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內蒙古鄂托克旗人民法院
民事判決書
（2015）鄂托民初字第1402號
原告馮某宏。
委托代理人韓玉榮，內蒙古蒙西律師事務所律師。
被告奇某蘭。
被告巴圖其魯。
委托代理人娜仁，內蒙古赫揚律師事務所律師。
第三人某某人民政府。
法定代表人曹某清，政府旗長。
委托代理人羅定東，鄂托克旗法律援助中心律師。
原告馮某宏與被告奇某蘭、巴圖其魯、第三人某某人民政府申請執行人執行異議之訴一案，于2015年5月7日向本院提起訴訟，本院于當日立案受理。依法適用普通程序由審判員劉君擔任審判長，與審判員李靜、代理審判員林花組成合議庭，于2015年8月11日、2015年9月6日公開開庭進行了審理。原告馮某宏及其委托代理人韓玉榮，被告巴圖其魯及其委托代理人娜仁，第三人某某人民政府的委托代理人羅定東兩次開庭均到庭參加訴訟，被告奇某蘭第一次開庭到庭參加訴訟，第二次開庭經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭應訴，依法缺席審理。本案現已審理終結。
原告馮某宏訴稱，2011年10月27日，被告奇某蘭將自己名下位于鄂托克旗烏蘭鎮大興經濟適用房小區3號樓1單元201室房屋一套以180000元的價格售于被告巴圖其魯，雙方簽訂了《房屋買賣合同》。該套房屋是經濟適用房，被告奇某蘭取得該房屋不到一年就出售給被告巴圖其魯，顯然二被告之間買賣的經濟適用房未滿五年，未能達到上市交易要求。根據2007年建設部等國家七部委發布的《經濟適用住房管理辦法》的規定及《合同法》相關規定，二被告簽訂的《房屋買賣協議》無效，無效的合同自始沒有效力，不能產生法律約束力，因該合同取得的財產應當予以返還。原告認為，購買經濟適用住房的人在五年之內對該住房并沒有完全的產權，是和國家共有的房屋，即經濟適用住房的購房人在夠得房屋五年內只是該房屋的共有人之一，作為共有人之一在沒有取得另一共有人同意的情況下處分共有的房屋，這顯然是違反了法律的強制性規定。另外，如果獲得經濟適用住房的當事人可以任意買賣這種房屋，國家對低收入住房困難家庭的保障措施將會落空，這也是違反社會公共利益的。因此，根據《合同法》規定，二被告之間簽訂的房屋買賣合同是無效的。故原告向人民法院提起訴訟，請求法院確認二被告簽訂的《房屋買賣協議》無效，并要求繼續執行鄂托克旗烏蘭鎮大興經濟適用房小區3號樓1單元201室房屋，并由被告承擔本案的訴訟費用。
被告奇某蘭辯稱，該套房屋登記在被告奇某蘭名下，但該房屋實際是被告奇某蘭姨姨查干庫肯的房屋。購買該經濟適用房是奇某蘭向別人借的錢，后來因沒錢還債，查干庫肯同意奇某蘭把該房屋賣給巴圖其魯用來還債。
被告巴圖其魯辯稱，合同無效不能成立，房子的實際所有人是查干庫肯，原告起訴被告奇某蘭的主體不符合法律規定，依據合同法的規定，不屬于合同無效的情形，屬于效力待定合同。被告奇某蘭是代理查干庫肯簽訂的合同，并不是合同的主體，巴圖其魯是善意取得，應當駁回原告訴訟請求。政府應當撤銷被告奇某蘭名下的房屋產權證，奇某蘭不符合申請經濟適用房的條件，應當登記在查干庫肯名下。經濟適用房的原始申請人不是奇某蘭，是查干庫肯，如果政府認為被告奇某蘭和巴圖其魯的買賣合同無效，那么被告巴圖其魯認為查干庫肯和奇某蘭之間的轉讓也是無效的。
第三人某某人民政府述稱，該爭議房屋屬于經濟適用房，是政府為解決困難家庭所施行的政策房屋，屬于有限產權，根據合同法的強制性規定，被告奇某蘭和巴圖其魯的房屋買賣合同無效，即使奇某蘭要賣該房屋，也應當優先賣給政府。
原告馮某宏提供證據及被告、第三人質證情況：
1、提供房屋登記審核表一份，要證明位于鄂托克旗烏蘭鎮大興經濟適用房住宅小區3號樓1單元201室房屋的所有權人為奇某蘭，且該房屋屬經濟適用房的事實。被告奇某蘭未到庭質證，視為默認。被告巴圖其魯質證認為，對該證據的真實性無異議，但是該房屋的原始登記人是查干庫肯，該房屋應當屬于查干庫肯，而不是奇某蘭，經濟適用房的性質已經轉變為商品房。第三人某某人民政府質證認為，認可，沒有異議。
