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湖北省隨州市中級人民法院
民事判決書
（2015）鄂隨州中民二終字第00145號
上訴人（原審被告）廣水市某某家具博覽中心，個人獨資非法人企業(yè)。
代表人王某某，男，19**年*月*日出生，漢族，廣水市某某家具博覽中心投資人。
委托代理人余音（代理權(quán)限：一般代理），湖北美佳律師事務(wù)律師。
被上訴人（原審原告）廣水市某某物業(yè)有限公司。
法定代表人何某某，該公司董事長。
委托代理人秦某甲（代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，代為調(diào)解，代收法律文書），該公司經(jīng)理。
上訴人廣水市某某家具博覽中心（以下簡稱東方家具中心）因與被上訴人廣水市某某物業(yè)有限公司（以下簡稱某某物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服廣水市人民法院（2015）鄂廣水民初字第01061號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年11月18日受理后，依法由審判員葉鋒擔(dān)任審判長，與審判員呂丹丹、代理審判員李小輝組成合議庭，于2015年12月1日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人東方家具中心的委托代理人余音，被上訴人某某物業(yè)公司的委托代理人秦某甲，到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告某某物業(yè)公司訴稱：2010年9月9日，原告與被告東方家具中心簽訂了《國際現(xiàn)代城商鋪物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，原告開始為被告的商鋪提供物業(yè)服務(wù)。雙方在協(xié)議中就權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)范圍、違約責(zé)任等進(jìn)行了全面約定。合同期限為九年（2010年10月至2019年10月），合同金額為每年61000元，物業(yè)管理費用的支付方式為一季一付，每季首月10日前繳清一季費用，入駐時繳納一年物業(yè)管理費。協(xié)議簽訂后，原告按約全面履行了自己的義務(wù)，而被告于2013年1月即停止繳納物業(yè)管理費。經(jīng)某某物業(yè)公司多次催要后，被告仍拒不繳納。故請求法院判令被告繳納2013年1月至2015年6月期間的物業(yè)管理服務(wù)費152500元，并支付違約金20000元及訴訟費用。
被告東方家具中心辯稱：某某物業(yè)公司沒有履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)；某某物業(yè)公司給我中心造成了損失應(yīng)予賠償；某某物業(yè)公司對我中心主張物業(yè)費訴求不能成立且于法無據(jù)；某某物業(yè)公司嚴(yán)重違約，我中心有正當(dāng)理由不支付所欠物業(yè)費；某某物業(yè)公司訴請的物業(yè)費數(shù)額有誤，我中心只欠132500元。
原審法院查明：2010年9月9日，某某物業(yè)公司與原廣水市某某家俱經(jīng)營管理有限公司簽訂了《國際現(xiàn)代城商鋪物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，某某物業(yè)公司為廣水市某某家俱經(jīng)營管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)。雙方在協(xié)議中就權(quán)利和義務(wù)等相關(guān)事項進(jìn)行了約定：合同期限自2010年10月1日起至2019年9月31日止；物業(yè)管理服務(wù)費為每年61000元，每年物業(yè)管理服務(wù)費10月1日前一次到賬；從2010年10月1日開始計算，首次交納一年物業(yè)管理服務(wù)。
2013年5月，東方家具中心因用房下水道堵塞，通知某某物業(yè)公司處理，當(dāng)日某某物業(yè)公司的工作人員修理未果。次日，東方家具中心聘請他人予以維修完畢。
2013年11月13日，東方家具中心向某某物業(yè)公司最后一次交納物業(yè)管理費20000元，票據(jù)號碼8925581，票據(jù)收款事由注明“暫收物業(yè)費（2012年10月至2013年10月），下欠肆萬壹仟元整”。此后，東方家具中心拒付物業(yè)管理費，某某物業(yè)公司數(shù)次電話及書面催要，東方家具中心至今未交納。
原審法院另查明：2010年11月3日，廣水市物價局向某某物業(yè)公司頒發(fā)了《湖北省服務(wù)價格（收費）監(jiān)審證》（監(jiān)審證副本09115號），該證載明：依據(jù)廣價房服（2010）6號文確定，臨街商業(yè)鋪面2元／平方米。
原審法院還查明：廣水市某某家俱經(jīng)營管理有限公司于2010年9月注冊成立，2013年8月1日注銷。在原公司的基礎(chǔ)上，原股東王某某于2013年8月2日獨資注冊成立了東方家具中心，原公司的債權(quán)債務(wù)由東方家具中心承繼。
