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湖北省嘉魚縣人民法院

民事判決書

（2013）鄂嘉魚民初字第01757號

原告江建某，男，19**年*月*日生，漢族，湖北省嘉魚縣人。

委托代理人趙秋林，湖北寧華律師事務所律師。

被告嘉魚縣某某熱電有限責任公司（以下簡稱某某熱電公司）；住所地：嘉魚縣某某區。

法定代表人汪革某，系該公司董事長。

委托代理人黃建某，系該公司總經理。

委托代理人馮興發，嘉魚縣法律援助中心律師。

第三人曹亞某，19**年*月*日生，漢族，湖北省嘉魚縣人。

原告江建某訴被告某某熱電公司建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，本院受理后，依法追加曹亞某為第三人參加訴訟，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告江建某及其委托代理人趙秋林、被告某某熱電公司委托代理人黃建某、馮興發到庭參加了訴訟，第三人曹亞某經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告江建某訴稱，2012年8月15日，原告江建某及其合伙人曹亞某為乙方，被告某某熱電公司為甲方，簽訂了一份《土地轉讓協議書》，按照該《土地轉讓協議書》約定，被告某某熱電公司將搬遷補償及政府同意出讓的43畝商住用地轉讓給原告江建某及其合伙人曹亞某，該協議書就該宗商住用地的地塊概況、轉讓方式及內容、違約責任作出了明確約定（詳見《土地轉讓協議書》）。同年8月17日雙方還簽訂了一份《備忘錄》，就有關《土地轉讓協議書》中約定該宗商住用地的地塊其他運作方式。同年12月10日，雙方為該宗商住用地的地塊轉讓事宜還就被告某某熱電公司設立的“嘉魚某某置業有限公司”的轉讓事宜達成了《公司及股份轉讓協議》。同年12月24日，雙方就《土地轉讓協議書》約定43畝土地中該地塊規劃紅線面積與國土部門掛牌面積不符等相關事項作出《聲明》，《聲明》約定雙方仍然按《土地轉讓協議書》的約定履行各自的權利與義務。12月28日被告某某熱電公司就有關《土地轉讓協議書》約定的后續相關問題與原告江建某單方簽訂了一份《補充協議》，約定“一、乙方自愿協助甲方完成該宗土地的成功轉讓，幫助甲方共同解決轉讓過程中出現的各類事件，確保原協議乙方資金按時支付給甲方。二、就與江建某、曹亞某簽訂的《土地轉讓協議書》中的規劃紅線面積與國土部門掛牌出讓實際面積不符問題，由乙方負責全權處理，甲方在取得國土部門用地批準書后，不再為此問題承擔其中及以后的任何責任和費用。三、由于本協議第二條原因，造成原協議乙方工程建設容積不足的問題，如原協議乙方需要對容積進行調整，由乙方負責全權處理，甲方對此不承擔任何責任和費用。四、原協議乙方要求的用地批準書及土地證上注明的代征地面積問題，由乙方負責全權處理，甲方不承擔任何責任和費用。五、甲方應以上述條款的要求，與乙方達成一致，在甲方收到全部土地轉讓款項的同時，支付乙方費用80萬元整”。按照約定，原告江建某及合伙人曹亞某先后向被告某某熱電公司支付協議履行保證金100萬元和協議約定履行的土地轉讓標的款1400萬元，至同年12月12日原告江建某通過農行賬戶向被告某某熱電公司指定的汪藝賓帳戶轉賬155萬元，依照《補充協議》和《土地轉讓協議書》約定的時間、金額向被告支付了協議約定的全部土地轉讓款項總計2580元。原告江建某依照雙方的協議和補充協議的約定全面履行了約定的義務，遺憾的是被告某某熱電公司不講誠信，對補充協議約定給付80萬元的義務，經原告及原告的委托律師催告，被告仍不履行應該履行的義務，被告違反了《合同法》的規定，已經構成合同違約，應依法按照協議約定承擔違約責任并自2012年12月20日起按日萬分之五計算違約金。以上事實有協議書、補充協議、聲明、備忘錄、付款憑證、建設用地批準書、土地成交確認書為證。綜上，原告特向法院提起訴訟，請求依法判令：1、判令被告某某熱電公司按《補充協議》約定支付原告江建某人民幣80萬元；2判令被告某某熱電公司承擔違約責任；3、由被告某某熱電公司承擔本案全部訴訟費用。

