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新疆維吾爾自治區高級人民法院伊犁哈薩克自治州分院

民事判決書

（2014）伊州民三終字第389號

上訴人（原審被告）：劉某建。

委托代理人：郭富強，新疆懷澤律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：伊犁某某房地產開發有限責任公司。

法定代表人：葉某玲，職務總經理。

委托代理人：熊莉，新疆寶地律師事務所律師。

上訴人劉某建因與被上訴人伊犁某某房地產開發有限責任公司（以下簡稱某某房地產公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服伊寧市人民法院于2014年8月1日作出（2014）伊民初字第2569號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人劉某建及其委托代理人郭富強，被上訴人某某房地產公司的委托代理人熊莉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審判決認定：2011年4月25日，某某房地產公司同劉某建簽訂了一份某某房產購房定金合同，合同約定將某某房地產公司其開發的位于伊寧市新三北路西側的某某·世紀名門小區XX號樓X單元XXX室出售給劉某建，該房屋建筑面積約為115平方米，每平方售價為3，630元，劉某建應于該合同簽訂當日支付定金10，000元，在支付定金后三日內劉某建向某某房地產公司一次性支付購房款并簽訂商品房買賣合同，所支付的定金在簽訂書面合同后計入房款。該合同簽訂后，劉某建依照合同約定支付了定金10，000元，但雙方并未簽訂書面的商品房買賣合同。2012年6月8日，該訴爭房屋經伊犁正信測繪工程咨詢公司測繪建筑面積為113.83平方米。2012年7月，某某房地產公司向劉某建交付了該商品房，劉某建對該房屋已經入住使用，但至今未支付剩余房款，雙方也未辦理該房屋的產權登記手續。

原審判決認為，某某房地產公司同劉某建達成的購房定金合同系雙方當事人的真實意思表示，不違法法律、行政法規的強制性規定，對雙方當事人均具有法律約束力。本案中雙方當事人雖然未按照定金合同的約定簽訂書面商品房買賣合同，但該定金合同已經明確約定了雙方買賣的房屋以及每平方米的單價，結合某某房地產公司交付房屋后劉某建已經入住使用，應認定雙方的買賣合同關系成立，劉某建理應從取得該訴爭房屋之日起交付剩余房款。針對該房屋的建筑面積雙方均對113.83平方米的面積予以認可，對此予以確認。故對于某某房地產公司要求劉某建繼續履行合同并支付房款403，202.9元（113.83平方米×3，630元-10，000元）的訴訟請求予以支持。對于某某房地產公司要求支付逾期違約金的訴訟請求，因劉某建已經取得該訴爭房屋并居住，未支付剩余房款，其行為已經構成違約。但雙方未約定違約金數額，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二款“逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”的規定，對某某房地產公司主張逾期利息的訴訟請求予以支持。針對該訴爭房屋交付時間雙方各執一詞，均未能提供證據證明。對此法院認為對合同的履行應由負有履行義務的一方當事人承擔舉證責任，因某某房地產公司無法提供證據證實房屋的實際交付日期，故對于該房屋的交付時間應按照劉某建自認的2012年7月予以認定。對某某房地產公司主張的利息認定為49，594元（未繳納的房款403，202.9元×基準貸款利率6.15%×2年，自2012年7月至2014年7月）。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百五十九條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款之規定，判決：一、伊犁某某房地產開發有限責任公司與劉某建繼續履行雙方達成的商品房買賣合同；二、劉某建于本判決生效之日起十日內支付伊犁某某房地產開發有限責任公司購房款403，202.9元；三、劉某建于本判決生效之日起十日內支付伊犁某某房地產開發有限責任公司逾期支付購房款的利息49，594元；四、駁回伊犁某某房地產開發有限責任公司的其他訴訟請求。案件受理費8，398元，減半收取4，199元，由伊犁某某房地產開發有限責任公司負擔153元，劉某建負擔4，046元。

上訴人劉某建不服原審判決，上訴稱：我們雙方之間沒有簽訂正式的商品房買賣合同，僅簽訂了定金合同。與我簽訂商品房買賣合同是某某房地產公司的義務，并以此確定我交房款所獲得的權益。由于雙方之間沒有簽訂商品房買賣合同，權利、稱為無法約束。將會造成我交納房款后無法取得所有權證的情況，我的權益無法保障。由于某某房地產公司沒有履行賣方的義務，我沒有交納房款不構成違約。違約方是某某房地產公司。請求二審法院改判駁回某某房地產公司關于逾期利息的訴訟請求。

針對上訴人劉某建的上訴請求及理由，被上訴人某某房地產公司答辯稱：雙方之間形成買賣合同關系。可以以執行的方式辦理房產證。雖然沒有書面的商品房買賣合同，對交付行為且劉某建認可，但其沒有交付房款。法院對逾期違約金有自由裁量權。

本院二審查明的事實與原審法院查明的事實一致。

本院認為，本案的爭議焦點是：原審判決認定的逾期付款利息是否適當。

本案雙方當事人在簽訂了購房定金合同后，沒有按該定金合同的約定簽訂商品房買賣合同。此后，劉某建接受了某某房地產公司交付的涉案商品房。雙方在審理案件過程中均認可該商品房的實際面積和單價。根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第一款“當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。”本院認為雙方當事人形成事實上的商品房買賣合同關系，且不違反法律規定，應予認定有效。《城市房地產管理法》第四十條“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”《城市房地產開發經營管理條例》第二十八條“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。”《合同法》第十條“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”雙方當事人均未按照上述法律和行政法規的規定簽訂書面的商品房買賣合同。據此，本院認為，雙方當事人僅對商品房買賣合同中的面積和單價達成約定，以及商品房已經交付的事實外。再沒有約定出賣人某某房地產公司的相關合同義務，也未約定劉某建如何履行支付購房款義務，關于買受方和出賣方的權利和義務約定均不明確。因此該商品房買賣合同沒有約定付款期限和方式，不會產生逾期付款違約事實。原審判決依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二款認定劉某建支付逾期付款利息，因該條是商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照計算標準的規定。應在訂立有商品房買賣合同且在該合同中沒有約定或約定不明確的情形下，適用該條計算違約金。由于本案中雙方當事人沒有訂立商品房買賣合同。原審判決適用該條作為計算違約金的法律依據。屬適用法律錯誤，應予糾正。關于劉某建要求某某房地產公司履行辦理涉案商品房產權證書的上訴請求，因劉某建在原審時未提出反訴，本院在二審期間亦不進行審理。綜上所述，上訴人劉某建的部分上訴理由成立，本院予以支持。原審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，判決不當。依照《中華人民共和國合同法》第六十一條、第一百零九條、第一百三十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：

一、維持伊寧市人民法院（2014）伊民初字第2569號民事判決的第一項、第二項、第四項；

二、撤銷伊寧市人民法院（2014）伊民初字第2569號民事判決的第三項；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一、二審案件受理費共計5，238元，由上訴人劉某建負擔4，046元，由被上訴人伊犁某某房地產開發有限責任公司負擔1，129元。

本判決為終審判決。

審判長　　張春曉

審判員　　楊峻峰

審判員　　杜　平

二〇一四年十二月十六日

書記員　　張妮萍

商品房買賣合同糾紛