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上海市閔行區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
（2014）閔民一（民）初字第7657號(hào)
原告上海康*物業(yè)管理有限公司。
法定代表人陸某某，總經(jīng)理。
委托代理人賈志，上海儒君律師事務(wù)所律師。
委托代理人余雯鈺，上海儒君律師事務(wù)所律師。
被告戚某某。
委托代理人陸根某（系被告父親），住同被告。
原告上海康*物業(yè)管理有限公司與被告戚某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年4月27日立案受理后，依法由審判員葉嵐適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。訴訟中，被告向本院提起反訴，本院于2014年8月4日裁定不予受理。被告上訴后，上海市第一中級(jí)人民法院于2014年10月13日裁定駁回上訴。原告上海康*物業(yè)管理有限公司的委托代理人賈志、余雯鈺，被告戚某某的委托代理人陸根某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告上海康*物業(yè)管理有限公司訴稱，原告依據(jù)與**半島花園業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》以及后續(xù)延長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)期限的文件，約定為**半島小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)至2013年8月31日止。被告系上海市閔行區(qū)***室業(yè)主，被告自2013年1月1日起至2013年8月31日止拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)1，515.65元（人民幣，下同），經(jīng)原告多次催討未果，故訴至法院，要求法院判令：一、被告戚某某支付2013年1月1日至2013年8月31日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1，515.65元；二、被告戚某某支付逾期付款違約金15元。
被告戚某某辯稱，被告對(duì)原告提供的物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)與其他業(yè)主相同，此外被告認(rèn)為：1、原告的資質(zhì)證書(shū)沒(méi)有經(jīng)過(guò)年檢，欺騙了整個(gè)小區(qū)業(yè)主，且原告的資質(zhì)也無(wú)管理20萬(wàn)平米以上的高檔商品房住宅小區(qū)的資格；2、因原告管理失職，造成被告財(cái)產(chǎn)損失，被告先后被偷去二輛新、舊自行車，價(jià)值700元；3、原告在2010年1月28日出“告示”，原告于2010年2月28日終止合同，原告超期收取物業(yè)費(fèi)；4、原告未依照相關(guān)規(guī)定或約定將公共收益納入業(yè)主大會(huì)銀行賬戶，擅自使用；5、**半島**號(hào)***室一直存在群租現(xiàn)象，這種現(xiàn)象直到業(yè)主將房屋收回才改善。***室業(yè)主支付了修理費(fèi)修理***號(hào)鐵門(mén)，但直至原告退出小區(qū)也未修理。
原告為支持其訴稱，向本院提供如下證據(jù)：
1、資質(zhì)證書(shū)一份，證明原告有資質(zhì)管理小區(qū)；
2、前期物業(yè)服務(wù)合同一份、2007年9月1日簽訂的物業(yè)服務(wù)合同一份、2009年3月7日簽訂的物業(yè)服務(wù)合同一份；
3、2010年2月26日關(guān)于延長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)期限的函、2010年5月30日、2010年8月31日、2010年11月30日原告與**半島花園業(yè)主委員會(huì)簽訂的關(guān)于延長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)期限的補(bǔ)充協(xié)議三份；
4、2011年4月25日、2012年4月9日、2012年7月6日上海市閔行區(qū)**半島花園業(yè)委會(huì)出具的關(guān)于延長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)期限的函三份；
5、2012年12月26日，**半島花園業(yè)委會(huì)出具關(guān)于采取公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并要求原告繼續(xù)履行好小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的函；
6、2013年6月30日，**半島花園業(yè)委會(huì)出具的要求原告對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延長(zhǎng)至中標(biāo)物業(yè)公司入場(chǎng)交接結(jié)束的函；
7、業(yè)主公約一份。
經(jīng)審理查明，被告系上海市閔行區(qū)***室房屋的權(quán)利人之一，房屋建筑面積為118.41平方米。2001年10月，上海**半島物業(yè)管理有限公司與上海**瑞興置業(yè)有限公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，為閔行區(qū)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同期限自2001年12月20日至2006年12月19日止。2003年11月，上海**半島物業(yè)管理有限公司更名為上海康*物業(yè)管理有限公司。2007年9月1日，原告（乙方）與上海市閔行區(qū)**半島花園業(yè)主大會(huì)（甲方，以下簡(jiǎn)稱**半島業(yè)主大會(huì)）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》一份，約定由甲方委托乙方為**半島花園提供物業(yè)服務(wù)，原告按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為高層1.60元每月每平方米，多層1.20元每月每平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按季交納，逾期交納的，自次季1日起加計(jì)違約金，日違約金為0.15%。合同另對(duì)其他各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，合同期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止。2009年3月7日，原告再次與**半島業(yè)主大會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合同期限自2008年12月1日至2009年11月30日止。2010年1月28日原告張貼告示，稱其在續(xù)聘的前提下，繼續(xù)為全體業(yè)主提供服務(wù)，但不認(rèn)可也不參加業(yè)委會(huì)的競(jìng)聘，并按照合同約定的終止期限認(rèn)真做好合同期內(nèi)的各項(xiàng)工作。2010年2月26日，**半島花園業(yè)主委員會(huì)出具關(guān)于延長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)期限的函，時(shí)間為2010年3月1日至2010年5月31日。