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江西省新余市渝水區人民法院

民事判決書

（2014）渝民初字第00624號

原告（反訴被告）江西某某醫藥有限公司。

法定代表人劉某生，該公司總經理。

委托代理人簡小勇、李博，江西弘杰律師事務所律師。

被告（反訴原告）姚某根，男，19**年*月*日生。

原告（反訴被告）江西某某醫藥有限公司（下稱原告）與被告（反訴原告）姚某根（下稱被告）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，原告委托代理人簡小勇、李博，被告到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，原告與被告訂立《店面租賃合同》，約定租金每月為5620元，同時約定每年提前15日交付半年租金。然而時至今日，被告只向原告支付了2013年下半年租金1萬，尚欠23720元。同時，雙方簽訂了《還款計劃》，約定租金支付期限。另，原告為被告墊付了980元水電費。原告多次與被告協商催討未果。為維護自身合法權益，故原告訴至法院要求判令：1、原、被告解除房屋租賃合同，并判令被告向原告支付拖欠的店鋪租金23720元及利息353元（從2013年11月16日計算至2014年2月21日，按同期貸款利率計息）；2、被告向原告支付拖欠的水電費共計980元；2、本案受理費由被告承擔。

被告辯稱和反訴稱，1、其并沒有拖欠原告的房租，當時租賃該訴爭房屋時就發現房屋有漏水的問題，就漏水的問題多次與原告協商，雙方簽訂漏水還款協議，協議什么時候幫其修復好漏水的問題什么時候就支付房租；2、水電費的問題，電費是我們兩家一起用的，并且其不在店里并不能產生電費；3、原告在被告不知情的情況下，將店面又租賃給了另一方，將裝修好的店鋪全部破壞及物品丟失，請求法院判令原告歸還店面并回復原狀給被告繼續租賃并繼續履行店面租賃合同，賠償被告經濟損失40460元，本案訴訟費及反訴費由原告承擔。

原告針對被告反訴辯稱，被告的漏水問題是被告裝廣告牌造成的，被告也沒有提出任何損失清單。漏水的問題在原告方知道漏水后就于30日內維修。并在12月15日對漏水的問題進行驗收。被告在2014年1月17日搬離店鋪。足以表明被告是拒絕履行租賃合同。原告主張的經濟損失沒有事實和法律依據。綜上，請求駁回被告的反訴請求。

原告為支持其訴訟請求，向本院提供如下證據：

1、租賃合同、還款協議、通話記錄一份。證明：原告與案外人胡某簽訂給了租賃合同；案外人胡某將店面轉租給被告，被告與原告簽訂還款計劃；原告多次向被告催討過租金。

2、水電費發票一組。證明：原告為被告墊付了980元水電費。

3、簽呈表一份、屋面補漏清單、發票一份，李某平情況說明一份、新余市歷史天氣記錄一份。證明：被告租的房屋漏水是因被告裝廣告牌造成的；李某平的情況說明證明對該訴證店面進行修補及修補發生的一些費用；天氣預報證明2013年11月30日有雨可對漏水問題進行驗收。

4、證明兩份。證明2014年1月17日被告已從所租店面搬出，搬出后并沒有上鎖；被告搬走后原告將店面轉租給他人，現店面承租人證明該店面已經不再漏水。

5、周某平、晏某建證人證言。證明原告在2013年11月30日已將對漏水問題修好，并且在2013年12月15日對漏水問題進行了驗收；2014年1月17日被告已搬離店面，被告已經明確表示不租了。

被告在法定舉證期限內，向法院提交了下列證據材料：

1、照片一組。證明：漏水并不是其造成的，并且原告維修時將其廣告牌弄壞。

2、照片一組。證明：搬離后還有東西在店里，包括辦公桌、沙發、展柜、地毯等。

3、收條、裝修費清單、房屋租賃合同、租賃押金各一份。證明：店面轉讓是花了2萬元的轉讓費；店面裝修花費了92000元；租賃押金1萬元。

對于上述證據，結合庭審，本院作出如下評判：

1、對于原告提交的第1組證據，原告對于租賃合同及通話記錄無異議，本院予以采信。對于還款協議，被告僅認可藍色圓珠筆所書寫的內容，但對于黑色圓珠筆所寫內容有異議。在庭審中，原告認可該黑色圓珠筆書寫內容為之后其員工書寫。本院認為，該黑色圓珠筆所書寫內容系協議簽訂后原告員工書寫，非被告本人書寫，故對該還款協議的內容，本院僅采信藍色圓珠筆所書寫內容。