2、提供房屋買賣合同復印件一份，要證明二被告于2011年10月27日簽訂的房屋買賣合同，該房屋屬于經濟適用房，五年之內不能買賣，故被告奇某蘭與被告巴圖其魯的房屋買賣合同無效的事實。被告奇某蘭未到庭質證，視為默認。被告巴圖其魯質證認為，對該證據的真實性無異議，對要證明的問題不予認可，政府既然認可查干庫肯和奇某蘭之間的行為，那么同樣也應當認可被告奇某蘭和被告巴圖其魯的房屋買賣合同。第三人某某人民政府質證認為，認可，沒有異議。
3、提供房產證復印件一份，要證明該房屋的登記人是奇某蘭，而不是查干庫肯的事實。被告奇某蘭未到庭質證，視為默認。被告巴圖其魯質證認為，對該證據的真實性無異議，但該房屋已經轉移登記為商品房。第三人某某人民政府質證認為，認可，沒有異議。
被告巴圖其魯提供證據及原告、第三人質證情況：
1、提供房產證復印件一份，要證明該房屋的原來是經濟適用房，但是現在已經轉移登記為商品房，故巴圖其魯與奇某蘭之間簽訂的房屋買賣合同有效的事實。原告馮某宏質證認為，對該證據的真實性認可，對要證明的問題不予認可，即便是轉移登記，也應當是滿五年，該房屋2010年8月19日登記，2011年10月27日轉賣，不足五年，因此被告的理由不能成立。第三人某某人民政府質證認為，對該證據的真實性無異議，對所要證明的問題不認可。被告奇某蘭未到庭質證，視為默認。
2、提供經濟適用房的原始申請人調查表復印件一份和公證書復印件一份，要證明本案所爭議房屋的原始申請人是查干庫肯，政府已經認可查干庫肯和奇某蘭之間的買賣行為，因此本案中爭議房屋的性質，由原來的經濟適用房轉變為商品房，故奇某蘭和巴圖其魯之間簽訂的房屋買賣合同有效的事實。原告馮某宏質證認為，對該證據的真實性和所要證明的問題都有異議，該房屋屬于奇某蘭的房屋。第三人某某人民政府質證認為，對該證據的真實性無異議，對所要證明的問題不認可。被告奇某蘭未到庭質證，視為默認。
3、提供巴圖其魯與奇某蘭簽訂的房屋買賣合同復印件一份及收據復印件一份，要證明合同雙方已經履行了合同義務，巴圖其魯也已經取得了該房屋的實際使用權的事實。原告馮某宏質證認為，對該證據的真實性和所要證明的問題均有異議，該買賣合同屬于無效合同，原告不清楚被告是否付款且究竟是誰在實際使用該房屋。第三人某某人民政府質證認為，對該證據的真實性無異議，對所要證明的問題不認可。被告奇某蘭未到庭質證，視為默認。
被告奇某蘭未提供證據。
第三人某某人民政府未提供證據。
對原告馮某宏提供的證據1、2、3，被告對其真實性均予以認可，雖不認可所要證明的問題，但該三組證據來源及形式均具合法性，且與本案具有關聯性，故本院予以采信。
對被告巴圖其魯提供的證據1，原告及第三人對其真實性均予以認可，雖不認可所要證明的問題，但該證據來源及形式均具合法性，且與本案具有關聯性，故本院予以采信。對被告巴圖其魯提供的證據2，第三人對其真實性予以認可，原告對其真實性及證明的問題均不認可，但該組證據系被告申請法院向相關部門調取，其來源及形式均具合法性，本院予以采信。對被告巴圖其魯提供的證據3，第三人對其真實性予以認可，原告對其真實性及證明的問題均不認可，本院認為，被告提供的該組證據與原告所提供的證據2系同一證據，故原告對其真實性的否認不能成立，本院對該證據予以采信。
