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廣東省珠海市香洲區(qū)人民法院
民事判決書
（2012）珠香法民一初字第853號(hào)
原告（反訴被告）：張某某，女，漢族，19**年**月**日出生，身份證住址：湖南省冷水江市。
委托代理人：孟令杰，廣東正浩永航律師事務(wù)所律師。
委托代理人：黃義濤，廣東正浩永航律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告（反訴原告）：珠海源某某地產(chǎn)有限公司。
法定代表人：孟某，董事長(zhǎng)。
委托代理人：宋廣智，廣東精誠(chéng)粵衡律師事務(wù)所律師。
委托代理人：劉中楊，廣東精誠(chéng)粵衡律師事務(wù)所律師。
原告張某某訴被告珠海源某某地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院立案受理后，被告對(duì)原告提起反訴，本院予以合并審理。本院依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人孟令杰、黃義濤，被告的委托代理人宋廣智到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：2011年1月7日，原告與被告簽訂了關(guān)于購(gòu)買珠海市香洲區(qū)某某西路X號(hào)某某花園城（一期）X棟X單元X房（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋）的《商品房買賣合同》，原告向被告支付了總房?jī)r(jià)人民幣2057685元。根據(jù)合同被告應(yīng)在2011年5月30日前驗(yàn)收交樓，但至起訴之日被告仍然沒有將房屋通過綜合驗(yàn)收。由于被告逾期未交樓，根據(jù)合同約定，原告有權(quán)繼續(xù)履行合同，并要求被告支付逾期交樓違約金。該房屋是原告花費(fèi)了大半生的積蓄購(gòu)買的大宗商品，具有居住和投資保值的雙重功能。但還沒有入住就因?yàn)榻ㄖ锿鈮痛翱诖竺娣e滲水而多次維修，其返修的工作面外墻敲開修補(bǔ)，外觀明顯不協(xié)調(diào)，有些還導(dǎo)致室內(nèi)裝修部分的損壞。以上問題產(chǎn)生了惡劣的社會(huì)輿論影響，朋友同事聽說(shuō)原告買到案涉房屋所在樓盤，都報(bào)以同情的目光。被告的建筑質(zhì)量瑕疵已經(jīng)給原告購(gòu)買的商品構(gòu)成了負(fù)面價(jià)值的影響。因此原告要求被告承擔(dān)經(jīng)多次修繕對(duì)房屋價(jià)值減少的損失。故原告向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：一、被告支付逾期交房的違約金（自2011年5月31日起到原告房屋實(shí)際獲得竣工備案表之日止，暫時(shí)計(jì)算到2012年10月22日共計(jì)510天，約為人民幣524709.70元）給原告；二、被告賠償原告多次修繕對(duì)房屋價(jià)值減少的損失人民幣308652.75元；三、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被告辯稱：一、關(guān)于原告所主張的逾期交樓的違約責(zé)任。案涉房屋于2011年4月通過了消防驗(yàn)收，2011年5月20日通過了五方竣工驗(yàn)收（即第一次竣工驗(yàn)收）。房屋交付后發(fā)現(xiàn)有部分質(zhì)量問題，被告及時(shí)投入大量資金進(jìn)行了整改，于2012年3月20日再次組織了五方竣工驗(yàn)收（即第二次驗(yàn)收），并出具了工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。但由于原告拒不配合維修及驗(yàn)收，其房屋未能驗(yàn)收。未能辦理竣工驗(yàn)收是由于原告的故意行為導(dǎo)致，被告對(duì)擴(kuò)大的損失不承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)雙方《商品房買賣合同》第七條的約定，案涉房屋交付使用的條件是“經(jīng)分期驗(yàn)收合格”。案涉房屋于2011年5月20日辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，符合交付使用條件。被告認(rèn)為，本案合同目的是“房屋的工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)合格、具備使用條件”。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格，方可交付使用”、《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款的規(guī)定來(lái)看，“竣工驗(yàn)收合格交付使用”應(yīng)當(dāng)界定由五大建設(shè)主體參與竣工驗(yàn)收并經(jīng)驗(yàn)收合格即為“驗(yàn)收合格、可交付使用”，驗(yàn)收合格交付使用的條件并不含規(guī)劃、人防工程，也不需要辦理竣工質(zhì)量備案意見。2011年5月20日，案涉房屋由建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工、勘查、設(shè)計(jì)單位共同參與驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收結(jié)論為“同意通過驗(yàn)收，投入使用”，這說(shuō)明案涉房屋在該日經(jīng)驗(yàn)收能夠投入使用，符合使用的條件，符合合同的目的。至于在房屋交付后發(fā)現(xiàn)有部分質(zhì)量問題，被告及時(shí)投入了大量資金進(jìn)行整改，經(jīng)整改后，于2012年3月20日組織了第二次竣工驗(yàn)收。