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山東省青島市中級人民法院

民事判決書

（2015）青民一終字第2444號

上訴人（原審原告）胡某甲。

委托代理人黃杰，山東華魯律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）青島某房地產發展有限公司。

法定代表人王某某，董事長。

委托代理人李修超，山東德衡律師事務所律師。

委托代理人趙闖，山東德衡律師事務所律師。

上訴人胡某甲因與被上訴人青島某房地產發展有限公司（以下簡稱某公司）商品房預售合同糾紛一案，不服青島市嶗山區人民法院（2015）嶗民一初字第60號民事判決，于2015年8月19日向本院提起上訴。本院于2015年10月10日受理后，依法組成由代理審判員陳明明擔任審判長，代理審判員甘玉軍擔任本案主審、代理審判員孫琦參加評議的合議庭。經過閱卷審查，認為本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條之規定，決定對本案不開庭審理，并于2015年10月30日組織雙方當事人進行了證據和事實核對。上訴人胡某甲的委托代理人黃杰，被上訴人某公司的委托代理人李修超到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

胡某甲在一審中起訴稱，2008年6月18日，胡某甲與某公司簽訂《商品房認購協議》，認購某公司開發的青島市嶗山區沙子口北姜路1號頤和星苑×號樓×單元×戶，某公司收取全款后，于2010年11月4日向胡某甲交付了該房屋。雙方已經形成商品房買賣關系。由于某公司而非胡某甲的原因，直至2014年11月26日，某公司才配合胡某甲辦理房地產權屬登記。某公司未依法配合胡某甲辦理房地產權登記，應承擔違約責任。訴請判令：某公司支付胡某甲自2012年11月24日至2014年11月25日利息409871.61元，本案訴訟費由某公司承擔。

某公司在一審中答辯稱，涉案房屋直至2014年11月26日才辦理房產證，系因胡某甲自身原因造成，由此產生的全部后果均應由胡某甲自行承擔。1、《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”《青島市國土資源和房屋管理局房地產登記規則》第九十五條規定：“申請國有土地范圍內新建房地產權轉移登記的，應當提交下列材料：（三）房地產買賣合同或者拆遷安置補償協議（原件）；申請登記房地產屬于預售房地產的，還應當提交房地產交接書。”由前述規定可以得知：涉案房屋所有權登記的辦理主體為胡某甲，其應當主動提出申請并提交相關資料申請辦理；某公司作為房地產開發企業，僅負有協助義務；辦理房地產權轉移登記，需要提交房地產買賣合同和房地產交接書。2、2008年6月18日，胡某甲自己與某公司簽訂《商品房認購協議》時，已經對雙方即將簽署的《青島市商品房預售合同》充分了解。《商品房認購協議》簽訂后，胡某甲一方面無正當理由拒絕與某公司簽訂正式的《青島市商品房預售合同》，另一方面又要求以胡某甲、董某某、胡某三人共同與某公司簽訂《青島市商品房預售合同》，并要求將房屋辦理為三人共同所有。胡某甲違反《商品房認購協議》約定，拒不與某公司簽訂《青島市商品房預售合同》并辦理網簽備案手續，導致無法取得房地產買賣合同，也無法通過房地產交易中心網上系統生成《房屋交接書》，造成某公司無法通過正常申請程序協助胡某甲辦理房產證，由此導致的全部后果，均應由胡某甲自行承擔。綜上，胡某甲的訴訟請求沒有事實和法律依據，應予駁回。

一審法院經審理查明：

2008年6月18日，胡某甲與某公司簽訂《商品房認購協議》，認購嶗山區沙子口北姜路1號×號樓×單元×戶房屋，后胡某甲支付了全額房款，某公司向胡某甲交付了房屋。2011年1月21日，胡某甲、董某某以返還房款、逾期交房等事宜未達成共識，某公司拒絕與胡某甲簽訂商品房買賣合同為由訴至一審法院，請求判令：1、某公司與胡某甲立即簽訂《商品房買賣合同》并履行相關附屬義務；2、某公司向董某某、胡某甲返還多收取的購房款539000元并按銀行同期貸款利率賠償利息損失；3、某公司向胡某甲支付逾期交房違約金230535元。一審法院于2012年1月9日作出（2011）嶗民一初字第294號判決，認定：“因胡某甲與某公司已就401戶簽訂商品房認購協議，胡某甲履行了付款義務，某公司履行了房屋交付義務，雙方已形成實際的商品房買賣關系，一審法院無需強制雙方簽訂《青島市商品房預售合同》，雙方未對房屋交付時間有所約定，故主張逾期交房違約金，沒有依據。至于主張某公司履行相關附屬義務，因訴求不明確，本案不予處理，胡某甲可另案主張”。據此駁回了胡某甲、董某某的訴訟請求。此后，胡某甲、某公司亦未簽訂購房合同。