原審法院認(rèn)為：一、關(guān)于合同主體資格、合同的效力及繼續(xù)履行問題。某某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的相對方為原廣水市某某家俱經(jīng)營管理有限公司，但該公司于2013年8月1日注銷后，東方家具中心在其基礎(chǔ)上重新注冊，原公司的債權(quán)債務(wù)由東方家具中心承繼，該物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)由東方家具中心概括承受。同時，東方家具中心的負(fù)責(zé)人在庭審中亦明示對上述事實的認(rèn)可。故東方家具中心是本案的適格被告。雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是其真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，故合同合法有效。又雙方均未表明解除合同的意思表示，且合同尚在約定的履行期限內(nèi)，因此，雙方應(yīng)繼續(xù)按約定履行合同。
二、關(guān)于東方家具中心欠某某物業(yè)公司物業(yè)管理費的數(shù)額問題。雙方約定的物業(yè)管理費每年10月1日前一次性到賬，現(xiàn)某某物業(yè)公司于2015年6月起訴，因此，本案之物業(yè)管理費的計算截止時間確定為2015年6月30日。某某物業(yè)公司最后一次收取東方家具中心物業(yè)管理費的時間為2013年11月13日，票據(jù)上注明“暫收物業(yè)費（2012年10月至2013年10月），下欠肆萬壹仟元整”。那么，2013年10月1日至2015年6月30日期間的物業(yè)管理費為106750元（61000元／年÷12個月×21個月）。即截止2015年6月30日止，東方家具中心欠某某物業(yè)公司物業(yè)管理費147750元（41000元＋106750元）。
三、關(guān)于某某物業(yè)公司、東方家具中心是否違約的問題。從本案的事實可以看出，東方家具中心于2013年11月13日向某某物業(yè)公司繳納2012年10月1日至2013年9月30日期間的物業(yè)管理費時下欠41000元。因此，東方家具中心不履行合同主要義務(wù)、逾期付款的行為構(gòu)成違約。2013年5月，東方家具中心所租房屋因下水道堵塞向某某物業(yè)公司申請維修，當(dāng)日某某物業(yè)公司工作人員未完成維修事項，次日由東方家具中心聘請他人維修完畢，所以，某某物業(yè)公司也存在違約情形。
四、關(guān)于東方家具中心能否以拒付某某物業(yè)公司的物業(yè)管理費來對抗物業(yè)服務(wù)瑕疵的問題。物業(yè)服務(wù)合同既要注重交易性，更要注重公益性。放任業(yè)主、承租人或?qū)嶋H使用人拖欠物業(yè)費，影響物業(yè)管理公司的正常經(jīng)營，造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，會損害其他業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同的公益性的目的無法實現(xiàn)。其次，某某物業(yè)公司在與東方家具中心簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，已經(jīng)履行了合同約定的管理等義務(wù)，即使其在服務(wù)過程中存有瑕疵，也不足以造成根本性違約。同時，東方家具中心也可以根據(jù)合同約定，通過要求某某物業(yè)公司限期整改，提議選聘新的物業(yè)企業(yè)等方式維護(hù)自身的合法權(quán)益，或者依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，要求某某物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等違約責(zé)任。東方家具中心放棄依法保護(hù)自身合法權(quán)益的方式而選擇在某某物業(yè)公司已履行合同主要義務(wù)的情況下，拒付物業(yè)管理費對抗物業(yè)服務(wù)瑕疵的行為違反了權(quán)利與義務(wù)對等的原則，其抗辯無合法依據(jù)。故對東方家具中心的抗辯意見不予采納。
五、關(guān)于某某物業(yè)公司、東方家具中心是否向?qū)Ψ街Ц哆`約金及賠償損失的問題。如前所述，雙方在本案中都存在違約行為。某某物業(yè)公司作為服務(wù)企業(yè)，應(yīng)遵循誠實信用原則，為促使某某物業(yè)公司在以后的服務(wù)中能進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量，更好地服務(wù)業(yè)主，對某某物業(yè)公司的2012年10月1日至2013年9月30日的物業(yè)服務(wù)費可適當(dāng)酌減，故酌定減少年物業(yè)服務(wù)費的10%，即61000元×10%＝6100元，以該款充抵某某物業(yè)公司違約行為應(yīng)支付的違約金。即2012年10月1日至2013年9月30日年度，東方家具中心還應(yīng)交納物業(yè)管理費34900元（61000元-20000元-6100元=34900元）。因此，東方家具中心截止2015年6月30日應(yīng)付某某物業(yè)公司物業(yè)管理費34900元（2012年10月1日至2013年9月30日年度）＋61000元（2013年10月1日至2014年9月30日年度）＋45750元（2014年10月1日至2015年6月30日）＝141650元。雙方在合同中約定，東方家具中心不按合同約定交納物業(yè)管理費用的，從逾期之日支付1元／日的違約金，此約定明顯不合理，應(yīng)予以調(diào)整。即依中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算違約金為宜，且依各年度應(yīng)自交納物業(yè)管理費之日起至本判決生效確定的履行之日止分別計算。東方家具中心稱其因某某物業(yè)公司不履行物業(yè)管理義務(wù)造成其直接、間接損失170余萬元，無充分證據(jù)和合法依據(jù)，其要求某某物業(yè)公司賠償損失的辯論意見，不予采納。