發表于：2016-10-19閱讀量：（1538）
黑龍江省雞西市雞冠區人民法院
民事判決書
（2015）雞冠民初字第1002號
原告周某某，女。
委托代理人張迎全，男，黑龍江省雪原律師事務所律師。
被告牡丹江某某房地產開發有限公司。
法定代表人李某某，男，董事長。
委托代理人楊某某，男。
原告周某某與被告牡丹江某某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法組成合議庭于2015年8月18日、2016年1月19日公開開庭進行了審理。人民陪審員參與本案事實認定。原告周某某及其委托代理人張迎全、被告牡丹江某某房地產開發有限公司的委托代理人楊某某到庭參加訴訟，原告周某某在2015年8月18日庭審中經申請準許中途退庭。2015年7月15日，根據原告的申請，本院依法作出訴訟保全裁定。2015年8月19日至2015年9月3日、2015年11月15日至2015年12月15日為雙方當事人自行和解時間。本案現已審理終結。
原告周某某訴稱，2013年8月14日，被告與原告簽訂了商品房買賣協議書，原告購買了由被告開發的位于雞冠區文化路新區A-08地塊星河公館小區某號樓某單元某層某號、建筑面積為152.26平方米的住宅一戶并向被告交納購房款596859元，被告出具結算票據。原告又于2013年9月24日與被告簽訂了星河公館地下車庫有償使用協議，原告以280500元的價格購買了被告K某號車庫。雙方簽訂的購房協議約定，被告在2014年12月30日前竣工交付房屋。現因被告至今未能交付房屋，要求與被告解除合同，由被告返還房款及車庫款877359元、支付相應的違約金并承擔本案訴訟費用。
被告牡丹江某某房地產開發有限公司（以下簡稱某某公司）辯稱，一、原、被告不是房屋買賣合同關系，而是建設工程施工合同關系。2012年9月23日被告與哈爾濱第九建筑有限責任公司簽訂施工合同書，由哈爾濱第九建筑有限責任公司為被告施工開發的樓盤。工期為2012年10月1日至2013年12月30日。2013年8月14日哈爾濱第九建筑有限責任公司星河公館項目負責人溫某某請求被告以房屋為其融資擔保，期限為1個月，如果到期未能退還擔保物可將擔保物即星河公館小區某號樓某號、某某號面積均為152.26平方米的樓房抵作工程款，被告與溫某某簽訂協議，溫某某為被告出具收到兩套房屋價款為1166310元的收據。溫某某于2013年9月23日將某號樓某號指定為原告名下、被告出具單位間往來資金結算票據。2013年9月24日溫某某又向被告要了一個K某號車庫，價款為280500元頂工程款，被告為溫某某出具K某號車庫單位往來資金結算票據，票據指定開在原告名下。因此，被告與原告不存在房屋買賣合同關系，而是建設工程施工合同關系。二、由于哈爾濱第九建筑有限責任公司逾期竣工，導致包括原告房屋在內的樓房至今無法交付入住，哈爾濱第九建筑有限責任公司向被告主張逾期入住違約金是不可接受的，且被告與哈爾濱第九建筑有限責任公司的基本建設施工合同關系仍未解除，原告起訴主體不適格。溫某某將被告抵頂工程款的房屋交付任何單位或個人均與被告無關，被告作為有資質、有商品房預售許可的房地產開發企業為溫某某指定的人或單位出具單位間預售款票據和非正式商品房屋買賣協議無可非議，被告與原告之間不存在買賣關系，而是建設工程施工合同關系。三、被告對原告不顧事實濫用訴權，恣意查封被告財產的行為保留提起訴訟或反訴的權利。被告沒有收到原告交納的購房款，被告向原告出具的協議和收據是單位間往來結算票據并注明單位間預售款而非商品房買賣票據和備案合同，原告不具備商品房買賣合同作為買受人的資格和主體。
本案爭議的焦點問題是：1、原、被告簽訂的商品房買賣協議是否合法有效；2、原告的訴訟請求應否支持。圍繞爭議焦點問題，原、被告雙方在開庭審理時進行了舉證、質證。
原告周某某向本院提交的證據有：
證據一、2013年8月14日原、被告簽訂的商品房買賣協議書、2013年9月23日被告出具的黑龍江省單位往來資金結算票據。證實1、2013年8月14日原告委托父親周某與被告簽訂商品房買賣協議書，購買了被告開發的星河公館小區某號樓某單元某層某號、建筑面積為152.26平方米的住宅一戶。被告承諾在2014年12月30日前交付，如被告違約，自違約之日起，以原告已實際繳納購房款總額為基數按人民銀行同期貸款利率4倍標準計算原告的損失。原告已向被告交付房款596859元，被告出具了購房資金結算票據；2、被告至今未向原告交付房屋，被告已構成違約。
