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山東省煙臺市芝罘區人民法院

民事判決書

（2011）芝民社一初字第915號

原告秦某，女，19**年**月**日出生，漢族，無固定職業。

委托代理人路傳堯，山東星河泰律師事務所律師。

被告李某某，女，19**年**月**日出生，漢族，個體工商戶。

委托代理人李傳良，山東鑫士銘律師事務所律師。

第三人煙臺**農業生產資料有限公司。

法定代表人王*江，該公司董事長。

委托代理人婁守玲、宋志超，山東平和律師事務所律師。

原告秦某訴被告李*敏房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。訴訟中，本院依據被告的申請依法通知煙臺**農業生產資料有限公司（以下簡稱**農業公司）作為本案第三人參加訴訟。原告秦某及其委托代理人路傳堯、被告李*敏及委托代理人李傳良與第三人**農業公司的委托代理人婁守玲到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2011年2月，被告將其承租的位于煙臺市芝罘區**街***號樓房一樓門頭房一間轉租給我。我將該門頭房裝修后用于經營服裝生意。2011年6月23日夜晚，天下大雨，門頭房的屋頂大面積漏水，致剛剛裝修的頂棚及墻面大面積脫落，屋內的服裝、電腦、吧臺等嚴重污染損壞，無法繼續經營。故我請求判令：1、解除原、被告之間簽訂的房屋租賃合同；2、被告返還已付房租20000元及押金1000元；3、被告及第三人共同賠償因漏雨所造成的裝修、衣物等各項損失10000元。

被告辯稱，1、訴爭門頭房系我自代*杰處承租并轉租給原告。據我了解代*杰是從第三人**農業公司承租的房屋，我從代*杰處轉租的另一間門頭房及鄰近的其他門頭房也因漏雨遭受了損失。為此，代*杰曾找過第三人**農業公司，該公司相關人員曾到現場查看并同意賠償所有損失，但因賠償數額未能達成一致。2、因代*杰要求與我解除房屋租賃合同，第三人也要求收回出租房屋，故我同意解除與原告簽訂的房屋租賃合同。但因原告已實際承租使用了訴爭門頭房，對于漏雨問題我不存在任何過錯，且我也是受害人之一，故不同意返還原告租金和押金，也不同意賠償原告主張的各項損失。

第三人述稱，我公司是煙臺市芝罘區**街***號房屋的所有權人，但我公司與原告之間不存在房屋租賃關系及其他法律上的關系，不應做為本案第三人。我公司將房屋出租給案外人陳誠，陳誠未經我公司同意將房屋轉租給被告，而本案被告又將房屋轉租給了原告，兩次轉租均系非法轉租，原、被告簽訂的房屋租賃合同應系無效合同。根據合同的相對性，本案不應由我公司承擔任何責任。原告承租的房屋漏雨所造成的各項損失亦不應由我公司承擔賠償責任。

經審理查明，2011年2月，原、被告簽訂了房屋租賃合同。合同約定：被告將坐落于煙臺市**區**街***號*樓的門頭房一間出租給原告；合同期為兩年，自2011年3月1日起至2013年2月28日；房屋租金為每年40000元，租賃押金1000元，租金每半年交納一次，第一年度上半年租金及押金原告于2011年2月24日直接收取，每半年的房租20000元應提前一個月交納，如原告拖欠房租則合同終止；被告提供給原告的房屋場地平整、屋頂不漏雨，門窗完整，原告不得將房屋轉租他人。合同簽訂后，被告將房屋交付原告使用，原告將承租房屋裝修后用于服裝經營。2011年2月24日，原告支付被告租房押金1000元。2011年2月26日，原告又支付被告第一年度上半年租金20000元。2011年6月23日，原告所承租的房屋漏雨，致屋內衣物、裝修等財產不同程度濕損。后原、被告就財產損失問題協商未果，原告遂具狀至本院，請求判令被告賠償各項損失10000元。訴訟中，本院依據被告的申請通知**農業公司作為本案第三人參加訴訟。庭審中，原告增加并明確訴訟請求為：1、解除原、被告之間簽訂的房屋租賃合同；2、被告返還已付房租20000元及押金1000元；3、被告及第三人共同賠償因漏雨所造成的裝修、衣物等各項損失29910元。原告針對上述增加的請求僅就第2項交納了案件受理費，但對第3項請求增加部分未交納案件受理費。庭審中，被告雖辯稱第三人對于房屋轉租予以默認，但對此未能提供證據。

另查，訴爭的煙臺市芝罘區**街***號房屋的所有權人為第三人**農業公司。訴爭房屋系被告李*敏自案外人代*杰之子陳*處承租后又轉租給本案原告。2009年9月24日，被告李*敏與陳誠簽訂房屋租賃合同，約定：陳誠將坐落于**街***號（東起第3、4間）的房屋出租給被告使用；房屋租賃期限為三年，自2009年10月8日起至2012年10月7日，房屋租金為每年66000元；陳誠提供給被告的房屋場地平整、屋頂不漏雨，門窗完整；被告不得將房屋轉租他人。

