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黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）愛民初字第255號

原告于某某，女，19**年*月出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)。

委托代理人趙月芹，黑龍江法大律師事務所律師。

被告魏某某，男，19**年*月出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)。

委托代理人王進軍，黑龍江鼎坤律師事務所律師。

原告于某某與被告魏某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由審判員時維適用簡易程序于2015年6月1日公開開庭進行了審理。原告于某某及其委托代理人趙月芹、被告魏某某的委托代理人王進軍，證人曲某、胡某到庭參加訴訟。由于案情復雜，本院將此案變更為普通程序，并依法組成合議庭，于2015年8月17日公開開庭進行了審理，原告于某某的委托代理人趙月芹、被告魏某某的委托代理人王進軍到庭參加訴訟。2015年6月2日至7月2日原、被告庭外和解未果。訴訟中，原告向本院提出財產保全申請，本院依法對被告魏某某名下位于牡丹江市愛民區(qū)房屋產籍，以及擔保人鐘某某所有的位于牡丹江市東安區(qū)房屋產籍予以查封。本案現(xiàn)已審理終結。

原告于某某訴稱：原告于某某原在牡丹江市愛民區(qū)民安路有一處平房，2010年10月，該房屋由牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司拆遷，雙方簽訂《危房棚戶區(qū)改造住宅房屋拆遷產權調換補償協(xié)議》，協(xié)議約定安置房屋為牡丹江市愛民區(qū)北山名苑小區(qū)某某號樓某某單元某某室。相關拆遷安置手續(xù)由被告魏某某辦理。2014年12月，該房屋回遷，被告魏某某卻拒絕原告入住。原告無奈委托律師辦理相關事宜，經律師調查發(fā)現(xiàn)被告非法將原告的房屋過戶到被告名下，致使原告流離失所。故原告訴至法院，要求撤銷原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議書；被告立即將牡丹江市愛民區(qū)北山名苑小區(qū)某某號樓某某單元某某室房屋返還原告；被告賠償原告租房損失1萬元；訴訟費由被告承擔。訴訟中，原告變更訴訟請求，要求確認原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；被告將牡丹江市愛民區(qū)北山名苑小區(qū)某某號樓某某單元某某室房屋返還原告，并協(xié)助原告將相關手續(xù)過戶到原告名下；案件受理費由被告承擔。

被告魏某某辯稱：合同法頒布后已經對民法通則關于無效民事行為的相關規(guī)定做了調整，根據合同法及司法解釋關于合同無效的相關規(guī)定，本案不符合合同無效的法定情形。原、被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，并一同到房產交易大廳辦理了過戶登記，上述行為是雙方的真實意思表示，盡管被告沒有支付房款只是債權問題。原告稱被告欺騙原告，只是原告單方的表示，本案的實際情況是原告對雙方的買賣協(xié)議反悔。綜上，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議合法、有效，請求駁回原告的訴訟請求。

本案的爭議焦點為：一、原、被告所簽訂的房屋買賣協(xié)議是否存在合同無效的法定情形；二、原告要求被告返還涉案房屋，并協(xié)助原告將相關手續(xù)過戶到原告名下是否有事實及法律依據；三、原告的訴訟請求是否合理、合法。

審理中，原告為支持其主張向法庭舉證、被告質證、本院認證如下：

證據一、牡丹江市房地產產權市場管理處出具的房屋檔案復印件一份，證明原告于2005年11月9日取得了牡丹江市愛民區(qū)某某幢某某號磚木結構房屋所有權，2010年10月15日被告以非法買賣形式轉移了所有權，侵害了原告的合法權益。

被告對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，該組證據只能證明原告原來享有該房屋的所有權，但該房屋已經由原告出售給被告，被告依法辦理了過戶登記，不存在被告以非法形式取得所有權的問題，原告的陳述沒有事實根據。

本院認為，該證據僅能證明原告于某某與被告魏某某于2010年10月15日簽訂房屋買賣協(xié)議，約定原告將其名下位于牡丹江市愛民區(qū)的房屋出售給被告，本院對此予以確認；但不能證明被告非法買賣涉案房屋的事實，本院對此不予確認。