證據二、2013年9月24日原、被告簽訂的星河公館地下車庫有償使用協議書、黑龍江省單位往來資金結算票據，證實原告已交付280500元，取得了被告星河公館序號為K某號車庫的使用權，被告未按約定在2014年9月31日前將車庫交付原告使用。
證據三、中國人民銀行1991年4月21日至2015年5月11日期間貸款基準利率變化一覽表，證實原告主張違約金計算方式符合雙方合同的約定，計算符合法律規定，應當給予支持。
對原告提交的證據一，被告對真實性及證明問題均有異議，提出原、被告不存在房屋買賣協議，原告憑借與第三人的房屋買賣協議向被告主張權利，缺少事實根據，原告提交的單位之間的往來資金結算票據，并不是真正的房屋買賣過程中作為買受人取得物權的憑證，該票據特別注明是單位之間的往來結算票據，原告作為房屋買賣合同糾紛的主體不適格，其作為建設工程施工合同主體主張權利更不適格，其提起的本案訴訟，應予駁回。對證據二，被告對證據的真實性無異議，對證明問題有異議，提出被告出具的單位往來資金結算票據、地下車庫有償使用協議，是為哈爾濱第九建筑有限責任公司融資擔保提供的抵押物，如果哈爾濱第九建筑有限責任公司沒有按期償還抵押物那么該車庫抵頂工程款。對證據三，被告對真實性無異議，對證明的問題有異議，提出該計算利率與本案無關，原告向被告主張違約金的訴訟主體不適格，應當予以駁回。
被告牡丹江某某房地產開發有限公司向本院提交的證據有：
證據一、施工合同書復印件一份，證實2012年9月23日被告與哈爾濱第九建筑工程有限責任公司簽訂星河公館4、5、8、9號樓土建施工協議，該協議由項目負責人溫某某簽字，工期自2012年10月1日至2013年12月30日。現發包工程尚未全部完工。
證據二、協議書復印件一份，證實2013年8月14日被告與溫某某簽訂協議，約定被告提供某號樓某號、某某號兩套住宅為溫某某融資作擔保，面積均為152.26平方米，融資期限為一個月，如到期不能退還擔保房屋，被告有權將兩套房屋抵工程款。故本案訴爭的某號樓某號房屋是抵賬房屋。原告不是從被告售樓處取得該房屋，原、被告之間不存在房屋買賣關系，所以原告不能作為買受人向被告主張任何權利。
證據三、票據復印件兩張，證實被告按照溫某某的要求于2013年9月23日出具某號房屋結算票據一張、2013年9月24日出具K某號車庫資金結算票據一張。證明該兩份票據雖然寫明交款人或交款單位是原告，但原、被告之間沒有該房屋和車庫的交易行為，被告更未從原告處取得購房款和車庫款，所以原、被告之間沒有買賣關系。
證據四、收據復印件兩張，證實2014年9月24日溫某某為被告出具兩張收據，一張收據注明K某號車庫款280500元，頂工程款，另一張注明金額1166310元，系星河公館某號樓某單元某室、某某室房款，作為雙方工程款結算之用，所以兩份收據可以證實訴爭房屋和車庫是用于工程款抵賬，原告取得爭議房屋和車庫不是持現金向被告購買，原、被告雙方不存在房屋買賣合同關系，原告主張解除購房協議和違約金既無事實根據，也無法律依據。
證據五、星河公館某號樓未完成的工程量清單復印件，證實被告與哈爾濱第九建筑有限責任公司于2015年7月26日對星河公館4、5、8、9號樓未完成的工程量進行了勘定。
對被告提交的證據一，原告提出本著相對性的原則，該證據不能對抗原、被告簽訂的協議，既使是建筑商違約導致被告至今未能交付房屋，被告也應當向原告承擔違約責任。對證據二，原告對證明的目的有異議，提出如果協議是真實的，也只能約束協議雙方。原告購買房屋時通過溫某某的引薦，于2013年8月14日到被告售樓處由原告父親代原告與被告簽訂商品房買賣協議，原告也是按照被告的要求于2013年8月15日交付了購房款596859元。2013年9月22日被告讓原告到售樓處收取資金結算票據。原告于2013年9月23日到被告處取走資金結算票據。這些過程說明原、被告之間客觀存在商品房買賣合同關系，該證據不能支持被告的答辯意見。對證據三，原告對證據的真實性無異議，對證明的問題有異議，提出對票據上用鉛筆標注的內容不予認可，票據交款人一欄已經標注是原告，收款單位一欄已經標注是被告，說明雙方之間買賣關系成立，被告的證明目的不成立。對證據四，原告有異議，提出在購買房屋和車庫時，被告及溫某某都沒有告知原告房屋和車庫是抵賬房。該證據是在隱瞞原告的情況下，私下達成的約定，對原告沒有約束力。對證據五，原告對真實性不發表意見，對證明問題有異議，提出被告已將星河公館某號樓整體抵押給案外人，并在房產部門作了抵押登記，如果被告保證抵押登記撤銷，并能在2015年10月30日前交付房屋，原、被告可以達成調解。
