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吉林省延吉市人民法院

民事判決書

(2015)延民初字第1339號

原告：王某某，男，漢族，無職業。

原告：鄂某某，女，滿族，無職業。

二原告的委托代理人：徐金花，吉林權哲律師事務所律師。

被告：延邊某京實業集團有限公司，住所為延吉市公園街**號。

法定代表人：羅某某，董事長。

委托代理人：李某某，該公司法律顧問。

第三人：程某某，女，漢族，無職業。

委托代理人：扈玉海，吉林誠途律師事務所律師。

原告王某某、鄂某某與被告延邊某京實業集團有限公司（以下簡稱某京集團）及第三人程某某之間房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月11日受理后，依法適用簡易程序，于2015年5月12日第一次對本案公開開庭進行了審理，原告王某某及二原告的委托代理人徐金花、被告的委托代理人李某某、第三人的委托代理人扈玉海到庭參加了訴訟；于2015年7月15日轉為普通程序第二次對本案公開開庭進行了審理，原告王某某及二原告的委托代理人徐金花、被告的委托代理人李某某、第三人的委托代理人扈玉海到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

王某某、鄂某某訴稱：2010年6月17日，原告王某某、鄂某某與被告某京集團簽訂《商品房預售合同》，約定被告某京集團將其開發的位于延吉市長白路南側、光華路北側的四季陽光小區xx幢x單元x號，面積為51.01平方米的房屋以173434元的價格出售給二原告，并約定被告于2010年10月30日前向二原告交付房屋。2010年8月12日，二原告一次性向被告交付了購房款173434元。后雙方到延吉市房產管理局辦理了登記備案。但被告至今仍未向二原告交付房屋。2012年，二原告向延邊仲裁委員會申請仲裁，同年，延邊仲裁委員會出具（2012）延仲字第94號裁決書，確認二原告與被告之間簽訂的《商品房預售合同》有效，被告向二原告交付房屋并承擔違約責任。裁決生效后，被告拒絕履行，故二原告申請延邊朝鮮族自治州中級人民法院予以強制執行，在執行過程中，被告提出訴爭房屋已由第三人程某某占有、使用。2013年5月8日，延邊朝鮮族自治州中級人民法院以案外人未參加仲裁，仲裁程序違法為由，裁定不予執行。因第三人程某某與被告某京集團之間房屋買賣合同中，交易的房屋并非本案訴爭的1208號房屋，而是1206號房屋。在這種情況下，被告仍將二原告購買的訴爭房屋交付給第三人使用，且第三人明知自己購買的系1206號房屋卻仍然接受交付，系二人惡意串通。故原告王某某、鄂某某訴訟法院，要求1.確認原告王某某、鄂某某與被告某京集團之間簽訂的《商品房預售合同》有效；2.被告某京集團向原告王某某、鄂某某交付房屋并支付違約金28963.478元（自2010年10月31日起至2015年5月31日）；3.第三人程某某協助被告某京集團向原告交付房屋。

某京集團辯稱：二原告與被告之間不存在房屋買賣合同關系，二原告手中持有的《商品房預售合同》系案外人商某某與被告因借款關系而簽訂的讓與抵押擔保合同。現被告與案外人商某某之間的欠款已結清，二原告手中持有的讓與抵押擔保合同已經失效。本案訴爭房屋已于2009年1月16日出售給第三人，并已交付給第三人占有、使用，故訴爭房屋應歸第三人所有。

程某某述稱：2009年1月16日，第三人在被告處購買了訴爭房屋。2012年1月13日，被告將訴爭房屋交給第三人，并由第三人占有使用至今。第三人系合法占有訴爭房屋，且第三人在購買訴爭房屋時并不清楚二原告與被告就此房屋存在爭議，不存在惡意串通。