證據二、危房棚戶區(qū)改造住宅房屋拆遷產權調換補償協(xié)議復印件一份，證明2010年10月6日原告與牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司簽訂了協(xié)議書，雙方約定安置的房屋為北山名苑小區(qū)某某號樓某某單元某某室，該房屋的所有權歸原告。該協(xié)議書約定開發(fā)公司應給予原告一次性的補助費9000元，在2012年4月6日后每月按照1000元的標準給予原告補償。

被告對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，在原告與牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司簽訂該協(xié)議后，即當年10月15日原告又與被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，并且依法辦理了產權過戶登記，開發(fā)公司根據被告提供的房照，對動遷協(xié)議中的被拆遷人進行了更正并加蓋了該公司副總的個人名章，因此原告提供的證據不能證明原告要證明的問題。

本院認為，該證據僅能證明涉案房屋原為原告所有，2010年10月6日被告魏某某以原告于某某的名義與拆遷人牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司簽訂危房棚戶區(qū)改造住宅房屋拆遷產權調換補償協(xié)議的事實，本院予以確認。

審理中，被告為支持其主張向法庭舉證、原告質證、本院認證如下：

證據一、證人曲某出庭證實：2010年被告給證人打電話，被告哭著說原告于某某將房屋給被告了，被告說買房子差錢，證人問被告差多錢，被告稱差1萬元錢，然后證人就借給被告1萬元錢。

原告有異議，該證人所述內容沒有事實根據，明顯有造假的嫌疑，該證人對被告打電話的手機號碼，在哪個銀行取款以及被告和證人交接款的時間、地點均不能陳述清楚，卻偏偏對被告所述的內容能記清楚，這不符合情理，明顯該證人是在做假證；該人稱借給被告1萬元錢，沒有出具任何收條、借條等手續(xù)，并且稱該1萬元就沒打算要，如果該情況屬實，說明該證人與被告關系密切，其證人證言的效力低于其他無利害關系人的證言效力，綜上，該證人證言不能作為定案的依據。

證據二、證人胡某出庭證實：被告說他奶奶把房屋給被告了，被告沒有錢，曲某給被告拿了1萬元錢，被告的母親也給拿了一部分錢，具體數(shù)額不清楚。2010年10月份以后，證人領著被告去交的動遷補差款，具體交多少證人沒注意。

原告有異議，該證人是聽被告說原告將房屋給了被告，證人證言是傳來證據；原告一直居住在被動遷房屋內，證人所述內容是虛假的；該證人稱房款是證人跟著被告交納，但交款的數(shù)額、款項的來源不清楚，證人稱被告的母親拿了一部分錢，但實際上是原告給被告的錢交的增加面積款，證人證言內容虛假，且敘述內容自相矛盾，該證人證言與事實不符。

本院認為，因證人未出示借條等債權憑證，且證人與被告存在利害關系，不能證明證人所稱借款的真實性，故本院對兩位證人證言不予確認。

證據三、房屋買賣協(xié)議書復印件一份（加蓋房產檔案查詢章），證明2010年10月15日原、被告在牡丹江市房屋產權交易大廳工作人員的見證下簽訂了房屋買賣協(xié)議書，原告將訴爭房屋出售給被告，售價為1萬元。

原告對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，該協(xié)議書落款處為”20110”年，說明本協(xié)議形成的年份不確切，無法證實被告所稱的2010年簽訂的協(xié)議，該協(xié)議書約定房產的成交價為1萬元，而在動遷當時該地段房屋每平方米在3500元以上，總價值10多萬元，而不可能是1萬元，說明雙方根本沒有真實的買賣關系，而且被告也沒有證據證明交付給原告1萬元；按照被告所稱的2010年10月15日簽訂的協(xié)議，而本案被動遷的房屋是2010年10月6日被拆遷，在該協(xié)議形成時，標的物已經不存在，雙方不可能形成買賣房屋的事實，所以該協(xié)議書不是原、被告的真實意思表示，并且明顯與客觀事實不符，因而該協(xié)議不能作為被告主張所有權的證據。被告稱該協(xié)議是在房產工作人員見證的情況下簽訂的，本協(xié)議無法體現(xiàn)，被告的主張沒有證據證實。

