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上海市第一中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）滬一中民二(民)終字第2563號(hào)

上訴人（原審被告）陳某某。

被上訴人（原審原告）羅某。

上訴人陳某某因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第5090號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月6日受理后，依法組成合議庭于2015年8月18日公開開庭審理了本案，上訴人陳某某、被上訴人羅某之委托代理人邴園慶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審認(rèn)定，2010年6月21日，案外人聶某某作為乙方，陳某某作為甲方，雙方簽訂一份《租房協(xié)議》，約定甲方將上海市某某區(qū)某某路****、****號(hào)門面房（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）租賃給乙方合法使用，租期五年，自2010年6月21日至2015年6月20日止，租金每半年支付一次，第一年租金95,000元（人民幣，下同），第二、三年為10萬元，第四、第五年按照10萬元的百分之五點(diǎn)五遞增，在這基礎(chǔ)上預(yù)付3,000元押金，在期滿日，甲方有義務(wù)歸還乙方。該合同備注手寫載明“甲方提供一臺(tái)揚(yáng)子中央空調(diào)給乙方使用，到期后折舊費(fèi)2,000元再給予拆還，折舊費(fèi)可以直接在押金中扣除。”（聶某某合同中并無該手寫備注）后聶某某支付陳某某押金3,000元，陳某某開具了押金收據(jù)。2014年6月20日，羅某作為乙方，陳某某作為甲方，雙方又簽訂一份《租房協(xié)議》，合同內(nèi)容與聶某某的《租房協(xié)議》基本一致，也無合同備注的手寫內(nèi)容。之后，羅某支付陳某某截至2014年12月20日止的租金52,750元。2014年7月，案外人史某等以本案陳某某擅自轉(zhuǎn)租為由將其起訴至法院，要求解除雙方之間租賃協(xié)議，本案羅某在該案中作為第三人。2014年8月11日開庭審理中，史某等與本案陳某某、羅某達(dá)成和解，后史某等當(dāng)庭撤訴，法院據(jù)此出具民事裁定書。其中，庭審筆錄中載明內(nèi)容大致為：史某等與陳某某同意解除合同，羅某在十日內(nèi)遷出房屋，由陳某某返還史某等。羅某跟史某等再簽合同的事項(xiàng)雙方自行協(xié)商。2014年10月20日，史某等與羅某簽訂一份《租賃合同》，約定甲方（史某等）將上海市某某區(qū)某某路****、****號(hào)兩間一樓店面出租乙方使用，租期自2014年10月20日至2017年10月19日，年租金為10萬元。之后，羅某要求陳某某退還多余租金及押金，但未果。2015年1月，羅某訴至原審法院，要求判令：陳某某返還羅某租金17,583元、押金3,000元。原審另查明，系爭(zhēng)房屋內(nèi)有兩臺(tái)揚(yáng)子牌空調(diào)，進(jìn)屋門為玻璃門，玻璃門邊上也為玻璃結(jié)構(gòu)。原審審理中，羅某提供押金收據(jù)及情況說明，證明押金收條是從上家手中轉(zhuǎn)來的。對(duì)此，陳某某表示不清楚情況說明內(nèi)容，其確實(shí)給聶某某開過收據(jù)，但不清楚羅某手中的收據(jù)是否是開給聶某某那張。陳某某提供一張空調(diào)（揚(yáng)子、KFR-120QW）發(fā)票，證明店鋪中的空調(diào)是自己買的，只是給聶某某用的。對(duì)此，羅某表示聶某某稱已還給陳某某一臺(tái)空調(diào)，雙方空調(diào)已經(jīng)對(duì)換了，現(xiàn)在的空調(diào)應(yīng)屬于羅某的。另，羅某與陳某某一致同意空調(diào)在本案中一并處理。羅某表示其是從吳某某手中轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房屋的，吳某某是從聶某某手中轉(zhuǎn)讓而來的，押金收據(jù)是從上家轉(zhuǎn)過來的，自己將押金交給了吳某某，吳某某又將押金交給了聶某某。