由第一次、第二次竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告內(nèi)容可以看出，五大建設(shè)主體驗(yàn)收結(jié)果均為驗(yàn)收合格，可交付使用，二次驗(yàn)收完全相同，說(shuō)明第一次竣工驗(yàn)收時(shí)足以具備居住使用條件，并不影響原告居住使用。二、《商品房買賣合同》中第九條有關(guān)逾期交房違約金的約定過高，應(yīng)依法予以調(diào)整。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。本案中，如存在被告逾期交房的事實(shí)，則給原告造成的損失應(yīng)參考同地段同類房屋的租金。如按合同約定日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，房屋總價(jià)如按100萬(wàn)計(jì)算，則被告每月需支付原告違約金為人民幣1000000元×5÷10000×30=15000元。而原告購(gòu)買的房屋目前的租金水平約2500元／月，合同約定的每月違約金金額為實(shí)際月租金標(biāo)準(zhǔn)的6倍，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際損失。如將租金標(biāo)準(zhǔn)折算成年利率的形式，年利率也僅為：3000元／月×12個(gè)月÷1800548元=1.9994％。即使在租金標(biāo)準(zhǔn)折合的年利率上再上浮30％，算出的年利率也僅為1.9994％×（1＋30％）=2.5992％。如按合同雙方約定的日萬(wàn)分之五利率計(jì)算違約金，則折合成年利率高達(dá)18％，相當(dāng)于前述實(shí)際損失1.9994％的9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際損失的30％。即便按照銀行一年期的同期貸款年利率計(jì)算實(shí)際損失，2011.04.06-2011.07.06利率為6.31％，2011.07.07-2012.06.07利率為6.56％，2012.06.08至今利率為6.31％．即便按6.56％計(jì)，與按日萬(wàn)分之五利率計(jì)算的年利率18％比，該18％利率也是6.56％的近三倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了實(shí)際損失的30％。三、原告所要求支付因多次修繕對(duì)房屋價(jià)值減少的損失沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)獲得支持。綜上所述，合同中有關(guān)逾期交房違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)過高，懇請(qǐng)法院對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)依法予以調(diào)整，并駁回原告要求支付因多次修繕對(duì)房屋價(jià)值減少的損失。
被告提起反訴稱：被告與原告簽訂《商品房買賣合同》，約定向原告出售案涉房屋一套。之后，被告向原告發(fā)出入伙手續(xù)提示，原告從被告處領(lǐng)取到房屋鑰匙、資料、入伙禮品等，接收、占有、使用了該房屋。2012年3月份，原告向法院提起訴訟，要求被告支付逾期交付的違約金。原告既然認(rèn)為被告的商品房存在瑕疵不符合交付條件，就不應(yīng)當(dāng)收樓并長(zhǎng)期占有、使用。原告提起訴訟后，被告曾向原告發(fā)出《關(guān)于退回商品房的通知》，要求原告退房，但原告至今未予答復(fù)，繼續(xù)占有、使用案涉房屋。原告一方面認(rèn)為被告未曾交房，要求被告支付延期交房的違約金，一方面又實(shí)際占有、使用房屋，有違公平原則，嚴(yán)重侵害了被告在房屋被原告占有期間的利益，故被告提起反訴，請(qǐng)求判令：原告支付其占有案涉房屋期間被告的損失人民幣36083.33元（433天×2500元／30天=36083.33元，從2011年6月1日其暫計(jì)至2012年9月10日止，實(shí)際應(yīng)計(jì)至原告退房之日止。暫按原告占有期間同地段同類型房屋租金標(biāo)準(zhǔn)人民幣2500元／月計(jì)算，具體租金標(biāo)準(zhǔn)以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)）。
原告針對(duì)被告反訴答辯稱：本案中原告主張合同繼續(xù)履行并依據(jù)合同第9條第1款向被告主張違約責(zé)任。被告在反訴中要求我方交納房屋租金缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。被告主張向我方交付了鑰匙就認(rèn)為我方實(shí)際占有和使用房屋，因而認(rèn)為我方應(yīng)當(dāng)支付房屋租金是不合理的，房屋交付應(yīng)該在辦理了竣工驗(yàn)收備案表、符合合同約定和法律規(guī)定之后。我方已經(jīng)依照合同支付了全部房款，因此還讓我方給自己購(gòu)買的房屋交租金是不合理的。被告違反《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定、《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，案涉房屋沒有辦理竣工驗(yàn)收、沒有辦理房產(chǎn)證，請(qǐng)求法庭駁回被告的訴訟請(qǐng)求。
原告為其本訴請(qǐng)求向本院提交以下證據(jù)：1、商品房買賣合同；2、購(gòu)房發(fā)票2張；3、珠建質(zhì)檢（2011）第45號(hào)文件；4、珠規(guī)建質(zhì)函（2011）第40號(hào)文件。
原告未為其反訴辯稱向本院提交反訴證據(jù)。
