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江西省鷹潭市月湖區人民法院

民事判決書

（2015）月民一初字第172號

原告江西**物業管理有限公司，住所地江西省鷹潭市**路*號。

法定代表人劉某勇，經理。

委托代理人袁列文，江西華星律師事務所律師。

委托代理人曹某麗，女，19**年生，系原告員工。

被告劉某芝，女，19**年生。

原告江西**物業管理有限公司（以下簡稱原告）訴被告劉某芝（以下簡稱被告）物業服務合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人袁列文、曹某麗到庭參加訴訟，被告劉某芝經本院合法傳無正當理由拒不庭，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

原告訴稱，原告于2009年4月1日與鷹潭市**家園業主委員會簽訂《物業服務合同》，合同期限三年自2009年4月1日至2012年3月31日止。雙方在合同中約定由原告提供**家園小區物業管理服務，每月物業費按建筑面積每平方米0.5元計算并由原告按月向業主收取。合同期滿后續簽三年《物業服務合同》，合同期限三年自2012年4月1日至2015年3月31日止，雙方在該合同中約定由原告提供**家園小區物業管理服務，每月物業費按建筑面積每平方米1.0元計算并由原告按季向業主收取。此外，上述兩份物業服務合同均約定，因需要二次供水由原告收取水費；如逾期繳納物業費，從逾期之日起按應交管理費的日千分之三計算滯納金。被告是原告管理的**家園小區*棟5***室房主，該房屋建筑面積為108.14平方米。被告從2009年6月開始不再繳納物業費，至2014年12月31日被告共拖欠物業管理費3723.6元、滯納金9354.42元，共計13078.02元。原告多次催討未果。原告為維護自身合法權益，特訴至法院，請求判令被告支付拖欠的物業管理費、滯納金共計13078.02元，并由被告承擔本案訴訟費用。

被告辯稱，原告提供的被告信息有誤，身份證號、門牌號等相關信息都寫錯了。原告把被告的信息全部弄成正確的，再重新起訴，被告才會來開庭。合同從2009年6月1日開始，原告要求物業費的請求超過了訴訟時效的不應得到支持，原告要求支付滯納金的請求要拿出法律依據。被告17000元的摩托、3000元的電動車被偷，原告做防時將乳膠膝弄到被告20多萬元的車上。被告家的衛生間、陽臺、車庫全都漏水，原告連最起碼的物業服務義務都沒有做到。被告家遭受2次小偷，造成了很大的損失。3號樓二單元下面一樓做幼兒園很吵，影響到被告的正常生活。被告拖欠物業費是事出有因，是原告違約在先。

經審理查明，原告于2009年4月1日與鷹潭市**家園業主委員會就鷹潭市**家園多層住宅簽訂《物業服務合同》。該合同約定，鷹潭市**家園業主委員會委托原告實行物業管理，委托管理期限從2009年4月1日至2012年3月30日止，住宅房屋原告按建筑面積（以房產證為準）每月每平方米0.54元向業主或物業使用人收取，收取時間為每月10日至月底，逾期交納物業管理服務費的，從逾期之日起按每天應交管理服務費的千分之三交納滯納金；該合同對委托管理事項、雙方權利義務、服務要求與標準、違約責任等進行了約定。2012年2月7日原告與鷹潭市**家園業主委員會簽訂《物業管理委托合同》，該合同約定，鷹潭市**家園業主委員會委托原告實行物業管理，委托管理期限從2012年4月1日至2015年4月1日止，多層住宅房屋原告按建筑面積（以房產證為準）每月每平方米0.53元向物業產權人、使用人收取，高層住宅房屋原告按建筑面積（以房產證為準）每月每平方米1元向物業產權人、使用人收取，付費時間為每季度第一個月15－30日，逾期交納從逾期之日起按照應交金額的千分之三按日交納滯納金；該合同對委托管理事項、雙方權利義務、服務要求與標準、違約責任等進行了約定。原告從2009年4月1日至2015年3月31日對鷹潭市**家園小區實施了物業管理，對鷹潭市**家園多層房屋按每平米0.5元收取物業費用。被告系鷹潭市**家園多層3棟5052號房屋產權人，該房屋建筑面積為108.15平方米，被告自2009年6月起未交納該房屋物業費用。原告向被告催要物業費用未果，遂訴至本院，請求判如所請。

另查明，原告起訴時提供被告的身份證號為舊身份證的號，住址為房屋所有權證記載的房屋地址，后原告提供了被告常住人口登記表，確定了被告現有的身份證號及住址信息。2014年8月25日原告名稱由鷹潭市創佳物業管理有限公司變更為江西**物業管理有限公司。

以上事實，有以下經庭審質證的證據予以證實：原告營業執照及機構代碼證，原告企業變更信息，被告的舊身份證復印件，被告常住人口登記表，鷹房權證月湖字第B20051364號房屋所有權證存根，原告與鷹潭市**家園業主委員會簽訂的《物業服務合同》、《物業管理委托合同》，原、被告的陳述等證據。

本院認為，原告起訴時被告的身份證號及住址信息與原告現有身份證號及住址信息存在差異，但足以使被告與他人相區別，且原告提供了被告常住人口登記表，可以認定本案有明確的被告。原告與鷹潭市**家園業主委員會簽訂了《物業服務合同》、《物業委托管理合同》，成為鷹潭市**家園的物業服務企業，并實施了物業管理，有權向鷹潭市**家園小區的物業產權人、使用人收取物業管理費與水費。原告依據《物業服務合同》向被告收取鷹潭市**家園*棟5***號房屋2009年6月1日至2012年5月31日的物業費已過訴訟時效，且未提交訴訟時效中斷、中止的證據，因此原告要求被告支付鷹潭市**家園*棟5***號房屋該時間段物業費的主張本院不予支持。原告依據《物業委托管理合同》向被告主張2012年6月1日至2014年12月31日的物業費用，是一個連續性的行為，因此原告要求被告支付2012年6月1日至2014年12月31日的物業費用不存在超過訴訟時效，但費用應按實際收取的每平米0.5元計算，即108.15平方米×0.5元／平方米×31＝1676.33元。原告要求被告按照《物業委托管理合同》支付滯納金的請求過高，本院酌情確定被告應當按總欠費的10%支付違約金。依照《中華人民共和國民合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《物業管理條例》第七條第（五）項、第四十二條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，經合議庭評議，決定判決如下：

一、被告劉某芝應當于本判決生效后十日內支付原告江西**物業管理有限公司物業費1676.33元；

二、被告劉某芝應當于本判決生效后十日內支付逾期繳納物業費的違約金167.63元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費127元，由原告江西**物業管理有限公司負擔77元，由被告劉某芝負擔50元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江西省鷹潭市中級人民法院。

審　判　長　劉智勛

人民陪審員　周榮梅

人民陪審員　李舒陽

二〇一五年五月二十五日

代理書記員　何佳蕓

物業服務合同糾紛