就空調(diào)一事，其先表示聶某某轉(zhuǎn)讓時(shí)沒有談起空調(diào)折舊費(fèi)的事宜，該空調(diào)現(xiàn)在店里放著，沒有使用，如果是陳某某的，同意返還，之后又表示聶某某已給過陳某某一個(gè)空調(diào)了，現(xiàn)在店里的空調(diào)是聶某某轉(zhuǎn)讓給自己的。陳某某是否投入過裝修其不清楚，即使投入了，這么多年也已經(jīng)收回了成本。根據(jù)另案的調(diào)解筆錄，陳某某是要按現(xiàn)狀將房屋返還大房東的。陳某某要求羅某返還兩臺(tái)空調(diào)及玻璃門、玻璃，并稱房屋租賃時(shí)是毛坯，其花錢進(jìn)行了裝修。由于生意不好，其把承租房屋的一部分即系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租了出去。另案調(diào)解時(shí)其與史某等說好，等到其與羅某租金到期后再簽協(xié)議，其也是基于此才同意解除合同的。當(dāng)時(shí)并未想過空調(diào)及玻璃門、玻璃返還一事，如果不是羅某起訴陳某某，陳某某也沒想過這個(gè)問題。其與聶某某簽過合同，聶某某也付了3,000元押金，當(dāng)時(shí)說好要付2,000元空調(diào)折舊費(fèi)的。合同中的手寫備注內(nèi)容是后來自己手寫加進(jìn)去的，當(dāng)時(shí)聶某某合同不在，就沒有加上去。聶某某從未返還過空調(diào)。如果返還空調(diào)的話，其可以退還剩余押金1,000元。羅某是從上家轉(zhuǎn)讓而來，轉(zhuǎn)讓費(fèi)包括陳某某的裝修，且當(dāng)時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)人同意讓步兩個(gè)月租金的，故不同意退還租金。原審認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)征得原出租人同意。從史某等起訴陳某某一案實(shí)際情況以及本案中羅某與陳某某陳述來看，陳某某承租房屋后，將其轉(zhuǎn)租羅某時(shí)并未征得出租人史某等的同意，事后史某等以此為由提起訴訟要求解除合同，審理中雙方達(dá)成和解，解除了租賃合同。結(jié)合上述事實(shí)，陳某某的轉(zhuǎn)租行為應(yīng)屬擅自轉(zhuǎn)租，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，羅某與陳某某之間簽訂的《租房協(xié)議》應(yīng)屬無效。合同無效的，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。現(xiàn)羅某已于2014年10月20日與史某等另行簽訂了租賃合同，應(yīng)視為史某等于起租日即簽訂合同之日收回房屋，并重新出租給羅某，羅某支付陳某某的使用費(fèi)也應(yīng)計(jì)算至該日。羅某據(jù)此要求陳某某退還其多支付的租金，可予支持。聶某某與陳某某之間的《租房協(xié)議》與羅某與陳某某之間《租房協(xié)議》在租期等內(nèi)容方面基本一致，應(yīng)視為房屋租賃期間內(nèi)承租人由聶某某變更為羅某。羅某與陳某某之間合同及聶某某手中的合同并無手寫備注內(nèi)容、現(xiàn)陳某某確認(rèn)其手中合同的備注內(nèi)容系事后自行添加，羅某及聶某某對(duì)該內(nèi)容均不確認(rèn)，陳某某也未能提供其他佐證，故該條款對(duì)于羅某并不具有約束力。陳某某要求羅某支付空調(diào)折舊費(fèi)，法院不予支持。陳某某確認(rèn)聶某某支付了押金3,000元，羅某也提供了押金收據(jù)及說明證明押金已轉(zhuǎn)至羅某，故陳某某應(yīng)將收取的押金全部退還羅某。就雙方爭(zhēng)議的空調(diào)，羅某確認(rèn)系爭(zhēng)房屋內(nèi)空調(diào)系陳某某購(gòu)買，陳某某也就此提供了空調(diào)購(gòu)買發(fā)票，雖羅某表示聶某某已返還陳某某一臺(tái)空調(diào)，但在陳某某不予認(rèn)可的情況下，未提供相關(guān)證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，羅某應(yīng)將該空調(diào)予以返還。庭審中羅某與陳某某一致同意就空調(diào)一事在本案中處理，法院據(jù)此判決。陳某某要求返還的玻璃及玻璃門屬固定裝修范圍，而在另案調(diào)解時(shí)其也從未提及返還之事，應(yīng)推定按房屋正常使用后的狀態(tài)返還，現(xiàn)陳某某要求羅某返還玻璃門及玻璃，法院不予支持。