2015年12月18日，本院依法向承建星河公館小區*號樓、*號樓、*號樓、*號樓的哈爾濱第九建筑工程有限責任公司的項目負責人溫某某詢問并制作詢問筆錄，溫某某表示原告對于本案訴爭房屋及車庫系抹賬房的事實是明知的，溫某某收到原告向其交納的本案訴爭房屋及車庫的款項，具體數額記不清，交款數額以被告向原告出具的發票為準。溫某某對被告將本案訴爭房屋及車庫作為工程款抵頂給他無異議，但稱并未與被告簽訂過融資擔保協議書，并稱被告抵頂工程款的房屋有個大合同，不可能單獨拿出兩戶房屋簽訂一份協議書。原告對詢問筆錄無異議，被告對詢問筆錄中溫某某稱未與被告簽訂融資擔保協議有異議，提出這份融資擔保協議是溫某某簽訂的，溫某某將該份融資擔保協議作為證據在另一個案件中向法庭提交來主張其工程款，對詢問筆錄的其他內容無異議。
本院經過審查核實，認證如下：對于原告提交的證據一、二，被告對真實性無異議，本院對證據本身予以確認。被告對證實的問題有異議，因原告認可其將房款及車庫款打入溫某某賬號，故對原告證實其將購房款及車庫款交付給被告的證明目的不予確認。因被告對其與原告簽訂商品房買賣協議及地下車庫有償使用協議的事實及合同內容無異議，故對原告的其他證明目的予以確認。對于證據三，被告雖有異議，因該利率是由中國人民銀行調整制定的，具有真實性，故本院予以確認。對被告提供的證據一，因是被告與建筑單位簽訂的施工合同與本案無關，本院不予認證，對證據二，原告對真實性不予質證，訴訟中，本院依法向溫某某核實該份證據的真實性，溫某某雖不認可其與被告簽訂融資協議，但在本院受理的牡丹江某某房地產開發有限公司訴哈爾濱第九建筑有限責任公司、溫某某建設工程施工合同一案中，哈爾濱第九建筑有限責任公司將該證據向法庭提交，溫某某在質證時對該份證據無異議，故對證據二本身予以確認。因被告在明知原告未向其交付本案訴爭房屋購房款及車庫款的情況下仍與原告簽訂商品房買賣協議及地下車庫有償使用協議并向原告出具購房及購車庫結算票據，應認定被告同意向原告履行交付義務并按協議約定承擔違約責任，故對被告證實原告無權向其主張任何權利的證明目的不予確認，對其他證明目的予以確認。對證據三，原告對真實性無異議，對證明的目的有異議，因從證據上無法體現該票據是被告按著溫某某的要求為原告出具的，故本院對真實性予以確認，對證明的目的不予確認。對證據四，是溫某某為被告出具的收據，與本案無關，本院不予認證。對證據五，因該份證據是被告與建設單位對施工工程量的結算與本案無關，本院不予認證。對于本院于2015年12月18日對溫某某所作的詢問筆錄，原告無異議，被告有異議，因溫某某在本院受理的牡丹江某某房地產開發有限公司訴哈爾濱第九建筑工程有限責任公司、溫某某建設工程施工合同糾紛一案中，哈爾濱第九建筑工程有限責任公司將該份融資擔保協議書作為證據向法庭提交，溫某某在質證時對該份證據的真實性無異議，故對溫某某的詢問筆錄中不認可其與被告簽訂融資擔保協議的內容不予確認，對其他內容予以確認。
根據以上所確認的證據及當事人的當庭陳述，本院認定案件事實如下，被告牡丹江某某房地產開發有限公司系雞西市雞冠區星河公館小區的開發商。被告將本案訴爭房屋及車庫作為工程款抵頂給案外人溫某某。溫某某系承建星河公館小區*號樓、*號樓、*號樓、*號樓的哈爾濱第九建筑工程有限責任公司的項目負責人。原告周某某從溫某某處購買了本案訴爭房屋，并將購房款596859元匯入溫某某的賬號內。2013年8月14日，原、被告簽訂了商品房買賣協議書。原、被告簽訂的購房協議書約定：“……第三條：出賣人所建“星河公館”位于雞冠新區A-08塊。出賣人確保星河公館于2014年12月30日前完全竣工。出賣人交付房屋面積以房產部門測繪為準，多退少補。第四條、1、購買人所購房屋為某號樓某單元某層某號，設計面積152.26平方米，……第五條：出賣人違反本協議約定，從違約之日起，日賠償購房者已實際交納購房款總額按人民銀行同期貸款利率4倍標準計算的違約金（個別條款中有對違約責任特別約定的，按特別約定）……”。被告于2013年9月23日為原告出具單位間預收款結算票據金額為596859元。原告于2013年9月24日又與被告簽訂了星河公館地下車庫有償使用協議，原告購買了被告K某號車庫，約定被告于2014年9月31日前交付使用。被告亦為原告出具了單位間預收款結算票據，金額為280500元。因被告未按期向原告交付房屋及車庫，原告訴至法院。庭審中原、被告認可星河公館某號樓及原告所購車庫至今仍未竣工。