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山東省青島市中級人民法院

民事判決書

（2014）青民一終字第2217號

上訴人（原審被告）青島某房地產發展有限公司。

法定代表人王某某，董事長。

委托代理人李修超，山東德衡律師事務所律師。

委托代理人宋振偉，北京德和衡律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）胡某甲。

委托代理人黃杰，山東華魯律師事務所律師。

委托代理人董某某。

原審原告董某某。

原審原告胡某。

上訴人青島某房地產發展有限公司（以下簡稱某公司）因與被上訴人胡某甲，原審原告董某某、胡某商品房預售合同糾紛一案，不服青島市嶗山區人民法院（2013）嶗民一初字第183號民事判決，于2014年8月8日向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由代理審判員謝雄心擔任審判長及本案主審，代理審判員陳明明、代理審判員楊麗參加評議的合議庭。經過閱卷審查，合議庭認為本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條之規定，決定對本案不開庭審理，并于2014年11月6日組織各方當事人進行了證據和事實核對。上訴人某公司的委托代理人李修超、被上訴人董某某的委托代理人黃杰、原審原告董某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

胡某甲、董某某、胡某在一審中訴稱，該三人共同購買某公司開發的商品房，并于2008年6月18日以胡某甲的名義與某公司簽訂《商品房認購協議》，認購某公司開發的青島市嶗山區沙子口北姜路1號頤和星苑×號樓×單元×戶。胡某甲、董某某、胡某依約付清全款，某公司于2010年11月4日交付房屋，但是至今未協助辦理房地產權過戶手續。請求法院判決：1、某公司協助胡某甲、董某某、胡某辦理房地產權過戶手續；2、某公司在《青島市房地產登記申請書》上蓋章并向胡某甲、董某某、胡某出具；3、某公司向胡某甲、董某某、胡某出具售房發票；4、訴訟費由某公司承擔。

某公司在一審中辯稱：1、董某某、胡某與本案沒有直接利害關系，不是本案適格原告，應當依法裁定駁回其起訴。涉案房屋由胡某甲與某公司簽訂認購協議并支付房款，二者之間的商品房買賣合同關系已經（2011）嶗民一初字第294號民事判決確認。2、涉案房屋不能辦理產權證的原因系政府及胡某甲自身原因導致，某公司不應承擔責任。涉案房屋所在的A3-03地塊的規劃驗收遲于房屋竣工驗收，并于2013年7月4日取得權屬證明，達到辦證條件。因胡某甲與某公司就《青島市商品房預售合同》相關條款未能協商一致，導致雙方未能簽訂正式商品房預售合同和辦理網上備案等手續。胡某甲至今未將購房款收據向某公司換取購房發票，故不能辦理產權過戶手續的責任在胡某甲。

原審法院查明，2008年6月18日，胡某甲與某公司簽訂《商品房認購協議》，胡某甲支付了全額房款。2011年1月21日，胡某甲、董某某以返還房款和逾期交房等事宜未達成共識，某公司拒絕與胡某甲簽訂商品房買賣合同為由，向青島市嶗山區人民法院提起訴訟，請求判決：1、某公司與胡某甲立即簽訂《商品房買賣合同》并履行相關附屬義務；2、二某公司向胡某甲、董某某返還多收取的購房款53.9萬元并按銀行同期貸款利率賠償利息損失；3、某公司向胡某甲支付逾期交房違約金230535元。該法院經審理于2012年1月9日作出（2011）嶗民一初字第294號判決書，認定：“因胡某甲與某公司已就×戶簽訂商品房認購協議，胡某甲履行了付款義務，某公司履行了房屋交付義務，雙方已形成實際的商品房買賣關系，本院無需強制雙方簽訂《青島市商品房預售合同》。雙方未對房屋交付時間有所約定，故主張逾期交房違約金沒有依據。至于主張某公司履行相關附屬義務，因訴求不明確，本案不予處理，原告可另案主張。”據此，該法院判決駁回了胡某甲、董某某的訴訟請求。此后，胡某甲、董某某與某公司仍未簽訂《青島市商品房出售合同》。

原審認為，房屋買賣合同當事人之間存在的是債權債務關系，買受人有權依據合同約定，要求出賣人履行合同義務，將房屋所有權轉移給買受人。2008年6月18日，胡某甲與某公司簽訂《商品房認購協議》，并支付全額房款，某公司交付房屋。上述事實經青島市嶗山區人民法院（2011）嶗民一初字第294號民事判決書確認，胡某甲與某公司之間形成事實的商品房買賣關系，即合同的雙方當事人為胡某甲和某公司。依據合同相對性原理，董某某、胡某并非購房合同的相對人，某公司僅負有協助胡某甲辦理涉案房屋產權轉移登記手續的義務。因此，對胡某甲要求某公司協助辦理涉案房產過戶登記手續的請求應予支持。董某某、胡某要求某公司協助辦理房產過戶手續，沒有事實依據，對此不予支持。據此，原審法院依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條，《最高人民法院關于民事訴訟證據若干問題的解釋》第二條之規定，判決：一、某公司于判決生效之日起10日內協助胡某甲將青島市嶗山區沙子口北姜路×號×號樓×單元×室的房產產權過戶至胡某甲名下；二、駁回董某某、胡某的訴訟請求。案件受理費100元，由某公司承擔。宣判后，某公司不服，上訴至本院。

上訴人某公司上訴稱，胡某甲未辦理房產證系因其拒不與某公司簽訂商品房買賣合同、簽署房屋交接書、退還購房款收據等原因造成，其訴訟請求不應得到支持。胡某甲還提出以胡某甲、董某某、胡某三人的名義簽訂商品房買賣合同，為其三人辦理房屋產權轉移登記手續等不合理要求，導致雙方至今無法辦理有關手續。綜上，請求撤銷原判第一項，改判駁回被上訴人胡某甲的訴訟請求，一、二審訴訟費由被上訴人胡某甲負擔。

被上訴人胡某甲辯稱，某公司在辦理涉案房屋產權過戶登記手續過程中，要求胡某甲放棄所有與涉案房屋有關的請求權，否則拒絕履行協助義務，其要求與本案訴訟請求無關。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。請求駁回上訴，維持原判。

原審原告董某某、胡某均未提交答辯意見。

二審查明的事實與原審查明一致。

本案經調解，各方當事人未能達成協議。

本院認為，青島市嶗山區人民法院（2011）嶗民一初字第294號民事判決書已經生效，該判決認定胡某甲與某公司之間形成商品房買賣合同關系，雙方應依法履行各自義務。胡某甲與某公司于2008年6月18日簽訂《商品房認購協議》，胡某甲支付了全部購房款，某公司應向胡某甲交付房屋，并協助胡某甲辦理房地產權過戶登記手續。現查明，涉案房屋的買賣合同關系已經生效判決確認，房屋已經實際交付使用，購房款也已全部交清。在此情況下，某公司以胡某甲未簽訂商品房買賣合同、簽署房屋交接書、退還購房款收據為由，主張其無法協助胡某甲辦理房屋產權過戶登記手續，缺乏法事實和律依據，本院不予支持。綜上，上訴人某公司的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費100元，由上訴人青島某房地產發展有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　謝雄心

代理審判員　　陳明明

代理審判員　　楊　麗

二〇一四年十一月十八日

書　記　員　　孔　怡

書　記　員　　于國英

商品房預售合同糾紛