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程*珍與蘇*紅房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

發(fā)表于:2016-12-23閱讀量:(2001)

金華市婺城區(qū)人民法院

民事判決書

(2015)金婺民初字第286號(hào)

原告:程*珍。

委托代理人:王惠雄,浙江凱大律師事務(wù)所律師。

委托代理人:周雯倩,浙江凱大律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告:蘇*紅。

委托代理人:朱國(guó)勇,浙江勇往律師事務(wù)所律師。

委托代理人:王秀文,浙江勇往律師事務(wù)所律師。

原告程*珍為與被告蘇*紅房屋租賃合同糾紛一案,于2015年1月12日訴至本院。本院于同日受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員獨(dú)任審判。因無(wú)法向被告直接送達(dá)訴訟文書,同年2月26日依法轉(zhuǎn)為普通程序組成合議庭。于2015年6月1日公開開庭進(jìn)行了審理。原告程*珍的委托代理人王惠雄、周雯倩到庭參加訴訟,被告蘇*紅經(jīng)本院公告?zhèn)鲉荆吹酵⒓釉V訟。同月3日,被告蘇*紅向本院遞交答辯狀及證據(jù)副本,并申請(qǐng)本院再次組織庭審。本院審查查明,被告蘇*紅離開戶籍地長(zhǎng)期在外居住,本院公告送達(dá)起訴狀副本、傳票等均張貼于其戶籍地,被告答辯所稱涉案事實(shí)與原告陳述不符。為查明案件事實(shí),本院于同月29日再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人王惠雄、周雯倩,被告蘇*紅及其委托代理人朱國(guó)勇、王秀文到庭參加訴訟。庭審后,本院依法到涉案租賃房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)、調(diào)查,并于同年8月21日第3次公開開庭進(jìn)行了審理,被告的委托代理人王秀文到庭參加訴訟。原告(代理人)8月20日向本院書面申請(qǐng)審判長(zhǎng)回避(郵寄。本院同月21日收到),未到庭參加訴訟。本院駁回原告回避申請(qǐng)后,于同年9月2日第4次公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人王惠、周雯倩,被告的委托代理人王秀文到庭訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告程*珍起訴稱:原告程*珍2009年10月26日與被告蘇*紅簽訂商鋪?zhàn)赓U合同,將原告位于***街****號(hào)3幢兩層商鋪1間租給被告使用。合同約定:租期始于2009年11月1日,止于2014年10月31日;承租人蘇*紅按時(shí)足額繳納租金;因租房產(chǎn)生的一切稅收、物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)皆由承租人承擔(dān)。合同簽訂后,原告將房屋交付給被告使用。被告對(duì)房屋進(jìn)行裝修和改造,拆除樓梯、隔墻、大門,水電線路也作了更改。租期屆滿后,被告未能及時(shí)交付房屋并恢復(fù)原狀。同時(shí),被告未繳納承租期間稅收費(fèi)用和最后1年物業(yè)管理費(fèi)。原告認(rèn)為,原告與被告雙方簽訂的房屋租賃合同,是雙方真實(shí)意思的表示,符合法律規(guī)定,合法有效,雙方應(yīng)當(dāng)遵守。被告未能在期限屆滿時(shí),按照合同約定對(duì)房屋恢復(fù)原狀、支付逾期租金和承擔(dān)支付稅收及物業(yè)管理費(fèi)的責(zé)任,已構(gòu)成違約。原告請(qǐng)求法院:1.判令被告蘇*紅向原告程*珍支付稅款17536.82元、恢復(fù)原狀費(fèi)用21542元、逾期歸還房屋租金損失21473.28元、物業(yè)管理費(fèi)2501.82元、電費(fèi)183.52元、鑒定費(fèi)2000元,合計(jì)65237.44元;2.由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

