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福建省福州市倉山區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）倉民初字第3132號

原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司，住所地福州市倉山區(qū)。

法定代表人翁某峰，系公司總經(jīng)理

委托代理人高建峰、肖偉，福建韋達(dá)律師事務(wù)所律師。

被告林某強(qiáng)，男，19**年*月*日出生，漢族，住福建省福安市。

原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司（以下簡稱”某某物業(yè)公司”）與被告林某強(qiáng)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年7月22日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告某某物業(yè)公司的委托代理人高建峰到庭參加訴訟，被告林某強(qiáng)經(jīng)本院合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某物業(yè)公司訴稱，2008年3月10日，原告與福州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定，由原告為”旭某花園”提供前期物業(yè)服務(wù)，本合同期限自2008年3月10日起至業(yè)主代表大會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)自動(dòng)終止；同時(shí)約定，高層住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.7元／月.平方米（2014年1月開始收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高至2元／月.平方米），水電公攤費(fèi)單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)傄约斑`約責(zé)任等。被告林某強(qiáng)為旭某花園單元業(yè)主，住宅面積155.35平方米。合同簽訂后，原告根據(jù)合同約定全面履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，但被告卻未依約履行交納物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)等義務(wù)，自2012年1月至2015年3月被告共拖欠物業(yè)費(fèi)10998.9元，自2011年9月至2015年3月被告共拖欠水電公攤費(fèi)1979.9元，以上共計(jì)人民幣12978.8元（違約金未計(jì)算在內(nèi)）。為維護(hù)原告合法權(quán)益，原告訴至法院，訴請判令：1、被告向原告支付物業(yè)費(fèi)及水電公攤費(fèi)12978.8元及違約金（按日3‰，計(jì)算至全部費(fèi)用付清之日止）；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告林某強(qiáng)未提交書面答辯及證據(jù)。

庭審中，原告向法庭提交以下證據(jù)：

A1.”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同、福州市物業(yè)服務(wù)合同備案證明，原告于2008年3月開始至今為”旭某花園”提供物業(yè)服務(wù)。

A2.入伙介紹信、業(yè)主交房驗(yàn)收表、承諾書，共同證明被告于2008年5月2日入駐并接受原告提供的物業(yè)服務(wù)。

A3.發(fā)票及收據(jù)，證明被告最后一次繳納物業(yè)費(fèi)。

A4.關(guān)于旭某花園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整意見征詢結(jié)果的告知函、關(guān)于旭某花園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整意見征詢結(jié)果的公告，證明物業(yè)費(fèi)自2014年1月份開始由1.7元／月•㎡上調(diào)至2元／月•㎡。

A5.快遞面單、民事裁定書，證明原告一直向被告催告物業(yè)費(fèi)。

A6.欠費(fèi)明細(xì)表，證明被告拖欠物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)、停車費(fèi)等具體情況。

A7.房屋權(quán)屬登記證明，證明訴爭房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面積等信息。

本院結(jié)合雙方質(zhì)證意見，對上述證據(jù)分析認(rèn)證如下：被告林某強(qiáng)未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯及證據(jù)，視為放棄抗辯權(quán)利。原告提交的證據(jù)A1-A3、A5、A7內(nèi)容真實(shí)，來源合法，且與本案具有關(guān)聯(lián)，故本院對上述證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。對原告提交的證據(jù)A4，鑒于原告當(dāng)庭提交該證據(jù)的原件供法庭核對，故本院對該證據(jù)的形式真實(shí)性予以確認(rèn)，但對該證據(jù)合法性分析詳見案件爭議焦點(diǎn)的分析部分。對原告提交的證據(jù)A6，鑒于該證據(jù)系原告單方制作的明細(xì)單，故本院不予確認(rèn)，本院認(rèn)為應(yīng)以依法認(rèn)定的證據(jù)進(jìn)行各種費(fèi)用的計(jì)算。

根據(jù)上述有效證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：

2008年3月10日原告某某物業(yè)公司與福州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》，雙方約定，由原告為”旭某花園”提供前期物業(yè)服務(wù)，本合同期限自2008年3月10日起至業(yè)主代表大會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)自動(dòng)終止；同時(shí)，該合同還約定高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.7元／月.平方米，水電公攤費(fèi)單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)偂Ｈ魳I(yè)主未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按每天3‰的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金。2008年9月21日，福州市倉山區(qū)房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理科對上述合同進(jìn)行備案，其中物業(yè)服務(wù)合同期限載明為”2008年3月10日至2011年3月9日止”。2014年1月，原告某某物業(yè)公司出臺《關(guān)于旭某花園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整意見征詢結(jié)果的告知函》、《關(guān)于旭某花園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整意見征詢結(jié)果的公告》，內(nèi)容載明為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從2014年1月16日起由1.7元／月.平方米提高至2元／月.平方米。另查明，坐落于福州市倉山區(qū)單元登記為被告林某強(qiáng)所有，產(chǎn)權(quán)面積為155.35平方米，且被告林某強(qiáng)未繳納自2012年1月至2015年3月原告退出訟爭小區(qū)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及自2011年9月至2015年3月原告退出訟爭小區(qū)期間的水電公攤費(fèi)。