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、第十二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、原告廣水市某某物業(yè)管理公司與被告廣水市某某家具博覽中心（原廣水市某某家俱經(jīng)營管理有限公司）之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，雙方按合同約定繼續(xù)履行；二、被告廣水市某某家具博覽中心給付原告廣水市某某物業(yè)有限公司物業(yè)管理費141650元（截止2015年6月30日以前），并自遲延支付之日起至判決生效確定的履行之日止支付違約金（計算方式：34900元支付之日為2012年10月1日、61000元支付之日為2013年10月1日、45750元支付之日為2014年10月1日，按中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算）；該款本判決書生效之日起十日內(nèi)履行；三、駁回原告廣水市某某物業(yè)有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費3300元，由原告廣水市某某物業(yè)有限公司承擔(dān)1000元、被告廣水市某某家具博覽中心承擔(dān)2300元。
一審宣判后，上訴人東方家具中心不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、被上訴人并未通過法定程序來主張拖欠的物業(yè)費。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定，“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條也明確規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持”。本案被上訴人沒有證據(jù)證明通過直接送達(dá)等方式向上訴人書面催交了物業(yè)管理費用。二、被上訴人并沒有完全履行相關(guān)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。上訴人的具體損失如下：1、被上訴人未盡到相應(yīng)維修義務(wù)。2013年5月，上訴人因用房下水道堵塞，通知被上訴人派人修理，但被上訴人的工作人員未修理，上訴人為減少損失，聘請他人維修，上訴人共花費管道修理費4000余元。2、被上訴人未盡到相應(yīng)安全防范義務(wù)。上訴人用房的消防通道被上訴人長期鎖著，且堵滿了多種雜物，留有安全隱患。3、被上訴人并未盡到相應(yīng)職權(quán)范圍內(nèi)的其他管理維護(hù)義務(wù)。因下水管道堵塞，給上訴人造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失，上訴人保留主張權(quán)利。被上訴人沒有按照服務(wù)合同進(jìn)行清潔衛(wèi)生，已構(gòu)成違約。2014年和2015年上訴人交納衛(wèi)生費8000元，此衛(wèi)生費應(yīng)由被上訴人交納。三、被上訴人為上訴人提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重的瑕疵，且違約在先，上訴人才拒交物業(yè)服務(wù)費，一審判決沒有事實依據(jù)，偏袒被上訴人。被上訴人僅僅提交了物業(yè)服務(wù)合同，不足以證明其提供了合同約定的物業(yè)服務(wù)，被上訴人還應(yīng)舉證證明其提供的物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容，包括保安、清潔、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)記錄，綠化維護(hù)記錄等資料，證明其全面實際履行了合同義務(wù)，才能要求上訴人給付物業(yè)費用。被上訴人在上訴人拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的期限內(nèi)，沒有給上訴人提供物業(yè)服務(wù)，上訴人不應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費用。四、一審判決變更違約金數(shù)額，沒有法律依據(jù)。綜上，一審法院認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，請求二審法院依法撤銷原判，改判或者發(fā)回重審，一、二審案件受理費由被上訴人負(fù)擔(dān)。
二審期間，上訴人東方家具中心為支持其上訴請求，向本院提交了兩組證據(jù)材料：
證據(jù)一、維修費用單據(jù)四張，證明目的：上訴人用房下水道堵塞，因被上訴人未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，上訴人聘請他人維修，支付維修費用4810元；
證據(jù)二、現(xiàn)場照片十八張，證明目的：因被上訴人未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，給上訴人造成了巨大的損失。
被上訴人某某物業(yè)公司答辯稱：一審判決程序合法，實體處理得當(dāng)，上訴人的上訴理由不能成立，請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。
二審期間，被上訴人某某物業(yè)公司為支持其抗辯請求，向本院提交了廣水市國際現(xiàn)代城業(yè)主委員會公告及證明各一份，證明目的：上訴人東方家具中心擅自占用消防通道，并被要求限期搬離。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被上訴人某某物業(yè)公司對上訴人東方家具中心提交的兩組證據(jù)的質(zhì)證意見為：兩組證據(jù)超過了舉證期限，不屬于二審新證據(jù)，不能作為定案依據(jù)。
