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遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）沈中民二終字第2316號(hào)

上訴人（原審被告）：某產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：沈陽(yáng)市皇姑區(qū)**中路**巷**號(hào)。

法定代表人：金某某，系該公司總經(jīng)理。

委托代理人：孫洪文，系遼寧開宇律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：谷某某，女，19**年*月*日出生，滿族，系遼寧省某某事業(yè)管理局工作人員，住址：遼寧省沈陽(yáng)市皇姑區(qū)**街**-***號(hào)***。

上訴人某產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某產(chǎn)房產(chǎn)公司”）因與被上訴人谷某某房屋買賣合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市皇姑區(qū)人民法院（2014）皇民二初字第1124號(hào)民事判決，向本院提出上訴，本院受理后，依法由審判員周濛擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員姜會(huì)軍、代理審判員朱聞天組成合議庭，于2015年9月22日公開開庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，上訴人某產(chǎn)房產(chǎn)公司的委托代理人孫洪文，被上訴人谷某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

谷某某原審訴稱：要求解除原、被告簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》，并由被告支付違約金（2010年5月27日至實(shí)際給付之日止）；要求雙倍退還交付的全款588，574元；要求被告賠償損失199，226元；要求被告承擔(dān)本案全部費(fèi)用。

某產(chǎn)房產(chǎn)公司原審辯稱：原告變更后訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，且程序非法，應(yīng)予駁回。原告變更訴請(qǐng)超過(guò)期限，無(wú)正當(dāng)理由，應(yīng)予駁回；認(rèn)購(gòu)書不具有商品房買賣合同的主要內(nèi)容，根本不是商品房買賣合同，而只是認(rèn)購(gòu)協(xié)議，甚至具有融資借款協(xié)議性質(zhì)；原告喪失認(rèn)購(gòu)權(quán)，未能取得涉案房屋，是其自身原因所致，責(zé)任不在被告，在其放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)的情況下，被告當(dāng)然有權(quán)將涉案房屋另行出售，而另行出售的時(shí)間是隨機(jī)的，與原告起訴無(wú)關(guān)，什么時(shí)候買，就什么時(shí)候賣；原告變更訴請(qǐng)后的第一項(xiàng)訴求，完全沒(méi)有事實(shí)根據(jù)，雙方從未簽訂過(guò)所謂的《房地產(chǎn)買賣合同》，無(wú)解除之說(shuō)；原告變更訴請(qǐng)要求雙倍退還全款，賠償違約金及可得利益損失，即沒(méi)有事實(shí)根據(jù)，更沒(méi)有法律依據(jù)。

原審法院經(jīng)審理查明：2008年5月14日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《認(rèn)購(gòu)書》一份，主要內(nèi)容為“第一條認(rèn)購(gòu)房屋，乙方購(gòu)買由甲方開發(fā)建設(shè)的某產(chǎn).亞洲城*號(hào)樓*單元*層*號(hào)房屋，建筑面積為51.96平方米（此面積以最終買賣合同為準(zhǔn)），單價(jià)為5，598元／平方米，總價(jià)為290，872元（按約定面積計(jì)算）。定線圖及戶型附后；第二條付款方式，乙方先預(yù)付10萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金選得房源，余款在認(rèn)購(gòu)金交付后15日內(nèi)補(bǔ)齊，否則取消認(rèn)購(gòu)資格，認(rèn)購(gòu)金于認(rèn)購(gòu)結(jié)束后一個(gè)月內(nèi)無(wú)息返還……。第四條產(chǎn)權(quán)辦理，乙方交付認(rèn)購(gòu)房款由甲方開三聯(lián)據(jù)，并與甲方簽訂認(rèn)購(gòu)書，待甲方相關(guān)手續(xù)完備后，乙方憑甲方出具的三聯(lián)據(jù)換取正式的商品房銷售發(fā)票，并簽訂正式的商品房買賣合同。第六條違約責(zé)任，甲方應(yīng)保證在乙方交齊認(rèn)購(gòu)金之日起24個(gè)月內(nèi)交房，具備入住條件，向乙方交鑰匙。甲方逾期交房（以具備入住條件，通水，電、暖氣等，且拿到鑰匙之日為準(zhǔn)），應(yīng)向乙方支付違約金。（1）甲方逾期交房180日（含180日）內(nèi)，每日向乙方支付認(rèn)購(gòu)房總價(jià)款萬(wàn)分之四的違約金。（2）甲方交房超過(guò)180日，乙方有權(quán)退房，除每日向乙方支付認(rèn)購(gòu)總價(jià)款萬(wàn)分四的違約金外，并賠償乙方每平方米1，200元的經(jīng)濟(jì)損失。第八條甲、乙雙方簽定正式商品房買賣合同的同時(shí)該商品房認(rèn)購(gòu)書廢止……”。認(rèn)購(gòu)書簽訂后，原告于當(dāng)日向被告交納100，000元認(rèn)購(gòu)金選得上述房源，后于同年5月27日補(bǔ)交余款190，872元。

