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福建省寧德市蕉城區人民法院

民事判決書

（2016）閩0902民初913號

原告（反訴被告）傅某，男，19**年*月*日出生，漢族，原住福建省寧德市蕉城區蕉南下宅園路前崗*號，現住福建省寧德市東僑經濟開發區。

委托代理人繆前衛，福建名仕（寧德）律師事務所律師。

被告（反訴原告）劉某某，男，19**年*月*日出生，漢族，原住福建省寧德市蕉城區，現住福建省寧德市東僑經濟開發區。

委托代理人趙振華，福建環三律師事務所律師。

原告（反訴被告）傅某與被告（反訴原告）劉某某租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由審判員盧小洋獨適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）傅某及其委托代理人繆前衛、被告（反訴原告）劉某某的委托代理人趙振華到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）傅某訴辯稱：2015年3月間，傅某因經營需要搭建倉庫，并經他人介紹認識劉某某，劉某某稱其在漳灣鎮某地有閑置地塊可租賃給傅某用于搭建倉庫。2015年3月23日，經雙方達成初步意向后，劉某某要求傅某先支付定金10000元作為訂立合同的擔保，傅某即于當天通過工商銀行網銀轉賬10000元至劉某某賬戶。后雙方在協商訂立合同時，因劉某某未能提供該地塊的合法手續及使用權證明，導致雙方合同未能訂立。傅某多次要求劉某某返還所付定金，劉某某卻以種種理由拒絕，至今未能返還。為此，請求法院判令：劉某某向傅某雙倍返還合同定金人民幣20000元。對劉某某反訴要求傅某支付締約過時賠償金50000元問題，劉某某個人以出租人身份與傅某磋商租地事宜，而收受傅某支付定金者亦是劉某某，因此，本案定金合同關系成立于傅某及劉某某間，而非傅某與劉某某所設立的公司。劉某某在收取10000元作為租賃合同擔保后，因劉某某無法提供合法土地權屬證明其有權出租，且單方擅自變更雙方之前意向約定的租賃價格及條件，致雙方未能簽訂合同。事實上，無論劉某某抑或其所稱公司，對涉案土地均未取得合法的土地使用權，更無權對外出租土地。因此，劉某某承諾可將該土地出租并收受定金，但未就出租土地取得合法權利而導致租賃合同不能訂立，屬于不履行義務的違約行為，應當承擔相應的違約責任。其反訴要求傅某賠償損失，無事實和法律依據，其所謂的損失也沒有任何證據可以證實。因此，應駁回劉某某的全部反訴請求。

被告（反訴原告）劉某某庭辯訴稱：原告支付的為意向金非定金，其主張雙倍返還定金無事實和法律依據。原告私自違約，按照規定合同不成立，應返還，但因原告締約過失造成劉某某損失，二者應抵消。2015年3月中上旬，劉某某與傅某就涉案空地租賃事宜進行反復了解和磋商。2015年3月23日雙方達成租賃意向，劉某某同意將上述空地以每平方米4元錢的價格租給傅某搭建臨時倉庫，租期5年，并支付了10000元意向金。嗣后，傅某反悔，不簽訂正式租賃合同，致劉某某對第三方違約并喪失簽訂租賃合同商機，造成損失60000元。扣除10000元意向金，還應支付給劉某某50000元締約過時賠償金。故請求法院判令傅某支付劉某某締約過失賠償金50000元。

經審理查明：

傅某向本院提供如下證據證明其主張：1.傅某的身份證，證明傅某的訴訟主體資格；2.傅某經營的店鋪的營業執照，證明傅某因經營需要搭建倉庫的事實；3.傅某的工商銀行網上轉賬會單，證明2015年3月23日，傅某向劉某某支付定金一萬元的事實；4.傅某手機的短信記錄，證明傅某向劉某某支付了定金以及劉某某拒不返還的事實；5.證人楊良星、陳慶農證言，證明傅某因劉某某無合法土地使用權手續而未與其正式訂立租賃合同。

劉某某質證認為：對證據1無異議。對證據2，真實性和合法性無異議，但對關聯性和證明目的不予認可。對證據3無異議。對證據4，真實性、合法性、關聯性不予認可，其證據類型容易被篡改，應經過公證才可以作為證據使用，對真實性和完整性不予認可。對證據5，1.二證人系傅某朋友，其效力不予認可；2.二證人陳述當時去看場地的人數自相矛盾，其陳述不應采信；3.二證人并未表述1萬元系定金，而是先支付一些錢；4.租期為10年只是磋商過程而已，達成的合意為5年，這符合談判的規則；5.根據二證人及傅某陳述，傅某所搭建的廠房租期一到要歸劉某某，這才是其解約的根本原因。

