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山東省威?；鹁娓呒夹g產業開發區人民法院

民事判決書

（2013）威高民初字第1338號

原告：王某，女，19**年**月*日出生，漢族，山東省榮成市，個體工商戶。

委托代理人：劉琳琳，山東隆潤律師事務所律師。

委托代理人：宋英華，山東隆潤律師事務所律師。

被告：威海市某某房地產開發有限公司，住所地威海市。

法定代表人：騰某某，經理。

原告王某與被告威海市某某房地產開發有限公司商品房預約合同糾紛一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由審判員張紅雨適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原、被告在審理中向本院申請庭外和解，后協商未果。原告之委托代理人宋英華，被告之法定代表人騰某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某訴稱，2010年12月11日，原、被告簽訂了一份認購書，約定原告認購被告位于威海經區網點房，房屋建筑面積206.75平方米，總房款為190萬元，原告在簽訂認購書時支付定金150萬元，余款40萬元在辦理房屋預售許可證時一次性付清，預售許可證最遲在2011年5月1日前辦理。認購書簽訂后，原告按約定支付購房定金150萬元，但被告至今未辦理房屋預售許可證，導致原、被告雙方無法簽訂正式商品房買賣合同。故訴至法院，要求：1、解除原、被告于2010年12月11日簽訂的認購書；2、被告返還原告商品房預約合同雙倍定金76萬元；3、被告返還原告購房款72萬元及利息（自2011年12月11日至實際給付之日，按中國人民銀行同期貸款利率計算）。

被告威海市某某房地產開發有限公司辯稱，因釘子戶拆遷問題導致被告與某某房地產公司合作開發的某某苑小區的房屋無法辦理預售許可證，被告已經提起訴訟要求解除雙方的合作開發合同，因上述原因導致原、被告之前簽訂的認購書已實際不能履行，故同意解除雙方簽訂的認購協議。認購書履行過程中，原告支付現金100萬元，以海參及車輛抵頂房款50萬元，2013年10月，被告返還原告房款40萬元，故剩余房款為110萬元，因其中50萬元為以物抵款，故利息應以60萬元為本金計算；另，拒絕返還原告雙倍定金76萬元。

經審理查明，2010年12月11日，原、被告簽訂了一份認購書，約定，原告自愿認購被告位于威海經區網點房，房屋建筑面積206.75平方米，總房款為190萬元，原告在簽訂認購書時支付定金（首付款）150萬元，余款40萬元在辦理房屋預售許可證時一次性付清；被告提前5天內通知原告簽訂預售合同，原告接到通知后，須在7日內到項目售樓處簽訂正式合同，逾期視為自動放棄認購權，被告有權另行處置該房屋；2011年5月1日前辦理預售許可證等等。認購書簽訂當日，原告支付被告現金100萬元，被告出具收款收據一張，載明項目為“定金”；另，原告購買該網點房之前，原告丈夫之朋友以海參及車輛抵頂部分購房款50萬元購買住宅樓一套，后該朋友放棄購買房屋，該50萬元轉為原告支付的款項，被告亦于認購書簽訂當日出具收款收據一張，載明項目為“定金”。2013年10月，被告返還原告房款40萬元，剩余購房款至今未返還，故原告訴至本院，請求處理。

上述事實，有雙方當事人的陳述及認購書、收款收據等證據在案佐證。

本院認為，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。法律關于定金的規定有：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保；給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金；定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。

原、被告簽訂的認購書系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律及行政法規的強制性規定，應為合法有效，協議雙方應按認購書的約定全面履行各自的義務。庭審中，被告明確表示該認購書已實際不能履行，同意解除并返還原告已支付的剩余款項，因被告一方原因，未能訂立商品房買賣合同，被告作為收受定金的一方不能按認購書的約定履行相應義務，應承擔雙倍返還定金的責任。而定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%，雙方簽訂的認購書總標的額為190萬元，雖然被告為原告出具了收取定金150萬元的收款收據，但定金數額不能超過合同總標的額的20%，故該定金數額不能超過38萬元，雙倍返還定金數額不能超過76萬元，故原告主張雙倍返還定金的請求，理由正當，證據充分，本院予以支持。扣除定金部分的剩余款項，被告亦應返還原告。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十六條規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款。即違約金和定金不能同時適用，一方違約時，對方可以選擇適用，故原告要求被告給付剩余款項的利息的請求，本院不予支持。依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，《中華人民共和國擔保法》第八十九條、第九十一條，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十六條之規定，判決如下：

一、解除原告王某與被告威海市某某房地產開發有限公司于2010年12月11日簽訂的認購書；

二、被告威海市某某房地產開發有限公司雙倍返還原告王某定金76萬元；

三、被告威海市某某房地產開發有限公司返還原告王某購房款72萬元；

四、駁回原告王某要求被告威海市某某房地產開發有限公司返還購房款72萬元的利息的訴訟請求。

上述二至三項于本判決生效后十日內履行。

如果被告威海市某某房地產開發有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費9060元，財產保全費5000元，由被告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省威海市中級人民法院。

審判員　　張紅雨

二〇一四年二月二十五日

書記員　　曲玉涵

商品房預約合同糾紛