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黑龍江省肇東市人民法院

民事判決書

（2014）肇民初字第365號

原告焦某某。

委托代理人李某某。

委托代理人帥秀海，黑龍江海強律師事務所律師。

被告劉某某。

委托代理人匡景春，肇東市宋站鎮法律服務所法律工作者。

原告焦某某訴被告劉某某買賣合同糾紛一案，本院于2014年8月20日受理后，依法組成合議庭，由代理審判員景永慧擔任審判長并主審本案，代理審判員邵多、人民陪審員崔忠斌參加評議，公開開庭進行了審理，原告焦某某及委托代理人李某某、帥秀海、被告劉某某及委托代理人匡景春均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告焦某某訴稱，原告焦某某與焦某甲是姐弟關系，原告焦某某于1988年以4,000.00元的價格購買焦某甲、劉某某夫妻座落于肇東市七南二委十一組的兩間土平房，當時焦某甲將房照交給原告，由于雙方是姐弟關系買房屋時沒有簽訂書面買賣協議，也未辦理房屋過戶登記手續。原告購買焦某甲的兩間土平房后于當年將其翻擴建為80平方米的磚平房，自1988年居住到2000年4月12日辦理房屋產權登記時將該房登記在焦某甲名下。1992年土地普查初始登記時原告領取了土地使用證，土地使用面積為162.01平方米（其中建筑面積為160平方米，有80平方米房屋為焦某某父親的），2011年2月7日雙方補簽《房屋買賣契約書》一份，內容是“茲有肇東市七南二委十一組居民焦某甲有土平房二間42平方米，于1988年賣給弟弟焦某某，定價為4,000.00元整，房屋款已全部付清，自簽訂之日起雙方互不反悔”。2000年4月13日黑龍江宏盛建筑工程有限公司以肇東規劃局的名義將房屋動遷，原告以焦某甲的名義與拆遷人訂立《動遷補償協議書》，協議約定拆遷人給原告補償52.795平方米的商服樓，原告給拆遷人找差款70,830.00元，該樓2000年12月竣工，2001年春原告對該樓房進行了裝修并對外出租至今。因原告與拆遷人在補差款發生爭執沒有辦理正式進戶手續。2012年6月焦某甲、劉某某夫妻以黑龍江宏盛建筑工程有限公司和肇東市城鄉規劃管理局為被告，要宏盛公司履行拆遷補償協議，收取70,830.00元補差價款。2012年7月2日肇東市人民法院作出（2012）肇民初字第118號民事判決書，判決宏盛公司履行合同義務，收取補差價款70,830.00元，并協助辦理樓房產權登記手續。2012年11月肇東法院作出執行裁定將訴爭的樓房的產權辦到其夫妻名下，原告認為，訴爭樓房產權已實際發生轉移，由原告將舊房翻擴建為新房，并居住至拆遷，拆遷原房安置52.795平方米的商服樓由原告管理，出租至今，被告只是名義權利，原告才是訴爭樓房的實際所有權人，故向肇東市人民法院起訴，請支持原告的訴訟請求：依法確認原、被告于2011年2月7日訂立的《房屋買賣契約書》有效；要求被告將坐落在肇東市七南二委十二組果蔬小區*號路一樓*號*平方米商服樓的產權歸原告所有。

被告劉某某辯稱，被答辯人購買、翻建答辯人原兩間土平房的事實不存在，訴狀中“原告焦某某于1988年以4,000.00元的價款購買焦某甲、劉某某夫妻坐落于肇東市七南二委十一組的兩間土平房”所稱不成立，被答辯人既提供不出其1988年購買答辯人原兩間土平房的證據，也提供不出已繳納4,000.00元購房款的證據，所以其主張購買答辯人兩間土平房的主張不成立。焦某甲于2013年1月4日去世，生前于2011年6月17日立有遺囑，遺囑中申明“原座落在七治南路48平方米土平房沒有賣給焦某某、李某某他們”，2011年2月7日雙方補簽的《房屋買賣契約》無效，因原告買賣契約書上的房屋根本不存在，也根本未與其發生過房屋買賣關系。據焦某甲遺囑中“在2011年2月7日正月初五那天，我冠心病發作，說話上氣不接下氣，說不出話正在點滴搶救時，焦某某、李某某來騙走那份房屋買賣契約書”的記載，證明買賣契約不是焦某甲本人真實意思表示，劉某某在買賣契約上代焦某甲簽名行為屬于無權代理行為，屬無效行為，劉某某簽名也不是劉某某本人意思表示；安置商服樓產權歸答辯人所有，歸焦某某所有的事實理由不成立，被答辯人1988年購買答辯人兩間土平房的事實不存在，2011年2月7日補簽的房屋買賣契約無效，其要求安置商服樓歸其所有的請求無事實依據，答辯人持有安置商服樓的產權證，其取得的是物權，被答辯人居住拆遷安置的商服樓并管理、裝修、出租，只能證明其對商服樓享有使用權，無論使用多長時間都不發生物權轉移的法律效力。綜上所述，答辯人系涉案安置商服樓的所有權人，其財產權受法律保護，被答辯人提出的兩項訴訟請求均不能成立，請法院駁回被答辯人的訴訟請求。