原審法院于二○一五年七月十三日依法作出判決：一、羅某與陳某某于2014年6月20日簽訂的《租房協(xié)議》無效；二、陳某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)退還羅某剩余租金人民幣17,583元及押金人民幣3,000元；三、羅某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)將上海市某某區(qū)某某路****、****號(hào)門面房?jī)?nèi)的兩臺(tái)空調(diào)（揚(yáng)子品牌）返還陳某某。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)人民幣314元，減半收取計(jì)人民幣157元，由羅某負(fù)擔(dān)人民幣24元，陳某某負(fù)擔(dān)人民幣133元。判決后，陳某某不服，向本院提起上訴稱，其與聶某某之間對(duì)于空調(diào)使用折舊費(fèi)用押金沖抵已口頭達(dá)成一致，故不應(yīng)歸還押金。對(duì)于因轉(zhuǎn)租而被業(yè)主提起訴訟一事，業(yè)主其實(shí)對(duì)于轉(zhuǎn)租應(yīng)該是明知的，但可能出于利益驅(qū)動(dòng)才訴訟，當(dāng)時(shí)談好等被上訴人與上訴人間的租賃合同到期后，再由業(yè)主與被上訴人簽約，被上訴人對(duì)此也是清楚的，現(xiàn)在被上訴人主張其重復(fù)支付租金，則其在與業(yè)主簽合同時(shí)應(yīng)該告訴上訴人。上訴人承租的房屋是一框架結(jié)構(gòu)，上訴人花了大量費(fèi)用進(jìn)行裝修，不能因?yàn)楹贤D(zhuǎn)租了就將上訴人的裝修物占為已有。故請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決，改判上訴人不返還3000元押金，并由被上訴人返還兩扇玻璃門及四塊玻璃。被上訴人羅某則表示服從原判，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。本院經(jīng)審理查明，原審查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人間的租賃關(guān)系未經(jīng)得系爭(zhēng)房屋業(yè)主的同意，該轉(zhuǎn)租行為依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，應(yīng)為無效，原審判決對(duì)此認(rèn)定正確。對(duì)于3000元押金問題，上訴人就系爭(zhēng)房屋的轉(zhuǎn)租已收取了押金，在系爭(zhēng)租賃合同無效的情況下，上訴人應(yīng)將所收取的押金予以返還。被上訴人雖未直接將押金交付給上訴人，但其通過向其上家支付押金的方式取得了收取退還押金的權(quán)利，故原審判令上訴人向被上訴人退還該3000元押金并無不當(dāng)。上訴人主張?jiān)撗航鹨褯_抵空調(diào)使用折舊費(fèi)，但對(duì)此觀點(diǎn)未獲得被上訴人及案外人聶某某的認(rèn)可，其所提供的合同上手寫部分是其自己所寫，對(duì)他人沒有約束力，此外上訴人未能提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，故對(duì)上訴人要求將押金沖抵空調(diào)使用費(fèi)折舊的主張，本院不予采信。對(duì)于上訴人所主張的玻璃門及玻璃，作為系爭(zhēng)房屋的一部分，理應(yīng)隨同房屋整體一并予以交接，現(xiàn)上訴人主張是由其出資安裝，但在另案調(diào)解中上訴人對(duì)此并未主張相應(yīng)的權(quán)利，其所提供的裝修合同等尚不足以支持其觀點(diǎn)，故對(duì)上訴人要求被上訴人返還玻璃門及玻璃的上訴請(qǐng)求，本院亦不予支持。綜上所述，原審法院在查明事實(shí)的前提下，依法作出的判決是正確的，本院應(yīng)予維持；上訴人陳某某的上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣50元，由上訴人陳某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　周峰

審　判　員　　葉蘭

代理審判員　　李興

二〇一五年八月二十一日

書　記　員　　周勰

房屋租賃合同糾紛