經審理查明：二原告系夫妻關系。2009年1月16日，第三人程某某與被告某京集團簽訂《商品房買賣合同》，約定被告某京集團將其開發的位于延吉市長白路南側、光華路北側的四季陽光小區**單元12**號，面積為49.41平方米的房屋出售給第三人程某某。2009年1月20日，第三人程某某將購房款交付給被告某京集團，并由被告某京集團為其出具購房款收據。2010年5月，案外人商某某到原告王某某處購買車輛，雙方約定，案外人商某某向原告王某某支付購車款3萬元，其余部分以房屋抵付。后案外人商某某將購車款3萬元支付給原告王某某。2010年6月17日，被告某京集團與原告王某某、鄂某某簽訂《商品房預售合同》，將其開發的位于延吉市長白路南側、光華路北側的四季陽光小區**幢**單元12**號，面積為51.01平方米的房屋以173434元的價格抵付給二原告，以折抵案外人商某某的剩余購車款，并約定于2010年10月30日前向二原告交付房屋。2010年8月12日，被告某京集團為二原告出具了173434元的購房款收據。后雙方到延吉市房產管理局辦理了登記備案。2012年1月，被告某京集團與第三人程某某協商，將第三人程某某購買的1206號房屋調換至本案訴爭的1208號房屋，并將房屋鑰匙交付給第三人。現訴爭房屋由第三人占有使用。

另查，2012年，二原告向延邊仲裁委員會申請仲裁，要求確認二原告與被告之間簽訂的《商品房預售合同》有效，被告向二原告交付房屋并承擔違約責任。2012年8月24日，延邊仲裁委員會出具（2012）延仲字第94號裁決書，支持了二原告的仲裁請求。仲裁裁決生效后，二原告向延邊朝鮮族自治州中級人民法院申請執行。2013年5月8日，延邊朝鮮族自治州中級人民法院出具（2013）延中執字第10號執行裁定書，裁定延邊仲裁委員會（2012）延仲字第94號裁決書不予執行。

認定上述事實的主要證據有：二原告的身份證各一份、被告的營業執照一份、企業機讀檔案變更登記資料一份、YS0000xx號《商品房預售合同》一份、2010年6月17日的購房款收據一份、2013年1月29日向州法院提出不予執行申請書、（2013）延中執字第10號執行裁定書、2008005BA0xx號《商品房買賣合同》一份、延吉市房產局2012年8月29日關于二原告與第三人房屋登記備案說明一份、2012年10月31日，延邊朝鮮族自治州人民法院對第三人丈夫曹博皓的調查筆錄一份、2009年1月20日購房款收據一份、四季陽光各項費用收據一份、暖氣費發票兩張及電費憑證兩份、2013年5月8日州法院（2013）延中執字第10號裁定書一份。

本院認為：依據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款規定：依法成立的合同，自成立時生效。本案二原告與被告之間及第三人與被告之間簽訂的房屋買賣合同均系雙方當事人的真實意思表示，不違反相關法律、行政法規的強制性規定，上述房屋買賣合同均合法有效。對被告提出的二原告與被告之間并無買賣合同關系，而系讓與抵押擔保合同關系的抗辯主張，因無證據證實，本院不予支持。參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定：出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物有權所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。本案中，二原告雖與被告簽訂了《商品房預售合同》，但被告未向二原告交付房屋鑰匙；而第三人已于2012年1月自被告處領受了訴爭房屋的鑰匙并占有使用至今，符合上述第一項規定，故訴爭房屋應歸第三人所有。對二原告提出的第三人與被告系惡意串通的主張，因無證據證實，本院不予支持。現二原告與被告之間簽訂的《商品房預售合同》已無法履行，二原告可向被告主張退還購房款并承擔相應的違約責任，但經本院釋明后，二原告仍不變更訴訟請求，對二原告提出的要求被告及第三人交付訴爭房屋并由被告支付違約金的訴訟請求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、確認原告王某某、鄂某某與被告延邊某京實業集團有限公司之間的《商品房預售合同》有效；

二、駁回原告王某某、鄂某某的其他訴訟請求。

案件受理費3769元，由被告延邊某京實業集團有限公司負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于吉林省延邊朝鮮族自治州中級人民法院。

審　判　長　劉　瑤

審　判　員　張妍妍

審　判　員　崔　麟

二〇一五年九月八日

書　記　員　金勛斌

房屋買賣合同糾紛