為證明上述事實(shí)及主張,原告向本院提交的證據(jù)有:1.身份證復(fù)印件2份,證明原、被告主體資格;2.店面租賃合同1份,證明原、被告約定,被告負(fù)有交納稅款、支付物業(yè)管理費(fèi)用、期滿歸還房屋并恢復(fù)原狀義務(wù);3.稅款發(fā)票5份,證明原告為被告代繳被告承租期間應(yīng)承擔(dān)的稅款;4.物業(yè)費(fèi)催繳通知單,證明被告未按約繳納租賃房屋最后1年物業(yè)管理費(fèi);5.工程造價(jià)鑒定費(fèi)發(fā)票1份,證明原告支付了鑒定費(fèi)用;6.浙江**工程咨詢有限公司工程造價(jià)咨詢報(bào)告書1份,證明涉案房屋的商鋪恢復(fù)原狀所需費(fèi)用;7.電量電費(fèi)通知單1份,證明被告租賃期間,尚有電費(fèi)183.52元未繳納;8.通知、快遞E*S寄件人存單、郵政查詢單、工商登記信息1份,證明原告2014年12月31日向被告發(fā)出通知,要求被告2015年1月5日前清空、騰房,并支付租金費(fèi)用,原告1月5日后主動(dòng)收回房屋;9.證明1份,證明浙江華杰工程有限公司2014年12月11日查看涉案房屋現(xiàn)場(chǎng)時(shí),原告和被告的代理人在場(chǎng);被告指派案外人方軍從涉案房屋內(nèi)搬走1臺(tái)打印機(jī),被告在涉案房屋內(nèi)留有物品;10.接警單,證明原告2015年1月26日發(fā)現(xiàn)房屋外面大門鐵鏈鎖被敲掉,屋內(nèi)東西被搬空;11.收款收據(jù)1份,證明原告于2014年12月8日才將門上鎖;12.物業(yè)費(fèi)發(fā)票1張,證明原告已交納2014年涉案房屋的物業(yè)費(fèi)。

被告蘇*紅答辯稱:一、原告訴請(qǐng)被告支付欠稅款17536.82元,沒(méi)有法律依據(jù)。涉案租賃合同中未明確約定房產(chǎn)稅由被告繳納,繳納房產(chǎn)稅是房屋所有人應(yīng)盡的納稅義務(wù)。原告主張房產(chǎn)稅由被告繳納,缺乏合同依據(jù)及法律依據(jù)。二、原告訴請(qǐng)恢復(fù)原狀費(fèi)用21542元及鑒定費(fèi)2000元,沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。1.無(wú)法將恢復(fù)原狀的責(zé)任在于原告。租期屆滿后,原告就將出租房屋大門用鏈條鎖鎖上,被告無(wú)法進(jìn)入出租房屋恢復(fù)原狀;被告留在出租房屋內(nèi)的柜式空調(diào)、電視機(jī)、沙發(fā)、茶幾、桌椅、復(fù)印機(jī)、廚房設(shè)備等未形成附合的原價(jià)30多萬(wàn)元財(cái)產(chǎn)物品也無(wú)法取回。2.原告并不存在恢復(fù)工程的實(shí)際損失。被告歸還房屋后,原告未將房屋恢復(fù)原狀,而是將房屋內(nèi)的物品搬空后,直接出租給他人,新承租人根據(jù)其需要重新對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。原告未將出租房屋恢復(fù)原狀即再行出租,不存在恢復(fù)原狀損失。原告向被告收取恢復(fù)原狀費(fèi)用,屬不當(dāng)?shù)美H⒃嬖V請(qǐng)逾期歸還房屋租金損失21473.28元,沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。1.被告已及時(shí)將房屋鑰匙交還給原告,已按時(shí)完成返還房屋的義務(wù)。涉案房屋于2014年10月31日租期屆滿,被告即將出租房屋的鑰匙交給原告,但原告拒收,不得已,被告2014年11月1日通過(guò)E*S寄送給原告。2.被告已按時(shí)履行返還房屋義務(wù)。2014年10月30日起,原告在出租房屋門口張貼“房屋出租”,由此可見,在租期屆滿時(shí),被告已將房屋返還給原告。租期屆滿后,房屋未出租,是原告正常的招租期,原告無(wú)權(quán)向被告主張租金損失。四、原告主張物業(yè)管理費(fèi)2501.82元,沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)證明其已代繳,該訴請(qǐng)無(wú)事實(shí)、法律依據(jù)。五、原告在租期屆滿后,即將房屋上鎖,擅自處分被告留在店內(nèi)尚未搬走的原價(jià)30余萬(wàn)元財(cái)產(chǎn),被告對(duì)此保留起訴原告賠償損失的權(quán)利。綜上所述,被告請(qǐng)求依法駁回原告要求被告承擔(dān)電費(fèi)之外的其他訴訟請(qǐng)求。

