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云南省麗江市古城區人民法院

民事判決書

（2015）古民二初字第80號

原告：張某，男，漢族，19**年*月*日出生，系陜西省西安市雁塔區人，現住麗江市。

委托代理人（特別授權）：楊昆，系云南泰聯律師事務所律師。

被告：張某鏈，女，漢族，19**年*月*日出生，系大理白族自治州鶴慶縣人，現住麗江市。

第三人：陳某某，男，漢族，19**年*月*日出生，系廣東省豐順縣人，現住麗江市。

原告張某訴被告張某鏈、第三人陳某某房屋租賃合同糾紛一案，2015年2月10日本院受理后，依照《中華人民共和國民事訴訟法》普通程序之規定，于2015年6月9日依法組成合議庭公開開庭審理了本案，原告張某及其委托代理人楊昆，第三人陳某某到庭參加訴訟，被告張某鏈經本院傳票傳喚，無正當理由未到庭，故本院依法對本案進行了被告缺席審理，本案現已審理終結。

原告訴稱：原、被告于2011年12月3日簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定，被告承租原告位于束河古鎮龍泉村委會中和村*號鋪面，租賃期限為5年（自2012年1月1日至2016年12月31日），前三年租金為35000.00元/年，后二年租金在前一年基礎上增加5000.00元，租金采取一年一付，租金支付時間為每年12月1日前支付下一年度租金。2014年12月1日，被告未按照約定支付下一年度租金，經原告多次催收未果，原告另獲悉被告已將該鋪面轉租給本案第三人陳某某，在催收未果的情況下，原告訴至法院，請求判令：1.解除原、被告于2011年12月3日所簽訂的《房屋租賃合同》；2.被告支付違約金20000.00元；3.第三人陳某某將房屋騰退給原告；4.被告支付自2015年至實際騰房之日止的房屋占用費；5.本案訴訟費由被告承擔。

被告未答辯。

第三人針對原告的起訴，發表意見稱：本案訴爭房屋系第三人從被告處轉租而來，當時與被告共簽訂了兩年的合同，并向被告支付了210000.00元租金，在簽訂轉租合同時，第三人并不知道原、被告之間的爭議，當時原告不在麗江，被告自稱是原告的妹妹。

原告為證明其主張，提交以下證據：1.身份證，擬證實原告的身份情況；2.房屋租賃合同，擬證實2011年12月3日，原、被告經協商簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定，原告將本案訴爭房屋出租給被告使用，合同對租期、租金及支付方式等均進行了明確約定；3.公證書及原告與房屋所有權人所簽訂的房屋租賃合同，擬證實本案訴爭房屋系原告從案外人木某某處承租而來，該合同約定原告有權對房屋進行轉租；4.照片，擬證實因被告未按時支付房屋，原告曾在被告承租的房屋處粘貼書面催收通知；5.短信截圖，擬證實原告多次以短信方式向被告催收房屋租金，被告以經濟困難等理由推諉。

被告張某鏈未對原告提交的證據發表質證意見，亦未提交證據。

第三人對原告提交的證據發表質證意見稱：對原告提交的證據真實性無異議。

經質證，第三人對原告提交的證據真實性無異議，被告未對原告提交的證據發表質證意見，原告當庭已提交證據原件，經審查，本院對原告提交的證據真實性予以認可，對其證明力，本院綜合全案予以評判。

第三人為證明其主張，提交以下證據：1.房屋租賃合同，擬證實第三人房屋系從被告處承租而來，并且已支付了兩年的房租；2.電費的收款憑證，擬證實原告知曉被告將房屋轉租給第三人的事實。

原告對第三人提交的證據發表質證意見稱：對第三人提交的第1組證據不予認可，對第三人提交的第2組證據真實性無異議。

經質證，原告對第三人提交的第1組證據真實性不予認可，第三人當庭已提交證據原件，經審查，本院對第三人提交的第1組證據真實性予以認可，原告對第三人提交的第2組證據真實性無異議，故本院對第三人提交的第2組證據真實性予以認可，綜上本院對第三人提交的證據真實性予以認可，對其證明力，本院綜合全案予以評判。