本案審理過程中，經原告申請并提供擔保，本院于2015年7月14日預查封被告開發的星河公館A某號樓01-00701、01-00801、建筑面積154.98平方米住宅房屋兩套，并查封周某某提供擔保的房屋所有權人為逄某某位于某市某區某辦某委雙環綜合3-3-2、建筑面積為103.17平方米、房屋所有權證號為雞西市房權證雞冠房字第某號私有房屋；所有權人為朱某某位于某市某區學府景苑綜合住宅樓2-1-16-2、建筑面積為86.92平方米、房屋所有權證號為雞西市房權證雞冠房字第S某號私有房屋；所有權人為李某某位于某市某區西山衛校安居1-8-7-702、建筑面積為102.93平方米、房屋所有權證號為雞西市房權證雞冠房字第S某號私有房屋各一套。
另查，被告于2014年1月10日取得星河公館商品房預售許可。雞西市房產管理局對星河公館某號樓測繪后，本案訴爭房屋的房號變更為01-00701，建筑面積變更為154.98平方米。庭前，原告變更訴訟請求，1、要求被告按照原、被告于2013年8月14日簽訂的商品房買賣協議約定向原告交付星河公館某號樓某單元某號房屋，并判決被告支付原告違約金142625.31元（按中國人民銀行同期貸款利率的四倍從2014年12月30日計算至2016年1月19日，2016年1月20日起至被告交付房屋之日止的違約金按此標準計算）2、交付車庫并支付原告違約金25095.04元（按中國人民銀行同期貸款利率從2014年10月1日計算至2016年1月19日，2016年1月20日起至被告交付房屋之日止的違約金按此標準計算）。
本院認為，本案訴爭的房屋及車庫雖系原告通過溫某某購買并將購房款及車庫款匯入溫某某賬戶，但被告認可該房屋及車庫作為工程款抵頂給溫某某。被告在明知原告將本案訴爭房屋的購房款及車庫款匯入溫某某賬戶內的情況下自愿與原告簽訂了商品房買賣協議及地下車庫有償使用協議并出具購房款及車庫款結算票據，應認定被告同意向原告承擔履行交付房屋及車庫的義務，并按雙方簽訂的商品房買賣協議及地下車庫有償使用協議承擔違約責任。因原、被告在協議中已明確約定本案訴爭房屋及車庫的交付時間及逾期交付時被告應承擔的違約責任，故對原告要求被告按照協議約定按中國人民銀行同期貸款利率的四倍給付逾期交付房屋的違約金及按中國人民銀行同期貸款利率給付逾期交付車庫的違約金的訴訟請求，本院予以支持。因被告開發的星河公館某號樓及車庫至今仍未竣工，被告現在無法向原告交付房屋及車庫，故對原告要求被告交付訴爭房屋及車庫的訴訟請求，本次訴訟不予支持。待該訴爭房屋及車庫完工后原告另行主張權利。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥司法解釋》第九十條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決如下：
一、被告牡丹江某某房地產開發有限公司于本判決生效后十五日內給付原告周某某自2014年12月31日起至2016年1月19日止的購房違約金124342.89元。自2016年1月20日起至被告牡丹江某某房地產開發有限公司向原告周某某交付房屋之日止的違約金按中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算。
二、被告牡丹江某某房地產開發有限公司于本判決生效后十五日內給付原告周某某自2014年10月1日至2016年1月19日止的車庫違約金18697.82元。自2016年1月20日起至被告牡丹江某某房地產開發有限公司向原告周某某交付車庫之日止的違約金按中國人民銀行同期貸款利率計算。
三、駁回原告周某某要求被告牡丹江某某房地產開發有限公司交付雞西市雞冠區星河公館某號樓某單元某號（測繪后房號為A某號樓某某號）住宅房屋及K某號車庫的訴訟請求。
如果被告牡丹江某某房地產開發有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費13980元、保全費4907元，合計18887元，由被告牡丹江某某房地產開發有限公司負擔，此款原告周某某已預付，被告牡丹江某某房地產開發有限公司在給付上款時將應負擔的數額一并給付原告周某某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。
審 判 長 荊恒祥
審 判 員 邢曉華
人民陪審員 齊偉光
二〇一六年一月十九日
書 記 員 邵永秋
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