被告為其本訴答辯向本院提交以下證據(jù)：1、2011.5.20工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；2、入伙通知書；3、整改維修施工協(xié)議及費(fèi)用票據(jù)；4、消防驗(yàn)收合格證；5、人防驗(yàn)收合格證；6、規(guī)劃驗(yàn)收合格證；7、2012.3.20第二次工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；8、質(zhì)檢站的竣工驗(yàn)收公示及不列入本次驗(yàn)收范圍的房屋清單、質(zhì)檢站工程驗(yàn)收監(jiān)督情況通告及附件（一）、附件（二），承諾函、關(guān)于某某花園城一期工程驗(yàn)收工作的異議及小業(yè)主名單；9、2012.5.4竣工驗(yàn)收備案表；10、2012.5.25發(fā)給原告的未通過竣工驗(yàn)收的通知及回執(zhí)；11、2012.3.19／5.25被告發(fā)給原告的函及回執(zhí)。
被告為其反訴請(qǐng)求向本院提交以下證據(jù)：1、入伙通知書；2、房屋交接確認(rèn)表；3、鑰匙／資料／禮品簽收表；4、退回商品房通知書及回執(zhí)。
經(jīng)審理查明：案涉房屋所在的某某花園城一期建設(shè)工程的建設(shè)單位為被告。2011年1月7日，被告為出賣人，原告為買受人簽訂《商品房買賣合同》，約定原告向被告購(gòu)買案涉房屋，購(gòu)房款總金額為人民幣2057685元。合同第七條“交付期限”約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年5月30日前，依照國(guó)家和珠海市人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第2條條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：……2、該商品房經(jīng)分期驗(yàn)收合格。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：……1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”約定：除本合同第七條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。（1）逾期不超過30日，自本合同第七條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金；第十一條“交接”第一款約定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第七條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；第十四條約定：出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：1、交付使用時(shí)，供水、供電、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)接駁到戶；如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1、每逾期一日出賣人按買受人已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之零點(diǎn)五支付違約金給買受人，直到達(dá)到使用條件為止。原、被告另簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份作為該《商品房買賣合同》的補(bǔ)充?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第四條“買賣合同第七條補(bǔ)充”約定：1、出賣人應(yīng)在本條約定的交付期限內(nèi)將經(jīng)過驗(yàn)收合格、符合買賣合同第十四條約定將商品房交付買受人使用，買受人應(yīng)積極配合出賣人辦理商品房交付手續(xù)；2、買賣合同第七條所指的“特殊原因”除第1款的“遭遇不可抗力”外，還應(yīng)包括非出賣人所能控制的客觀原因及重大情勢(shì)變更（包括但不限于：因政府行為、政策法規(guī)變化、異常天氣、突發(fā)事件等導(dǎo)致工期或驗(yàn)收延誤），出賣人應(yīng)提供相關(guān)部門出具的證明文件并據(jù)此予以延期。
被告分別于2011年2月22日、5月27日開具2份發(fā)票，分別載明收到原告支付的案涉房屋購(gòu)房首期款人民幣617685元、按揭款1440000元，合計(jì)人民幣2057685元。2011年4月29日，某某花園城一期建設(shè)工程經(jīng)珠海市公安消防局消防驗(yàn)收合格。2011年5月20日，被告組織監(jiān)理、施工、勘查、設(shè)計(jì)單位就對(duì)某某花園城一期1-4棟、9棟住宅樓及5-8棟商住樓及會(huì)所上部工程共同出具《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，載明該工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。2011年6月4日，原告領(lǐng)取了案涉房屋的鑰匙。2011年6月，某某花園城一期工程開始出現(xiàn)業(yè)主的質(zhì)量投訴。隨后，被告對(duì)案涉房屋所在樓房進(jìn)行滲漏維修工程。2011年8月18日，某某花園城工程取得了珠海市人民防空辦公室出具的人防工程竣工驗(yàn)收備案核準(zhǔn)書。2011年12月31日，案涉工程所在樓房取得了珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局出具的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。2012年3月20日，被告再次組織監(jiān)理、施工、勘查、設(shè)計(jì)單位就案涉房屋所在工程出具了《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，載明該工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。