2、對于原告提供的第2組證據，被告認為電費是與樓下藥店共用，水費確實有一個月沒交。本院認為，稅務機關出具的發票具有較強的公信力，本院對兩份發票的真實性予以認可，但由于電費發票載明的繳費單位為江西某某大藥房連鎖有限公司，對于是否為被告一人所用本院無法認定，原告亦未提交證據證明該電費發票所在載明的金額由被告使用產生。至于水費，由于被告認可有一個月未交水費，且收據載明的用水地址確在涉訴店面所在地，故對于電費發票，本院不予采信，對于水費發票，本院予以采信。

3、對于原告提交的第3組證據，被告自認原告對訴爭房屋進行了補漏的事實，但對簽呈表、補漏費用清單、李某平情況說明、發票、歷史天氣情況記錄不清楚。本院認為，簽呈表系原告內部審簽事項，與本案無關，本院不做評判，至于李某平出具的情況說明、發票、補漏清單系證人證言，由于李某平未出庭作證，本院不予采信，至于歷史天氣情況記錄，經本院核實，記錄真實，本院予以確認。

4、對于原告提供的第4組證據，原告認為2014年1月17日曾輝出具的證明不真實，對2014年5月18日李某華出具的證明內容不清楚。本院認為，該組證據性質屬證人證言，由于證人未出庭說明，本院不予采信。

5、對于證人證言，被告雖認為2013年12月15日雨小無法驗收，但認可雙方當天對補漏問題進行了驗收，且當天未出現漏水問題，2014年1月17日自己并未搬出，只是暫時外出，但原告將店面上鎖。本院認為，二證人屬于原告員工，與原告存在利害關系，故對二證人的證人證言，本院僅采信2013年12月15日雙方對補漏進行了驗收，且當天未出現漏水問題這一內容。

5、對于被告提供的第1、2組證據，原告認為兩組照片與本案無關，且拍攝時間無法確定。本院認為，從該照片載明的內容無法看出漏水問題由誰造成，原告補漏過程中是否損壞了被告的廣告牌，原告上鎖時店內的具體物品，且被告未提供照片底片原件，故對于該組證據，本院不予采信。

6、對于被告提供的第3組證據，原告對租賃合同、租賃押金真實性沒有異議，但認為租賃合同、押金收條都只注明了胡某一人的名字。至于裝修費收據及轉讓費收條，原告認為與本案無關，并對裝修的真實性提出異議。本院認為，原告雖認為租賃合同、押金收條均只載明了案外人胡某一人的姓名，但在庭審中，雙方均認可胡某與被告系合伙關系，故對于租賃合同、押金收條本院予以采信，至于裝修費用收據及轉讓費收條，本院無法核實其真實性，且與本案處理缺乏關聯性，故對于轉讓費收條、裝修費收據，本院不予認可。

經審理查明，2011年11月4日，原告與案外人胡某簽訂《店面租賃合同》，合同載明：原告將位于新余市公園某路**棟段（226#為一層店面，226-1、228-1、230-1、232-1為二層店面）租賃給胡某；租賃期限為五年，自2012年1月1日至2017年1月2日，租金為5620元／月；必須每年提前15天交付下半年租金，如果超過20天未支付租金、水電費、物業管理費等，致使本合同所約定的租賃關系中斷則視為被告違約，原告有權解除該租賃合同，繳納的10000元店面保證金作為違約賠償金給原告。被告稱胡某與其系合伙關系，合伙開辦了“未來星照相館”，胡某在與原告簽訂租賃合同7、8個月后退伙。2013年下半年被告開始拖欠租金，2013年11月6日，雙方簽訂《還款計劃》，載明：原告負責把苗圃的店面漏水問題處理好，被告在2013年11月15日之前付清租金1萬元，其余款項在原告修好漏水，經被告驗收后，第二天付清。原告陳述稱因2014年1月17日被告搬離涉訴店鋪，原告當天對店鋪上鎖。

另查明，2009年3月29日，原告與李某如、龔某芽、艾某英、廖某芽簽訂店面租賃合同，租賃了位于新余市公園某路**棟-*棟段（226#、226-1、228#、228-1、230#、230-1、232#、232-1）共八個店面。

本院認為，本案屬房屋租賃合同糾紛。雖然租賃合同由原告與案外人胡某簽訂，但在庭審中，被告陳述其與案外人胡某合伙租賃了位于新余市公園某路**棟段（226#為一層店面，226-1、228-1、230-1、232-1為二層店面）的店面，且在欠付租金之前，胡某已退伙。被告承租該店鋪基本事實清楚，雙方的房屋租賃關系合法有效。雙方的爭議焦點在于：1、被告是否拖欠原告租金23720元，水電費980元，是否需要扣減押金10000元；2、該租賃合同是否需要繼續履行，原告可否解除該合同；3、被告主張的經濟損失46460元是否有事實和法律依據。