原告江建某為證明其訴稱的事實成立并支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據：

1、2012年8月15日原告江建某和曹亞某與被告簽訂的《土地轉讓協議書》一份，證明原告江建某及其合伙人曹亞某與被告之間形成土地轉讓合同法律關系及雙方之間約定的土地轉讓地塊狀況、土地轉讓方式及價款、支付期限及違反合同的違約責任及承擔責任的方式；

2、2012年8月17日原、被告雙方簽署的《備忘錄》，證明土地轉讓價款的約定及轉讓給第三人價格約定的限制；

3、2012年8月24日原、被告雙方《聲明》，說明被告轉讓的43畝土地存在7.2畝代征地的情況，與《建設用地批準書》實際面積35.668畝面積之差和影響建筑容積率比例不符合約定，要求出讓方調整的問題；

4、2012年8月28日原告江建某與被告簽訂的《補充協議》一份，證明被告有關土地轉讓的相關事宜全權交由原告負責處理，并由被告向原告支付費用80萬元；

5、原告江建某、第三人曹亞某等人支付被告土地轉讓款2590萬元的付款明細表，證明原告已按照《土地轉讓協議書》及《補充協議》約定履行了全部付款義務，被告應按《補充協議》約定支付原告80萬元費用和應承擔相應的違約責任；

6、2013年3月13日的《建設用地批準書》一份；

7、2012年7月11日的土地轉讓《成交確認書》一份。證據6、7均可證明該宗土地轉讓的合法性。

被告某某熱電公司辯稱，原告江建某訴我公司按《補充協議》支付其80萬元費用并承擔違約責任無事實和法律依據。我公司與原告簽訂的《補充協議》提出由江建某全權處理規劃紅線面積與國土部門掛牌出讓實際面積不符的問題，全權處理容積率不足需要調整產生的費用問題，用地通知書及土地證上注明代征地問題且全部資金到位，我公司才支付給原告80萬元費用?，F原告江建某因資金不足而退出該宗土地的開發，江建某既未處理任何可能影響開發的因素，又不再參與該宗土地的開發，開發利益與江建某無關，相關文件合同均已廢止，原告一再索要80萬元，純屬無理之訴，故提請法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告某某熱電公司為證明其辯解意見成立，向本院提交了如下證據：

1、2012年6月10日嘉魚縣國土資源局關于怡富花園地塊掛牌出讓公告，證明被告轉讓給原告的土地凈地面積是23779.16平方米（35.668畝）是公開的事實；

2、擬出讓地塊控制性詳細規劃圖，證明該宗土地規劃面積含代征地7.2畝，容積率不大于2.6，建筑密度不大于32%；

3、2012年7月11日土地成交確認書，證明某某熱電公司以法定代表人汪革某名義拍得怡富花園地塊；

4、2012年7月9日申請書，證明上述拍得的凈地為23779.16平方米依申請轉入指定的嘉魚某某置業有限公司；

5、2012年8月24日某某熱電公司與徐惠誠簽訂的《解除合同協議書》，證明被告受讓嘉魚怡富置業公司的來源和成本依據，轉讓該地塊虧損了利息180萬元；

6、嘉魚某某置業有限公司企業法人營業執照復印件二份及組織機構代碼，證明嘉魚某某置業有限公司持股股東的沿革變更情況；

7、原、被告簽訂的《土地轉讓協議書》一份（同原告證據1），證明原、被告就土地轉讓達成協議，約定了原告的付款義務，后因原告資金嚴重不足而未履行；

8、2012年8月24日原、被告雙方的《聲明》一份（同原告證據3），證明成交凈地面積為23779.16平方米，掛牌土地面積與規劃面積（含代征地7.2畝）不符，甲方（被告）無責任；

9、2012年8月28日原、被告簽訂的《補充協議》（同原告證據4），證明乙方江建某負責處理掛牌規劃面積不符、容積率不足調整和建設用地批準書上注明代征地的問題后，甲方（被告）收到全部轉讓款后才支付80萬元費用，同時證明支付80萬元是附雙重條件的費用，未達成條件且合同廢止，被告不應支付80萬元；

