發(fā)表于：2016-12-28閱讀量：（2131）
廣東省中山市第一人民法院
民事判決書(shū)
（2014）中一法民一初字第1436號(hào)
原告：中山市某A物業(yè)管理公司，住所地中山市。
法定代表人：王某，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人：余曉強(qiáng)，廣東萬(wàn)里海天律師事務(wù)所律師。
被告：中山市某B機(jī)電安裝工程有限公司，住所地中山市。
法定代表人：阮某平，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人：張峰、馬璐，均系廣東銘致律師事務(wù)所律師。
第三人：中山市南區(qū)某C花園業(yè)主委員會(huì)，住所地中山市。
負(fù)責(zé)人：廖某強(qiáng)，該業(yè)委會(huì)主任。
委托代理人：吳海雄，廣東香山律師事務(wù)所律師。
原告中山市某A物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某A物業(yè)公司）訴被告中山市某B機(jī)電安裝工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某B公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年5月8日受理后，依法由審判員尹方玫獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。根據(jù)被告的申請(qǐng)，本院依法追加了中山市南區(qū)某C花園業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某C花園業(yè)委會(huì)）作為本案無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。原告某A物業(yè)公司的委托代理人余曉強(qiáng)，被告某B公司的委托代理人張峰、馬璐，第三人某C花園業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人廖某強(qiáng)及委托代理人吳海雄到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告某A物業(yè)公司訴稱(chēng)：2010年11月29日，原告與被告簽訂房屋租賃合同，將位于中山市南區(qū)某C花園XX街XX號(hào)X樓房屋租賃給被告使用，約定每月租金3300元，租賃期為2010年10月1日至2013年9月30日，從2010年10月1日起開(kāi)始計(jì)租，每月5日前結(jié)清上月租金，逾期則原告依約有權(quán)單方解除合同。從2012年5月1日到2014年4月30日，被告拖欠原告房屋租金79200元，經(jīng)多次催繳，被告拒不支付。依據(jù)雙方的合同約定，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并應(yīng)解除雙方的租賃合同。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向法院起訴，請(qǐng)求判令：1.被告支付給原告自2012年5月1日到2014年4月30日的房屋租金79200元，并按中國(guó)人民銀行同類(lèi)貸款相同利率自起訴之日起計(jì)付利息；2.解除雙方的租賃合同關(guān)系；3.被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。
原告某A物業(yè)公司就其訴訟請(qǐng)求及主張?jiān)谂e證期限內(nèi)向本院提交的證據(jù)有：1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明及工商局申請(qǐng)報(bào)告、原告工商登記資料；2.被告工商登記資料；3.政企移交合同、物業(yè)管理委托協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要；4.租賃合同；5.電子發(fā)票記賬清單；6.中山市某某實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司函件；7.粵股審（1992）164號(hào)文件。
被告某B公司辯稱(chēng)：被告承租的是中山市南區(qū)某C花園公用配套物業(yè)，該物業(yè)歸某C花園全體業(yè)主所有，由某C花園業(yè)委會(huì)統(tǒng)一管理。某C花園自1996年9月至2011年8月底由原告受托提供管理服務(wù)，2011年8月底原告正式撤出該小區(qū)。2011年9月起業(yè)主委員會(huì)另行委托中山市某玲物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)管理服務(wù)。2011年8月12日業(yè)主委員會(huì)以通知書(shū)的形式告知被告，原告已撤離且無(wú)權(quán)出租，并要求被告向新物業(yè)公司交付租金，自2011年8月起，被告按業(yè)委會(huì)的要求交付租金且無(wú)拖欠行為。被告認(rèn)為，原告受托對(duì)被告承租的物業(yè)進(jìn)行管理，其委托權(quán)限到2011年8月底已經(jīng)終止，被告無(wú)義務(wù)再向原告支付此后的租金。原告沒(méi)有證據(jù)證明其對(duì)該物業(yè)有出租和處分的權(quán)利。另外，根據(jù)原告的主張，被告從2012年5月份起就沒(méi)有交納租金，如果在原告具有管理權(quán)和處分權(quán)的情況下，本案訴訟時(shí)效的起計(jì)時(shí)間應(yīng)當(dāng)是從2012年5月份起，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了法定的訴訟時(shí)效。所以請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
被告某B公司就其辯解主張?jiān)谂e證期限內(nèi)向本院提交的證據(jù)有：1.關(guān)于終止物業(yè)管理服務(wù)的通告；2.中山市某A物業(yè)管理公司關(guān)于終止在某C花園物業(yè)管理業(yè)務(wù)的通告；3.通知書(shū)；4.證明。
第三人某C花園業(yè)委會(huì)述稱(chēng)：一、涉案房屋屬于某C花園小區(qū)公共配套建筑房屋。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。因此，涉案房屋依法屬于全體業(yè)主所有，原告根本無(wú)權(quán)出租，其與被告簽訂的租賃合同是無(wú)效合同，根本無(wú)權(quán)要求被告交納租金。二、原告早已喪失了物業(yè)管理資質(zhì)，原告至今四年沒(méi)有進(jìn)行年檢，依法應(yīng)該是吊銷(xiāo)狀態(tài)，吊銷(xiāo)時(shí)不能從事任何經(jīng)營(yíng)行為，出租也是一種經(jīng)營(yíng)行為依法也是不允許的。原告在2010年9月1日撤出小區(qū)以后已經(jīng)喪失了授權(quán)，理應(yīng)主動(dòng)將有關(guān)的小區(qū)配套設(shè)施財(cái)物等移交給業(yè)委會(huì)，因此原告私下與被告簽訂的租賃合同是無(wú)效的。實(shí)際上從2011年8月12日后業(yè)委會(huì)已經(jīng)委托了中山市某玲物業(yè)管理有限公司代為提供物業(yè)管理服務(wù)，被告取得承租權(quán)是基于我方的授權(quán)，并不是由原告出租給被告的，而是由中山市某玲物業(yè)管理有限公司出租給被告的，原告根本無(wú)權(quán)收取租金。