本院認為，該證據能夠證明2010年10月15日原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議書的事實，本院予以確認；原告雖對該協(xié)議落款時間提出異議，但結合涉案房屋辦理房屋權屬轉移契稅完稅證及房產證等證據可以證明原、被告簽訂協(xié)議時間為2010年10月15日，本院對此予以確認。

證據四、房產證復印件一份，證明2010年10月19日被告根據與原告簽訂的房屋買賣協(xié)議，將訴爭房屋過戶登記到被告名下，該房產證原件已經交給開發(fā)公司。

原告有異議，從形式要件看為復印件，該房屋所有權證登記的時間為2010年10月19日，而該房屋在2010年10月6日已被拆遷，10月19日該房屋已不存在，在房屋動遷時辦理交易是不允許的；該房屋所有權證所體現(xiàn)的產權來源為買受，而本案的原告從來沒有將該房屋出售給任何人，被告獲得該產權證書是非法取得，不能證實被告對該房屋享有所有權。

本院認為，該證據能夠證明2010年10月19日涉案房屋登記的產權人為被告的事實，本院予以確認。

證據五、牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司出具的往來資金結算票據復印件一份（與原件核對無異），證明根據原、被告之間的約定，訴爭房屋歸被告所有，由被告交納動遷投資款37390元，雖然票據的名字是原告，但是實際的出資人是被告，所以該票據在被告處保管。

原告對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，該證據反映了原告根據與牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司于2010年10月6日簽訂的危房棚戶區(qū)住宅房屋拆遷產權調換補償協(xié)議的約定，交納了投資款37390元，該款全部是原告投入的，是由被告代為辦理的，并不是被告出資，該證據證實了被動遷房屋的所有權是原告的，增加面積款是原告投入的，訴爭房屋的所有權是原告的，被告變更所有權登記是非法的。

本院認為，該證據僅能證明2010年10月6日牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司開具交款人為于某某，交款事項為動遷投資款結算票據的事實，本院對此予以確認；但不能證明該筆款項由被告出資，本院對此不予確認。

證據六、動遷投資款票據復印件一張（與原件核對無異）、供熱費票據復印件兩張（與原件核對無異），證明被告在訴爭房屋回遷時繳納各種費用計8682元。

原告對形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，該三份收據所體現(xiàn)的房屋樓號與動遷補償協(xié)議所確定的房屋樓號不符，也不能證明被告交納款項就獲得了房屋的相應權利。

本院認為，該證據結合本院到牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司調取的證明材料，能夠證明被告交納訴爭房屋供熱費的事實，本院予以確認。

訴訟中，本院依原告申請到牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司調取的1713號棚戶區(qū)改造規(guī)劃材料一份、吉源房地產公司出具情況說明一份。

原、被告均無異議，本院予以確認。

訴訟中，本院依被告申請到牡丹江市產權市場管理處調取的房屋檔案復印件一份。

原告對形式要件無異議，對檔案中所記載的原、被告的買賣關系有異議，原、被告沒有真實的買賣關系，被告也沒有支付給原告購房款，而且房屋檔案中所記載的交易金額1萬元也明顯低于市場的實際價格，所以該證據所體現(xiàn)的內容與事實不符。

被告沒有異議。

本院認為，該證據系房地產管理部門存檔的公文書證，能夠證明原、被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，涉案房屋產權人由原告變更到被告名下的事實，本院予以確認。

