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江蘇省泰州市海陵區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）泰海民初字第2164號(hào)

原告 劉某華。

委托代理人繆江云，江蘇海信律師事務(wù)所律師。

委托代理人李惠，江蘇海信律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告曹某生。

被告徐某梅。

兩被告共同委托代理人張榮玉，江蘇道和道律師事務(wù)所律師。

原告 劉某華與被告曹某生、徐某梅房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法由審判員趙亞亞適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告 劉某華及其委托代理人繆江云，被告曹某生、徐某梅之共同委托代理人張榮玉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告 劉某華訴稱，原、被告雙方于2015年6月28日簽訂購(gòu)房合同一份，約定由原告購(gòu)買被告位于泰州市某某家園某幢某某室房屋，總價(jià)845000元。合同簽訂后，原告依約向被告支付定金80000元，并約定于2015年7月10日辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，但期滿后，被告未能依約履行，后原告了解，該房屋已被法院查封，原告認(rèn)為被告行為已構(gòu)成違約，為維護(hù)原告合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判令解除原、被告之間的房屋買賣合同，并判令兩被告向原告雙倍返還定金160000元，被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告曹某生、徐某梅共同辯稱，簽訂合同屬實(shí)，但原告所述與客觀事實(shí)不符，合同之所以沒(méi)有履行，是因?yàn)樵嫖窗春贤s定履行首付款給付義務(wù)，原告存在違約行為，其主張解除合同，并由被告雙倍返還定金不能成立，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，坐落于泰州市海陵區(qū)某某家園某幢某某室房屋登記所有權(quán)人為被告曹某生、徐某梅。該房屋登記抵押權(quán)人為某甲股份有限公司泰州海陵支行。2015年6月28日，原告 劉某華（乙方）、被告曹某生、徐某梅（甲方）經(jīng)泰州市海陵區(qū)某某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（丙方）介紹，簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一份，約定乙方購(gòu)買甲方某某家園某幢某某室房屋，房屋建筑面積172.01平方米，房屋包括裝潢、固定設(shè)施、附屬設(shè)施在內(nèi)總成交價(jià)計(jì)人民幣845000元，交易流程及具體付款方式與時(shí)間為：1、本合同簽訂時(shí)，乙方支付甲方購(gòu)房定金人民幣捌萬(wàn)元整，甲方出具定金收條，說(shuō)明收款事由；2、在本合同簽訂后，雙方約定2015年7月10日前辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)變更過(guò)戶手續(xù)，乙方同時(shí)支付首付款計(jì)人民幣肆拾伍萬(wàn)元整（含定金）給甲方，甲方出具收條，說(shuō)明收款事由；3、雙方約定于銀行放款當(dāng)日交付房屋，乙方入戶，同時(shí)乙方應(yīng)支付甲方剩余房款計(jì)叁拾玖萬(wàn)伍仟元整給甲方，甲乙雙方同意選擇銀行貸款方式付款，由居間方代辦，銀行貸款不足部分，由乙方補(bǔ)足；4、甲乙雙方另行約定付款期限和方式：交接房屋當(dāng)日甲方需結(jié)清水、電、物業(yè)等費(fèi)用，戶口需遷出。若甲方中途悔約，應(yīng)書面通知乙方和丙方，除需按乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方外，甲方還需承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失。甲、乙雙方必須全面履行上述條款，如一方違反本合同相關(guān)條款，則由違約方向守約方支付違約金人民幣貳拾萬(wàn)元整。合同簽訂后，原告向被告交付定金80000元；2015年7月10日，被告曹某生、徐某梅未與原告 劉某華至房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，原告 劉某華亦未向兩被告給付購(gòu)房款450000元，雙方為此發(fā)生糾紛，2015年7月13日，被告曹某生向原告 劉某華出具“時(shí)間約定”一份，載明：過(guò)戶還款時(shí)間另行約定于2015年7月15日上午9點(diǎn)前到愛心房產(chǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，如不按時(shí)到場(chǎng)辦理手續(xù)，則付（應(yīng)為負(fù)）責(zé)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償購(gòu)買方經(jīng)濟(jì)損失。現(xiàn)原告 劉某華以兩被告未履行合同義務(wù)，且該房屋已被法院查封為由，請(qǐng)求法院判令解除原、被告之間的買賣合同，并判令兩被告雙倍返還定金160000元，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