經本院審理查明：原告焦供偉與被告劉某某系姐夫與內弟關系，1988年劉某某、焦某甲夫妻將坐落在肇東市七南街二委十一組的兩間土平房42平方米（該房建在焦某甲父親焦殿榮院落內，焦某某與其父一居生活）以4,000.00元價格賣給焦某某，并將房屋及房屋原始產權證一并交給原告焦某某，由原告焦某某占有、使用該兩間土平房，第二年原告焦某某將兩間土平房翻擴建成為三間面積為80平方米的磚平房，找木工周景峰為其監工，并以焦某甲名義辦理了翻建手續。1992年土地初始登記時，原告焦某某取得162.01平方米的土地使用權，這160平方米的建筑面積中，含有原告焦某某80平米，原告父親焦殿榮80平方米。2000年4月12日更換房屋所有權證時，原告焦某某仍然以焦某甲的名義辦理產權證。2000年4月13日黑龍江宏盛建筑工程有限公司以肇東規劃局的名義將房屋動遷，原告焦某某以焦某甲的名義與拆遷人訂立《動遷補償協議書》，經過多次與開發商吳某某、王某某協商后確定補償給原告焦某某一套商服樓52.795平方米，動遷安置補償協議中焦某甲和焦殿榮的簽字均是焦某某簽的，并在原住戶意見欄中簽字，常住人口為當時家里的六口人，原告應給拆遷人找樓房差價款70,830.00元，因原告與拆遷人在補差款上發生爭執沒有辦理正式進戶手續，該樓2000年12月竣工，2001年春原告對該樓房進行了裝修并對外出租到至今。2011年2月7日原、被告在被告家里補簽《房屋買賣契約書》，《房屋買賣契約書》載明“茲有肇東市七南二委十一組居民焦某甲有土平房二間42平方米，于1988年賣給弟弟焦某某，定價為4,000.00元整，房屋款已全部付清，自簽訂之日起，雙方互不反悔。賣房人劉某某、焦某甲；買房人焦某某。”其中賣房人劉某某簽字是本人簽字、焦某甲簽字由劉某某代簽（焦某甲在場點滴），買房人焦某某是本人簽字。2012年6月焦某甲、劉某某夫妻持有回遷協議書復印件以黑龍江宏盛建筑工程有限公司和肇東市城鄉規劃管理局為被告，要宏盛公司履行拆遷補償協議，收取70,830.00元補差價款。2012年7月2日肇東市人民法院作出（2012）肇民初字第118號民事判決書，判決宏盛公司履行合同義務，收取補差價款70,830.00元，并協助辦理樓房產權登記手續。2012年11月16日肇東市人民法院依據已經發生法律效力的（2012）肇民初字第118號民事判決書將坐落在肇東市七治南街果菜四號路一樓102門52.795平方米樓房執行給焦某甲、劉某某，并重新辦理產權證，2013年1月4日焦某甲去世，2013年1月6日焦某甲火化，在房產部門領取、辦理房產證期間焦某甲有病，所有焦某甲簽字均由劉某某代簽。

上述事實有原告陳述、《房屋買賣契約書》、《動遷補償協議書》、被動遷戶明細表、租賃合同、證人證言及庭審筆錄等證據在卷證實，可以認定。

本院認為，根據《中華人民共和國合同法》第三十二條的規定，當事人采用合同書形式訂立的合同，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立，本案原、被告于2011年2月7日在被告家中補簽的《房屋買賣契約書》，是雙方在真實自愿的基礎上簽訂的，由原、被告簽字（焦某甲的名字是焦某甲本人在場的情況下由其丈夫被告劉某某代簽）確認，雙方簽訂的合同依法成立，合法有效；依據《中華人民共和國物權法》第十五條規定，當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，自合同成立時起生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。本案的原告焦某某補簽協議前，即從1988年起就開始占有使用爭議的房屋，經過翻擴建及樓房回遷到至今，此房一直由原告焦某某占有、使用，雙方在協議中也明確記載“定價為4,000.00元整，房屋款已全部付清”，說明房款已經付清，雖未辦理房屋過戶手續，但并不影響房屋買賣合同效力，合同標的物所有權已經發生轉移。未辦理權屬變更登記的原因是買賣雙方是近親屬（姐弟關系），為了免交交易稅。綜上，本院認為原告訴訟請求合理，應予支持。依據《中華人民共和國合同法》第三十二條，《中華人民共和國物權法》第十五條之規定，判決如下：

一、原告焦某某與被告劉某某、焦某甲（焦某甲已去世）于2011年2月7日訂立的《房屋買賣契約書》有效；

二、坐落在肇東市七南二委十二組果蔬小區*號樓*樓***（***）號52.795平方米商服樓的產權歸原告焦某某所有。

案件受理費100.00元、保全費100.00元由被告劉某某承擔。

如果未按判決書指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院。

審　判　長　　景永慧

代理審判員　　邵　多

人民陪審員　　崔忠斌

二〇一六年六月十六日

書　記　員　　孫　艷

買賣合同糾紛