被告蘇*紅向本院提交證據(jù)有:1.身份證復(fù)印件1份,證明被告主體身份情況;2.照片6張,證明原告2014年10月30日、2014年11月6日已在涉案房屋門口張貼“房屋出租”廣告,原告已適時(shí)對(duì)外招租,被告無(wú)妨礙涉案房屋出租行為;3.收條1份、郵政E*S郵件面單2份、郵件寄送信息2份,證明房東楊*君2014年10月30日收取大門鑰匙,原告及趙*茜、程*珍拒收房屋鑰匙,被告2014年11月1日通過(guò)E*S寄送鑰匙給原告與趙*茜,原告已收取;4.通話錄音和整理文稿1份,證明被告歸還房屋后,原告未將房屋恢復(fù)原狀;原告已再行出租;新承租戶已自行出資對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修;5.接警單1份,證明合同到期后,原告就將房門上鎖,導(dǎo)致被告無(wú)法進(jìn)入房屋取回物品;6.錄音光盤及文稿整理,證明原告在合同租期屆滿后,將房屋大門鎖上,被告無(wú)法進(jìn)入出租房屋,原告不存在恢復(fù)工程的實(shí)際損失;原告將被告留在房屋內(nèi)的財(cái)物搬離。

本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)有:本院對(duì)傅*峰、趙*霞調(diào)查筆錄各1份、現(xiàn)場(chǎng)勘查照片。

在審理過(guò)程中,本院依法組織到庭當(dāng)事人及代理人對(duì)上述證據(jù)進(jìn)行了當(dāng)庭質(zhì)證。根據(jù)質(zhì)證意見及證據(jù)審核認(rèn)定的有關(guān)規(guī)定,本院認(rèn)證如下:

1.對(duì)原告證據(jù)1、4、7、12,被告無(wú)異議,本院確認(rèn)其證明力。

2.對(duì)原告證據(jù)2,被告提出:對(duì)真實(shí)性無(wú)異議,對(duì)證明目的有異議,不能達(dá)到原告的證明目的;交納房產(chǎn)稅是房屋所有權(quán)人應(yīng)盡的納稅義務(wù),合同中未明確約定房產(chǎn)稅由被告承擔(dān);合同中約定,租賃期滿按原樣恢復(fù)或向乙方收取恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,現(xiàn)原告未將房屋恢復(fù)原狀,不存在恢復(fù)費(fèi)用,被告也無(wú)需恢復(fù)原狀。經(jīng)查:被告異議部分成立。本院確認(rèn)原告證所據(jù)2的部分證明力。

3.對(duì)原告證據(jù)3,被告提出:真實(shí)性無(wú)異議,證明目的有異議;不能達(dá)到原告的證明目的;交納房產(chǎn)稅是房屋所有人應(yīng)盡的納稅義務(wù)。經(jīng)查:原、被告對(duì)涉案房屋租賃稅費(fèi)承擔(dān)有約定。被告異議不成立。本院確認(rèn)原告證據(jù)3的證明力。

4.對(duì)原告證據(jù)5,被告提出:對(duì)真實(shí)性無(wú)異議,對(duì)證明目的有異議,不能達(dá)到原告的證明目的;原告未將房屋恢復(fù)原狀,不存在恢復(fù)原狀所需費(fèi)用及時(shí)間;鑒定費(fèi)不應(yīng)由被告承擔(dān)。經(jīng)查:被告異議部分成立。本院確認(rèn)原告證據(jù)5的證明力。

5.對(duì)原告證據(jù)6,被告提出:真實(shí)性無(wú)異議,證明目的有異議,不能達(dá)到原告的證明目的;合同約定,租賃期滿按原樣恢復(fù)或向乙方(被告)收取房屋恢復(fù)原狀實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,原告房屋并未恢復(fù)原狀,不存在恢復(fù)費(fèi)用。經(jīng)查:被告異議部分成立。本院確認(rèn)原告證據(jù)6的部分證明力。