第三人某C花園業(yè)委會(huì)對(duì)其陳述的事實(shí)在舉證期限內(nèi)向本院提交的證據(jù)有：1.中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)資格審批表；2.中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理合同；3.關(guān)于取消部分物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的通報(bào)；4.關(guān)于終止在某C花園物業(yè)管理業(yè)務(wù)的通告；5.被告簽收的業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)；6物業(yè)移交協(xié)議書(shū)、物業(yè)移交接收清單；7.物業(yè)移交收條及其報(bào)告、強(qiáng)烈要求移交某C花園共有物業(yè)報(bào)告、會(huì)議情況記錄及簽到表、再次強(qiáng)烈要求移交某C花園共有物業(yè)報(bào)告；8.律師函、寄件單、簽收回執(zhí)；9.物業(yè)服務(wù)合同、某C花園物業(yè)管理補(bǔ)充協(xié)議；10.關(guān)于房屋維修基金使用支出明細(xì)公布、2014年某C花園移交費(fèi)用明細(xì)、某C花園交接明細(xì)。11.中山市國(guó)土資源局信訪復(fù)函；12.房地產(chǎn)預(yù)售契約。
經(jīng)審理查明：某A物業(yè)公司于1994年6月9日成立，從2006年至2010年其法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照均經(jīng)過(guò)了中山市工商局年檢備案，營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的經(jīng)營(yíng)范圍為主營(yíng)本系統(tǒng)的物業(yè)管理、租賃及兼營(yíng)銷(xiāo)售百貨、日用雜品。某A物業(yè)公司從1996年開(kāi)始對(duì)某C花園小區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理并收取物業(yè)管理費(fèi)，形成該事實(shí)源于：1996年7月29日，中山市某A實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某A實(shí)業(yè)公司）與某A物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托協(xié)議》，約定了由某A實(shí)業(yè)公司將某C花園小區(qū)委托給某A物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理，并按照中山市物價(jià)局批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等事項(xiàng)。1996年9月16日，某A實(shí)業(yè)公司與某A物業(yè)公司簽訂《中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理合同》，約定某A物業(yè)公司對(duì)某C花園小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，管理期限為1996年9月1日至1999年8月31日。2007年5月11日，中山市建設(shè)局發(fā)布通報(bào)（中建（2007）6號(hào)），注銷(xiāo)了某A物業(yè)公司的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。之后某A物業(yè)公司仍繼續(xù)在某C花園小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。2010年8月30日，某A物業(yè)公司發(fā)布《關(guān)于終止在某C花園物業(yè)管理業(yè)務(wù)的通告》，宣布因相當(dāng)一部分業(yè)主拒不交納物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致原告經(jīng)營(yíng)困難，難以維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，故決定于2010年9月1日起，終止在某C花園小區(qū)的所有服務(wù)。某A物業(yè)公司于2010年8月30日撤出某C花園小區(qū)，停止提供所有物業(yè)管理服務(wù)。2010年11月29日，某A物業(yè)公司（甲方）與某B公司（乙方）簽訂租賃合同，約定將位于石岐悅來(lái)南路“某C花園”XX街XX號(hào)一樓面積597.71平方米租給乙方作倉(cāng)庫(kù)及辦公場(chǎng)所之用，租賃期限為2010年10月1日至2013年9月30日，租金為3300元／月。上述“某C花園”XX街XX號(hào)是一棟兩層高建筑物，約1200平方米，原擬作幼兒園，現(xiàn)一樓部分出租給某B公司，一部分做物業(yè)管理用房，二樓用作物業(yè)管理宿舍和“老人之家”活動(dòng)室。2014年5月8日，某A物業(yè)公司訴至本院，主張前述實(shí)體權(quán)利。
另查：第三人某C花園業(yè)委會(huì)于2010年10月18日成立，系某C花園小區(qū)的第二屆業(yè)委會(huì)，第一屆某C花園業(yè)委會(huì)于1996年成立，兩屆業(yè)委會(huì)均未與某A物業(yè)公司簽訂書(shū)面的物業(yè)管理服務(wù)合同。2011年8月11日，某C花園業(yè)委會(huì)與中山市某玲物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定該物業(yè)公司對(duì)某C花園小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。某B公司自2011年8月份開(kāi)始向中山市某玲物業(yè)管理有限公司交納涉案租賃物的租金及物業(yè)管理費(fèi)。
本院認(rèn)為：本案系房屋租賃合同糾紛。某A物業(yè)公司通過(guò)某A實(shí)業(yè)公司授權(quán)對(duì)某C花園小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，管理期限為1996年9月1日至1999年8月31日。某A物業(yè)公司未舉證證明其于2010年8月30日停止對(duì)某C花園小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理后，仍然享有對(duì)涉案房屋的所有權(quán)或處分權(quán)，因此，某A物業(yè)公司無(wú)法證明其與某B公司簽訂的租賃合同是合法有效的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，某A物業(yè)公司對(duì)其主張負(fù)有舉證責(zé)任而舉證不足，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，本院對(duì)其主張不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條第二款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
駁回原告中山市某A物業(yè)管理公司的全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1780元，減半收取890元（原告已預(yù)交890元），由原告中山市某A物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五天內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省中山市中級(jí)人民法院。
審判員 尹方玫
二〇一四年八月六日
書(shū)記員 魯淑珍
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