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黑龍江省牡丹江市愛民區人民法院

民事判決書

（2015）愛民初字第262號

原告唐某，男，19＊＊年＊＊月出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區。

委托代理人秦權，黑龍江九洲律師事務所律師。

被告牡丹江某房地產開發有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市某區某路某街。

法定代表人李某，男，該公司董事長。

委托代理人王某，男，19＊＊年＊＊月出生，漢族，牡丹江某房地產開發有限公司法律顧問，住所地黑龍江省牡丹江市某區。

原告唐某與被告牡丹江某房地產開發有限公司（以下簡稱牡丹江某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月20日立案受理后。因案件疑難、復雜，本院將此案轉為普通程序，并依法組成合議庭，于2015年9月30日、11月21日公開開庭進行了審理。2015年9月30日開庭時，原告唐某到庭參加訴訟。被告牡丹江某公司經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。2015年11月21日開庭時，原告唐某的委托代理人秦權、被告牡丹江某公司的委托代理人王某到庭參加訴訟。因案件疑難，經本院院長批準，延長審限6個月。本案現已審理終結。

原告唐某訴稱：2009年5月18日，原告唐某與被告牡丹江某公司簽訂房屋買賣認購書兩份，購買位于某小區×號樓×單元×室、建筑面積×平方米房屋一處及×號樓×號、建筑面積×平方米車庫一處，原告一次性付款427550元，被告均為原告出具了收據。雙方協議約定被告應按指定日期與原告簽訂《商品房買賣合同》。2010年7月，被告將上述房屋及車庫交付給原告。此后，原告多次找被告，要求被告與原告簽訂正式的商品房買賣合同并出具正式發票，但被告以各種理由推拖。故原告訴至法院，要求確認原、被告簽訂的房屋認購合同成立并生效，被告與原告簽訂商品房買賣合同并為原告出具正式發票，訴訟費由被告承擔。庭審中，原告變更訴訟請求為要求確認原、被告簽訂的兩份認購書有效。

被告牡丹江某公司辯稱：與原告簽訂的兩份認購書是被告的真實意思表示，同意確認為有效。

本案爭議的焦點：一、原、被告簽訂的兩份認購書是否合法、有效；二、原告的訴訟請求是否有事實及法律依據。

審理中，原告唐某為支持其主張，向法庭舉證、被告質證、本院認證如下：

證據一、認購書復印件二份、收據復印件二張（均與原件核對無異），證明2009年5月18日，原、被告簽訂了房屋及車庫認購書，原告繳納了全部購房款300000元，車庫款127550元，購買了某小區×棟×單元×室房屋及某小區×棟×號車庫各一處。

被告牡丹江某公司對該組證據沒有異議。

證據二、黑龍江省熱力銷售發票復印件一張、燃氣費收據復印件一張、電梯費票據復印件一張、物業費票據復印件一張、牡丹江天和物業管理有限公司收據復印件三張、中輝大鵬數字電視個人業務受理單復印件一張、寬帶業務登記單復印件一張、電費票據復印件二張、供熱費票據復印件一張（均與原件核對無異），證明原告占有涉案房屋的事實。

被告牡丹江某公司對該組證據沒有異議。

本院認為，原告舉示的證據一能夠證明原告與被告于2009年5月18日簽訂認購書兩份及被告于當日向原告出具收據兩份，收據記載款項為300000元及交款事項為8#061301、面積133.13㎡、經手人于某，款項為127550元及交款事項為8#000125、面積25.51㎡、經手人于某，對此本院予以確認。證據二能夠證實原告交納了訴爭房屋及車庫的取暖費、物業費、電梯費、水電費、數字電視費等費用，并辦理了訴爭房屋的寬帶業務，對此本院予以確認。

審理中，被告向法庭舉示存款憑條復印件五張（與原件核對無異），證明被告與涉案房屋在房產備案的買受人楊某系借貸關系。

原告對該組證據無異議。

本院認為，該組證據的五張存款憑條上的戶名均為張某并非楊某，雖被告稱與楊某的所有借款均由張某經手辦理，但此組證據不能證明被告所要證明的問題，對此本院不予確認。

審理中，本院依法向原告出示本院依職權調取的房屋預售檔案一份。

原告對該份證據的形式要件沒有異議，但是原告不認識楊某。

本院認為，該預售檔案能夠證實2013年9月28日被告牡丹江某公司與案外人楊某就涉案房屋及車庫簽訂了商品房買賣合同，并于當日在房產部門進行了備案的事實，對此本院予以確認。

根據當事人舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據的認證意見，本院確認本案事實如下：

2009年4月30日被告某公司取得了涉案房屋的預售許可證。2009年5月18日，原告唐某與被告牡丹江某公司簽訂《認購書》兩份，約定原告從被告處購買某8號樓×單元×號、建筑面積××平方米房屋一處，價格為300000元，×號樓×號、建筑面積××平方米車庫一處，價格為127550元，被告與原告在兩份認購書上蓋章和簽名。原告稱原告于當日以現金方式向被告交付了全部購房款及車庫款。被告于當日向原告出具了收據，收據分別記載款項為300000元及交款事項為＊－＊＊、面積133.13㎡、經手人于某，款項為127550元及交款事項為＊－＊＊＊、面積25.51㎡、經手人于某。原、被告均認可被告于2010年7月將上述房屋及車庫交付給原告占有、使用至今。2013年9月28日，被告與案外人楊某就上述房屋及車庫簽訂了房屋買賣合同，合同編號分別為20130928F98××××××7366、201309×××××××B1257433，并于當日在房產部門辦理了備案手續，合同備案編號分別為20130928E×××1263741、20130928×××××F1263808，購買人均為楊某，但未辦理房屋產權登記手續。被告稱其與原告之間系真實的房屋買賣關系，與案外人楊某系借貸關系。原告分別于2010年8月10日起交納訴爭房屋及車庫的取暖費、物業費、電梯費、水電費、數字電視費等各項費用，并辦理了某小區×號樓×單元×室的寬帶業務。經本院釋明，原告不追加楊某為本案第三人參加訴訟。

本院認為：本案立案案由為房屋買賣合同糾紛，因原告購買的房屋系商品房，原、被告之間系商品房買賣合同關系，故根據《民事案件案由規定》，本案案由應為商品房預售合同糾紛。

原、被告于2009年5月18日簽訂的兩份《認購書》屬合同性質，其內容對房屋具體位置、面積、價款、付款方式進行了明確約定，符合商品房買賣合同的形式要件。被告認可原告交納了房屋的全部購房款并為原告出具了購房款收據，應視為被告收到了原告的購房款。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定，該兩份認購書應當認定為商品房買賣合同。該兩份認購書系在被告已取得涉案房屋商品房預售許可證條件下簽訂的，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，業經雙方簽名或蓋章確認，是雙方當事人的真實意思表示，故該兩份《認購書》有效，本院對原告要求確認原、被告簽訂的兩份《認購書》有效的訴訟請求予以支持。

綜上事實和理由，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款、第五十二條，《中華人民共和國物權法》第十五條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第五條的規定，判決如下：

原告唐某與被告牡丹江某房地產開發有限公司于2009年5月18日簽訂的兩份《認購書》（某×號樓×單元×號、建筑面積××平方米房屋一處，×號樓××號、建筑面積××平方米車庫一處）有效。

案件受理費7713元，由被告牡丹江某房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審　判　長　時　維

審　判　員　鄧衛平

代理審判員　李　雪

二〇一五年十一月三十日

書　記　員　樊　超

買賣合同