2010年5月30日，原告（乙方）與**半島花園業(yè)主委員會(huì)（甲方）簽訂《關(guān)于延長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)期限補(bǔ)充協(xié)議》，載明：由乙方按照2008年版的合同條款，繼續(xù)做好為小區(qū)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)工作，時(shí)間為2010年6月1日至2010年8月31日止，乙方將在2010年8月31日后終止合同內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)，不再另發(fā)函通知甲方。2010年8月31日，原告再次與**半島花園業(yè)主委員會(huì)簽訂《關(guān)于延長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)期限的補(bǔ)充協(xié)議》，時(shí)間為2010年9月1日至2010年11月30日止。2010年11月30日，原告又與**半島花園業(yè)主委員會(huì)簽訂《關(guān)于延長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)期限的補(bǔ)充協(xié)議》，時(shí)間為2010年12月1日至2011年3月31日止。2011年4月25日，**半島業(yè)主委員會(huì)張貼公告，延長(zhǎng)原告服務(wù)期限一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止。2012年4月9日，**半島業(yè)主委員會(huì)再次張貼公告，延長(zhǎng)原告服務(wù)期限自2012年4月1日至2012年6月30日。2012年7月6日，**半島業(yè)主委員會(huì)再次發(fā)函給原告，延長(zhǎng)原告的服務(wù)期限自2012年7月1日至2012年12月31日。2012年12月26日，**半島業(yè)主委員會(huì)發(fā)函給原告，告知業(yè)委會(huì)決定采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，請(qǐng)?jiān)胬^續(xù)履行好小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，直至新、老物業(yè)交接工作完畢。2013年6月30日，**半島花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)函給原告，要求原告對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延長(zhǎng)至中標(biāo)物業(yè)公司入場(chǎng)，交接后結(jié)束。2013年8月31日原告撤出該小區(qū)。
合同簽訂后，原告按約提供物業(yè)服務(wù)，但被告未按期交納自2013年1月至2013年8月間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，共計(jì)1，515.65元。
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有同等約束力。首先，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》之規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。現(xiàn)被告所居住小區(qū)的**半島花園業(yè)主大會(huì)已與原告簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，故業(yè)主大會(huì)的該項(xiàng)決定，在被依法撤銷之前，對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力，原、被告間物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系依法成立。雖然，原告與業(yè)主大會(huì)簽訂的書(shū)面合同期限已經(jīng)到期，但之后，經(jīng)被告所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的許可，原告為系爭(zhēng)小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)至2013年8月31日。因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系到小區(qū)全體業(yè)主的日常生活，不可間斷，故在涉案小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，原告繼續(xù)為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，直至將相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容移交給后續(xù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，符合誠(chéng)實(shí)信用原則，也有利于涉案小區(qū)業(yè)主的正常生活，故原告對(duì)小區(qū)實(shí)施的管理行為屬事實(shí)管理，被告理應(yīng)依據(jù)等價(jià)有償原則，向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。此外，被告并無(wú)證據(jù)證明原告提供的服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，被告以此作為其一戶拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由缺乏依據(jù)，本院難以支持。
關(guān)于原告主張的違約金，原告作為一家物業(yè)服務(wù)單位，本身負(fù)有為業(yè)主提供良好的、全面的物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，但原告在服務(wù)小區(qū)的過(guò)程中，與部分業(yè)主發(fā)生矛盾、分歧，考慮到被告未付物業(yè)費(fèi)確屬事出有因，因此對(duì)于原告主張的違約金，本院不予支持。現(xiàn)原告考慮到其已退出該小區(qū)，為了緩和與業(yè)主的矛盾，妥善解決與業(yè)主的糾紛，自愿減少部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條之規(guī)定，判決如下：
一、被告戚某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海康*物業(yè)管理有限公司自2013年1月起至2013年8月止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1，364.08元；
二、駁回原告的其余訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取計(jì)25元，由被告戚某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員 葉嵐
二〇一四年十月三十一日
書(shū)記員 周密
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