10、2012年12月1日曹亞某與某某熱電公司簽訂的《土地轉讓協議書》補充協議一份，證明乙方在前期違約的基礎上，再一次違約，故到2012年12月5日下午5時止，雙方簽訂的《土地轉讓協議書》按約定廢止；

11、2013年1月15日《聲明》，證明乙方江建某、曹亞某因資金不足，被告與江建某、曹亞某所簽訂的所有與該宗土地相關的文件（轉讓協議書、聲明、補充協議等）全部自行廢止；

12、2013年1月15日，被告與熊忠某、曹亞某重新簽訂的《怡富花園項目合作開發協議》，證明乙方（原告）因資金不足，被告另找熊忠某進入開發，幫其解套；

13、2013年3月13日的《建設用地批準書》及2013年6月3日的規劃許可證，證明該手續系新股東進入后才辦理，未注明代征地、未改變容積率，不符合給付80萬元的條件。

在庭審過程中，本院對于原告提供的證據進行了質證、認證。對于原告的證據1，被告無異議，本院予以確認。對于證據2，被告質證認為與本案無關聯性，本院認為該聲明系原、被告雙方簽訂，是雙方真實意思表示，對該證據本院依法予以確認。對于證據3，被告對其真實性無異議，本院予以確認。對于證據4，被告對其真實性無異議，但對其證明目的有異議，認為原告未按協議按時支付土地款，該土地的容積率未變化，代征地在用地批準書上未注明，故不應支付80萬元費用。原告認為已按約定支付土地轉讓款2590萬元，容積率、代征地問題是乙方（原告）與第三方之間的問題，與甲方（被告）無關。對該辯解意見，本院予以采信。對于證據5，被告質證認為原告未按協議約定付款。對此，本院將原告及曹亞某從2012年8月15日至2012年12月12日按照被告指定的賬戶支付土地轉讓款的24筆匯款逐一進行了庭審調查核實，證明原告已按約定支付土地轉讓款2590萬元，因此對該證據，本院予以確認。對于證據6，被告質證認為與其無關，是熊忠某交錢（土地轉讓款）后領的建設用地批準書，且沒有注明代征地的事實。本院認為，該建設用地批準書是土管部門頒發的有效憑證，符合證據的真實性、合法性、關聯性，本院依法予以認定。對于證據7，被告無異議，本院予以確認。

對于被告所舉證據，原告發表了如下質證意見，對于被告證據1至證據13的真實性不持異議，但對其證明的內容和目的有異議，認為與本案無關聯性。對于原告的該質證意見，本院予以采信。

第三人曹亞某述稱，本人對原告所訴按《補充協議》由被告支付80萬元的事實完全不清楚，我未參與簽訂《補充協議》和后期協助工作。此事與我無關，我不應該列為本案第三人，懇請人民法院依法審查。

