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上海市閔行區人民法院

民事判決書

（2014）閔民五（民）初字第288號

原告黃某某。

委托代理人聶海軍，上海儒君律師事務所律師。

委托代理人賈志，上海儒君律師事務所律師。

被告上海*寶房地產開發公司。

法定代表人張某某。

委托代理人徐煜，上海市中信正義律師事務所律師。

被告徐某某。

原告黃某某與被告上海*寶房地產開發公司、徐某某確認合同無效糾紛一案，本院于2014年1月16日立案受理。依法由代理審判員章國棟適用簡易程序公開進行了審理。原告黃某某的委托代理人聶海軍、賈志，被告上海*寶房地產開發公司的委托代理人徐煜，被告徐某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告黃某某訴稱，1999年，其經上海市體育運動委員會（以下簡稱市體委）分配，得到上海市閔行區漕寶路***弄***號***室房屋，即本案系爭房屋，以公租房的性質居住使用。據原告了解，涉案的**新村小區于1992年由上海海*房地產開發公司（以下簡稱海*公司）開發建設。由于當時海*公司沒有房地產開發資質，故掛靠在被告上海*寶房地產開發公司（以下簡稱*寶公司），由被告*寶公司立項開發。1998年，海*公司為獲取經營資金，將包括本案系爭房屋在內的**新村小區中的76套房屋，以預售方式出售給其員工，套取銀行貸款。1999年，上海市徐匯區人民政府、市體委等單位分別向海*公司購買了包括本案系爭房屋在內的**新村小區的房屋，并分配給包括原告在內的相關人員。鑒于上述原因，導致原告于2006年想按照上海市公租房出售規定，用工齡將系爭房屋購買為產權房時，才發現系爭房屋的權利人為被告徐某某，且被告徐某某購買系爭房屋時還辦理了銀行抵押貸款。目前，涉案的**新村小區房屋上的銀行貸款抵押問題，在有關部門的協調處理下已經得以解決。原告認為，兩被告雖然簽訂了內銷房出售合同，并辦理了產權轉移登記手續，但兩被告簽訂合同的真實目的并非涉案房屋的交易，而是以合法的形式掩蓋其非法融資的目的，侵害了第三人的利益，應屬無效合同。故原告訴至法院，要求判令：1、確認被告*寶公司與被告徐某某簽訂的《上海市內銷商品房出售合同》無效；2、被告*寶公司與被告徐某某將上海市閔行區漕寶路***弄***號***室房屋的產權恢復登記至被告*寶公司名下。

被告上海*寶房地產開發公司辯稱，關于原告經分配取得系爭房屋并居住使用等情況，被告并不知曉，但從原告已經提供的證據材料來看，其有理由相信原告所述系客觀真實情況。被告*寶公司并非**新村小區的真正開發商，該小區實際上是由海*公司出資、開發。被告*寶公司僅是向其提供土地，但由于當時條件所限，沒有將土地使用權變更登記至海*公司名下。因此，被告*寶公司僅僅是名義上的開發商，涉及該小區房屋的出售、抵押等情況，被告*寶公司均不知曉，亦非被告*寶公司的真實意思表示。

被告徐某某辯稱，當時，其是上海市****企業管理有限公司（以下簡稱****公司）的員工。當時，****公司稱員工可以買期房，其也僅知曉這個情況，后面的手續都是****公司辦理的，證據材料上的簽字也都是假的，其并不知情。由于系爭房屋權利人登記在其名下，導致其無法申請經濟適用房，其也遭受到巨大損失。因此，涉案房屋的具體情況其不清楚，涉案房屋的相關費用亦與其無關。

經審理查明，本案涉案的上海市閔行區漕寶路****弄**新村住宅小區由被告*寶房產公司立項建設開發，由海*公司投資參建。海上新村住宅產權人為*寶公司。**新村住宅小區建成后由上海市**物業管理公司負責提供物業管理服務。

1998年7月30日，被告*寶公司與徐某某簽訂《上海市內銷商品房出售合同》，合同約定被告*寶公司將本案系爭房屋轉讓給被告徐某某，價格為人民幣（以下幣種相同）141，243元。同時，該合同第四條確認，被告徐某某已于合同簽訂前支付了部分房價款61，243元。1998年9月18日，被告徐某某與中國建設銀行上海市閔行支行（以下簡稱建行閔行支行）簽訂《個人住房商業性借款合同》及《個人住房抵押合同》，以本案系爭房屋作為抵押擔保，借款80，000元，借款期限十年。雙方辦理了抵押登記，由建行閔行支行取得系爭房屋的抵押權。同年9月21日，上海市閔行區公證處對上述《個人住房商業性借款合同》及《個人住房抵押合同》進行了公證。1999年5月6日，本案系爭房屋權利轉移登記至被告徐某某名下。