根據當事人舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據的認證意見，本院確認本案事實如下：

原告于某某系被告魏某某的奶奶。原告名下有一處位于牡丹江市愛民區(qū)的平房，2010年該房屋被列為拆遷范圍，原告讓被告代為辦理動遷事宜。2010年10月6日，被告魏某某與牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司簽訂《危房棚戶區(qū)改造住宅房屋拆遷產權調換補償協(xié)議》，主要內容為：拆遷人（甲方）牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司，被拆遷人于某某（乙方）；乙方自愿選擇產權調換方式，乙方選定北山名苑小區(qū)某某號樓某某單元某某室房屋。該協(xié)議落款處由魏某某簽名及捺印。根據該協(xié)議約定被拆遷人可領取搬遷補助費400元、臨時安置補助費9000元、附屬物補償費600元，共計10000元。被告稱拆遷補償款領取事宜是由被告辦理的，但該拆遷補償費直接抵頂了部分涉案房屋投資款，原告對此予以認可。2010年10月6日，牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司開具交款人于某某，交款事項為動遷投資款37390元的結算票據，該票據由被告持有。2010年10月15日，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：甲方自愿將坐落于愛民區(qū)房屋出售給乙方，雙方協(xié)商該房產成交價為壹萬元整。該協(xié)議落款處有于某某、魏某某的簽名，原告稱該協(xié)議落款處的簽名是由原告所簽，但原告沒有簽訂過此份房屋買賣協(xié)議，也未到房產部門與被告辦理房屋過戶手續(xù)。被告稱該份協(xié)議是由房產部門提供的，原、被告是在房產部門工作人員在場的情況下簽訂的此份買賣協(xié)議，并且雙方共同辦理了房屋過戶手續(xù)。但被告尚未向原告支付1萬元購房款。2010年10月19日，涉案房屋產權過戶登記到被告魏某某名下。根據牡丹江吉源房地產開發(fā)有限公司出具的情況說明：”2010年10月6日簽訂《危房棚戶區(qū)改造住宅房屋拆遷產權調換補償協(xié)議》中約定的乙方選定的北山名苑小區(qū)房屋，其中房屋樓號經產權處測繪進行調整，但單元、門牌號均未變更，二戶房屋為同一房屋。”2014年涉案房屋回遷至北山名苑小區(qū)某某號樓某某單元某某室?，F(xiàn)該房屋由原告居住。訴訟中，原告向本院提出財產保全申請，本院依法對被告魏某某名下位于牡丹江市愛民區(qū)房屋產籍，以及擔保人鐘某某所有的位于牡丹江市東安區(qū)房屋產籍予以查封。

本院認為：依法成立的合同受法律保護。2010年10月15日，原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議，原告將涉案房屋出售給被告，原、被告均在該份協(xié)議上簽名，并且雙方到房產部門辦理了房屋產權過戶登記手續(xù)，涉案房屋登記在被告名下。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：”下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”原告雖稱該協(xié)議內容不是其真實意思表示，被告存在欺詐行為，該協(xié)議無效，但原告沒有舉示充分證據予以證明，且亦無證據證明該協(xié)議存在合同無效的法定情形。況且，即便如原告所述被告存在欺詐行為，根據合同法相關規(guī)定，這是撤銷合同的事由、而非合同無效的法定事由，而且原、被告于2010年10月15日簽訂該份合同，時至今日也早已超過法定撤銷權的除斥期。雖然被告未交付購房款，但這只是合同履行問題，并不影響合同效力。綜上，因沒有證據證明該協(xié)議不是原、被告真實意思表示，且該協(xié)議內容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故該協(xié)議合法、有效。另，涉案房屋拆遷協(xié)議簽訂于2010年10月6日，根據房屋拆遷時的相關規(guī)定，原告主張涉案房屋動遷并簽訂拆遷協(xié)議，就不允許進行買賣交易，于法無據，本院不予支持。對于原告主張原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議無效的訴訟請求，本院不予支持。對于原告要求被告將牡丹江市愛民區(qū)北山名苑小區(qū)某某號樓某某單元某某室房屋返還原告，并協(xié)助原告將相關手續(xù)過戶到原告名下的請求，本院亦不予支持。鑒于原告對被告尚未給付的購房款及其他事宜未在本案中主張，原告可另行主張權利。

綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條，《中華人民共和國物權法》第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告于某某的訴訟請求。

案件受理費3200元，保全費1270元，由原告于某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審　判　長　　時維

代理審判員　　汪淯

代理審判員　　李雪

二〇一五年九月十五日

書　記　員　　樊超

買賣合同糾紛