2012年3月26日，珠海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)站發(fā)布《關(guān)于某某花園城一期工程竣工驗(yàn)收的公示》，主要內(nèi)容有：“……迄今，仍有少部分購(gòu)房人與開發(fā)商的質(zhì)量爭(zhēng)議未解決，對(duì)這部分房屋通過驗(yàn)收，則可能侵害購(gòu)房人的質(zhì)量權(quán)利。鑒于上述情況，我站按市政府有關(guān)妥善處理本工程投訴問題的要求，擬向開發(fā)商發(fā)出監(jiān)督意見，對(duì)已完成質(zhì)量整改或達(dá)成‘補(bǔ)償協(xié)議’的房屋可通過驗(yàn)收，但對(duì)尚未解決爭(zhēng)議的房屋不能列入本次驗(yàn)收的范圍。為保護(hù)相關(guān)各方的權(quán)益，現(xiàn)將擬不列入本次驗(yàn)收的房屋清單予以公示，詳見附表。……”案涉房屋在該公示所附房屋清單內(nèi)。2012年5月4日，某某花園城一期1-4棟、9棟住宅樓及5-8棟商住樓及會(huì)所上部工程取得竣工驗(yàn)收備案表，但該表“備案意見”一欄注明：“珠海某某花園城一期1-4、9棟住宅樓，5-8棟商住樓及會(huì)所上部工程的竣工驗(yàn)收備案文件已于2012年5月4日收訖，文件齊全。該項(xiàng)目共有1070套住宅，其中有55套業(yè)主因質(zhì)量爭(zhēng)議問題與建設(shè)方未達(dá)成一致意見，業(yè)主不同意竣工驗(yàn)收。根據(jù)2012年珠海市政府工作會(huì)議紀(jì)要第63號(hào)文的會(huì)議決定，同意先辦理該項(xiàng)目中的1015套房的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，另55套房（詳見附表）未竣工驗(yàn)收不在此次備案范圍。……”案涉房屋為該驗(yàn)收備案表附表所載的55套房屋之一。
本院認(rèn)為：雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行。現(xiàn)對(duì)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)分別認(rèn)定如下：
一、關(guān)于房屋交付條件的認(rèn)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收；綜合驗(yàn)收和分期驗(yàn)收除了建筑工程的質(zhì)量驗(yàn)收外，還包括規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等滿足正常居住需要的相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收。2004年5月19日國(guó)務(wù)院取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的行政審批項(xiàng)目，開始實(shí)行由開發(fā)商組織各單項(xiàng)驗(yàn)收，各單項(xiàng)驗(yàn)收的結(jié)果報(bào)建設(shè)主管部門備案的制度。根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》第四條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案。因此，建設(shè)工程完成各單項(xiàng)驗(yàn)收后需報(bào)經(jīng)建設(shè)主管部門備案才完成綜合或分期驗(yàn)收，方可交付使用。由于商品房經(jīng)驗(yàn)收合格方可交付使用是《中華人民共和國(guó)建筑法》作出的明確的強(qiáng)制性規(guī)定，并且《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條及《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》明確規(guī)定驗(yàn)收是由工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，并由建設(shè)主管部門備案，因此案涉《商品房買賣合同》中約定的交付條件“商品房經(jīng)分期驗(yàn)收合格”應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。由于案涉房屋所在住宅小區(qū)至2012年5月4日方完成竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，故案涉房屋在2012年5月4日之前不具備交付條件。對(duì)原告關(guān)于案涉房屋至今都不具備交付條件的主張，本院認(rèn)為，首先，案涉房屋所在小區(qū)的各個(gè)單項(xiàng)驗(yàn)收及備案手續(xù)都已完成，由于單項(xiàng)驗(yàn)收都是以整棟建筑或小區(qū)整體作為驗(yàn)收對(duì)象，而非以單套房屋作為驗(yàn)收對(duì)象，因此，在小區(qū)整體已完成各個(gè)單項(xiàng)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的情況下，案涉房屋作為小區(qū)的一部分，應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定其已具備交付條件；其次，雖然包括案涉房屋在內(nèi)的55套房屋未納入備案范圍，但從《關(guān)于某某花園城一期工程竣工驗(yàn)收的公示》及《竣工驗(yàn)收備案表》“備案意見”的內(nèi)容可以看出，案涉房屋所在小區(qū)的各棟建筑的竣工驗(yàn)收備案文件都已齊全，只是由于業(yè)主與建設(shè)方因質(zhì)量爭(zhēng)議問題未達(dá)成一致意見，業(yè)主不同意竣工驗(yàn)收才未納入備案范圍，并非房屋本身竣工驗(yàn)收不合格原因造成。因此，原告的上述主張，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。綜上，可以認(rèn)定案涉房屋在《竣工驗(yàn)收備案表》出具之日即2012年5月4日已具備交付條件。