2011年7月11日，原告補(bǔ)交認(rèn)購(gòu)書中約定原建筑面積為51.96平方米，與測(cè)繪后面積為52.57平方米差額房款3，415元。該項(xiàng)目于2012年初竣工交付。但被告未按合同約定向原告交付訴爭(zhēng)房，故原告于2014年4月18日起訴來(lái)院。

2014年5月5日，被告以其企業(yè)系外資企業(yè)，案件主體應(yīng)為涉外企業(yè)，本院無(wú)管轄權(quán)為由提出管轄權(quán)異議申請(qǐng)。本院于2014年5月6日作出（2014）沈皇民二初字第1124號(hào)民事裁定書，駁回被告對(duì)管轄權(quán)提出的異議。宣判后，被告不服提起上訴，后被告又于2014年7月22日撤回上訴。

2014年5月9日，被告將訴爭(zhēng)房以420，560元（即8，000元／平方米）價(jià)格出售給案外人郭某。現(xiàn)訴爭(zhēng)房已備案登記案外人郭某名下。

2015年3月10日，遼寧中立房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)本案訴爭(zhēng)房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)為11，573元／平方米。

原審法院認(rèn)為：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1、認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)如何認(rèn)定的問(wèn)題；2、原、被告在履行合同過(guò)程中，何者違約在先的問(wèn)題；3、被告是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任及相關(guān)范圍和法律適用的問(wèn)題。

1、關(guān)于認(rèn)購(gòu)書是否具備本約的構(gòu)成要件的問(wèn)題。首先，從認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容看，對(duì)于房屋具體位置、面積、房?jī)r(jià)款、付款方式、交付時(shí)間及違約責(zé)任協(xié)議中均已明確約定。其次，從認(rèn)購(gòu)書履行情況看，原告已按協(xié)議中約定的交付房款的時(shí)間分兩次向被告履行交納全部購(gòu)房款的義務(wù)。由上得知，原、被告所簽訂認(rèn)購(gòu)書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人按約定收取買受人購(gòu)房款，該協(xié)議的主要條款符合本約構(gòu)成條件，應(yīng)視為商品房買賣合同。雖然沒(méi)有辦理房證約定，但是可通過(guò)最高人民法院關(guān)于審理《商品房買賣合同糾紛案件用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條一款（二）項(xiàng)規(guī)定，以法律規(guī)定做為補(bǔ)充。

2、關(guān)于原、被告在履行合同過(guò)程中，誰(shuí)違約在先的問(wèn)題。雙方在履行合同過(guò)程中，訴前被告未按認(rèn)購(gòu)書中約定24個(gè)月內(nèi)向原告交付房屋。且在原告起訴被告要求其繼續(xù)履行合同并交付訴爭(zhēng)房的前提下，被告將該訴爭(zhēng)房出售他人，其兩個(gè)行為屬于違約在先、應(yīng)屬惡意，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。庭審中，被告稱其將訴爭(zhēng)房出售他人，是因原告未按合同約定時(shí)間與其簽訂正式商品房買賣合同，是原告自愿放棄購(gòu)房權(quán)，違約在先，故其才將訴爭(zhēng)房出售他人。但被告未能提供相關(guān)證據(jù)予以證明，故本院對(duì)此抗辯不予采信。

3、關(guān)于原告主張解除合同的問(wèn)題。鑒于原、被告所簽訂的認(rèn)購(gòu)書符合商品房買賣合同構(gòu)成要件，故應(yīng)視為商品房買賣合同。本案被告在與原告簽訂合同后，又將訴爭(zhēng)房出售他人的行為，屬惡意。符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣第三人的，買受人可以請(qǐng)求解除合同的，返還已付房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”現(xiàn)因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告主張解除合同，本院予以支持。