6.對(duì)原告證據(jù)8,被告提出:對(duì)真實(shí)性無(wú)異議,對(duì)證明目的有異議;被告未收到過(guò)通知,不清楚其內(nèi)容,不能達(dá)到原告的證明目的。經(jīng)查:被告異議成立。本院確認(rèn)原告證據(jù)8的部分證明力。

7.對(duì)原告證據(jù)9,被告提出:對(duì)真實(shí)性無(wú)異議,證明目的有異議,不能達(dá)到原告的證明目的;該證據(jù)恰恰證明是原告將門鎖住,導(dǎo)致被告無(wú)法進(jìn)入取回自己的物品。經(jīng)查:被告認(rèn)可案外人2014年12月11日涉案房屋取回打印機(jī)1臺(tái)。本院確認(rèn)原告證據(jù)8的部分證明力。

8.對(duì)原告證據(jù)10,被告提出:對(duì)真實(shí)性無(wú)異議,證明目的有異議,不能達(dá)到原告的證明目的;接警單中,原告陳述其“懷疑”是原租戶進(jìn)入了涉案出租屋,只是一種猜想;原告舉證時(shí)所稱“蘇*紅等人于2015年1月25日強(qiáng)行進(jìn)入房屋搬走東西”有違客觀真實(shí);出警記錄中載明是原告懷疑出租戶所為,公安機(jī)關(guān)并未查實(shí)。原告解釋:原告2015年1月26日認(rèn)為涉案房屋內(nèi)東西被偷走而報(bào)案,經(jīng)公安調(diào)查認(rèn)定是經(jīng)濟(jì)糾紛,沒(méi)有立案;東西被搬走是事實(shí);被告留有遙控電動(dòng)門鑰匙,鏈條鎖被敲,但電動(dòng)門完好無(wú)損,原告才作如此猜測(cè)。經(jīng)查:被告異議部分成立(原告有鎖門),本院確認(rèn)原告證據(jù)10的部分證明力。

9.對(duì)原告證據(jù)11,被告提出:對(duì)真實(shí)性無(wú)異議,證明目的有異議,不能達(dá)到原告的證明目的;恰恰印證原告有鎖門,不能排除2014年10月30日租期屆滿后至購(gòu)買此鎖前,原告未鎖門。經(jīng)查:被告異議成立。本院確認(rèn)原告證據(jù)11的部分證明力。

10.對(duì)被告證據(jù)1、7,原告無(wú)異議。本院確認(rèn)其證明力。

11.對(duì)被告證據(jù)2,原告提出:對(duì)真實(shí)性無(wú)異議,證明目的有異議;房屋是原告所有,對(duì)外招租是原告的權(quán)利;無(wú)法證明被告沒(méi)有妨礙原告出租房屋;租賃屆滿后,被告未完全騰空,一直占用房屋,直接影響原告招租。被告解釋:合同有相對(duì)性,在合同約定期間,被告是承租人,原告不能將房屋租賃給他人;原告招租行為,證明房屋租賃已經(jīng)期滿,原告可以重新招租,從而證明被告沒(méi)有妨礙行為;原告認(rèn)為被告占用房屋與事實(shí)不符。經(jīng)查:原告異議部分成立(租賃屆滿后,被告未完全騰空房屋,留有部分物品)。本院確認(rèn)被告證據(jù)2的部分證明力。

12.對(duì)被告證據(jù)3,原告提出:對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議,與本案無(wú)關(guān);原告不認(rèn)識(shí)楊*君,真實(shí)性無(wú)法確認(rèn);原告的進(jìn)戶門已被拆除并封閉,沒(méi)有大門也就不需鑰匙。被告解釋:楊*君也系房屋出租方之一,被告是一并向包括原告在內(nèi)的4名房東共同承租了房屋,是整體使用的,既然其中一房東已經(jīng)收到鑰匙,被告不可能不把鑰匙還給原告等其他出租人。經(jīng)查:原告異議不成立。被告一并承租了原告等4戶的商業(yè)房,以同一大門進(jìn)出,原告和楊*君已收到被告交還的大門鑰匙。本院確認(rèn)原告證據(jù)3的證明力。

13.對(duì)被告證據(jù)4,原告提出:對(duì)真實(shí)性有異議;錄音對(duì)話人的身份無(wú)法確定,與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性;該證據(jù)實(shí)為證人證言,證人應(yīng)當(dāng)出庭作證。經(jīng)查:被告未提供該錄音對(duì)話人的身份情況。原告異議成立。本院對(duì)被告證據(jù)4不予確認(rèn)。