另查明，因被告曹某生、徐某梅未履行銀行還貸義務(wù)，某甲股份有限公司泰州海陵支行將兩被告訴至本院，并申請(qǐng)保全，上述房屋于2015年1月15日被法院查封、凍結(jié)。

上述事實(shí)有房屋產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、銀行打款記錄、房地產(chǎn)查詢信息、曹某生出具的“時(shí)間約定”以及原告 劉某華、被告曹某生、徐某梅當(dāng)庭陳述等證據(jù)在卷佐證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、原告訴請(qǐng)解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)否支持；二、被告是否存在違約導(dǎo)致適用雙倍返還定金的情形。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，法律規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。本案被告曹某生、徐某梅所共有的某某家園某幢某某室房屋已因兩被告怠于履行還款義務(wù)，被法院查封、凍結(jié)，不得轉(zhuǎn)讓；故原告 劉某華通過(guò)買賣方式已無(wú)法取得該房屋的所有權(quán)，其現(xiàn)訴請(qǐng)法院解除雙方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人均應(yīng)按約履行各自的權(quán)利義務(wù)。本案原告 劉某華與被告曹某生、徐某梅在雙方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中明確約定，雙方于2015年7月10日同時(shí)履行義務(wù)，由被告協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，同時(shí)由原告給付被告購(gòu)房款450000元，而被告曹某生、徐某梅于當(dāng)日并未將該房屋上設(shè)置的抵押權(quán)注銷，使房屋符合履行合同的條件，故作為原告 劉某華依法享有同時(shí)履行抗辯權(quán)；而本案被告曹某生、徐某梅在延后的時(shí)間內(nèi)，亦未使得房屋具備履行合同的條件，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告曹某生、徐某梅存在違反合同約定之行為，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任如何承擔(dān)一節(jié)，涉案合同中雙方既約定了違約金，又約定了定金，根據(jù)法律規(guī)定，作為守約方的原告享有選擇權(quán)，其現(xiàn)選擇適用定金罰則，由被告曹某生、徐某梅雙倍返還定金，符合法律規(guī)定，依法亦應(yīng)予以支持。至于兩被告抗辯原告應(yīng)先履行購(gòu)房款的給付義務(wù)一節(jié)，未提供充分證據(jù)證明其主張成立，本院對(duì)此不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條、第一百一十六條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告 劉某華與被告曹某生、徐某梅于2015年6月28日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

二、被告曹某生、徐某梅于本判決生效之日起十日內(nèi)共同向原告 劉某華返還雙倍定金人民幣160000元。

如被告未按本判決確定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)12250元，依法減半收取6125元，保全費(fèi)1020元，合計(jì)人民幣7145元，由被告曹某生、徐某梅共同負(fù)擔(dān)（原告 劉某華已預(yù)交，被告曹某生、徐某梅于本判決生效之日起十日內(nèi)共同將應(yīng)負(fù)擔(dān)部分逕交原告 劉某華）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于江蘇省泰州市中級(jí)人民法院，同時(shí)根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交本訴上訴受理費(fèi)人民幣12250元。［通過(guò)銀行繳納上訴費(fèi)時(shí)須如實(shí)填寫以下內(nèi)容：①上訴人姓名：填寫上訴人本人的姓名或名稱，而非代理人、經(jīng)辦人的姓名；②匯入單位：泰州市財(cái)政局；③帳號(hào)：20×××88；④匯入銀行：泰州市農(nóng)業(yè)銀行海陵支行；⑤款源：上訴費(fèi)；⑥一審案號(hào)；⑦編碼：112001）。

審判員　　趙亞亞

二〇一五年十月二十日

書記員　　汪妮婭

買賣合同糾紛