另查明，系爭房屋他項權利（抵押）登記已經由建行閔行支行予以注銷，且由原告辦理了《租用居住公房憑證》后，實際居住使用至今。

上述事實，由原告提供租賃戶為原告的《租用居住公房憑證》，《上海市房地產登記簿》（No************），兩被告共同提交的《上海市房地產轉讓、登記申請書》，被告徐某某與建行閔行支行提交的《上海市房地產其他權利登記申請書》，《上海市房地產登記委托書》，《上海市房屋土地管理局房屋產權登記收件收據》，被告*寶公司與徐某某于1998年7月30日簽訂的《上海市內銷商品房出售合同》（編號***-****），被告徐某某與建行閔行支行于1998年9月18日簽訂的《個人住房商業性借款合同》、《個人住房抵押合同》，上海市閔行區公證處于1998年9月21日出具的《具有強制執行效力的債權文書公證書》（（98）滬閔證經字第****號）、《個人住房抵押合同公證書》（（98）滬閔證經字第****號），《契稅完稅證》（（98）滬契完*******號），以及當事人的陳述等證據證明。被告*寶公司、被告徐某某未向本院提供書面證據。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第五十二條明確規定，“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”本案中，被告*寶公司與被告徐某某雖然簽訂了《上海市內銷商品房出售合同》，以買賣的形式將原屬被告*寶公司名下的本案系爭房屋產權過戶登記至被告徐某某名下，但被告徐某某并未實際支付購房款，被告*寶公司亦從未將系爭房屋實際交付給被告徐某某居住使用，相反，被告徐某某表示其并不知曉系爭房屋買賣的實際情況，只是在海上世界公司告知員工可以購買期房后，由海上世界公司辦理了后續的相關手續。因此，雙方簽訂《上海市內銷商品房出售合同》，并非真實的房屋買賣意思表示，而是通過虛假房屋買賣行為掩蓋了套取銀行購房貸款的目的，違反了上述《中華人民共和國合同法》之相關規定，雙方簽訂的合同應為無效合同，自始不具有法律效力。對于被告徐某某提出對簽章與相關情況并不知曉的抗辯理由，其并未提供證據加以證明；相反，系爭房屋買賣合同的簽訂，以及相應的借款、抵押等手續均經過公證，相較于被告徐某某的口頭抗辯，更具有證明力。故被告徐某某上述抗辯理由缺乏事實與法律依據，本院不予采信。兩被告應對無效合同的后果承擔相應的民事責任。鑒于原告實際居住使用系爭房屋至今，本案不存在系爭房屋交付或返還的問題，且目前系爭房屋的抵押已經注銷，具備恢復登記至被告*寶公司名下的基礎與條件，故原告要求確認被告*寶公司與被告徐某某簽訂的《上海市內銷商品房出售合同》無效，并由被告*寶公司與被告徐某某將上海市閔行區漕寶路***弄***號***室房屋的產權恢復登記至被告*寶公司名下的訴訟請求，于法有據，本院予以支持。關于辦理產權人為被告*寶公司的產權過戶登記手續時所應繳納的相關稅費，庭審中，原告表示其愿意承擔，系對其權利的合法處分，本院予以準許。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、確認被告上海*寶房地產開發公司與被告徐某某于1998年7月30日簽訂的關于上海市閔行區漕寶路***弄***號***室房屋的《上海市內銷商品房出售合同》無效；

二、被告上海*寶房地產開發公司與被告徐某某于本判決生效之日起十日內將上海市閔行區漕寶路***弄***號***室房屋產權恢復登記至被告上海*寶房地產開發公司名下。因辦理產權過戶登記手續而產生應繳納的稅費，由原告黃某某負擔。

本案案件受理費減半收取計人民幣40元，由被告上海*寶房地產開發公司、徐某某負擔（已減免）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

代理審判員　　章國棟

二〇一四年二月二十一日

書　記　員　　張　辰

合同無效糾紛