4、關(guān)于解除合同的法律后果。現(xiàn)原告要求退還購(gòu)房款、利息及一倍賠償，并要求喪失購(gòu)房機(jī)會(huì)的差價(jià)利益損失199，226元和賠償違約金的請(qǐng)求。結(jié)合本案合同解除后，被告作為出賣人理應(yīng)履行返還責(zé)任，即退還原告購(gòu)房款294，287元及利息應(yīng)以中國(guó)人民銀行同期同類貸款計(jì)算。同時(shí)賠償損失，即喪失購(gòu)房機(jī)會(huì)的差價(jià)利益損失，根據(jù)司法實(shí)踐及公平原則，結(jié)合訴爭(zhēng)房每平米市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算房屋差價(jià)利益損失，應(yīng)為314，105元，但原告只主張199，226元本院予以準(zhǔn)許；對(duì)于原告要求被告承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍賠償?shù)膯?wèn)題，因被告在履行合同過(guò)程中，具有訴前遲延交付訴爭(zhēng)房的行為及訴訟中又將訴爭(zhēng)房一房二賣的行為，屬于主觀故意，嚴(yán)重違反誠(chéng)信原則，故應(yīng)承擔(dān)以購(gòu)房款為基數(shù)的一倍懲罰性賠償即為294，287元。

關(guān)于原告主張違約金賠償?shù)膯?wèn)題。原告主張的違約金系逾期交房的違約金。本案審理期間原告變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求解除《認(rèn)購(gòu)書》且解除原因系被告將訴爭(zhēng)房另售他人，非因逾期交房超出180天違約行為而解除的，故在原告主張購(gòu)房款一倍賠償?shù)耐瑫r(shí)不應(yīng)適用逾期交房違約條款，對(duì)原告該項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。

關(guān)于被告主張此認(rèn)購(gòu)書具有集資建房性質(zhì)的問(wèn)題。雖然在原、被告訂立合同前期，具有團(tuán)購(gòu)性質(zhì)，但其屬于被告開發(fā)商為了達(dá)到先期快速集中籌集建房資金，目前所采用行業(yè)慣例方式。但被告系屬房地產(chǎn)開發(fā)商其所建設(shè)的房屋均應(yīng)向社會(huì)銷售，系以合同方式完成銷售，而合同具有相對(duì)性，屬于出賣人和買受人兩個(gè)特定主體。由上得知，出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，買房者為社會(huì)上普通常人，房屋性質(zhì)為商品房，且辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記及相關(guān)合同備案等，且房產(chǎn)管理部門及城建部門均應(yīng)按照商品房辦理，目前法律并無(wú)明文規(guī)定，將具有集資建房性質(zhì)的房屋買賣，排除在商品房買賣之外，故本案適用《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)于被告此抗辯主張，本院不予采信。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第一百零七條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第十八條一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、解除原告谷某某與被告某產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書》；二、被告某產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告谷某某購(gòu)房款人民幣294，287元；三、被告某產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告谷某某購(gòu)房款人民幣294，287元的利息（起止時(shí)間為2010年5月28日起至實(shí)際給付時(shí)止；按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；四、被告某產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告谷某某294，287元；五、被告某產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告谷某某購(gòu)房差價(jià)利益的損失199，226元；六、駁回原、被告的其他訴訟請(qǐng)求。上述款項(xiàng)被告于本判決生效后十日內(nèi)一次性付清。如逾期履行，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4，670元、保全費(fèi)4，520元、鑒定費(fèi)2，000元，均由被告某產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

宣判后，某產(chǎn)房產(chǎn)公司不服，向本院提出上訴。理由：1、認(rèn)購(gòu)書不僅欠缺房證辦理約定，更欠缺商品房買賣合同的其他主要內(nèi)容，且約定了回購(gòu)條款，連是否買賣都不確定，根本不是商品房買賣合同，而只是認(rèn)購(gòu)協(xié)議，故原審認(rèn)定有誤；2、被上訴人用自己的不履行行為表明了自己放棄買賣的立場(chǎng)，上訴人自不必交房，更可以出售，談不上違約在先，也不屬于惡意，故原審在此節(jié)認(rèn)定有誤；3、上訴人沒(méi)有發(fā)生一房二賣行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故本案不適用相關(guān)司法解釋的規(guī)定；4、被上訴人原審變更訴請(qǐng)嚴(yán)重超過(guò)期限，其訴請(qǐng)理應(yīng)被駁回。請(qǐng)求法院：1.撤銷原審判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)，維持原判第一、二項(xiàng)、第六項(xiàng)；2.判令被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用、鑒定費(fèi)用、保全費(fèi)。

被上訴人谷某某辯稱：上訴人所述與事實(shí)不符。被上訴人購(gòu)買的是學(xué)區(qū)房，但上訴人延遲交房，導(dǎo)致我在別處購(gòu)買房屋。另外，上訴人在我起訴后將涉案房屋低于市場(chǎng)價(jià)格30%賣與他人。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。