劉某某向本院提供如下證據證明其主張：1.劉某某身份證，證明劉某某的主體身份；2.公司營業執照，證明劉某某是合法的法定代表人和股東；3.內資企業情況登記表；4.公司的授權委托書，證明久安公司授權給劉某某出租土地，劉某某具備出租這塊地的資格，并具有反訴的主體資格；5.土地租賃協議，證明這塊土地在2011年就已經有合法性了，從別人手上轉租過來，已經支付了別人的租金；6.寧國土資信查字（2014）46號、7.寧區政文（2014）241號、8.寧蕉漳政（2014）10號、9.廠房倉庫照片，證明政府已經將涉訴的租賃地塊出讓給劉某某的公司，并且可以先行搭建；10.與第三人簽訂的協議、11.收據，證明被告反訴原告承擔了締約過失責任，并進行了相應的賠償；12.寧德市用地聯席暨會地價委員會會議紀要，證明涉案土地雖無合法的用地手續，但市政府為彌補之前土地損失，已將此地塊確認轉讓給劉某某。

傅某質證認為：對證據1無沒有異議。對證據2、3、4，真實性沒有異議，但與本案不具關聯性。本案定金合同關系成立于傅某與劉某某之間，收受定金的也是劉某某個人，而非公司。同時劉某某也以被告身份應訴并提出反訴，因此，劉某某系本案適格被告。公司是否具有企業法人資格與本案不具有關聯性。對證據5，真實性有異議，無其他證據印證該份協議書簽訂的事實，且從證據寧國土資信查字（2014）46號第2頁內容所體現，向漳灣村民章昭興、張孝清租地的是福建久安水產有限公司，而該協議書上載明的承租人為久安公司，主體明顯不同。因此，該份協議書明顯系偽造。退一步而言，該份協議將農民集體所有土地出租用于非農業建設，本身違法了土地管理法的相關規定，協議即使成立也屬無效；根據劉某某自己提供的證據，可以證實，對于其所設立公司向村民租地并用于開發建設的行為，也已被寧德市國土資源局立案查處，認定屬非法占地并對其作出處罰，責令其退還該土地，沒收該土地上建筑物并處以罰款。因此，該份協議不能證明劉某某對租賃土地享有合法使用權以及將該土地轉租他人用于非農業建設的權利。對證據6，真實性無異議，但不能證明其待證事實。首先，根據該答復意見書內容，被告所設公司向農民租地并用于建設的行為已被認定違法并作出相應處罰，且其行為違法性至今仍未消除或得到補正。其次，根據該答復意見，對于久安公司申請項目用地事項，應當經公司轉產后提供項目可行性報告，并經市政府研究通過后，再由國土資源局依照法定程序辦理相關用地手續。顯然，在未獲審批并依法辦理相關用地手續之前，不論是被告還是其所設立公司，均無權擅自對該土地進行開發建設，更無權出租給他人用于非農業建設。對證據7、8，真實性無異議，但不能證明其待證事實。該文件只是一個請示文件，對于該請示文件中關于久安公司請求項目選址及用地等事項均未經上級政府部門研究通過，更未依法辦理用地手續。不能證明被告對訟爭土地享有合法權利。對證據9，該照片上廠房已被國土局認定為非法占地的違法建筑，并應當沒收。因此該證據只能證明被告所設公司違法占地的事實。對證據10，真實性有異議，沒有其他證據予以印證該協議的真實性，被告劉某某在與原告協商租地之時，也根本未提及該地塊之前已出租他人；劉某某個人將該農用地出租他人用于非農業建設用途并從中營利顯屬違法行為，不受法律保護。對證據11，真實性有異議，該收款收據可以隨意制作，并且沒有其他證據予以印證該真實性；也不能證明該違約金實際發生或與原告之間存在何種關聯。原、被告雙方未能訂立租賃合同之過錯均在于劉某某，其主張原告賠償所謂損失也沒有任何依據。對證據12，無原件核對，已超過舉證期限，不具證據效力；該件形成時間為2015年8月12日，而原、被告磋商租賃事宜的時間為2015年3月，以之后形成的文件來證明其之前之效力無依據；從內容上看，文中只同意劉某某所設立的公司關于項目的選址，而文件中所要求的土地規劃審批出讓手續，業主的投產建設均沒有取得，不能證明劉某某及其公司在協商租賃事項時已經合法取得了涉案土地的使用權。