第三人曹亞某在舉證期限內未向本院舉證。

本院根據當事人的陳述及本院采信的證據，可以確認以下案件事實：

被告某某熱電公司按照嘉魚縣人民政府的要求，因整體搬遷到嘉魚經濟開發區，根據嘉魚縣國土資源局嘉（掛）告字（2012）16號《嘉魚縣國土資源局國有建設用地使用權掛牌出讓公告》，經嘉魚縣人民政府批準，嘉魚縣國土資源局決定以掛牌方式出讓嘉（掛）（2012）16號公告中的Ш號地塊的國有建設用地使用權，對某某熱電公司進行補償。該地塊位于嘉魚縣魚岳鎮發展大道Ш號地塊面積為23779.16㎡，用途為商住用地。被告于2012年7月11日通過招拍掛公開掛牌競拍取得了上述（2012）16號公告中的魚岳鎮發展大道Ш號地塊的國有土地使用權，并設立嘉魚縣某某置業有限公司開發此地塊。2012年8月15日，被告某某熱電公司為甲方，原告江建某及其合伙人曹亞某為乙方，經協商簽訂了一份《土地轉讓協議書》，按照協議約定，甲方將上述搬遷補償及嘉魚縣人民政府同意出讓的43畝商住用地轉讓給原告江建某及合伙人曹亞某。該地塊位于嘉魚縣魚岳鎮發展大道，現南嘉中學對面，與縣供銷社相鄰的地塊，規劃部門紅線圖土地面積為28666.67平方米（折43畝）（含代征地7.2畝），該地塊的用途為商住用地。出讓年限為40／70年，容積率小于或者等于2.6，建筑密度小于或者等于32%，綠化率大于或者等于35%。土地出讓面積為28666.67平方米（折43畝）（含代征地7.2畝），出讓價為60萬元／畝，出讓總價為人民幣2580元。乙方在2012年8月15日前向甲方支付保證金100萬元，2012年9月5日前，向甲方指定的賬戶支付土地轉讓款人民幣1480元，甲方協助乙方辦理土地批準書，乙方在取得該地塊的土地批準書之日起30日內向甲方指定的賬戶支付余下土地款1000萬元。甲方承諾讓乙方取得該塊土地，若乙方付清全部款項后，在90天內因土地糾紛圍墻不能正常施工，由甲方按成交額的每日5‰支付乙方違約金。雙方還就該宗轉讓土地的地塊概況、轉讓方式及內容、其他事項等作出了明確的約定。2012年8月17日，原、被告簽署了一份《備忘錄》，允許乙方（原告）將該地塊向第三方再行轉讓。后原告及第三人曹亞某發現轉讓地塊的規劃紅線面積28666.67㎡與國土部門掛牌面積23779.16㎡不符，向被告提出要求其予以調整，但被告向相關部門反映后未能解決，被告遂口頭承諾支付原告80萬元費用包干，由原告解決上述問題，并要求原告江建某及第三人曹亞某作出書面承諾。2012年8月24日，甲、乙雙方就該地塊規劃紅線面積28666.67㎡（折43畝）（含代征地7.2畝）與國土部門掛牌面積23779.16㎡（折35.668畝）（不含代征地面積7.2畝）不符的相關事宜作出達成書面承諾《聲明》如下：1、承諾甲、乙方愿意依舊按照甲、乙雙方簽訂的《土地轉讓協議書》履行所有合同條款；2、乙方承諾不因土地規劃紅線面積與國土部門掛牌（面積）不符的事由，與甲方引起任何經濟糾紛，甲方不承擔其任何責任；3、乙方與第三方因此原因引起任何責任、經濟糾紛，均由乙方負責處理和解決，與甲方無任何關系；4、本聲明作為甲乙雙方協議的附件，與正式的合同文本具有同等法律效力。2012年8月28日被告某某熱電公司就有關《土地轉讓協議書》約定的后續問題與原告江建某經協商后簽訂了一份《補充協議》，按照該《補充協議》的約定：甲方為某某熱電公司，乙方為江建某，甲、乙雙方達成如下協議：“一、乙方自愿協助甲方完成該宗土地的成功轉讓，幫助甲方共同解決轉讓過程中出現的各類事件，確保原協議乙方資金按時支付給甲方。二、就與江建某、曹亞某簽訂的《土地轉讓協議》中的規劃紅線面積與國土部門掛牌出讓實際面積不符問題，由乙方負責全權處理。甲方完成國土部門用地批準書后，不再為此問題承擔其中及以后的任何責任和費用。三、由于本協議第二條原因，造成原協議乙方工程建筑容積不足的問題，如原協議乙方需對容積進行調整，由乙方負責全權處理，甲方對此不承擔任何責任和費用。四、原協議乙方要求的用地批準書及土地證上注明代征地問題，由乙方負責全權處理，甲方不承擔任何責任和費用。五、甲方應以上條款的要求，與乙方達成一致，在甲方收到全部土地轉讓款項的同時，支付乙方費用捌拾萬元整”。六、此合同為商業機密，望雙方共同保密遵守。七、本合同一式兩份，本協議經雙方簽字后蓋章生效”。被告時任辦公室主任田耘及原告江建某分別在《補充協議》的甲、乙雙方簽字，并在甲方加蓋了被告的合同專用章。協議簽訂后，按照《土地轉讓協議》及《補充協議》的約定，從2012年8月15日至2012年12月12日，原告及合伙人曹亞某按照約定先后分24次向被告及被告指定的賬戶支付履行保證金100萬元及土地轉讓款總計2590萬元（含保證金100萬元及2012年9月5日遲延付款1480萬元的違約金10萬元）。2012年9月24日，嘉魚縣某某置業有限公司向嘉魚縣非稅收入管理局交納了上述轉讓土地的土地出讓金2400萬元。2012年12月10日，甲、乙方雙方就該宗商住用地地塊的轉讓事宜及“嘉魚某某置業有限公司”的轉讓事宜簽訂了一份《公司及股份轉讓協議》，甲方同意將“嘉魚某某置業有限公司”轉讓給乙方，乙方同意甲方以該公司名義辦理有關該宗土地的其他相關手續。原告江建某依照雙方簽訂的《土地轉讓協議》及其《補充協議》約定支付被告土地轉讓款2580萬元，全面履行了約定的義務，但被告卻違反《補充協議》第五條的約定，在收到全部土地轉讓款項后，卻拒絕支付原告的費用80萬元。后由于江建某、曹亞某后期開發資金不足，導致該地塊開發項目受阻，原告江建某退出該地塊開發項目，被告又將該地塊轉讓給熊忠某和曹亞某開發。后原告多次找被告催討和協商，被告一直不予支付80萬元，故原告訴至本院，請求判令：1、判令被告某某熱電公司按《補充協議》約定支付原告江建某人民幣80萬元；2判令被告某某熱電公司承擔違約責任；3、由被告某某熱電公司承擔本案全部訴訟費用。