14.對(duì)被告證據(jù)5,原告提出:對(duì)真實(shí)性無(wú)異議,證明目的有異議。租賃期滿后,原告有權(quán)管理房子;恰能證明被告一直占用房屋;大門上鎖,是為了盡作為合同當(dāng)事人的一般義務(wù);被告有物品在房?jī)?nèi),上鎖是為保管好被告的財(cái)產(chǎn),被告12月11日還能把打印機(jī)搬走。被告解釋:如果房屋一直由被告占有,不可能搬運(yùn)打印機(jī)還需要派出所處理。經(jīng)查:原告異議部分成立。本院確認(rèn)被告證據(jù)5的部分證明力。

15.對(duì)被告證據(jù)6,原告提出:真實(shí)性有異議,無(wú)法確認(rèn)錄音中當(dāng)事人身份;談話內(nèi)容有異議,與本案無(wú)關(guān);屬于證人證言,應(yīng)當(dāng)出庭作證。被告解釋:楊*君是被告承租房屋的房東之一,是否真實(shí)應(yīng)當(dāng)由原告提供反證;錄音是證據(jù)的一種,不是被告所稱的證人證言。經(jīng)查:被告解釋合理,且該證據(jù)與被告證據(jù)3相印證。原告異議不成立。本院確認(rèn)被告證據(jù)6的證明力。

16.對(duì)本院調(diào)取的證據(jù),原告提出:1.證據(jù)來(lái)源違法;至今為止,原、被告沒(méi)有申請(qǐng)請(qǐng)求法庭收集證據(jù);如果是法院依職權(quán)調(diào)查,則應(yīng)當(dāng)符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》的規(guī)定;否則,應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行。2.證據(jù)形式不合法;證人應(yīng)當(dāng)出庭作證;2份筆錄實(shí)質(zhì)上是證人證言,證人沒(méi)有到庭作證,不符合證人證言;調(diào)查筆錄中,被調(diào)查人陳述內(nèi)容的真實(shí)性,無(wú)法核實(shí),不予認(rèn)可;該2份調(diào)查證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性;照片也與本案無(wú)關(guān)。被告提出:1.2015年7月27日傅*峰筆錄,恰能證明原告未對(duì)涉案租賃房屋進(jìn)行過(guò)修復(fù),不存在恢復(fù)原狀費(fèi)用,不存在租金損失;傅*峰從原告和侯*鶯處租來(lái)房屋后,大致結(jié)構(gòu)沒(méi)有改動(dòng),兩間房屋相通;傅*峰按需要進(jìn)行裝修,裝修費(fèi)用自行承擔(dān);在正式簽訂合同之前的1、2個(gè)月就開始協(xié)商,原告房屋未出租,是正常的招租期;房屋內(nèi)的東西是原告自行拉走;2.對(duì)2015年8月10日趙*霞筆錄無(wú)異議;且恰恰證明了以下事實(shí):現(xiàn)程*珍房屋的樓梯已由新承租戶出資增設(shè);原告房屋的新承租人先恢復(fù)了原程*珍與趙*茜房屋間的共墻,其兩新承租人各自裝修并各自承擔(dān)裝修費(fèi)用;程*珍房屋的新承租人與樓上住戶協(xié)商后,出資封堵了二樓房頂?shù)拇蠖矗⒉扇》缆┑忍幚恚怀?珍房屋的大門也是新承租人安裝;3.對(duì)照片無(wú)異議;被告已提供與新承租人的通話錄音。經(jīng)查,本院為查清原、被告庭審中各執(zhí)一詞的爭(zhēng)議事實(shí),進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、調(diào)查,符合法律規(guī)定。原告異議不成立。本院確認(rèn)上述證據(jù)的相應(yīng)證明力。

根據(jù)本院確認(rèn)證明力的上述證據(jù)及到庭當(dāng)事人當(dāng)庭陳述,本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:

2009年10月,被告因經(jīng)營(yíng)需要,向原告租賃位于金華市***街(新都會(huì))****號(hào)3幢1-110室沿街兩層商鋪1間(毛坯房)。因經(jīng)營(yíng)所需,被告還同時(shí)租賃了與原告毗鄰的趙*茜、侯*鶯(1152號(hào)3幢1-109室、1148號(hào)3幢1-108室,該兩戶已另案起訴)、楊*君(樓上一層)的商業(yè)用房(均系毛坯房)。原告商業(yè)房分別與趙*茜、楊*君的商業(yè)房(二樓)毗連(共墻),趙*茜與侯*鶯的商業(yè)房毗連(共墻)。同月26日,原告(甲方)與被告(乙方)簽訂店面租賃合同1份,約定:甲方將上述店面(兩層,共138.99平方米)租給乙方,租期5年(從2009年11月1日至2014年10月31日止);年租金第1年55000元(人民幣,下同),第2年60500元,第3年66550元,第4年73205元,第5年80525元),乙方應(yīng)在每年的10月26日前付清;乙方應(yīng)按時(shí)足額支付租金,逾期未付,每逾期1天,按上述費(fèi)用總額1%支付甲方滯納金,逾期1個(gè)月甲方有權(quán)單方終止合同,收回店面、沒(méi)收押金;租賃期間,水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、工商、稅收、衛(wèi)生、房屋出租稅費(fèi)等其它一切費(fèi)用由乙方繳納;乙方如需裝修,在不影響整體結(jié)構(gòu)和外觀前提下,并征得甲方同意后方可進(jìn)行,所需費(fèi)用由乙方自負(fù),租賃期滿按原樣恢復(fù)或向乙方收取恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用;租賃期滿,乙方必須將店面、房間完整無(wú)損交還甲方,所經(jīng)營(yíng)的商品乙方自行處理;合同簽訂之日,乙方交甲方押金1000元,合同期滿,如果乙方?jīng)]有違約,甲方退還乙方押金。雙方對(duì)其他事項(xiàng)也作了約定。合同簽訂后,原告按約將該商業(yè)房交付被告使用,被告按約向原告交納了房屋租金及保證金。租賃后,被告即對(duì)該商業(yè)房(包括其余三戶房屋)進(jìn)行整體裝修。被告根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要,僅保留了趙*茜戶的商業(yè)房大門,拆除了原告及侯*鶯戶商業(yè)房的大門并封閉,拆除了原告與趙*茜、楊*君(樓上一層),趙*茜與侯*鶯的房屋共墻,拆除了原告及趙*茜商業(yè)房?jī)?nèi)通往二樓的樓梯。2014年10月,被告決定不再續(xù)租該處商業(yè)用房,并告知各出租人。此后,原、被告就房屋結(jié)構(gòu)恢復(fù)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商,未果。同月30日,被告將大門鑰匙交付楊*君。同年11月1日,被告以郵寄方式分別向原告及趙*茜寄送大門鑰匙(原告已收取,趙*茜拒收郵件)。此后,原、被告均未對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行整改或修復(fù)。2014年11月26日,經(jīng)原告申請(qǐng),本院預(yù)立案后,委托浙江**工程咨詢有限公司對(duì)本案所涉店鋪的恢復(fù)原狀、工時(shí)進(jìn)行鑒定。2015年1月6日,浙江**工程咨詢有限公司作出浙江華杰司法鑒定(2015)第002號(hào)工程造價(jià)咨詢報(bào)告書,確定金華市***街****號(hào)3幢1-110號(hào)店鋪恢復(fù)至雙方認(rèn)可程度所需總費(fèi)用21542元,工期建議30日歷天。原告支付鑒定評(píng)估費(fèi)2000元。2014年11月13日,原告向稅務(wù)部門繳納2010年2月1日至2010年12月31日的房產(chǎn)稅700.76元,2011年1月1日至2011年12月31日的房產(chǎn)稅764.47元,2012年1月1日至2012年12月31日的房產(chǎn)稅764.47元,2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租賃個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等9589.85元,2014年1月1日至2014年12月31日屋租賃個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等5717.27元。2015年6月10日,原告繳納涉案房屋2013年11月15日至2014年11月14日物業(yè)管理費(fèi)2126.55元。被告未繳納2014年10月4日至11月3日的電費(fèi)183.52元。