本案爭議焦點(diǎn)如下：（一）訟爭房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)確定為1.7元／月.平方米，抑或是2元／月.平方米？（二）原告主張2011年3月10日合同備案登記期限到期之后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否有法律依據(jù)？本院結(jié)合原被告提交證據(jù)及庭審陳述，具體分析如下：

（一）訟爭房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)確定為1.7元／月.平方米，抑或是2元／月.平方米？

庭審中，原告主張2014年1月原告將高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由1.7元／月.平方米提高至2元／月.平方米，并以此為訴請依據(jù)計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本院認(rèn)為，根據(jù)《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（榕價(jià)房（2010）17號）第八條第四款規(guī)定，合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容發(fā)生較大變動(dòng)時(shí)，如要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況進(jìn)行公示，并經(jīng)過雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但本案原告僅向法庭提交了確定上調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的《告知函》及《公告》，并未提交充分有效證據(jù)證明在確定上調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之前，其依法履行了《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的”公示”及”雙過半同意”程序，且訟爭小區(qū)業(yè)主（系列案中其他到庭業(yè)主）對上調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序存在重大異議，故依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款規(guī)定，本院依法認(rèn)定原告提價(jià)程序不合法，本院依法認(rèn)定高層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以2008年3月10日原告某某物業(yè)公司與福州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》中確定的1.7元／月.平方米為計(jì)算依據(jù)。

（二）原告主張2011年3月10日合同備案登記期限到期之后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否有法律依據(jù)？

2008年3月10日原告某某物業(yè)公司與福州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》，雙方約定，本合同期限自2008年3月10日起至業(yè)主代表大會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)自動(dòng)終止。2008年9月21日，福州市倉山區(qū)房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理科對上述合同進(jìn)行備案，其中物業(yè)服務(wù)合同期限載明為”2008年3月10日至2011年3月9日止”。本院認(rèn)為，對物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行備案僅為行政部門出臺的管理制度，并不絕對影響合同效力。換言之，關(guān)于合同效力認(rèn)定，應(yīng)按照合同法相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。此外，鑒于原告在2011年3月10日備案登記期限到期之后仍在訟爭小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)直至2015年3月退出訟爭小區(qū)，在此期間，訟爭小區(qū)亦未與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，故原告主張2011年3月10日備案登記期限到期至2015年3月退出訟爭小區(qū)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，具有事實(shí)和法律依據(jù)。

本院認(rèn)為，原告某某物業(yè)公司與與福州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》符合相關(guān)物業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，合法有效，對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均具有約束力。原告永升物業(yè)作為合同約定的物業(yè)管理服務(wù)公司，已經(jīng)對被告的住宅物業(yè)提供服務(wù)，保障小區(qū)的正常運(yùn)行，履行主要義務(wù)，被告作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。訟爭小區(qū)業(yè)主（系列案中其他到庭業(yè)主）辯稱，訟爭小區(qū)在綠化、安保、垃圾處理等方面均存在服務(wù)瑕疵，因該部分管理涉及小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，應(yīng)由全體業(yè)主共同行使該權(quán)利，并不成為被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由，故該項(xiàng)抗辯，本院不予采信。結(jié)合前述關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”及”計(jì)費(fèi)期間”兩大案件爭議焦點(diǎn)的分析論證，本院依法認(rèn)定被告拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為155.35平方米＊1.7元／月.平方米＊39個(gè)月=10299.7元（自2012年1月至2015年3月）。此外，訟爭小區(qū)業(yè)主（系列案中其他到庭業(yè)主）辯稱原告擅自提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且其提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，故被告以此為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本院認(rèn)為，原告作為訟爭小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，理應(yīng)對訟爭小區(qū)的盡到妥善管理，在業(yè)主反映存在問題后未能及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行溝通并妥善處理，存在一定過錯(cuò)，故對原告要求被告按合同約定支付逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金的訴請，本院不予支持，但被告以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)亦缺乏法律依據(jù)。關(guān)于原告主張的水電公攤費(fèi)，原告僅提交了其單方制作的臺賬作為依據(jù)，鑒于原告未能舉證證明被告應(yīng)負(fù)擔(dān)的水電公攤費(fèi)的具體產(chǎn)生依據(jù)及相關(guān)部門的有效證明，故本院對原告的該項(xiàng)訴請不予支持。被告林某強(qiáng)經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席判決。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款、《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第八條第三款、第四款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告林某強(qiáng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)10299.7元；

二、駁回原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司的其他訴訟請求。

如果債務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)220元，由原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司負(fù)擔(dān)79元，被告林某強(qiáng)負(fù)擔(dān)141元，被告林某強(qiáng)負(fù)擔(dān)部分應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)向本院交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省福州市中級人民法院。

審　判　長　　劉慧慧

人民陪審員　　張　力

人民陪審員　　林弦聲

二〇一六年三月十四日

書　記　員　　范彬彬

物業(yè)服務(wù)合同糾紛