本院查明事實(shí)與原審法院認(rèn)定事實(shí)基本一致。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述及其提供的認(rèn)購(gòu)書、收條、評(píng)估報(bào)告、查詢結(jié)果通知單等證據(jù)在卷佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

關(guān)于上訴人提出涉案認(rèn)購(gòu)書不僅欠缺房證辦理約定，更欠缺商品房買賣合同的其他主要內(nèi)容，且約定了回購(gòu)條款，根本不是商品房買賣合同，而只是認(rèn)購(gòu)協(xié)議的上訴主張，本院認(rèn)為，首先，從涉案認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容來(lái)看，雙方對(duì)于房屋具體位置、面積、房?jī)r(jià)款、付款方式、交付時(shí)間及違約責(zé)任等事項(xiàng)均已明確約定。雖該協(xié)議中沒(méi)有辦理房證的約定，但是可通過(guò)最高人民法院關(guān)于審理《商品房買賣合同糾紛案件用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條一款（二）項(xiàng)規(guī)定，以法律規(guī)定做為補(bǔ)充；其次，從認(rèn)購(gòu)書履行情況看，被上訴人已按協(xié)議中約定的交付房款的時(shí)間分兩次向上訴人履行交納全部購(gòu)房款的義務(wù)。因此，涉案認(rèn)購(gòu)書已具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人按約定收取買受人購(gòu)房款，該協(xié)議的主要條款符合本約構(gòu)成條件，應(yīng)視為商品房買賣合同。故本院對(duì)上訴人的該項(xiàng)上訴主張不予支持。

關(guān)于上訴人提出的被上訴人用自己的不履行行為表明了自己放棄買賣的立場(chǎng)，故上訴人將涉案房屋出售他人不屬于惡意的上訴主張，本院認(rèn)為，一方面，庭審中，上訴人并未提供證據(jù)證明被上訴人在履行合同過(guò)程中存在放棄購(gòu)買涉案房屋的意思表示或行為；另一方面，通過(guò)原審卷宗顯示，被上訴人的原訴請(qǐng)是要求上訴人交付房屋并承擔(dān)相應(yīng)違約金，但在該案審理中，上訴人在涉案協(xié)議未實(shí)際解除的情況下，卻將涉案房屋另行出售給他人，該行為明顯屬于惡意，故本院對(duì)上訴人的該項(xiàng)上訴主張不予支持。

關(guān)于上訴人提出其行為不構(gòu)成一房二賣行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故本案不適用相關(guān)司法解釋的規(guī)定的上訴主張，本院認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。結(jié)合本案，因在原審審理過(guò)程中，上訴人擅自將涉案房屋另行出售給他人，且涉案訴爭(zhēng)房屋業(yè)已備案登記在第三人名下，從而導(dǎo)致涉案買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故上訴人的行為符合上述條款的規(guī)定，原審法院判令解除涉案認(rèn)購(gòu)書，并責(zé)令上訴人返還購(gòu)房款和承擔(dān)購(gòu)房款利息及一倍的購(gòu)房款賠償責(zé)任的判決并無(wú)不當(dāng)。但鑒于被上訴人除利息損失外，并未造成其他實(shí)際損失，而庭審中，被上訴人亦未提供證據(jù)證明存在其他損失，因此，原審判令上訴人承擔(dān)購(gòu)房款利息及一倍的購(gòu)房款賠償責(zé)任，足以彌補(bǔ)被上訴人的實(shí)際損失，亦達(dá)到了懲罰上訴人的目的。在此情況下，原審判令上訴人賠償被上訴人購(gòu)房差價(jià)利益損失199，226元，證據(jù)不足，應(yīng)予糾正。故被上訴人的此項(xiàng)訴請(qǐng)不應(yīng)支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持沈陽(yáng)市皇姑區(qū)人民法院（2014）皇民二初字第1124號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)；

二、撤銷沈陽(yáng)市皇姑區(qū)人民法院（2014）皇民二初字第1124號(hào)民事判決第五項(xiàng)；

一審案件受理費(fèi)4，670元，二審案件受理費(fèi)4，670元，保全費(fèi)4，520元、鑒定費(fèi)2，000元，由上訴人某產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)13，088元；由被上訴人谷某某負(fù)擔(dān)2，772元。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　周　濛

審　判　員　　姜會(huì)軍

代理審判員　　朱聞天

二〇一五年十二月十日

書　記　員　　王可一

房屋買賣合同糾紛