事項，應認定為預約合同。因雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，無法對當事人適用合同履行過程中的違約責任。根據法律規定，在合同未成立、無效及被撤銷的情況下，應適用締約過失責任予以調整，平衡當事人的損失，該損失原則上不超過實際損失，包括締約費用、履行合同所發生的費用等，喪失合同機會產生的損失一般不予賠償。本案雙方之間的預約合同處于訂立商品房買賣合同的締約階段，原告沒有提供證據證明因締約過失產生的實際損失，故以被告認可的1萬元予以賠償。因雙方買賣合同目的無法實現，故對原告請求解除預約合同及返還購房款的訴訟請求，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條、第九十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條一款之規定，判決如下：

一、原告韓某某與被告丹東某某房地產開發有限公司就坐落于丹東市振興區**小區20號樓604室商品房的預約合同予以解除；

二、被告丹東某某房地產開發有限公司于本判決生效后5日內返還原告韓某某購房款1萬元；

三、被告丹東某某房地產開發有限公司于本判決生效后5日內賠償原告韓某某經濟損失1萬元；

四、駁回原告韓某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費6127元，減半收取3063.5元，由原告負擔2868.5元、被告負擔195元（原告已預交案件受理費6127元）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，經本院上訴于遼寧省丹東市中級人民法院。同時預交上訴案件費。若在上訴期滿后7日內不交上訴費，則視為自動放棄上訴權。

代理審判員　梁爽

二〇一四年七月二日

書　記　員　于雪

合同糾紛