另查明:涉案房屋租賃屆滿后,被告仍有酒架等物品遺留于租賃房屋內(nèi)(主要存放于侯*鶯、趙*茜的商業(yè)房?jī)?nèi))。2014年11月6日,原告在涉案商業(yè)房門前張?zhí)苏凶鈴V告。2015年3月,原告與楊*君將各自所屬涉案商業(yè)房一并租賃給他人。新承租戶已根據(jù)需要,自行出資對(duì)涉案商業(yè)房進(jìn)行了裝修,拆除了房屋的原有裝璜,恢復(fù)原先被告封堵的涉案房屋大門,并安裝了通往二樓的樓梯,封堵了原被告增設(shè)的煙道、恢復(fù)了原告與趙*茜戶的共墻,但與楊*君房屋(二樓)間共墻未修復(fù)。侯*鶯與趙*茜也已將各自所屬房屋一并租賃給他人。

本院認(rèn)為:原、被告之間的租賃合同依法成立,合法有效。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:1.關(guān)于房屋恢復(fù)原狀費(fèi)用承擔(dān)。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù),被告蘇*紅為經(jīng)營(yíng)酒莊需要,一并租賃了分屬原告及相鄰其他三戶的商業(yè)用房。被告根據(jù)其經(jīng)營(yíng)需要,對(duì)租賃的房屋進(jìn)行整體裝修,拆除了原告的門房及相鄰方的共墻等。原告起訴稱,被告未經(jīng)其許可,裝修時(shí)拆除了其房屋與其他出租戶間共墻及大門、樓梯、隔墻,在房?jī)?nèi)增加隔墻、煙道等,擅自改變了涉案房屋的結(jié)構(gòu)。被告否認(rèn)擅自裝修。涉案租賃房屋系臨街商業(yè)用房,租賃時(shí)又均系毛坯房,從房屋商業(yè)性質(zhì)及被告租賃用途分析,裝修為被告經(jīng)營(yíng)所必需。現(xiàn)被告完成裝修至租賃屆滿,已逾5年,原告未提供充分證據(jù)證明期間曾向被告就裝修事宜提出質(zhì)疑或主張過(guò)權(quán)利。結(jié)合雙方合同中關(guān)于恢復(fù)原樣的約定,可推定被告租賃房屋后的裝修行為已取得原告的默認(rèn)或許可。雙方約定,租賃期滿后,被告需恢復(fù)原樣或承擔(dān)原告恢復(fù)原狀實(shí)際支出的費(fèi)用。雙方對(duì)房屋“恢復(fù)原樣”未作具體約定,從涉案房屋的具體情形及房屋租賃交易習(xí)慣分析,“恢復(fù)原樣”不應(yīng)是恢復(fù)房屋租賃前的毛坯狀態(tài),應(yīng)指被告因經(jīng)營(yíng)需要,在裝修中拆除大門、樓梯、相鄰方的共墻及并非裝飾需要的單獨(dú)添附等。被告在房屋租賃屆滿后,依約對(duì)房屋該部分改變負(fù)有恢復(fù)義務(wù)。考慮到涉案房屋原已拆除或添附墻體的恢復(fù)后,仍可能根據(jù)此后房屋用途需要重新拆除或添附,可能造成人力、物力的浪費(fèi)。故實(shí)際恢復(fù)情況可結(jié)合房屋原狀及實(shí)際需要確定。如原告自行恢復(fù)的,被告因此承擔(dān)的費(fèi)用也應(yīng)結(jié)合上述需要。合同屆滿后,原、被告均未對(duì)房屋采取過(guò)修復(fù)措施。原告現(xiàn)已將涉案租賃房屋與相鄰戶一并出租給他人。新承租人已根據(jù)其經(jīng)營(yíng)需要,自行出資重新作了裝修,該房屋原有裝璜已全部被拆除,原先被告拆除的樓梯、大門等均已由新承租戶重新安裝或修復(fù)。該房屋現(xiàn)已無(wú)“恢復(fù)原樣”的必要。但考慮到原告系將涉案房屋與相鄰房屋(原也由被告承租)一并出租給他人,新承租戶雖已進(jìn)行裝修,但原告與相鄰戶的共墻(楊*君)并未修復(fù),原告此后如單獨(dú)出租或自用,該共墻仍需修復(fù)。雙方約定房屋恢復(fù)原樣所需費(fèi)用以原告實(shí)際支出的費(fèi)用為準(zhǔn),為避免訟累,對(duì)此部分恢復(fù)所需費(fèi)用,亦可由被告折價(jià)補(bǔ)償。具體數(shù)額本院參照鑒定結(jié)論中對(duì)該部分費(fèi)用的評(píng)估價(jià)格,酌情確定數(shù)額為人民幣2000元。2.關(guān)于房屋租金損失承擔(dān)。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù),被告在涉案房屋租賃期限屆滿前,已向原告等人表示不再續(xù)租原一并承租的所有商業(yè)用房。雙方因房屋恢復(fù)原狀事宜不能達(dá)成一致意見,致使雙方在租屆滿后未依約交割房屋。原告作為房屋所有權(quán)人,當(dāng)被告作出不再續(xù)租的表示后,即可重新規(guī)劃房屋的用途,租期屆滿后理應(yīng)及時(shí)履行管理該房的義務(wù)。對(duì)于房屋的結(jié)構(gòu),如確需恢復(fù),當(dāng)被告拒絕時(shí),可自行先予恢復(fù);對(duì)被告的遺留物,可視情采取通知、提存等方式處理。原告在租賃期間屆滿后已對(duì)外招租,原告未提供充分證據(jù)證明,因被告行為致使其未能及時(shí)將涉案房屋出租。故原告因怠于行使房屋管理權(quán)而導(dǎo)致房屋未能及時(shí)出租而減少的租金收入,理應(yīng)由其自負(fù)。但被告作為承租人,租賃屆滿后,交還房屋同時(shí)負(fù)有完全騰空房屋的義務(wù),被告租期屆滿后,雖表示不再續(xù)租涉案房屋并交還鑰匙,但未及時(shí)與原告等人協(xié)商處理相關(guān)事宜,且未完全騰空房屋。一定程度上妨礙了原告及時(shí)完整的行使物權(quán)權(quán)利,應(yīng)視為未完全履行交還房屋義務(wù),理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本院結(jié)合前述此后恢復(fù)原狀仍需部分工期,酌情確定由被告按原合同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)原告1個(gè)月的房租費(fèi)損失。3.關(guān)于稅費(fèi)及物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)的承擔(dān)。原、被告對(duì)租賃房屋的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等有明確約定,且約定不違反法律,本院從其約定。原告雖未提供代繳183.52元電費(fèi)收款收據(jù),但被告未對(duì)該費(fèi)用提出異議。被告向原告交付的保證金人民幣1000元可直接用于折抵其應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)費(fèi)用。綜上所述,對(duì)原告訴請(qǐng)及被告抗辯合法有據(jù)部分,本院予以采納;無(wú)相依據(jù)部分,本院難以采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十三條、第一百一十九條、第一百二十條、第一百二十五條、第二百三十五條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條等規(guī)定,判決如下:

一、被告蘇*紅應(yīng)支付原告程*珍代墊稅款人民幣17536.82元、物業(yè)管理費(fèi)人民幣2126.55元、電費(fèi)人民幣183.52元。

二、由被告蘇*紅支付原告程*珍房屋修復(fù)費(fèi)用人民幣2000元,支付原告租金損失人民幣6710元,合計(jì)人民幣8710元。

以上一、二項(xiàng)合計(jì)被告應(yīng)支付原告人民幣28556.89元,扣除被告已支付的保證金人民幣1000元,尚欠人民幣27556.89元,限被告于本判決生效后立即履行。

三、駁回原告程*珍的其他訴訟請(qǐng)求。

被告如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)人民幣1447元、鑒定評(píng)估人民幣2000元,合計(jì)人民幣3447元(原告已預(yù)交),由原告負(fù)擔(dān)2223元、被告負(fù)擔(dān)1224元(受理費(fèi)514元,判決生效后,立即向本院繳納;鑒定費(fèi)710元,履行上述款項(xiàng)時(shí)一并交付原告)。

如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于浙江省金華市中級(jí)人民法院。

審 判 長(zhǎng) 楊君花

人民陪審員 郭金棠

人民陪審員 汪奕南

二〇一五年十二月十四日

書 記 員 周姍姍

房屋租賃合同糾紛  

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