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甘肅省嘉峪關市城區人民法院

民事判決書

（2014）嘉城民一初字第847號

原告趙某某。

被告葛某某。

委托代理人藺某某。

委托代理人殷劍宏，甘肅殷劍宏律師事務所律師。

被告嘉峪關某房地產開發有限公司。

法定代表人朱某某，該公司執行董事。

委托代理人王海林，甘肅永千匯律師事務所律師。

委托代理人申宗晉，甘肅永千匯律師事務所律師。

原告趙某某訴被告葛某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月6日受理后，原告申請追加了嘉峪關某房地產開發有限公司（以下簡稱某公司）作為共同被告，本案依法由代理審判員丁璽玉獨任審判，于2014年6月24日公開開庭進行了審理。原告趙某某及其委托代理人胥軍，被告葛某某的委托代理人藺某某、殷劍宏，被告某公司的法定代表人朱某某、委托代理人王海林、申宗晉到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告趙某某訴稱：2014年1月，原告途徑被告某公司第二項目部售房部時，前去了解售房情況，項目部副總藺某某接待了原告并非常熱情的介紹了出售房屋的情況，原告覺得被告所出售的房屋也符合自己的需求，經雙方協商，原告決定購買位于碧水綠洲小區南門口6號樓6、7號兩個商業門點房。按照藺某某的要求，原告先交付了900元購房定金。隨后藺某某稱購買房屋的人很多，催促原告盡快付清全部購房款。2月12日，原告按其要求將購房款及其他款項共計485501元全部轉賬匯入被告葛某某在甘肅嘉峪關農村合作銀行蘭新西路支行的賬戶。隨后，原告要求簽訂購房協議，但藺某某稱公司總經理葛某某外出辦事，找借口推脫拒簽，原告要求先交付房屋鑰匙，藺某某稱房屋還在占用，到2月底搬出后就給鑰匙。到3月初，被告仍然拒絕交付，且有意躲避，并惡言訓斥原告。3月12日，原告再次到售房部要求退房，藺某某又想躲避，原告便打110報案。綜上，原告認為，因被告葛某某沒有能力去辦理房屋產權證，現要求被告退還購房款。據此，原告請求法院依法判令被告退還購房款485501元，并按中國人民銀行同期貸款利率支付2014年2月12日至還款之日的利息。

被告葛某某辯稱：首先，嘉峪關市某商貿有限責任公司（以下簡稱某公司）與被告某公司簽訂了嘉峪關碧水綠洲項目聯合開發協議書，雙方約定，被告某公司同意某公司設立嘉峪關某房地產開發有限公司第二項目部，并任命被告葛某某為項目經理，負責項目的招投標及銷售。其次，原告的售房款485501元確已付清，該款項是打入被告葛某某的賬戶。第三，原、被告雙方已經簽訂了購房卡，并于2013年12月19日通過房管局辦理了住房使用證，所以房屋買賣協議已經履行完畢。第三，因原告起先購買4號和6號房屋，后變更為6號和7號，因7號房屋是辦公室，在當時無法騰房，所以雙方對交房時間沒有約定。綜上，原、被告之間的合同已經履行完畢，被告愿意交付鑰匙，故請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告某公司辯稱：2009年3月1日，被告與某公司簽訂了一份嘉峪關碧水綠洲項目聯合開發協議，約定：1、合作方式。某公司以土地使用權和住宅項目施工圖審查以前的費用作為投資，某公司以住宅項目開發所需資金作為投資，聯合開發住宅項目。2、合作雙方的權利和義務。某公司同意某公司設立某公司第二項目部，負責住宅項目的招投標、開發建設、經營銷售。3、合作項目的銷售：住宅項目的五證在某公司名下，與買受人簽訂商品房買賣合同時，由某公司與買受人簽訂合同并備案。銷售由某公司管理，銷售房款統一進入某公司銷售專用賬戶，該賬戶由某公司和某公司共同管理。某公司根據某公司的工程進度和資金使用情況，給某公司劃撥資金。4、違約責任。某公司未履行商品房買賣合同的義務，導致買受人起訴造成的一切損失，由某公司承擔。2014年2月，被告葛某某未經某公司同意，擅自給原告趙某某銷售商業門店，將售房款485501元存入葛某某的個人賬戶。據此，某公司認為，被告葛某某以個人名義售房，以個人名義收取房款，因此產生的責任應由葛某某個人承擔。另外，被告葛某某明知以個人名義售房，未經某公司同意，無法與買受人簽訂合法的商品房買賣合同，也無法辦理房屋的所有權證，某公司也拒絕為該套房屋辦理產權證，在此種情況下，被告葛某某的行為涉嫌詐騙罪，應當移送公安機關查處。