經審理查明，2011年10月27日，被告巴圖其魯與奇某蘭簽訂了《房屋買賣合同》，被告奇某蘭將自己名下的位于鄂托克旗烏蘭鎮大興經濟適用房住宅小區3號樓1單元201室房屋一套以180000元的價格售于被告巴圖其魯，巴圖其魯于當日付清房款并接收房屋占有使用至今，房屋產權證為被告巴圖其魯持有，但產權仍然登記在被告奇某蘭名下。本院在執行馮某宏與奇某蘭民間借貸糾紛一案中，依法查封了登記在奇某蘭名下的位于鄂托克旗烏蘭鎮大興經濟適用房住宅小區3號樓1單元201室房屋一套，巴圖其魯不服，向本院提出異議，本院于2015年4月20日作出（2015）鄂法執異字第15號執行裁定書，以巴圖其魯的異議理由成立為由中止了對登記在奇某蘭名下的的位于鄂托克旗烏蘭鎮大興經濟適用房住宅小區3號樓1單元201室房屋的執行。原告馮某宏遂于2015年5月7日提起申請執行人執行異議之訴。另查明，位于鄂托克旗烏蘭鎮大興經濟適用房住宅小區3號樓1單元201室房屋為經濟適用房，但產權證書上內容有”單獨所有”、”轉移登記：新建商品房買賣”等，土地狀況為”出讓”，后在空白處形成”經濟適用住房”字樣。第三人對二被告之間的房屋買賣合同的效力不予確認。又查明，該經濟適用房的原始申請人是查干庫肯，第一個產權人是奇某蘭。
本院認為，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。因此，根據該規定及民法公平原則，買受人享有的因房屋轉讓所產生的債權是特定物給付的特殊債權。本案中被告巴圖其魯作為訴爭房屋的買受人，現有證據均已證實被告巴圖其魯于法院查封之前即已交付了全部價款，并已實際占有該訴爭房屋，雖然其與被告奇某蘭未辦理產權過戶手續，但不動產轉讓未辦理登記過戶手續后果是不能對抗善意取得第三人，而本案中的申請執行人即原告馮某宏是因民間借貸而與被告奇某蘭產生的債權關系，是一般債權人，即普通金錢債權人，并非是因購買被告奇某蘭的該訴爭房屋而產生的特殊債權關系，顯然不存在善意取得該房屋所有權第三人的情形。《中華人民共和國物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。而原告馮某宏提供的現有證據亦不能證明該轉讓行為存在惡意串通轉移可供執行財產而損害申請執行人的利益之無效情形。原告馮某宏認為該訴爭房屋為經濟適用住房不能買賣，因此二被告之間的房屋買賣合同無效，但其需用證據加以證明自己的觀點，雖有第三人某某人民政府認為二被告之間的房屋買賣合同無效，但根據政府職權部門出具的產權證書內容記載，該訴爭房屋為奇某蘭單獨所有。《中華人民共和國物權法》第三十九條規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。另《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（一）》第四條規定，合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而依據2007年建設部等國家七部委發布的《經濟適用住房管理辦法》顯然不符合法律規定，且原告馮某宏也無證據證明二被告簽訂的房屋買賣合同損害了社會公共利益，故原告馮某宏要求確認二被告簽訂的房屋買賣合同無效的請求，本院不予支持。綜上，原告馮某宏的訴訟請求，不符合法律規定，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、《中華人民共和國物權法》第十五條、第三十九條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（一）》第四條、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條之規定，判決如下：
駁回原告馮某宏的訴訟請求。
案件受理費3900元，由原告馮某宏負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于鄂爾多斯市中級人民法院。
申請執行的期間為二年。
審 判 長 劉君
審 判 員 李靜
代理審判員 林花
二〇一五年十月二十八日
書 記 員 韓靜
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