根據庭審及本院認定的上述證據，本院認定以下法律事實：

2011年8月12日，原告張某與案外人木某某、白某某經協商簽訂了房屋租賃合同，該合同約定，案外人木某某、白某某將其位于束河古鎮龍泉村委會中和村*號房屋出租給原告張某，租賃期限自2011年11月1日至2031年12月31日止，在原告承租期內，原告有權將房屋轉租給第三方使用。該合同簽訂后，原告及案外人對上述合同進行了公證，案外人將房屋交付給原告。2011年12月3日，原告與被告就本案訴爭房屋鋪面簽訂了房屋租賃合同，該合同約定，原告將其從案外人處承租而來的位于束河古鎮龍泉村委會中和村75號房屋的其中一間鋪面轉租給被告張某鏈使用，租賃期限為5年（自2012年1月1日至2016年12月31日止），前三年租金為35000.00元/年，后兩年租金分別為40000.00元及45000.00元，房屋押金為20000.00元，被告應于每年12月1日交付下一年度租金，若被告遲延支付租金達一個月的，則原告有權解除合同，被告已支付的租金及保證金原告不予退還。該合同簽訂后，原告將房屋交付給被告使用。被告張某鏈于2013年12月1日與本案第三人協商簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定，被告張某鏈將其從原告處轉租而來的鋪面轉租給第三人陳某某使用，租賃期限為兩年（自2013年12月1日至2015年12月1日止），租金為105000.00元/年，保證金為10000.00元。該合同簽訂后，被告將房屋交付給第三人使用。

由于被告未按照其與原告所簽訂的合同支付2015年度租金，原告曾于2014年12月3日至被告承租的鋪面粘貼了書面的催收通知，原告確認，至庭審時（2015年6月9日），被告仍未支付2015年度租金；原告確認其主張的違約金為被告交付給原告的保證金。

第三人確認，現本案訴爭鋪面由其使用，租賃期限至2015年12月1日。經本院釋明，第三人當庭明確表示不愿為被告代為支付其拖欠的租金。

本院認為，原告張某與案外人木某某、白某某于2011年8月12日所簽訂的房屋租賃合同中，約定原告有權將房屋進行轉租，故本院認定，原告張某與被告張某鏈針對本案訴爭鋪面所簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，合法有效。原、被告雙方應當根據合同約定全面履行各自所承擔的義務，在原告已將房屋交付給被告使用的情況下，被告應當按照約定支付租金，經查明，被告未按照約定支付2015年度租金，且經原告催收，被告至庭審時仍未支付房屋租金，根據原、被告之間的合同約定，原告有權解除合同，故本院對原告訴請解除合同予以支持，對于被告拖欠的租金及合同解除后騰房期間的房屋占用費，被告應當支付，故本院對原告訴請被告支付房屋占用費，本院予以支持，根據原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同確定2015年度租金為35000.00元，35000.00元÷12月=2916.67元/月，即被告應當按照2916.67元/月向原告支付房屋占用費，針對原告訴請被告應支付違約金20000.00元，由于原、被告雙方在合同中未約定違約金，且原告未能提交證據證實被告違約給其造成的損失。

針對原告訴請第三人應將房屋騰退給原告，第三人確認現房屋由其使用，在原、被告合同解除的情況下，第三人應將本案訴爭房屋騰退給原告。據此，本院依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第二百二十七條之規定，判決如下：

一、解除原告張某與被告張某鏈于2011年12月3日所簽訂的房屋租賃合同；

二、被告張某鏈于判決生效之日起十日內向原告支付自2014年12月1日至實際騰房之日至的房屋占用費，房屋占用費按照2916.67元/月計；

三、第三人陳某某于判決生效之日起十日內將位于麗江市古城區束河古鎮中和村75號房屋鋪面騰退給原告張某；

四、駁回原告其他訴訟請求。

案件受理費550元，由原告張某承擔150元，被告張某鏈承擔400元。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延期履行期間的債務利息。

如不服本判決，可于收到本判決書之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提交副本，上訴于云南省麗江市中級人民法院。

審　判　長　　劉智超

審　判　員　　郭　順

人民陪審員　　梁中華

二〇一五年七月二十九日

書　記　員　　張　晶

租賃合同糾紛