關于第一個爭議焦點，被告辯稱欠付租金是由于店面存在漏水問題，才不予交納，原告修補后，由于未對漏水問題進行驗收，且原告在修補中對破壞了廣告牌，原告應予修補。本院認為，原、被告雙方已就漏水問題達成《還款計劃》，且原告對漏水問題進行了處理，雙方在2013年12月15日對漏水問題進行了驗收，被告雖辯稱在小雨情況下無法核查漏水處理情況，但根據原告提供的歷史天氣情況記錄可以看出，2013年12月15日的天氣為中雨～中到大雨，前一天也下了小雨～中雨，應可以對漏水問題進行驗收。至于被告所稱的原告修補漏水問題中損壞廣告牌的情況，由于被告未提供相應證據證明，本院不予支持。根據《還款計劃》，被告應在驗收的第二天向原告支付租金，由于被告未支付租金，根據《店面租賃合同》，原告可解除合同，且根據《中華人民共和國合同法》第二百二十六條之規定，原告應當按照約定的期限支付租金。欠付的租金為5620×6-10000=23720元。被告在庭審中提出應扣減押金10000元，本院認為，根據合同約定，該押金應視為合同履行保證金，由于被告未按約交納租金，原告依約可沒收該押金，故對于被告要求在欠付租金內扣減押金10000元的抗辯意見，本院不予采納；至于利息，應從驗收之日的第二天算起，按同期貸款利率算至2014年2月21日為23720×5.6%÷365×97=353元。故對于原告要求被告支付拖欠的店鋪租金23720元及利息353元的訴訟請求，本院予以支持。至于水電費980元，本院認為，由于原告未能證明電費由被告一人所用，故對于電費，本院不予認可。至于水費，由于被告認可有一個月未交水費，且發票載明的用水地址確在涉訴店面所在地，故對于水費收據中本期水費及違約金總計22.63元，本院予以認可。故對于原告要求被告支付水電費980元的訴訟請求，本院予以部分支持。

關于第二個爭議焦點，本院認為，在原告對漏水問題進行維修，在雙方驗收的情況下，被告依然不交租金，已構成違約，根據《中華人民共和國合同法》第二百二十七條之規定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。且原告已將該店面實際租賃給了第三人，并已裝修，原、被告之間房屋租賃合同實際已不能履行，故對原告要求解除雙方的房屋租賃合同這一訴請，本院予以支持，對于被告要求原告將店面回復原狀繼續租賃并繼續履行合同這一訴請，本院不予支持。

關于第三個爭議焦點，原告主張經濟損失46460元，具體為：1、漏水已有兩年之久，造成80平米不能用，損失為80平方米×20元／平方米×24個月=38400元；2、原告將店面租賃給另一方，造成物品損失，共計8060元。本院認為，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，被告應提供證據證明其漏水損失，由于其未能提供證據證明漏水已有兩年之久，亦未能證明漏水造成80平方米不能用，同時未說明20元／平方米的損失計算方式的由來，故對于被告要求漏水損失的訴訟請求，本院不予支持。至于物品損失，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，也應由被告提供證據證明，被告未提供相應證明，且該店面已租賃給案外人，對于原店面有哪些物品無法認定，更無法計算其價值，故對于被告要求物品損失8060元的訴訟請求，本院不予支持。

綜上，根據《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、解除原告江西某某醫藥有限公司與被告姚某根之間的房屋租賃合同；

二、被告姚某根于本判決生效之日起十日內支付原告江西某某醫藥有限公司租金二萬三千七百二十元及利息三百五十三元；

三、被告姚某根于本判決生效之日起十日內向原告江西某某醫藥有限公司支付水費二十二元六角三分；

四、駁回原告江西某某醫藥有限公司的其他訴訟請求；

五、駁回被告姚某根的所有訴訟請求。

案件受理費二百一十四元（已由原告江西某某醫藥有限公司預交），由原告江西某某醫藥有限公司承擔十三元，被告姚某根承擔二百零一元；反訴費三百九十七元（已由被告姚某根預交），由被告姚某根承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江西省新余市中級人民法院。

審　判　長　劉雅萍

人民陪審員　劉九根

人民陪審員　譚　偉

二〇一四年九月二十九日

書　記　員　黃　歡

房屋租賃合同