上訴人東方家具中心對被上訴人某某物業(yè)公司提交的證據(jù)的質(zhì)證意見為：對廣水市國際現(xiàn)代城業(yè)主委員會公告及證明的真實性無異議，但消防通道的管理義務(wù)屬于物業(yè)公司，被上訴人系瀆職行為。
對以上證據(jù)，本院認(rèn)為，上訴人東方家具中心提交的證據(jù)一系其維修費用單據(jù)，雖然該單據(jù)不屬于正規(guī)的票據(jù)，但被上訴人某某物業(yè)公司庭審中亦認(rèn)可上訴人自行聘請他人維修的事實，故對該單據(jù)本院予以采信；上訴人東方家具中心提交的證據(jù)二雖然系現(xiàn)場照片，但該照片只能反映下水管漏水的事實，不能證明上訴人具體損失的情形，故對該證據(jù)本院不予采信。被上訴人某某物業(yè)公司提交的廣水市國際現(xiàn)代城業(yè)主委員會公告及證明，因上訴人認(rèn)可其真實性，故對該證據(jù)本院予以采信。
經(jīng)審理查明：原判認(rèn)定事實屬實。
本院認(rèn)為：上訴人東方家具中心與被上訴人某某物業(yè)公司所簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，物業(yè)服務(wù)合同成立并生效，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行相應(yīng)的義務(wù)。
關(guān)于被上訴人某某物業(yè)公司向上訴人東方家具中心主張物業(yè)費是否符合法定程序問題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持”，該規(guī)定不能視為催告系物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費的前置程序，上訴人東方家具中心作為物業(yè)服務(wù)合同的相對方，依約交納物業(yè)管理費系其合同義務(wù)，且雙方在《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》已明確約定，每一年度的物業(yè)費于“十月一日前一次性到賬”，也即上訴人東方家具中心于2013年11月13日交納20000元物業(yè)費時已經(jīng)逾期1年零44天，上訴人東方家具中心逾期交納物業(yè)費的行為構(gòu)成違約。
關(guān)于被上訴人某某物業(yè)公司是否履行維修、維護(hù)等物業(yè)服務(wù)義務(wù)問題。本院認(rèn)為，物業(yè)合同具有公益性，物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的相對方既是本案上訴人東方家具中心，也是上訴人所在小區(qū)的全體業(yè)主。本案中，2013年5月，上訴人東方家具中心的下水管道堵塞，上訴人已陳述其向被上訴人某某物業(yè)公司報修，某某物業(yè)公司亦派人處理，后未完成維修義務(wù)，被上訴人某某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)確實存在瑕疵。但此時，上訴人東方家具中心并未按照約定交納相應(yīng)的物業(yè)費，且一審法院在考慮上述情形下，酌定按10%的比例減免當(dāng)年的物業(yè)費，已基本彌補了上訴人東方家具中心4000余元的維修費用損失，本院對此予以支持。上訴人東方家具中心上訴稱被上訴人某某物業(yè)公司未履行維修、維護(hù)等物業(yè)服務(wù)義務(wù)依據(jù)不足，本院不予支持。
關(guān)于上訴人所稱的“2014年和2015年交納衛(wèi)生費8000元”以及其損失170余萬元問題。本院認(rèn)為，上訴人交納的兩年衛(wèi)生費8000元系環(huán)衛(wèi)管理部門收取，不能視為物業(yè)費用支出，上訴人要求被上訴人負(fù)擔(dān)的上訴理由，依法不能成立，本院不予支持。上訴人主張其損失170余萬元，按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，上訴人可以在本案中提起反訴或者另行訴訟主張，本案中上訴人并未依法提出反訴，在上訴狀中亦稱保留主張權(quán)利，故本案對此不予處理。
關(guān)于一審法院變更違約金數(shù)額問題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加”。本案中，雖然雙方約定的違約金為每天1元，但被上訴人某某物業(yè)公司起訴時要求上訴人東方家具中心支付違約金20000元，被上訴人某某物業(yè)公司主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，一審法院按照中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)整違約金數(shù)額，并無不當(dāng)之處。故對上訴人的此項上訴理由，本院亦不予支持。
綜上，原判認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，判決適當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3133元，由上訴人廣水市某某家具博覽中心負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 葉 鋒
審 判 員 呂丹丹
代理審判員 李小輝
二〇一五年十二月十七日
書 記 員 李國才
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