2014年2月24日，胡某甲、董某某、胡某向一審法院起訴某公司，請求判令：1、某公司協助胡某甲、董某某、胡某辦理房地產權過戶手續；2、某公司在《青島市房地產登記申請書》上蓋章并向胡某甲、董某某、胡某出具；3、某公司向胡某甲、董某某、胡某出具售房發票。一審法院于2014年7月8日作出（2014）嶗民一初字第183號民事判決書，判令：某公司于判決生效之日起10日內協助胡某甲將青島市嶗山區沙子口北姜路×號×號樓×單元×室的房產產權過戶至胡某甲名下，駁回董某某、胡某的訴訟請求。某公司不服提起上訴，青島市中級人民法院于2014年11月18日作出（2014）青民一終字第2217號民事判決書，判決駁回上訴、維持原判。判決后，胡某甲申請法院強制執行，辦理了案涉房屋的產權證。另，在（2014）青民一終字第2217號案件審理中，法院于2014年11月6日開庭調查，法庭詢問雙方沒有簽訂正式合同的原因，胡某甲委托代理人稱因為某公司提交的合同文本加重我方的義務，免除他們的責任，附加條款的字數超過了正文的字數，所以我方不能接受。法庭詢問胡某甲是否曾要求某公司把購房的主體變更為三個人，胡某甲委托代理人回答我們一直這么要求的。

一審法院認為，合同關系具有相對性，合同關系是存在于特定當事人之間的權利義務關系，原則上僅在合同當事人之間發生效力，并不及于第三人，非合同當事人欲加入合同關系的，屬于合同的變更，需要合同的當事人就合同主體的變更達成一致方可。本案中，胡某甲與某公司簽訂商品房認購協議，認購案涉房屋，商品房認購協議的雙方當事人是胡某甲與某公司，該協議僅在該雙方之間發生法律效力。正因如此，胡某甲、董某某、胡某于2014年2月24日向一審法院起訴某公司，請求判令某公司協助胡某甲、董某某、胡某辦理房地產權過戶手續等，一審法院判決某公司協助胡某甲將案涉房屋過戶至其名下，駁回了董某某、胡某的訴訟請求。而胡某甲在簽訂認購協議后一直要求某公司將購房主體變更為胡某甲、董某某、胡某三人，胡某甲與某公司并未就此合同主體變更問題達成一致，某公司拒絕與胡某甲、董某某、胡某三人簽訂購房合同并將房屋過戶至三人名下，并不違反法律規定及某公司與胡某甲簽訂的認購協議的約定，故胡某甲要求某公司承擔逾期辦理房產證的違約責任，沒有事實和法律依據，一審法院不予支持。在此基礎上，胡某甲稱因某公司提交的合同文本加重買方義務，免除賣方責任等致使其不能接受，故拒不簽訂房屋買賣合同的辯解理由，已沒有實際意義，因為即使胡某甲認為合同內容能夠接受，但其要求某公司與三人簽訂合同、為三人辦理過戶，某公司也有權予以拒絕。綜上，胡某甲要求某公司承擔逾期辦理房產證的違約責任，沒有事實和法律依據，一審法院不予支持。

據此，一審法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、《中華人民共和國合同法》第二條、《最高人民法院關于民事訴訟證據若干問題的解釋》第二條之規定，判決：駁回胡某甲的訴訟請求。案件受理費7448元，由胡某甲負擔。

宣判后，上訴人胡某甲不服一審判決上訴至本院。

上訴人胡某甲上訴請求撤銷一審判決，依法改判某公司支付逾期配合辦理房地產權證手續的違約責任409871.61元，一、二審訴訟費用由某公司負擔。其上訴理由主要為：一審判決認為本案“商品房認購協議雙方當事人是原告胡某甲與被告某公司”且商品房認購協議發生法律效力的前提下，罔顧某公司依法應配合胡某甲辦理房地產權證的法定義務，認定某公司拒絕配合將房屋過戶至胡某甲名下不違反法律規定及雙方認購協議的約定，違背事實和法律規定。

被上訴人某公司對胡某甲的上訴辯稱，涉案房地產權證沒有在胡某甲第一次起訴之前辦理，是因為胡某甲超出約定，要求將房地產權證辦理到三個人名下。某公司從合同相對性和避免逃稅角度，拒絕配合辦理，于法有據。

本院查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本案經調解，未能達成協議。

本院認為，本案訴爭焦點為：某公司拒絕胡某甲將涉案房屋房地產權證辦理到胡某甲與案外人名下共有的要求是否合法。

本院認為，某公司拒絕胡某甲將涉案房屋房地產權證辦理到胡某甲與案外人名下共有的要求，理由正當，符合法律規定。具體分析如下：預約，指當事人約定將來訂立一定合同的合同；基于該預約而訂立的合同稱為本約。胡某甲與某公司簽訂《商品房認購協議》，就雙方隨后簽訂正式合同購買涉案房屋等事項作出了約定，應當認為雙方之間簽訂的《商品房認購協議》系雙方就簽訂正式合同買賣涉案房屋締結的預約。雙方簽訂《商品房認購協議》后，并未簽訂正式的《青島市商品房預售合同》，但胡某甲已經支付購房款，某公司亦已將涉案房屋實際交付胡某甲，應當認定胡某甲與某公司之間房屋買賣合同關系已經成立，某公司有協助胡某甲辦理涉案房屋房地產權證書的義務，但胡某甲要求某公司將涉案房屋房地產權證書共同辦理在其與案外人名下，超出某公司應當負擔的合同義務，某公司有權拒絕，因此導致的涉案房屋未及時辦理到胡某甲名下的法律責任應當由胡某甲負擔。

綜上，本院認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，上訴人胡某甲的上訴理由不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費7448元，由上訴人胡某甲負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　陳明明

代理審判員　　孫　琦

代理審判員　　甘玉軍

二〇一五年十一月十九日

書　記　員　　韓明玉

書　記　員　　郭丹丹

商品房預售合同糾紛