二、關(guān)于原告所主張的逾期交房違約金。根據(jù)上述分析，2011年5月31日至2012年5月4日共計(jì)340天期間，案涉房屋一直不具備交付條件。因此，即使原告在該期間接收了案涉房屋，被告的交房行為本身違反了合同約定和法律規(guī)定，該交房行為不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為符合合同約定和法律規(guī)定的合同履行行為，被告仍應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。被告在案涉房屋未完成驗(yàn)收、備案前就將房屋交給原告使用，其履行行為違反了合同約定，原告依合同第九條約定要求被告支付違約金，有事實(shí)和法律依據(jù)。由于原告并未就被告逾期交房造成的損失提交相關(guān)證據(jù)，被告主張約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，本院予以采納，對(duì)原告主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，予以調(diào)整。本院酌定按照日利率萬(wàn)分之一點(diǎn)五進(jìn)行計(jì)算。被告應(yīng)向原告支付以人民幣2057685元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之一點(diǎn)五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算340天的逾期交房違約金即（人民幣2057685元÷10000×1.5）×340=104941元給原告。對(duì)原告超過上述范圍的違約金請(qǐng)求，本院不予支持。
三、關(guān)于原告主張多次修繕對(duì)案涉房屋價(jià)值減少的損失賠償請(qǐng)求。首先，商品房的市場(chǎng)價(jià)值受國(guó)家政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣情況、小區(qū)所處地域、小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施及物業(yè)管理狀況、房屋自身情況等多方面因素的影響，多次修繕并不必然導(dǎo)致案涉房屋市場(chǎng)價(jià)值的減少，而原告也未提交證據(jù)證明被告對(duì)案涉房屋所在樓房的修繕已導(dǎo)致該房屋市場(chǎng)價(jià)值實(shí)際減少、原告的損失已實(shí)際發(fā)生以及損失的程度、數(shù)額；其次，雖然案涉房屋所在樓房在2011年5月31日后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，但被告已對(duì)其進(jìn)行了修繕，其后該樓房又通過了第二次的工程質(zhì)量驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收備案，原告也未提交證據(jù)證明該樓房仍存在質(zhì)量瑕疵，因此可以認(rèn)定該樓房質(zhì)量問題已得到解決，該樓房已不存在質(zhì)量問題。因此，被告的該請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
四、關(guān)于被告反訴原告請(qǐng)求支付占用案涉房屋的損失。本院認(rèn)為，被告的該反訴缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。具體理由如下：
1、依照原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，被告作為賣方，負(fù)有將符合合同約定的房屋交付給原告使用的義務(wù)；原告作為買方，享有接收、占有和使用被告交付的案涉房屋的權(quán)利。因此，被告于2011年5月31日將案涉房屋交給原告占有、使用，是其自愿履行合同義務(wù)的行為，雖然被告的該履行行為不符合合同的約定，但原告接收、占有和使用該房屋并不違反合同的約定和法律規(guī)定。由于原告不存在違約行為，被告主張?jiān)尜r償相關(guān)損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
2、依照前述認(rèn)定，被告應(yīng)向原告支付逾期交房的違約金。該違約金系被告自身違約行為造成，與原告收樓及收樓后占有、使用行為無(wú)關(guān)，被告并不因支付違約金而免除其負(fù)有的交付涉案房產(chǎn)給原告使用的義務(wù)。因此，被告關(guān)于原告一方面請(qǐng)求被告支付違約金，一方面實(shí)際占有、使用房屋有違公平原則，侵害被告的利益的主張缺乏事實(shí)依據(jù)，不能成立。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十六條之規(guī)定，判決如下：
一、被告（反訴原告）珠海源某某地產(chǎn)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付逾期交房違約金人民幣104941元給原告（反訴被告）張某某；
二、駁回原告（反訴被告）張某某的其他訴訟請(qǐng)求；
三、駁回被告（反訴原告）珠海源某某地產(chǎn)有限公司的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴案件受理費(fèi)人民幣9160元，由原告張某某負(fù)擔(dān)人民幣6500元，被告珠海源某某地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2560元；反訴案件受理費(fèi)人民幣351元，由反訴原告珠海源某某地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省珠海市中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 石 淼
代理審判員 陳 榮
人民陪審員 林 娟
二〇一二年十一月二十日
書 記 員 蘇澎波
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