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遼寧省遼陽市中級人民法院

民事判決書

（2016）遼10民終字第541號

上訴人（原審原告）：李某某，女，19**年**月**日生，滿族，無職業。

委托代理人：教某某，男，19**年*月**日出生，滿族，無職業。

被上訴人（原審被告）：遼陽嘉某置業有限公司。

法定代表人：李會某，該公司董事長。

委托代理人：孫洪文，遼寧開宇律師事務所律師。

原審原告李某某與原審被告遼陽嘉某置業有限公司商品房銷售合同糾紛一案，前由遼陽市文圣區人民法院于2015年12月4日作出（2015）遼陽文圣民一初字第00299號民事判決。宣判后，原告李某某不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭對本案進行了審理。上訴人李某某及其委托代理人教某某、被上訴人遼陽嘉某置業有限公司的委托代理人孫洪文均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告李某某一審訴稱：原告于2009年11月7日與浙江某潤建設有限公司遼陽分公司簽訂承包合同，原告負責其承建工程的干渠水利工程，原告如期履行了合同，工程審計后總款為1610039.7元，該公司已給付69萬元，剩余728065元未給付，2011年9月12日原告與浙江某潤建設有限公司遼陽分公司及第三人簽訂協議書，約定用被告所有的78#樓1-7-2號房屋抵頂原告債務356459元，現被告未交付房屋，故原告訴至法院要求確認原、被告簽訂的商品房屋認購協議書有效，并要求被告履行合同。原告為其訴訟主張提供了如下證據：1、支付協議，證明被告已經同意將原告給浙江某潤建設有限公司遼陽分公司人工款，用訴爭房屋抵頂工程款的事實。2、商品房認購協議書，證明原、被告已經同意抵房事實。3、收款收據，證明原告已給付房款。4、分項工程內部分包協議、進度表、人工費結算單、浙江某潤建設有限公司遼陽分公司支付給原告的人工費流水、合同審定會簽單、付款憑證，證明原告為某潤公司的工程施工完畢，并已結算一部分工程款，并已經該公司確認抵房事實。

被告遼陽嘉某置業有限公司一審辯稱：原、被告之間不是真實的買賣合同關系，從未簽訂過房屋買賣合同，且原告未向被告交付房款，而且訴爭房屋至今未竣工驗收，不具備交付條件，故請求駁回原告的訴訟請求。

一審法院審理查明，李某某提交的分項工程內部承包施工合同載明：李某某承建浙江某潤建設有限公司遼陽分公司的遼陽河東新城開發區水系一期工程的工程項目，李某某提交的支付協議載明浙江某潤建設有限公司遼陽分公司共計應給付李某某工程款1610039.7元，已付690000元，余款728065元由遼陽嘉某置業有限公司開發的某某灣78#1-7-2、78#1-10-2兩處房屋抵頂。李某某與遼陽嘉某置業有限公司于2011年10月17日簽訂商品房認購協議書，約定遼陽嘉某置業有限公司將某某灣小區78#樓1-7-2號出售給李某某，并約定李某某給付遼陽嘉某置業有限公司362284元購房款。遼陽嘉某置業有限公司于簽訂協議書當日為李某某出具362284元收款收據，結算方式為抵款。遼陽嘉某置業有限公司至今未與李某某簽訂買賣合同。

上述事實，有當事人陳述、商品房認購書、收款收據、支付協議分項工程內部分包協議等證據在卷佐證。

一審法院認為，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。本案中按照當事人雙方的約定，遼陽嘉某置業有限公司承擔向李某某交付房屋的義務，而李某某沒有履行給付遼陽嘉某置業有限公司房款的義務，雖然遼陽嘉某置業有限公司為李某某出具了結算方式為抵款的收款收據，但李某某未實際交付房款，因而爭議雙方之間的法律關系是名為買賣實為以房抵債，但本案系浙江某潤建設有限公司遼陽分公司拖欠李某某債務，遼陽嘉某置業有限公司本身并不拖欠債務，李某某未提供證據證明遼陽嘉某置業有限公司與浙江某潤建設有限公司遼陽分公司存在經濟往來，且遼陽嘉某置業有限公司僅與李某某簽訂商品房認購協議未簽訂房屋買賣合同，遼陽嘉某置業有限公司未將訴爭房屋交付給遼陽嘉某置業有限公司，以房抵債的基礎事實不成立，故對于遼陽嘉某置業有限公司的請求不予支持。經調解無效，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、參照《最高人民法院關于民事訴訟的若干規定》第二條之規定，判決：駁回李某某的訴訟請求。案件受理費6580元，由李某某承擔。

李某某的上訴理由及請求是：1、浙江某潤建設有限公司遼陽分公司與被上訴人是否存在經濟往來，并不影響《商品房認購協議書》及《遼陽市河東新城水系綠化一期工程明渠及渠首閘分項工程人工費款支付協議》的法律效力。被上訴人自愿用自有的商品房代替浙江某潤建設有限公司遼陽分公司化解該債務。上述兩份協議，是各方合同當事人的真實意思表示，并沒有違反法律強制性規定，具有法律效力，應按協議約定履行相應義務。2、上訴人與被上訴人簽訂的《商品房認購協議書》應認定為商品房買賣合同。該協議內容已具備商品房買賣合同的主要內容，并且上訴人用以房抵債及部分現金的方式支付了全部購房款。綜上，上訴人與被上訴人簽訂了商品房買賣合同，并且上訴人按約定支付了全部購房款，被上訴人拒絕交付房屋及辦理相關手續的行為，是違約行為，其應承擔繼續履行合同的違約責任。請求二審法院查明事實，依法改判。

遼陽嘉某置業有限公司二審答辯認為：一、本案《遼陽市河東新城水系綠化一期工程明渠及渠首閘分項工程人工費款支付協議》無效，《商品房認購協議書》也因此無效，李某某無權依據無效的協議，要求嘉某置業履行。二、退一步講，即使前述合同及協議全部有效，李某某也沒有完全履行工程承包協議，又沒有簽訂《商品房買賣合同》，更無證據證明嘉某置業對浙江某潤遼陽分公司負有可以連環抵款的債務，以房抵款的基礎事實根本無法成立。三、李某某沒有與嘉某置業簽訂《商品房買賣合同》，也再一次地認證了李某某自認沒有完全履行工程承包協議，自認無權抵頂本案房屋。四、《認購協議書》嚴重欠缺《商品房銷售管理辦法》第16條規定的13項主要內容中的9項，并且嘉某置業沒有收受購房款，認購協議不能被認定為商品房買賣合同。五、因為施工單位原因，涉案房屋至今沒有被竣工驗收合格，根據《建筑法》第61條，根本不具備交房條件，任何人、任何司法機構均無法強制要求嘉某置業交房。綜上，上訴人上訴沒有事實及法律依據，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

本案經審理查明，一審判決認定事實屬實。

本院認為，本案中，上訴人李某某、被上訴人遼陽嘉某置業有限公司與浙江某潤建設有限公司遼陽分公司三方簽訂的《遼陽市河東新城水系綠化一期工程明渠及渠首閘分項工程人工費款支付協議》，其實質為以物抵債協議，但因尚未辦理物權轉移手續，以物抵債尚未成立。被上訴人不履行抵債協議，上訴人不得要求繼續履行抵債協議，上訴人可對原債務另行主張權利。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費6580元，由上訴人李某某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　都　偉

審　判　員　　戴慧琦

代理審判員　　徐蓮鳳

二〇一六年五月十六日

書　記　員　　萬炳晨

商品房銷售合同糾紛