經審理查明：2008年12月，被告某公司與被告某簽訂了一份嘉峪關碧水綠洲項目聯合開發協議書，約定，甲方（某公司）同意將位于嘉峪關市碧水綠洲小區內，已經規劃設計和建筑審批的17號-26號，共計10棟住宅樓，建筑面積38318.78平方米（最終以房地局實際測量成果為準）合作開發；甲方以現已辦理的土地使用權及政府批準的項目相關手續（施工圖審查以前）的費用作為投資；乙方（某公司）以合作項目全部開發所需資金作為投資，并負責辦理該項目后期的一切相關手續及辦理過程中所需的一切費用，承擔房地產開發應繳納的各項稅費，聯合開發該項目。甲、乙雙方對所開發項目，按投資比例利益共享、風險共擔；甲方同意乙方設立嘉峪關某房地產開發有限公司第二項目部，并由乙方指派甲方任命授權的項目經理，全權負責該項目的工程招投標、項目開發建設、經營銷售工作，直至項目建成及善后保修、銷售完畢、清償全部債權、債務為止；由于雙方合作項目的”五證”均在甲方名下，故在與買受人簽訂商品房買賣合同時，仍然以甲方名義與買受人簽訂合同并備案，但商品房買賣合同中載明的出賣人的權利、義務，除辦理房產證一項由甲方承擔外，其余均由乙方承擔；銷售工作由甲方統一管理，銷售房款統一進入銷售專用賬戶，該賬戶由甲乙雙方共同管理，由甲方根據乙方的工程進度及資金使用情況，撥入乙方項目專用賬戶。2009年6月23日，被告某公司任命被告葛某某為第二項目部經理。

另查，2014年2月12日，某公司第二項目部工作人員向原告趙某某出具了訂房卡，訂房卡顯示客戶姓名、售價、訂房日期、面積、房號及金額，原告購買了兩間，分別為6號樓商業門面6號和7號。某公司第二項目部工作人員給原告出具了打款憑條，讓原告依照上述要求打入房款，該憑條顯示：戶名葛某某，賬號為葛某某的私人賬號，開戶行嘉峪關農村合作銀行蘭新西路支行，房款665350元（包含他人房費），后期費用31126元。同日，原告和他人按照以上地址打入房款665350元和后期費用31126元，與此同時，某公司第二項目部工作人員向原告出具了6、7號商鋪的清款證明，證實原告已將房款全部交清。2012年8月，被告葛某某從嘉峪關房地產管理局買來空白的住房使用證，其內容為某公司第二項目部工作人員所填寫。涉案房屋至今沒有交付。庭審中，被告葛某某愿意交付鑰匙，但原告考慮被告某公司不認可購房事宜，也拒絕辦理房本，且在此種情況下被告葛某某也無法辦理房屋所有權證，故原告堅持要求退還房款。另，原告在訴前申請保全，嘉峪關市城區人民法院出具了（2014）嘉城民保字第22號民事裁定書，凍結了葛某某在嘉峪關農村合作銀行蘭新西路支行的52萬存款。

以上事實，有協議書、訂房卡、銀行打款憑據、清款證明、住房使用證、民事裁定書、當事人陳述等予以證實。

本院認為：被告某公司與某公司雙方簽訂的聯合開發協議書證實，某公司第二項目部真實存在，且有權從事所屬樓盤的銷售業務。本案某公司第二項目部出具的訂房卡及原告的匯款憑據已證實，原告與某公司第二項目部之間有房屋買賣的行為，且原告依約履行了義務即交清所有房款，但某公司第二項目部未按照約定履行交付房屋及辦理所有權證的相關義務。關于購房款是否應當退還的問題。首先，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。原告雖然在購房時有更換房號的事由，但2014年2月12日，某公司第二項目部出具的清款證明已證實，原告在購房的當日已將房號更換，后經原告的多次催要，某公司第二項目部仍沒有交房。其次，因被告葛某某將購房款打入私人賬號，被告某公司不認可原告的購房行為，且拒絕簽訂商品房買賣合同和辦理房屋所有權證，致使原告的購房目的不能實現。第三，原告主張退房并索要購房款而非交付房屋。綜上，原告與某公司第二項目部簽訂的房屋買賣合同符合解除條件，原告的購房款應當予以退還。關于購房款應當由誰來退付的問題，首先，被告葛某某雖然被任命為某公司第二項目部經理，但依協議書約定，被告葛某某應當讓買受人將購房款匯入統一銷售專用賬戶而非自己的私人賬戶，故被告葛某某應當退付原告的購房款。其次，原告與某公司第二項目部之間存在購房協議，而某公司第二項目部從屬于被告某公司，某公司作為獨立的法人，應當依照法律規定承擔相應的民事責任，故在被告葛某某付款不能的情況下，被告某公司應當承擔付款的責任。因現有證據顯示，被告葛某某的行為尚未涉嫌詐騙，故不符合移送公安機關的情形。關于支付利息的請求，因在被告葛某某愿意交付鑰匙的情形下，原告選擇解除合同，退付房款，且通過本次訴訟才確認了退款事宜，故利息的主張，不予支持。根據《中華人民共和國合同法》第八條第一款、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第七十六條之規定，判決如下：

一、被告葛某某退還原告趙某某購房款485501元，于本判決生效后三十日支付；

二、被告嘉峪關某房地產開發有限公司對判項一中不能履行的部分承擔付款責任。

如果未按生效判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

訴訟費8583元，減半收取4291.5元，由被告葛某某承擔；保全費3120元，由被告葛某某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于甘肅省嘉峪關市中級人民法院。

代理審判員　　丁璽玉

二〇一四年七月二十三日

書　記　員　　楚　燕

房屋買賣合同糾紛