本院認為，一、對于傅某提供的證據。劉某某對證據1、2、3真實性無異議，予以確認并采信。對證據4，其內容均為傅某單方陳述，不予以采信。對證人楊良星與陳慶農證言，其雖為傅某之友，但其倆人細節處之陳述一致，被告雖有異議，但未提供反駁證據，故對上述證言予以采信。上述證據可以證明以下事實：2015年3月，傅某因經營需要搭建倉庫，經人介紹認識劉某某，其稱于漳灣斗門頭里塘閑置地可租與傅某用于搭建倉庫。2015年3月23日，經初步達成租賃意向后，傅某通過工商銀行賬戶轉賬向劉某某支付意向金10000元。但最終，雙方未能簽訂租賃合同。二、對于劉某某提供的證據。傅某對證據1-4、6-8真實性無異議，予以確認。對證據5、10、12，傅某雖有異議，但未提供反駁證據，對其真實性予以確認。對證據12，經本院核查無異，其真實性亦予以確認。劉某某主張政府已同意將涉案土地使用權出讓給久安公司，并允許其進行建設投產，邊建邊批。但根據其提供的證據，無法證明政府同意其邊建邊批。其所設立的久安公司與村民簽訂了土地租賃協議后，未經審批即擅自進行廠房建設，其行為違法性已為寧國土資行罰（2013）蕉30號行政處罰決定書所確認，并責令其退還非法占用的土地，沒收其上新建建筑物和其他設施等。因此，實質上并未取得涉案土地的使用權。同時其提供的證據6、7、8亦非對涉案土地使用權屬進行明確，而僅系對上述土地作為久安公司轉產后的項目用地向上級請示或答復信訪人待市政府研究之相關文件。證據9只系廠房照片，與本案無關，不予審查。另，證據12系市用地聯席會暨地價委員會內部會議紀要，對外不具有法律效力。綜上，被告提供的證據1-9、12均不能證明劉某某自身或其設立的福建久安水產有限公司擁有該涉案土地的合法土地使用權，其證明力本院不予認可。對證據11與本案無關，不予審查。

綜上所述，本院認為：定金應當以書面形式約定。傅某主張其支付劉某某的“意向金”10000元為定金，但其提供的證據不足以證明其雙方有約定定金性質，不予支持。傅某與劉某某之間租賃合同未能成立，劉某某應返還上述“意向金”10000元。傅某要求劉某某返還20000元，予以支持10000元，對于超出部分不予支持。劉某某主張傅某應承擔締約過失責任，但其提供的證據不足以證明磋商過程中傅某有因過錯違反誠實信用原則致其合理信賴利益損失；相反，劉某某至今未合法取得土地使用權手續，而且其于2015年1月1日已就該地塊與他人簽訂了租賃協議，卻仍與傅某磋商該地租賃事宜，明顯違背誠實信用原則，縱使其因終止前述租賃協議而向合同相對人支付違約金，也難謂合理的信賴利益損失，更與傅某無直接因果關系。因此，劉某某要求傅某支付締約過失違約金50000元，無事實和法律依據，不予支持。據此，依照《某某人民共和國民法通則》第四條、第九十二條，《最高人民法院關于適用〈某某人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，判決如下：

一、被告（反訴原告）劉某某應于本判決生效之日返還原告（反訴被告）傅某人民幣10000元；

二、駁回原告（反訴被告）傅某的其他訴訟請求；

三、駁回被告（反訴原告）劉某某的全部訴訟請求。

本訴案件受理費300元，減半收取150元，由原告（反訴被告）傅某、被告（反訴原告）劉某某各負擔75元；反訴案件受理費525元，由被告（反訴原告）劉某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于寧德市中級人民法院（上訴案件受理費繳納辦法：到本院領取省財政廳印制的人民法院訴訟費用繳費通知書，上訴案件受理費至遲在上訴期滿后七日內預交到寧德市中級人民法院，逾期不交按自動撤回上訴處理）。

審判員　　盧小洋

二〇一六年七月十三日

書記員　　林芳苓

合同糾紛