本院認為，原告江建某及其合伙人曹亞某與被告簽訂的《土地轉讓協議書》及原、被告簽訂《補充協議》是經合同雙方協商一致而簽訂的，是雙方的真實意思表示，合同主體合格，內容合法，該《土地轉讓協議書》及其《補充協議》均合法有效，依法應予保護。原告協助被告完成了該宗土地的成功轉讓，并將該宗土地的全部轉讓款2580萬元按照約定支付給了被告，同時按照規定支付了遲延付款1480萬元的違約金10萬元。現該宗土地已成功轉讓給第三方熊忠某及第三人曹亞某開發，第三方也未向原、被告提出規劃紅線土地面積與國土部門的掛牌出讓土地面積不符問題、代征地問題及容積率問題，即使是第三方提出上述問題，也是原告與第三方之間的權利義務關系，與被告無關，被告對此不承擔任何責任，而是由原告負責解決上述問題。被告抗辯的代征地、容積率問題是原告與第三方之間的關系，與被告（甲方）無關，被告辯稱意見與事實與法律不符，本院不予采信。綜上，原告按照該《土地轉讓協議書》及《補充協議》的約定履行了自己的義務，被告卻違反誠實信用原則，不按《土地轉讓協議書》、《補充協議》的約定義務支付原告80萬元及違約金，被告對此應承擔全部民事責任。故對原告要求被告支付80萬元的訴訟請求，本院依法予以支持。但原、被告雙方約定的按被告（甲方）成交額2580萬元的日5‰支付原告（乙方）違約金高于造成的損失，本院依法予以調整，本院酌定由被告按應支付原告80萬元基數依按同期銀行貸款利率支付違約金。第三人曹亞某的述稱意見與事實相符，本院予以采信。根據《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零九條、第一百一十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決如下：

一、被告嘉魚縣某某熱電有限責任公司應于本判決生效后五日內一次性支付原告江建某人民幣80萬元整；

二、被告嘉魚縣某某熱電有限責任公司于本判決生效后五日內按同期銀行貸款利率支付80萬元的利息給原告江建某（從2012年12月12日至實際付清之日按同期銀行貸款利率計算）。

如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費11800元由被告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求、數額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規定預交上訴案件受理費。湖北省咸寧市中級人民法院開戶銀行：中國農業銀行咸寧溫泉支行；賬號：17-68050104**********；戶名：咸寧市中級人民法院；匯款用途：上訴費。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交納或不足額交納的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　呂　凱

審　判　員　楊緒文

人民陪審員　劉曉地

二〇一四年十月八日

書　記　員　耿　亮

建設  轉讓