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甘肅省隴南市武都區人民法院

民事判決書

（2015）武民初字第53號

原告安某。

委托代理人楊植，甘肅涇江律師事務所律師。

委托代理人張慧，甘肅涇江律師事務所律師。

被告龔某霞。

委托代理人董某翔，甘肅正步律師事務所律師。

原告安某訴被告龔某霞房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，原告安某及委托代理人楊植、張慧到庭參加訴訟，被告龔某霞及委托代理人董某翔到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告安某訴稱，2010年9月28日，我與被告龔某霞簽訂房屋租賃合同，約定：將我在天潤家園x號樓一樓的門面租賃給被告龔某霞使用，租賃期限為2010年11月1日至2013年11月1日止；租賃費每年66000元；水電費由被告承擔。合同簽訂后在履行中，被告交清了2010年11月至2013年11月1日止的房租費及2012年的物業費。可合同到期后，被告卻一直不交還承租的房屋，我給被告打電話也不接，我也不知道他的住處。他人想承租房屋也不敢強行打開承租的房門，怕被告說承租的房屋有東西丟失，以免說不清楚。至今承租房屋的鑰匙在被告手中。合同約定的期限屆滿，被告占用我的房屋應屬于無權占有，根據物權法第34條的規定，無權占有不動產的，權利人可以請求返還原物，侵權法19條規定，侵害他人財產的，財產損失按照損失時的市場價格或其他方式計算。被告的無權占有行為給原告造成的損失，就按原被告所簽租賃合同的租金計算，每月5500元，2013年11月1日至2014年9月1日已達55000元。物業費每月431.9元，2012年11月1日至2014年9月1日已拖欠9069.9元。從2013年11月1日至2014年9月30日止，被告共占用原告房屋十一個月，故被告應當賠償房屋損失60500元。現請求法院要求被告支付物業管理費至交還房屋之日止，被告支付占用租賃房屋的損失費至交還房屋之日止。本案訴訟費由被告承擔。

為支持其主張原告向法庭提交的證據有：1、原告身份證復印件；2、安某房產證復印件；3、租房合同；4、兩份證明；5、物業費收據三張。

被告龔某霞辯稱，一、安某訴請我承擔物業管理費于法無據，請法庭予以駁回。1、安某行使的是物權之債，是基于對物享有所有權產生的權利，是必須建立在他人對該物的使用而產生的請求權利。而物業費的產生一定是使用人因使用房屋而向物業管理部門繳納的一定費用，不論我是否真的使用該物業，而對于物業費的主張必須應是物業管理者，而不是房屋所有者。作為房屋所有者的答辯人很顯然是越權主張。2、雙方之前的合同未就物業費的支付并未約定由誰來支付，所以無論如何安某都無權提起物業費的主張。二、安某主張由我承擔占用房屋損失費同樣沒有道理，法庭應予以駁回。原告稱與我簽的合同為3年，其實質合同期限僅有兩年時間，我是在上家承租一年時從其手里接手過來的，我經營一年后，就轉讓給了名叫東東的人手里，聽說東東又轉給了最后經營者李某，合同到期后雙方再無續簽。據我所知，安某早就在使用上述房屋了。所以也不存在房屋閑置一說，不管安某對上述房屋怎么處置，也與曾經的承租人沒有關系。請法庭依法駁回原告安某的所有訴訟請求。

為支持其主張被告向法庭提交的證據有：1、李某的調查筆錄一份；2、證人徐某平的證言。

審理查明，2010年9月25日，原告安某與被告龔某霞簽訂租房合同，約定：原告安某將天潤家園x號樓門面房出租給被告龔某霞使用，租賃期限自2010年11月1日至2013年11月1日，租賃期限為三年；年租金為66000元；水電費由被告承擔。租賃期間，被告不得轉租房屋，如經營不善，轉租須征得原告同意，否則原告將有權終止合同。原、被告雙方簽訂的租房合同未約定，由誰承擔物業管理費。合同期限屆滿后，被告未及時返還租賃房屋，于合同到期后兩個月即2014年1月1日，委托徐某平向原告交付房屋，原告未接收。證人徐某平當庭陳述，合同期限屆滿后的兩個月，被告向原告交付房屋，原告沒有接收。2014年10月1日，原告安某自行將該房屋鎖子撬開，搬入使用。現原告訴至本院要求，1、被告支付物業管理費至交還房屋之日止。2、要求被告支付占用租賃房屋的損失費至交還房屋之日止。3、本案訴訟費用由被告承擔。

認定上述事實的證據有：1、原、被告的陳述與答辯2、租房合同一份。3、詢問筆錄一份。4、證人證言。

本院認為，原告安某與被告龔某霞簽訂房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，應受法律保護。租賃合同期限屆滿后，雙方沒有續簽合同，被告應及時向原告返還房屋。根據證人當庭的證言，被告于租賃期限屆滿后兩個月向原告交付房屋，原告沒有接收的事實，應認定被告向原告交房時間為合同期限屆滿后兩個月即2014年1月1日。原告未在2014年1月1日接收房屋，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。故被告應向原告支付自2013年11月1日至2014年1月1日止的房屋占用費11000元（66000÷12×2＝11000元）。對原告請求被告支付2014年1月1日之后的房屋占用費，本院不予支持。對于物業管理費的承擔，根據《物業管理條例》第四十二條之規定業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。本案合同中，原、被告雙方未約定由誰交納物業管理費，故原告要求被告繳納物業管理費至交還房屋之日止的訴訟請求，于法無據，本院不予支持。綜上，本案經合議庭評議、審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十九條，第二百二十七條，《物業管理條例》第四十二條之規定，判決如下：

一、限本判決生效之日起三十日內由被告龔某霞向原告安某支付房屋占用費11000元。

二、駁回原告安某的其他訴訟請求。

本案訴訟費1400元，由原告安某承擔700元，被告龔某霞承擔700元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于甘肅省隴南市中級人民法院。

審　判　長　　楊　蕊

代理審判員　　茍雅寧

人民陪審員　　李君林

二〇一五年五月七日

書　記　員　　馮麗麗

房屋租賃合同糾紛