庭審中，原告稱漏雨給其造成各項損失情況如下：1、裝修費損失13000元；2、衣服86件10000元；3、組裝電腦一臺、音箱兩個、功放一個共計4300元；4、吧臺一個350元；5、電話一部120元；6、電腦桌一張180元；7、不銹鋼衣架、長衣架共計560元；8、擺件五個共計1400元；以上共計29910元。被告對原告主張的各項損失均不予認可，且稱所謂的裝修是原告從上一家承租方處受讓而來，原告接收房屋后僅進行了簡單的裝修，衣物確實被雨水浸濕，其他財產是否損失無法確定，原告主張的損失數額過高，因漏雨與其無關，不應承擔賠償責任；第三人對原告主張的各項損失亦不予認可，且稱原告沒有證據證明其各項損失的具體情況，根據合同相對性，不應由其承擔賠償責任。為此，原告申請對損失情況進行評估，本院委托山東通元資產評估事務所有限公司進行財產損失評估，鑒定過程中該鑒定事務所要求原告提供：1、服裝店營業執照副本復印件；2、服裝店負責人營業期間個人所得稅納稅證明；3、服裝店裝修花費發票、收據等相關資料；4、服裝店損失衣物的進貨清單、發票等相關資料；5、服裝店損失設施的購置發票等相關資料。原告僅向本院提供了裝修費用收據、組裝電腦、三星顯示器及音箱費用收據，且稱其開辦的服裝店并未辦理營業執照，故無法提供營業執照及納稅證明等相關材料，因系個體經營者，經營規模小，上貨渠道也比較零散，無法提供進貨清單。山東通元資產評估事務所有限公司以原告未能提供相關證據材料，無法完成鑒定報告為由，將本案退回不予鑒定。原告堅持要求本院另行委托資產評估事務所進行評估，本院又另行委托煙臺市正平資產評估事務所進行評估，該事務所以原告未能提供店內損失衣物的進貨單據等相關資料，無法完成評估為由，再次將本案退回不予鑒定。

庭審中，原、被告及第三人就房屋漏雨的原因及漏雨損失應由誰承擔賠償責任的問題存在爭議。原告稱房屋漏雨可能是因為第三人將下水管道包到兩陽臺中間，致使排水不暢二樓積水，積水滲漏至訴爭房屋的天花板及墻面，也有可能第三人所有的房屋存在質量問題，但不論是何原因導致屋頂漏雨，因被告、第三人及案外人陳誠之間簽訂的房屋租賃合同均明確約定“屋頂不漏雨”，被告及第三人均違反該項約定，應共同承擔賠償責任。被告稱漏雨是因為第三人將二樓相聯兩個陽臺包到一起，并將下水管道包到兩陽臺中間，致使下水管道排水不暢，2011年6月22日夜間的大雨沿下水管道流至第三人所在的二樓陽臺，大量積水滲漏到一樓訴爭房屋。第三人雖認可漏雨后其將下水管道改造至陽臺外面，但否認其將下水管道包到兩陽臺中間，稱從他人處購買該房屋時下水管道即包到兩陽臺中間，對此第三人未提供證據佐證；對于漏雨原因，第三人稱不清楚漏雨原因，即使是因公用下水管道排水不暢造成漏雨損失，因其并非整棟樓房的唯一產權人，故不應由其承擔賠償責任。

為此，本院到訴爭房屋進行現場勘查。勘查顯示，訴爭房屋頂棚局部脫落，四周墻皮部分脫落霉變，衣物等其他財產不同程度濕損。落水管已被第三人改造，現狀為沿二樓兩相聯陽臺外側通往地面。

本院所確認的上述事實，有房屋租賃合同、房租及押金收條、現場勘查照片等為證，還有原、被告及第三人的庭審陳述筆錄在案為憑。上述證據材料均經庭審質證和本院審查、認證，可以采信。

本院認為，（一）訴爭房屋系案外人陳誠從第三人**農業公司處承租，陳誠承租后轉租給被告，被告又將訴爭房屋轉租給原告，

因上述租賃關系之間簽訂的房屋租賃合同均明確約定承租方不得將房屋轉租，且被告亦沒有證據證明轉租經過上述出租人同意，故本案原、被告簽訂的房屋租賃合同應系無效合同。（二）《最高人民法院法院審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。雖然原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同無效，但原告仍應參照合同約定的租金標準向被告支付漏雨之前的房屋使用費。原告請求被告將漏雨之前所交納的房屋使用費予以返還，于法無據，本院不予支持。但因租賃房屋漏雨導致原告無法繼續經營，于2011年6月23日停業，符合客觀事實，故被告應將原告交納的2011年6月23日之后的房屋使用費返還給原告。雖然原、被告雙方對于租房押金的返還沒有明確約定，但因原告沒有拖欠房租或者欠付其他費用，故原告請求被告全額返還租房押金1000元，與法不悖，本院予以支持。（三）原告針對其主張各項損失兩次向本院申請價值評估，本院先后兩次委托評估部門對損失情況進行評估，均因原告未能提供損失衣物等的相關證據材料而退回本院不予評估，而原告又未能提供充分有效的證據證明漏雨給其造成損失的具體情況及損失數額，故原告請求被告及第三人賠償漏雨損失，證據不足，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條、第二百二十四條第二款、《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零六條第一款之規定，判決如下：

一、限被告李*敏于本判決生效之日起10日內返還原告秦某房屋使用費7507元及押金1000元，共計8507元。

二、駁回原告秦某的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費325元，由原告秦某負擔195元，被告李*敏負擔130元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省煙臺市中級人民法院。

審　判　長　李心剛

審　判　員　陳曉霓

人民陪審員　孫海燕

二〇一三年六月二十六日

書　記　員　劉文靜

房屋租賃合同糾紛